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  • 2025. 6. 22.

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00:00서울 아파트 값이 심상치 않습니다.
00:2420주 연속 가파르게 오르더니 지난주에는 9년, 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록했습니다.
00:33여기에 전세와 월세까지 오르면서 서울 주변 집값도 들썩이고 있습니다.
00:39부동산 정책의 성패 여부가 집권 초기 개혁 동력을 좌우한다는 점에서 출범 3주째를 맞는 이재명 정부의 고민도 깊어질 수밖에 없는데요.
00:50오늘 이뤄진단 라이브 1부에서는 부동산 전문가들과 함께 현 상황을 진단하고 새 정부가 내야 할 해법을 모색해 보겠습니다.
01:01이어지는 2부에서는 3년 6개월 만에 3천선을 도파한 코스피의 향후 전망,
01:08그리고 이재명 대통령이 공약으로 내세운 임기중 코스피 5천 달성의 가능성 등을 전문가들과 함께 분석해 보겠습니다.
01:17먼저 저희가 준비한 영상 보시고 대담 이어가겠습니다.
01:20서울 아파트값이 다시 치솟고 있습니다.
01:24서울 아파트값이 최고가를 이따라 뛰어넘고 있습니다.
01:27이나 추세에 있다든지 아니면 앞으로 몇 년간 공급이 부족할 것이다.
01:52이런 여러 가지 기대가 사용되기 때문에 이 기대를 처음에 잘 관리하는 것이 무엇보다 중요하다고 생각합니다.
01:58이뤄진단 라이브 오늘은 부동산 상황부터 점검해 보겠습니다.
02:23도움 말씀 주실 두 분의 전문가 스튜디오에 모셨습니다.
02:28먼저 권대중 서강대 대학원 부동산학과 교수 나오셨습니다.
02:34안녕하세요.
02:34안녕하세요.
02:35김규정 한국투자정권 부동산 전문의원도 함께해 주시겠습니다.
02:42어서 오십시오.
02:43안녕하세요.
02:44바로 질문 드리겠습니다.
02:47요즘 서울 아파트 값이 심상치 않다.
02:51좀 전에 제가 그런 얘기를 했는데
02:53먼저 그래픽 한번 보여주시죠.
02:56서울 아파트 매매 가격 변동률인데
02:59보면 6월 셋째 주 그러니까 지난주죠.
03:06지난주 서울 아파트 가격이 20주 연속 상승을 이어가다가
03:10전주 대비 0.36% 올라왔습니다.
03:14집값이 폭등했던 2018년 9월 둘째 주 이후에
03:206년 9개월 만에 최대 상승폭인데
03:23아마 시청자분들 저 그래프만 봐서는
03:27얼마나 올랐는지 감을 잡기가 참 어렵지 않습니까?
03:31홍교수께 먼저 여쭤볼게요.
03:33알기 쉽게 지금 서울 집값 어느 정도 수준입니까?
03:38저게 평균 가격입니다.
03:39평균이요?
03:40네. 소초구 같은 경우는 0.95%나 올랐어요.
03:443배 가까이 되죠.
03:46부동산 가격 자체가 계속적으로 오르는 지역이 따로 있습니다.
03:51전반적으로 오르는 건 아니고 서울 시내만 그런데
03:53자고 나면 1억씩 오른다는 얘기가 나올 정도로
03:57그건 이제 호가죠.
03:58네. 호가가.
03:59실제 거래도 높은 가격으로 올라가서
04:01어제 제가 강남을 한번 돌아봤습니다.
04:03나와 있는 매물을 보니까
04:04소초구 같은 경우는
04:0635평형, 85.7평 이하죠.
04:11실제 호가로 나와 있는 게
04:1345억에서 55억 정도 나와 있습니다.
04:15너무 비싼 거죠.
04:16이게 지난해 연말 정도에
04:19한 5억 정도 가까이 오른 것 같아요.
04:225억이요?
04:22네. 한 45억 정도 갔는데
04:24이미 50억을 넘어선 호가들이 많이 있는 걸로 봐서는
04:28이게 담이 무너져서 물이 들어오듯이
04:31계속 오르고 있는 것 같습니다.
04:32알겠습니다.
04:33김 의원님 이거 보면은
04:35더 오르기 전에 빨리 사야 되는 거 아니냐
04:37그래서 패닉 바잉이라고 하죠.
04:40공포에 질려서 물건을 사는 거예요.
04:43이런 현상까지 나타나고 있다고 하던데
04:44실제 그렇습니까?
04:46그런 조짐이 좀 보이는 것 같습니다.
04:481분기 때만 해도
04:50소위 이제 좀 가격이 매우 비싼
04:52강남권의 고가 아파트 중심으로만
04:55거래나 가격 움직임이 좀
04:56국한되어 있는 것처럼 보였는데
04:58최근 들어서는 이런 움직임이 점점
05:01좀 낮은 가격대까지 확산이 되고 있는 상황이에요.
05:04확산되고 있고.
05:04그래서 강남권 다음으로 이제 좀 가격도 형성되고
05:08수요자분들이 많이 찾는 소위 마용성 같은
05:11마포 용산 성동구 이런 지역이라든가
05:14한강 벨트를 끼고 있는 주요 구의
05:17신축형 아파트들 가격이
05:19자고 일어나면 혹은 전날 나왔던 매물 가격보다도
05:23거래 물어보면 가격이 수천만 원씩 계속 오른
05:26이런 양상들이 벌어지니까 아무래도 점점 확산되는
05:30상황이 벌어지면 지금 움직이지 않는 곳들도
05:33가격이 더 오르겠다 싶어서 문의도 많이 하시고
05:36거래 움직임이 좀 나타나는 것 같습니다.
05:38강남 3구라든지 특정 지역만 그런 게 아니네요.
05:42강남 3구에서 시작해서 마용성이나 강동, 동작, 영등포 같은
05:46한강병 끼고 있는 구들로도 많이 확산이 되는 상황이고요.
05:50이런 게 최근까지도 별로 움직임이 없었던
05:53노원구라든가 강북권의 아파트 밀집 지역에서도
05:57거래도 좀 늘어나고 오름세도 확산이 되고 있는 양상입니다.
06:01그래서 추가적인 조치가 없으면 이런 불안 심리가 점점 확산되면서
06:06가격 오름세가 더 번지지 않겠느냐라는 우려들이 나오고 있습니다.
06:10홍 교수님, 왜 이렇게 오르는 것 같아요?
06:14진보 정권이 들어서면 부동산 가격이 오른다.
06:17이런 얘기 하지 않습니까?
06:19그래서 그런 겁니까? 왜 이러는 거죠?
06:21제가 볼 땐 그건 기운인 것 같고요.
06:23지금 오르는 원인 중에 가장 큰 원인 중에 하나는 공급 부족이고요.
06:28그리고 또 한 가지가 금리가 일화될 거라고 하는 기대 심리.
06:32그리고 금년보다 내년에 공급이 입주 물량이 적어서 불안한 심리.
06:37거기에 여러 가지 정부가 또 규제를 하지 않겠나.
06:41최근에 또 떠오르고 있는 것 중에 하나가
06:44스테스 DSR 3단계를 7월부터 시행하니까
06:48그전에 대출을 받아서 집을 사자.
06:50이런 것들이 한꺼번에 몰린 거 아닌가 하는 생각이 들어요.
06:53그리고 최근에 분위기는 지금이 아니면 못 산다는 생각.
06:58그리고 결국에 규제해도 가격이 오른다는 그런 믿음.
07:01여기에 아까 우리 김기정 의원이 말씀하신 대로
07:03부동산 시장 자체가 편익바잉처럼
07:08뭐랄까 지금 기회는 두 번 다시 오지 않는다는
07:11그런 생각을 갖고 있는 것 같아요.
07:13기회는 두 번 다시 오지 않는다.
07:14그러니까 지금 사고 나면 항상 오르고 있기 때문에
07:17지금이 가장 낫다는 생각을 갖고 있는 거예요.
07:20그런데 사실은 진보 정부가 집권했다고 해서
07:22가격이 올라왔던 것은 상황이 그랬어요.
07:24예를 들면 노무현 정부 당시에 올랐을 때는
07:27김대중 정부의 당시에 유동성 작업을 많이 풀었거든요.
07:30또 하나 지난 정부 문재인 정부 때 많이 올라왔던 것은
07:34박근혜 정부가 부동산 정책을 22번 내놓고 물러났는데
07:39마지막 대책이 규제 정책이었어요.
07:43오르던 시기에 정권이 바뀐 거예요.
07:46지금도 꼭 그와 유사하게
07:47지금 오르는 시기인 게
07:49지난해 9월부터 수세에서 DSR 2단계를 시행했고
07:5310월부터 제1금융권에서
07:55주택담보대출과 전세금 대출을 전면 중단했습니다.
07:581월 달부터 이걸 풀면서
08:002월에 토지결의 허가 구역이 해제되면서 올랐잖아요.
08:03그게 오르는 시기에 이재명 대통령이 당선되면서 취임한 것 같아요.
08:07그게 오르는 시기인 것 같습니다.
08:09그래서 아마 그런 얘기가 나오는 것 같아요.
08:11그렇다면요. 김 의원님.
08:13이게 언제까지 상승세가 이어질 것 같아요?
08:16일단 말씀하신 것처럼
08:17신축 아파트를 중심으로
08:20수요자들이 계속 투자 목적과 거주 목적으로 몰린다고 하면
08:24입주량이 앞으로 굉장히 중요할 텐데
08:27실제로 올해까지는 그래도 서울의 아파트 완공 입주량이
08:31한 3만 5천 전후 정도 되는데
08:33내년 후년에는 입주량이 급격하게 줄어들기는 하거든요.
08:37내년에 지금 민간 업체들 기관들에서 조사한
08:41민간 중심의 아파트 입주량이
08:43만호가 조금 넘는 수준이고
08:46그다음에도 한 만 5천 정도로
08:48현재는 좀 조사가 되고 있으니까
08:50아무래도 필요한 입주량이 턱없이 좀 모자란다라는
08:53분석들이 많습니다.
08:54그래서 공급이 계속 좀 부족해서
08:57신축 아파트 가격이 계속 오를 것이다.
08:59또 분양 아파트 공급, 분양 가격도
09:02워낙 가파르게 오르고 있다 보니까
09:04가격도 오르는 신축들이
09:06공급마저 부족하다라는 심리들이
09:08별로 바뀔 가능성이 당분간 없어 보여요.
09:11그러면 단적으로 봐도
09:12입주량이 모자라는 적어도
09:14앞으로 2, 3년은
09:16수급상에서 보자면 추가적인 상승 가능성이
09:18좀 더 있지 않나 싶고요.
09:21실제로 주택 가격이
09:24균질하게 다 오르고 있는 건 아니거든요.
09:26지약적인 양극화도 그렇지만
09:28유형별로도 소위 아파트만
09:31가격이 급격하게 수요가 쏠리면서
09:33가격이 오른 상황이어서
09:34아파트의 후속적인 공급에 대한
09:37계획이나 안정감을 찾지 못하면
09:39수요자들이 계속해서 조금
09:41불안심리를 느낄 수밖에 없는 상황인 것 같습니다.
09:43알겠습니다.
09:44그러면 품격적으로
09:46집값은 이렇게 오르는데
09:48그럼 어떻게 이걸 잡아야 되느냐
09:50이걸 이제 전문가들과 함께
09:52저희가 좀 얘기를 나눠봐야 될 것 같아요.
09:54첫 번째
09:55토지거래 허가제
09:57이거 서울시에서 보니까
09:59강남 3구 용산뿐만 아니라
10:02성동, 마포까지 확대할 거
10:04이런 걸 검토하는 것 같더라고요.
10:06토지거래 허가제 지정이 확대가 되면
10:10집값이 좀 잡힐 것 같습니까?
10:12어떻습니까?
10:12아무래도 규제하면 거래 자체는 어려워서
10:17진정될 수 있는데
10:18문제는 부동산 가격이 오르는 이유를 먼저 파악해야 됩니다.
10:23부동산 가격이 오르는 이유는 크게 세 가지로 말씀드리면
10:26공급이 부족하면 당연히 오르죠.
10:27유효, 수요가 많아도 오릅니다.
10:30마지막 한 가지는 유동성 작업입니다.
10:32그래서 공급은 지속 가능한 정책을 내놓고
10:34꾸준히 공급한다는 식으로 줘야 되고요.
10:37두 번째는 거래를 제한하는
10:40수요를 억제하는
10:41수요를 분산하는
10:42그런 정책이 좀 필요하고요.
10:44마지막 한 가지는 유동성인데
10:45이걸 동시에 쓰지 않으면
10:46또 왜곡된 현상이 나타나요.
10:48토지거래 허가구역으로 규제하면
10:50정말 중소민들은 집을 사기 어렵지만
10:52돈이 많은 사람들은 사거든요.
10:54그래서 양국가 더 벌어지는 거거든요.
10:56그래서 정부가 지금 카드를 만지고 있는 게
11:00어떤 건지 모르겠지만
11:00서울시 같은 경우는 토지거래 허가구역을
11:03서울시에서 하기 때문에
11:04그거를 확대한다고 해서 당분간은 진정될 수 있지만
11:08장기적 정책은 될 수가 없다.
11:10시중에 유동성 작업이 많으면
11:11부동산 가격이 올라가거든요.
11:13그래서 정부가 지금 대출을 규제하고 있는 거거든요.
11:16대출도 규제하고 거래도 규제하게 되면
11:20오히려 침체로 갈 가능성도 있죠.
11:22그래서 정부가 어떤 정책을 내놓을지 몰라도
11:25제가 볼 때에는 이 두 가지를 동시에 해야 된다고 봐요.
11:28김 의원은 어떻게 보세요?
11:30저도 교수님 말씀에 굉장히 동감을 하는데
11:32사실 한 가지 분야에만 뭔가 대책이나 조정을 내놓는다고 해서
11:37시장이 원하는 대로 안정이 되기는 쉽지 않은 상황이어서
11:41전방위적으로 동시에 영향을 미칠 수 있는 부분을 써야 되는데
11:45일단은 규제 지역이 일시적으로는 효과가 없는 건 아닙니다.
11:50작년에 대출 규제 같은 것들을 일시적으로 계속 끌어올렸을 때도 그랬고
11:56토어제 같은 것들 지역이 확대되고 나서도
11:59올해 3월에 폭증했던 거래가 확대된 다음에
12:024월에 또 감소했었던 것처럼
12:05일시적으로 약간 수요자들이 거래를 관망하게 하면서
12:09거래 감소와 함께 가격 상승세가 멈춘듯이 보이는 효과들이
12:12일시적으로 있긴 한데
12:14그런 흐름들이 근원적인 이런 수급에 대한 불안감이나
12:17이런 것들을 해소시켜주지 못하면
12:19근본 문제는 해결이 안 된다.
12:20그렇죠. 그렇다고 하면
12:21일시적인 관망을 거쳐서 다시 튀어오를 수 있다는 거죠.
12:25실제로 4월에 좀 주춤하던 서울의 아파트 실거래 신고량이
12:305월에는 다시 급격하게 늘어나고 있거든요.
12:336월 둘째 주에 서울 아파트 실거래 신고량이
12:36벌써 7천 건을 넘어선 상황이니까
12:38평균적으로 보여지는 서울의 한 달간의 거래량을
12:42이미 좀 넘어선 상황입니다.
12:43그래서 아무래도 이제 규제만으로
12:45일부 지역이 규제만으로 모든 것을 해결하기는
12:49어려운 상황으로 보여서
12:50좀 종합적인 내용이 나와줘야 되는 상황으로
12:53그러면 종합적인 규제 지역을
12:56보통 이제 보통 두 가지로 얘기를 하지 않습니까?
13:00하나가 이제 조정 대상 지역
13:03그래픽 나오고 있는데요.
13:08규제 지역 지정 조건에 보면 조정 대상 지역
13:113개월 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배
13:16그리고 투기 과열 지구를 이제 또 지정을 할 수 있지 않습니까?
13:203개월 집값 상승률이 물가 상승률의 1.5배가 될
13:25이런 상황인데
13:26투기 과열 지구 같은 경우는
13:30LTV, 대출 규제죠.
13:34DTI, 좀 전에 이제 권 교수께서 말씀하셨습니다만
13:38저런 금융에서의 대출 규제를 할 수도 있고요.
13:42그다음에 세제, 그다음에 전매를 또 제한할 수가 있어요.
13:46정비사업, 조합원, 지위, 양도까지 이제 제한을 할 수 있는데
13:51규제 지역이 확대를 된다.
13:56이것도 하나의 집값을 닫는 방법 아닐까요?
13:59방법이지요.
14:01국토교통부의 주거정책심의위원회에서 저거를 결정합니다.
14:06서울 비롯한 25개 지역이 전부 투기 과열 지구로 지정됐다가
14:10해제할 때 서초, 강남, 송파, 용산만 놔두고 나머지 해제했거든요.
14:16그런데도 불구하고 그런 지역의 가격이 또 오르기 시작했습니다.
14:18그러니까 다시 말하면 지역 규제만 가지고는 안 된다는 얘기죠.
14:22유동성 자금이 많이 올라간다는 게 바로 여기서 나오는 거거든요.
14:26그런데 지역 규제를 하게 되면 거래는 분명히 유축될 수밖에 없습니다.
14:30그다음에 또 실수요자 중심으로 거래를 해야 되기 때문에
14:32거주요건도 생기게 되고.
14:34그렇죠.
14:35그리고 재개발, 재건축을 할 경우에
14:37조합원의 지위 양도라는 것은 조합원이 거래할 수 없다는 얘기거든요.
14:40지금도 지금 규제 지역에서 10년 이상 소유하고 있지 않던 사람들은
14:45거래할 수가 없습니다.
14:46그래서 거래가 상당히 많이 유축됩니다.
14:48지금 오르는 상황으로 봐서는 규제된 지역 이외에
14:53마포나 또는 송동 같은 경우는 저게 해당됩니다.
14:58되는데 해당되는 지역도 오르고 있는 게 문제입니다.
15:01지금 소초, 강남, 송파, 용산이 오르고 있는 게 문제입니다.
15:05지금 현재 제가 말씀드린 4개 지역은
15:06규제를 했는데도 가격이 오르네요.
15:07네, 조정대장은 투기과일지구의 투기 지역입니다.
15:10지금 그래서 투기 지역에서 일가구 2주택, 3주택이 거래하는 경우는
15:16양도 차익에 대해서 최대 82%까지 세금을 물려요.
15:19지금 살아있는 겁니다.
15:21그런데도 오르고 있는 것은 규제 지역을 지역 규제만으로는 안 된다는 얘기죠.
15:26그래서 이걸 전반기적으로 자금을 좀 유축시킬 수 있는
15:30유동성 자금을 줄 수 있는 정책이 좀 필요하지 않나 생각이 듭니다.
15:34김 의원께서는 어떻게 보세요?
15:36네, 일단 규제 지역 지정을 하게 되면
15:39아까도 이제 단기적인 영향은 확실히 좀 있을 거다라는 말씀을 드리기는 했는데
15:44지금 규제 지역 지정 요건에 이미 좀 충족한 것으로 보이는 지역들이
15:49이미 서울에도 구별로 보면 한 10여 개 구가 이미 당장 지정을 해도 되는
15:55상승률을 좀 보이고 있어요.
15:56그런데 그런 지역에서 거래를 선도하고 가격 흐름을 조금 유도하는
16:02그런 고가 아파트군들 같은 경우에는 아무래도 조정 대상 지역 같은 것들이
16:06추가 지정되면서 취득세 중과 요건이 좀 생기면
16:10다른 여러 가지 규제 조치들이 동시에 좀 적용이 되기는 하지만
16:14그중에서도 추가적으로 2주택 구매할 때 취득세 중과되는 부분들이
16:19진입 수요를 좀 억제하는 효과는 다른 것에 비해서 상당히 좀 높은 부분들이 있습니다.
16:25그래서 일단 이것만 쓰는 거는 근원적인 해결책은 못 되겠지만
16:31종합적으로 없어야 된다.
16:32다른 공급 대책이나 이런 것들을 내놓으면서 일부 규제 지역 카드를
16:35동시에 쓰는 거는 그래도 좀 효과가 있지 않을까 싶은 생각들이고요.
16:39다만 좀 걱정이 되는 부분은 실제로 현재도 이제 조정 대상 지역이나
16:44토어제 대상 지역들이 있잖아요.
16:46그 지역들에서 아무래도 다주택의 보유나 추가적인 구매나 투자 같은 것들이
16:51좀 어렵다 보니까 고가 주택을 투자하시는 분들의 이런 전략이
16:56똘똘한 한 채라고 해서 고가에 좀 비싼 인기가 있고 선호되는 그런 아파트
17:01한 채를 보유하고 계속 한 채를 유지하면서 상향 이동하는 이런 전략들을 쓰시는데
17:06그러다 보니까 아무래도 예전에 비해서 여러 가지 조치를 했을 때도
17:11좀 저렴한 매물이 시장에 나와서 가격 안정에 도움을 준다든가
17:15이런 효과들이 조금 부족해지기는 했고요.
17:18다들 좀 고가의 주택을 투자해서 가격이 안 좋을 때는 오히려 안 팔고 버티고
17:23이런 것들이 반복되다 보니까 매물 회전이 잘 되지 않고 잠기는 부작용들이
17:28좀 많이 나타나기도 해요.
17:30그래서 실질적으로는 여러 가지 조치를 해도 좀 원하는 것만큼 가격이
17:36하향 안정되는 효과를 또 끌어내기도 상당히 어려워진 상황이어서
17:40이런 흐름들의 좀 부작용은 최소화하면서 어떻게 극대화할 것이냐
17:44이런 고민들이 좀 되는 상황입니다.
17:47제가 처벌을 드리면은 규제를 하더라도 서민주거 면적에 해당되거나
17:52금액에 해당되는 부분은 풀어놔야 돼요.
17:55예를 들면 뭐 고가주택 똘똘한 채로 가면서 대출을 무제한 여론화도 안 되고요.
18:00그래서 이 금융규제를 한다 하더라도 서민주택에 해당되는 면적과 금액에
18:06유거원이라든지 뭐 고가주택 이하의 주택은 좀 완화해주고 고가주택은 규제하는 방법
18:11또 지역도 마찬가지라고 봐요.
18:13그래서 서민들이 내 집 마련하는 데 불편을 주지 않도록 하면서
18:17고가주택을 막을 수 있는 방법을 강구해야 됩니다.
18:21규제 지역 통합 방안이라고 하나요?
18:25이게 좀 민주당 여당인 민주당에서도 국회에서 논의되고 있고 하는데
18:29이건 어떤 내용이에요?
18:31규제 지역을 뭐랄까 서울 같은 경우는 특수한 지역이잖아요.
18:34제가 알기론 서울 지역 같은 경우는 특별히 관리한다는 뜻인 것 같아요.
18:39그래서 만약에 거래하거나 또는 대출을 줄 때 이걸 정부가 개입하는
18:44공공이 개입하는 그런 제도인 것 같아요.
18:46이게 아마 주택 공급 자체가 민간 주도가 아니고 공공주도형으로
18:51지금 현재 바꾸고 있기 때문에 거기에 일환인 것 같습니다.
18:53그것도 있고 지금 현재 저희도 이제 토론을 하면서
18:57조정대상 지역이니 투계과열지구니 토지거래허가제니 여러 가지
19:01명칭들을 얘기를 하고 있는데 이렇게 약간 지정요건도 다르고
19:07적용됐을 때의 규제 내용도 다른 다양한 규제 제도들이
19:11지금 좀 시장에 나와 있는 상황이다 보니까 이것들을 중첩해서 썼을 때의
19:17여러 가지 부작용이나 또 효과가 또 반감되는 부분도 있고
19:21또 소비자분들 주택을 투자하시거나 거래하시는 실수요자분들 입장에서는
19:25너무 복잡하고 다양한 규제들이 이름도 어렵게 있다 보니까
19:29이런 것들을 조금 조정해서 통합적으로 관리하는 규제 제도 같은 것들로
19:35가야 된다는 얘기는 계속 시장에서 있기는 했었거든요.
19:38그런데 별로 논의는 되고 있지 못했었던 것 같습니다.
19:41이게 예전 정보에서도 그랬어요.
19:42네 맞습니다.
19:43투기 지역도 1조 2조 3조 1만 넣어서 묶어서 하자.
19:461조 1만 강하구나.
19:482조 1 중 중간이구나.
19:493조 1 약하구나.
19:50이렇게.
19:50그러니까 전체적으로 그냥 투기 지구 이렇게 딱 정하지 말고.
19:54네.
19:54그래서 정부가 주도해서 이걸 만들겠다는 겁니다.
19:57네.
19:57알겠습니다.
19:58또 하나 집값을 잡는 방법 중에 하나가 세금 아닙니까?
20:02네.
20:02그런데 이재명 대통령 같은 경우는 대선 후보 시절부터 이런 얘기를 했어요.
20:07세금으로 집값 잡지 않겠다.
20:10공급을 늘려서 집값을 잡도록 하겠다.
20:13뭐 이런 취지의 내용 같아요.
20:15그런데 세금으로 집값을 잡지 않겠다라고 하는 게 시장의 잘못된 시그널이라고 할까요?
20:26이재명 정부에서는 세금 안 올린다.
20:28이렇게 또 받아들일 수도 있을 것 같은데 어떻게 보세요?
20:31초기에 그런 이해가 좀 있었던 것 같기도 해요.
20:36이번 정부에서는 그래도 다주택자의 추가적인 세금 규제나 이런 건 안 한다 하더라.
20:41뭐 이런 것들을 말씀하시는 저희 이제 컨설팅 해오는 고객분들도 있었거든요.
20:45그래서 그런 부분들도 어떻게 보면 심리적으로 조금 영향이 있지 않았나 싶은데
20:49현재는 우회적인 세금 규제 관리나 이런 것들은 계속 있지 않겠냐라는 분석들이 좀 더 많은 것 같습니다.
20:56좀 전에 말씀 나눈 규제 지역만 해도 규제 지역 조정 대상 지역이나 투기괄직으로 추가 규정이 되면서
21:03취득세 중가라든가 혹은 양도세 중가라든가 이런 부분들이 규제 지역 지정 확대를 통해서 대상 지역들이 늘어나면서 적용이 되는 부분들도 있고
21:14또 하나는 내년 5월 9일까지 현재 다주택자 양도세 중가 규정이 유예되고 있는데
21:21이 부분을 특별히 계속 유예시키지 않고 그냥 일몰시켜서 다시 정상화시키는 이런 조치들이 나온다거나
21:29특별히 새로운 규제를 만들지는 않지만 있는 것들이 우회적으로 적용되는 이런 조치는 있을 수 있지 않겠느냐라는 생각들을 좀 하고 계시고요.
21:39어쨌든 시세가 계속 오르고 있기 때문에 내년도 주택 공시가격에 반영이 되면
21:43보유세나 이런 것들은 또 계속 오르는 이런 영향들이 있을 수 있어서
21:47막연하게 세금은 절대 안 올려 이런 생각보다는
21:51직접적인 규제나 이런 것들은 아니겠지만 이런 것들을 좀 대비하는 움직임들은 오히려 있는 것 같습니다.
21:57홍 교수님 보면 공급을 늘려서 집값을 잡겠다.
22:02가장 이상적이고 바람직하긴 한데 문제는 이 주택이라는 게 아파트 특히요.
22:08당장 만들 수 있는 건 아니지 않습니까?
22:10땅도 사야 되고 건물도 올려야 되고 또 분양도 해야 되고 그렇지 않습니까?
22:15시간도 걸리죠.
22:16좀 전에 김 의원 얘기 들어보면 내년에 공급이 더 어렵다는 거 아니에요?
22:202, 3년은 더 기다려야 된다는 거.
22:23공급 자체가 비탄력적이기 때문에 그렇습니다.
22:26그런데 공급이 줄은 원인은 2021년도 8월 달부터 금리가 오르기 시작했죠.
22:32계속 오르면서 건설시장의 PF 문제도 발생했지만
22:36PF도 어렵고 이자가 올라가니까 인허가가 줄어버린 거예요.
22:40인허가도 줄었는데 인허가를 받고 착공해야 되는데 착공량도 동시에 줄고
22:44그러다 보니까 중공 물량이 줄어들 수밖에 없는데
22:472021년도 2년도 3년도에 고금리와 고유가 또는 여러 가지 건설시장의 악재가 지금 나타나는 겁니다.
22:57지금 말씀하신 대로 빨리 공급할 수 없기 때문에
23:002, 3년, 3, 4년 전에 인허가를 받지 못했던 물건들이 그때의 효과들이 지금 나타나는 거거든요.
23:06지금 이재명 정부가 만약에 공급을 한다 하더라도
23:09이후에 3, 4년, 4, 5년 길게는 10년까지 가야 돼요.
23:13문재인 정부 당시에 주택 공급을 많이 했습니다.
23:16그런데 입주 물량이 없었던 거예요.
23:183기 신도도 문재인 정부 때 한 겁니다.
23:20그런데 아직도 분양을 못하고 있거든요.
23:22이게 공급을 늘리겠다고 하는 게 어디까지인지 모르지만
23:26시청자분들이나 국민들이 250만 원으로 이재명 대통령의 공약이
23:32입주 물량이라고 생각하면 안 된다는 거죠.
23:34공급을 할 수 있는 기반을 만드는 거지
23:37입주 물량까지는 어쩌면 다음 정부까지 넘어갈 수 있는
23:40그래서 주택시장이 안정화시키기 어려운 거거든요.
23:44그러면 공급 물량을 늘리는 방안 중에 하나가
23:48재건축, 재개발 아닙니까?
23:50서울 지역의 재건축, 재개발
23:53이재명 정부 때는 어떻게 될 것 같아요?
23:56현재 좀 빨라질 수 있을 거다라는 기대감은 있는 것 같아요.
24:00그러다 보니까 신축뿐만 아니라 최근에
24:02재건축 아파트 가격도 좀 급격하게 오르는 지역들이 많이 생기기는 했거든요.
24:06그래서 재건축의 추가적인 규제를 좀 유연하게 해서 공급을 빨리 하는 것들이
24:11한편으로 좀 관리해야 하는 문제들도 많이 생기긴 하는데
24:14어쨌든 도심에서 시간이 오래 걸리는 택지 조성 이런 신도시 방식이 아니고
24:20아파트 유형 같은 것들을 좀 빨리 공급하려면
24:22재건축이 좀 활성화될 필요는 있습니다.
24:25그래서 현재 용적률을 조금 올려서 고멸 개발을 하면서
24:29거기서 이제 공공임대주택을 환수하는 이런 방식들로
24:33이제 서민들을 위한 주택들도 같이 마련할 수 있기 때문에
24:37좀 필요하다고 보여지는데
24:38현재 서울시의 패스트트랙이라든가
24:41서울시의 신통기획이라든가 패스트트랙 같은 걸로
24:44초기 진행은 조금 빨라진 곳들이 많아요.
24:46그런데 여전히 건축심이나 사업생인 이 단계에 넘어가면서부터는
24:50여전히 좀 답보 상태인 곳들이 많아서
24:52전반적으로 규제를 하면서도 좀 속도를 낼 수 있는
24:56보완책들이 좀 필요하다는 생각이고요.
24:59현재 있는 규제 중에서 저는 개인적으로는
25:03초과익 환수제는 이전에 국회에서 좀 폐지 논의가 있었던 것처럼
25:08좀 폐지 검토가 필요한 부분이라고도 보여지거든요.
25:11여러 가지 너무 좀 중첩적인 규제라고 판단이 되어서
25:15그런 부분들이 시장에 좀 투기적인 관심을 불러오는 부장에도
25:19분명히 있을 수 있겠으나 어쨌든 조합원들의 사업 진행 의지나
25:23속도에는 좀 도움이 되는 부분들이 있을 거라고 판단이 됩니다.
25:27그렇다면 부동산 이재명 정부의 부동산 1호 정책
25:31어떤 게 예상돼요?
25:33제가 볼 때는 공급 정책이라고 보여져요.
25:36공급이요?
25:36두 가지 나눠서 공급을 250만 원 정도 하려면
25:39시간도 많이 필요하기 때문에
25:41우선 이전 정부가 추진하던 3기 신도시를 조기 분양할 가능성이 있고요.
25:46그다음에 서류풀 지구를 비롯한 4군데가 빨리 조기 착공할 가능성이 있고요.
25:52또한 우리 김기정 의원이 말씀하신 대로
25:53재개발, 재건축을 통해서 공급을 늘리는데
25:55여긴 조금 문제가 있는 것 같아요.
25:57용적률을 올려주는 것만큼은 인내 주택을 짓게 할 것이고
26:00또한 후보 시절에 재건축 초과액 환수에는
26:04폐지 안 하겠다 그랬거든요.
26:05그러면 과연 조합원들이 잘 가겠는가?
26:08이것도 좀 생각할 문제예요.
26:09그래서 제일 먼저 나오는 정책이 공급 정책에
26:13지금 최근에 부동산이 올라가는 규제 정책을
26:16동시에 내놓을 가능성이 있습니다.
26:17알겠습니다.
26:19끝으로요.
26:21이재명 정부의 부동산 정책 이것만은 꼭 해줬으면 좋겠다
26:26하는 게 있다면 두 분이 국내 최고의 전문가이시기 때문에
26:29김 의원께서 짧게 얘기해 주시죠.
26:31일단은 공급 대책이 늦어도 8월 중에는 종합대책으로
26:36나오지 않을까 싶은데 나오면서 시장의 신뢰도가
26:40좀 너무 떨어져 있기는 하거든요.
26:42수치 계획 발표는 나오지만 추진된 것들을 보신 부분이 없기 때문에
26:47이번에 공급 대책에 대해서는 실질적으로 추진할 수 있는
26:50실용적인 내용들이 조금 도심 중심으로 나와줘야
26:53특히 신축 공급이 부족한 곳들은 지방이 아니고
26:56서울 중심의 수도권 밀집 지역이기 때문에
26:59그 지역에서 실용적인 공급 대책들이 좀 나와줘야 될 것 같고요.
27:04그것들을 추진하는 흐름들을 좀 보여주는 게 과제일 것 같습니다.
27:08홍 교수님도 말씀해주세요.
27:09도심 주택 공급은 당연한 거고요.
27:11지방 경제 활성화와 균형 발전을 위한 정책이 좀 필요하다고 생각해요.
27:15저는 지방에 미분양도 아직 많이 있고요.
27:17서울하고 또 다르더라고요.
27:18네. 그리고 또 지방의 인구 감소나 또 도지 쇠퇴가 진행되는 지역
27:23상생할 수 있는 균형 발전 정책을 좀 적극적으로 추진했으면 좋겠다는
27:27얘기를 말씀을 드리고 싶습니다.
27:29네. 오늘 말씀 고맙습니다.
27:33지금까지 서울의 집값 상승 문제와 그 대책들 전문가들과 함께 살펴봤고요.
27:40이어지는 순서에서는 우리나라 주식시장도 점검해보겠습니다.
27:44이재명 대통령은 대선 공약으로 임기 내 코스피 5천 달성을 내걸었는데
27:51세종부 출범 이후 주식시장 분위기가 모처럼 활기를 되찾고 있습니다.
27:56이런 분위기가 일시적 현상이 아닌 자본시장 활성화와 주식시장의 근본적인 체질 개선.
28:03더 나아가 우리 경제의 성장 동력 확보를 위해서는 어떤 조건이 필요한지 전문가와 함께 집중 진단해 보겠습니다.
28:12먼저 관련 영상 보시고 대담 이어가겠습니다.
28:14부동산 내 부분과는 대체 투자 수단을 만들면
28:34기업들이 자본 조달도 좀 쉬울 거고 대한민국 경제 전체가 선순환 되지 않을까.
28:45상법은 이게 워낙 중요하고
28:48저희가 코스피 5천을 가는 데 있어가지고
28:50반드시 필요한 법안이라고 저희는 생각을 하거든요.
28:54기업 경영의 자율성을 해치고 외국 투기 자본의 개입을 넓혀주는 방식이라면
28:59심각한 문제라고 생각이 듭니다.
29:13주식시장과 관련해서도 시청자들의 관심이 워낙 뜨거운데요.
29:18두 분의 전문가 스튜디오에 모셨습니다.
29:20먼저 김학균 신영증권 이서치 센터장입니다.
29:25안녕하세요.
29:25네 안녕하십니까.
29:27이어서 최재원 서울대 경제학부 교수님도 모셨습니다.
29:32어서 오십시오.
29:32네 안녕하십니까.
29:35좀 전에 제가 얘기를 했습니다마는
29:38새 정부 출범 이후 우리나라 주식시장
29:41중시가 굉장히 활기를 되찾는 것 같습니다.
29:45지난 금요일이었죠.
29:47코스피 취의를 보면요.
29:50코스피 지수가 드디어 이제 3천선을 돌파를 했습니다.
29:55그러니까 지난 2021년 12월 이후에 3년 6개월만이 돌파인데
30:01먼저 두 분께 질문을 드려보겠습니다.
30:05현재 우리 주식시장 상황 어떻게 평가하십니까?
30:09네 글로벌 증시가 최근에 전체적으로 다 같이 오르고 있는데
30:14지난 수년 동안 우리 증시만 유독 물을 났거든요.
30:18미국 시장 일본 시장 대만 시장 다 사상 최고치 기록하는 동안에
30:23한국 증시가 물을 났는데 최근에는 우리 증시의 수익률이 가장 좋습니다.
30:28그래서 이제 글로벌하게 달러 가치가 약해지면서 미국 이외의 시장으로 돈이 들어오는 공동의 코드가 하나 있는 것 같고
30:38또 두 번째는 신정부의 내수부양이나 아니면 상법 개정이나
30:44이런 지배구조 개선에 대한 건 또 우리 증시에만 적용이 되는 건데
30:48이 두 가지가 같이 상승작용을 일으키면서 오랜만에 주가가 강하게 오르는 것 같습니다.
30:54교수님 보면 좀 전에 그래픽 저희가 보여드렸는데
30:58코스피가 1,000, 3,000 넘은 게 2021년 아니었습니까?
31:05그때하고 지금하고 뭐가 좀 다릅니까?
31:09지금 상당히 센티멘트가 좋습니다.
31:11센티멘트가 좋고 새로운 정부가 들어들면서 재정정책을 펼 것이다.
31:18경기가 좋아질 것이다. 그런 점들이 있고요.
31:21그리고 지난 연말까지 환율이 아주 높았잖아요.
31:24그런데 환율도 내려가면서 보통 환율이 내려가면 외국인 자금들도 유입이 되고요.
31:29그렇게 해서 대내적으로는 새로운 정부에 대한 기대감.
31:33그리고 재정정책, 경기가 좋아질 것이다.
31:36이런 센티멘트가 일단 워낙에 좋습니다.
31:38그리고 외국인 자금들도 지금 들어오고 있고요.
31:41외국인, 2021년 같은 경우에는 동학개미라고 합니까?
31:46개인 투자자들이 좀 많았던 것 같아요.
31:48그런데 지금 같은 경우는 외국인 투자자들이 비율이 좀 많아진 것 같거든요.
31:53최근에 외국인 투자자 비율이 상대적으로 낮았는데요.
31:57이게 지금 반등하는 분위기입니다.
31:59반등하고 있어요.
32:01그리고 그때 제가 기억하기로는 삼성전자가 주도를 했다고 합니다.
32:06그런데 지금 보면 삼성전자가 아니고 다른 여러 가지가 같이 가는 것 같아요.
32:12골고루 오른다고 봐야 될 것 같은데요.
32:15이건 제 생각에는 한국 시장이 늘 저평가됐거든요.
32:19주가지에서 3,000일 대로 저평가, 2,000일 대로 저평가.
32:22소위 코리아 디스카운트가 고착화됐는데 최근에는 전체적으로 싼 주식들이 올라가니까
32:29삼성전자나 2021년에는 네이버라든가 몇몇 종목들이 주도했었는데
32:35지금은 광범위하게 종목들이 올라가고 있는데
32:38이거는 우리나라의 코리아 디스카운트 완화에 대한 기대,
32:43그 근간에는 지배구조에 대한 기대가 투영이 되어 있다고 보여집니다.
32:47그러면 이거 시청자분들께서 가장 궁금해하는 게 이런 것 같은데
32:52언제까지 오를 것 같아요, 그러면?
32:55그걸 알 수는 없지만 그래도 기존의 주가를 끌어올리는 동인을 생각해 보면
33:01교수님 말씀하신 것처럼 지금 원달러 환율이 떨어지고 있습니다.
33:05이건 사실 한국 경제가 좋아서 원화가 강해지고 있다기보다는
33:09미국에 대한 걱정이 좀 있는 것 같습니다.
33:12트럼프 정부의 감세에 따른 재정적자 우려, 이런 것들이 있는데
33:17이런 우려는 계속 지속이 될 것 같습니다.
33:20그럼 원달러 환율은 추가적으로 더 떨어질 여지가 있는 것 같고
33:24이거 주식시장이 플러스 요인이고요.
33:26또 지배구조 개선에 대해서 우리가 첫 발을 띄었기 때문에
33:29이게 잘 된다는 보장은 없지만 이제 논의가 진행이 되고
33:34또 법적으로 여러 장치들이 마련이 되는 그런 과정이니까
33:38속단하기는 어렵지만 이 상승세가 저는 단기간에 끝나기보다는
33:43더 이어질 가능성이 높다고 봅니다.
33:45이런 상승세가 당분간 이어질 거라고 이제 센터장 얘기했는데
33:51교수님은 어떻게 보세요?
33:51글쎄요. 미래의 주가 예측은 정말 어렵죠.
33:55사실 어떻게 될지 아무도 모릅니다.
33:57지금 제가 볼 때 단기 센티멘트 즉 주식시장에 대한 전반적인
34:01긍정적인 이런 분위기는 되게 좋아요.
34:04그리고 관세 정책 이런 것 때문에 미국이 최근에 흔들리긴 했지만
34:09그래도 최근 FOMC 결과 같은 것들을 보면 미국 경제도 아직 견고합니다.
34:16그래서 이런 현상들이 맞물려서 지금 단기적으로 주가가 많이 올라갔는데요.
34:21이게 계속 중장기적으로 이어지려면 결국은 기업의 실적이 받침이 되어야 하고요.
34:27그렇죠.
34:27재정 정책이 한국의 견고한 성장으로 이어져야 되고 그리고 미국 경제도 크게 수렁에 빠지지 않고
34:34계속된 성장을 이어갈 때 저는 가능하다고 봅니다.
34:38여러 가지 변수를 말씀을 하셨습니다마는 중요한 게 일시적인 현상은 아니고
34:44이게 이제 어느 정도 당분간은 지속될 것 같다는 걸로 제가 인식해도 되겠습니까?
34:50단기적이라고 봅니다. 이게 결국은 실적이랑 이어져야 되고요.
34:53실적이 좋지 않으면 단기 과열, 센티멘트에 의한 과열은 결국 꺼지게 돼 있습니다.
34:59즉 올해 중, 하반기가 중요하다고 봅니다.
35:02그러면 이재명 대통령 공약, 임기내, 임기라고 하면 이제 5년 안에 코스피 5천 달성을 하겠다.
35:13이렇게 대통령이 얘기를 했는데 5년 안에 코스피 5천 달성 가능할까요?
35:21저는 주식이라고 하는 게 굉장히 개방도가 높은 자산입니다.
35:26우리만 잘한다고 되는 게 아니고 그런데 미국 시장의 동향, 미국의 금리, 중국 경기의 동향
35:33이런 것들이 다 작용을 하기 때문에 사실 우리 힘만으로 어떤 주가 지수까지 갈 수 있다.
35:39이렇게 단정하는 거는 제 생각에는 조금 쉽지는 않은 그런 이슈인 것 같은데
35:46그래도 지금 우리가 코리아 디스카운트 완화라고 하는 문제의식을 갖고 있거든요.
35:52그러면 우리가 미국처럼 자본시장이 발달한 나라가 아니더라도
35:55그런데 대만이나 일본이나 이런 정도 밸류에이션을 우리가 주식 이익 대비 평가를 받는다 그러면
36:03대만이 한국보다 자본시장에서 평가를 두 배 이상 받고 있거든요.
36:09그럼 5, 6천 포인트 가는 거죠.
36:11이것이 단정적으로 갈 수 있다는 아니지만 가기 위한 저는 굉장히 중요한 발걸음을 뛰었고
36:17그런 점에서는 나름 우리가 의미 있는 길에 접어들었다고 봅니다.
36:21교수님은 어떻게 보세요?
36:22저는 이제 지금 정부 최근 2,500에서 3,000 올랐잖아요.
36:293,000에서 5,000 간다 그러면 제가 계산을 해봤는데 연평균 14%로 앞으로 5년 꾸준히 올라가야 됩니다.
36:36이런 쉽지는 않지만 두고 봐야 되죠.
36:40제가 생각하기에 더 중요한 것은 코스피가 5,000이 된다가 저는 4,000만 되어도 상당히 좋다고 생각해요.
36:474,000, 5,000 이런 숫자를 놓고 이거를 목표로 잡아서 주가를 단시간에 과열시키는 것보다
36:54오히려 이렇게 과열이 생겨서 버블이 생기면 버블이 꺼지고
36:58일본 같은 경우에 보더라도 주식 시장에 버블이 왔을 때 잃어버린 30년의 전 단계가 되지 않았습니까?
37:04그래서 이런 식으로 단기적으로 5,000, 4,000 이런 목표를 두는 것보다
37:081년에 6, 7%라도 꾸준히 수익률이 나오고요.
37:15사실 그게 미국 시장에 대한 믿음이거든요.
37:17미국이 지난 100여 년 넘는 데이터를 보면 매년 은행 예금보다 한 7에서 8% 정도
37:26100여 년간 성장을 해왔습니다.
37:28그래서 제가 학생들한테 강의를 할 때도요.
37:31미국 주식에 대해서는 제가 믿음이 있어서 미국의 마켓은 투자를 하는 것은 괜찮다고
37:36제가 추천을 할 수가 있거든요.
37:38한국 시장도 단기간에 5,000이 된다, 6,000이 된다 이것보다는
37:43가끔 가다가는 내려갈 수도 있죠.
37:45내려가더라도 다시 반등을 하고 평균적으로 7, 8% 앞으로 꾸준히 수익이 날 수 있을 거라는
37:52그런 믿음을 가져주는 시장을 만드는 것이 더 중요하다고 봅니다.
37:56그렇죠.
37:57근본적인 시장의 형성인데
37:59그래서 이재명 대통령 같은 경우에도 이런 얘기를 또 했어요.
38:05국민의 투자를 주식시장으로 돌려야 한다.
38:09왜 그러냐면 우리가 부동산이 중심인 투자자산이라고 해야 될까요?
38:16이게 너무 부동산의 경도가 돼 있다 보니까
38:19이 자산을 주식시장으로도 어느 정도 돌려놔야 될 것 같다.
38:24이런 얘기 같은데 이거에 대해서는 어떻게 생각하세요?
38:27저도 공감합니다.
38:29집값이 떨어져도 문제지만 지금 경제적 자원이 부동산에 너무 쏠리니까요.
38:34돈이 부동산에 묶여 있습니다.
38:36그럼 집값 올라가면 집 산 사람들은 기분은 좋지만
38:39이게 너무 가계부채가 과도하다 보니까 쓸 돈이 없죠.
38:43민간 소비가 구조적으로 정체가 되고
38:45크게 보면 부동산으로 가는 돈의 물꼬를 다른 쪽으로 트여주는 게 저는 필요하다고 생각이 되고요.
38:52그렇기 때문에 저는 학습효과가 중요하다고 생각합니다.
38:56한국 사람들이 유독 부동산에 대한 그런 집착이 있어서 집을 그렇게 몰입을 하겠습니까?
39:02그냥 몰라도 사놓으면 올라가니까 그 학습효과가 집단적으로 작동을 하는 거거든요.
39:08그렇기 때문에 주식시장도 단기 시황 이런 거는 누가 맞출 수 있다고 생각하면 거짓말이라고 봅니다.
39:14주식은 등락이 심하지만 그래도 시간이 지나면 올라가는 그런 어떤 집단적인 성공의 경험이 있어야 되는데
39:22그런 점에서 보면 저는 지배구조라든가 시장과 상관없이 기본적으로 상장사들이 주주들의 부를 잘 지켜주는
39:32이런 문화 같은 것도 필요해 보이고요.
39:35그렇기 때문에 결과적으로 이 태도가 바뀌는 거는 뭔가 주식이 성과를 보여줘야
39:41사람들이 선험적으로 우리 부동산 하는 거는 안 좋은 거고
39:44주식이 국가경제에도 기여하고 한 달 이쪽으로 가야 돼 이런 일은 벌어지지 않고요.
39:49기본적으로 일단 결과적으로 주가가 잘 되어야 사람들의 행동이 바뀔 수 있지 않을까 그런 생각이 듭니다.
39:55저희가 이료진단을 하면 보통 하나의 주제를 가지고 한 시간 동안 보통 얘기를 많이 해요.
40:03그런데 오늘 같은 경우는 부동산하고 또 2부에서 30부는 저희가 주식을 하는데
40:09이거 왜 그러냐면 너무 핫하고 너무 관심이 많은 게 동시에 이렇게 터져버린 거예요.
40:16그래서 이제 얘기를 하는데 1부에 보면 똘똘한 집 한 채 가지면 된다.
40:22결국은 그것도 이제 믿음 아닙니까?
40:26어떻게 보세요?
40:27네. 그럼 뭐 믿음이 계속되면 사실 개인의 입장에서는 똘똘한 집 한 채를 가지는 것이 최선의 선택이죠.
40:34그리고 그러한 투자자들이 몰리면 집값은 더욱 상승할 것인데요.
40:39그럼 우리 경제 전체에 그게 미치는 영향을 봐야 됩니다.
40:43결국 경제가 발전을 하려면 자원이 효율적으로 분배가 되어야 하고요.
40:48그렇죠.
40:49그 자원의 효율적 분배에서 가장 중요한 역할을 하는 곳이 한국 같은 경우에는 주식 시장이에요.
40:56즉 예를 들면 배터리 시장 같은 경우에도 최근에 CATL, BYD 이런 중국 대형 배터리 업체들이
41:03홍콩에서 몇 조 원어치 IPO를 하면서 자금을 끌어들였습니다.
41:08지금 배터리 업체가 거의 출혈 경쟁에 아주 안 좋은 상황에 있는데요.
41:13이런 중국의 자본 공격이라든지를 당해내려면 한국도 자본을 조달해야 되거든요.
41:19그러면 우리가 이제 자본이 지금 과도하게 부동산 같은 데 몰려 있는데
41:23이것이 자연스럽게 주식 시장에 다시 돌아갈 수 있고 기업은 주식 시장에서 다시 자금을 조달할 수 있고
41:30선순환이 되어야 하죠. 그게 중요하다고 봅니다.
41:35그래서 그런지 여당인 민주당이 계속 주장하는 게 이거예요.
41:40코스피 5천 달성을 하기 위해서는 3법 개정안 처리가 시급하다.
41:46그리고 최근에 김병기 민주당 신임 원내대표가 여러 법안 처리해야 되지만
41:53이거 상법 개정안 제일 먼저 처리하겠다. 이런 얘기도 하고 했는데
41:57그런데 상법 개정안 관련해서는 아직도 찬반 의견이 팽팽한 것 같아요.
42:04왜 그런지 그래픽 한번 보여주시겠습니까?
42:06바로 저건데 상법 개정안 주요 내용 그리고 반대 의견 주요 의견들을 보면요.
42:16이사 충실 의무 확대 대상 관련해서는 개정안은 주주도 포함해야 한다.
42:23이런 거지만 이렇게 되면 소송이 남발될 수 있고 우려된다.
42:28이런 목소리도 또 있고요.
42:28집중 투표제 의무화 관련해서도 개정되면 소액 주주가 대주주 중심의 이사회 구성을 견제할 수 있다.
42:39이런 흥정적인 주장도 하지만 아니다.
42:42그렇게 되면 투기 세력의 이사회 장악, 경영 효율성 저하로 이어질 수 있다.
42:49이밖에도 감사의원 분리선출 확대, 전자투표제 의무 이런 것이 주요 항목인 것 같은데
42:56두 분께서는 어떻게 보십니까? 상법 개정안 처리가 코스피 5천 달성.
43:025천까지는 아니더라도 주식시장 활성화를 위해서 꼭 필요하다고 보십니까?
43:07어떻게 보십니까?
43:08저는 필요하다고 봅니다.
43:10필요하다?
43:11물론 상법 개정안이 굉장히 상위법이니까 이거 바뀌어서 세상이 단기간에 바뀔 것은 아니라고 보지만
43:20저는 상법 개정보다 포괄적으로 지배구조 개선에 대한 논의라는 말씀을 드리고 싶은데요.
43:27주식에 있어서 지배구조라고 하는 것은 이건 있어도 되고 없어도 되고 이런 거 아닙니다.
43:32가장 본질적인.
43:34우리가 일반적으로 성장하는 나라에, 성장하는 기업에 돈을 투자하면 돈을 벌 수 있다는 믿음이 있습니다.
43:41그런데 우리나라 경제가 가장 활력이 있었던 때가 외환위기 전에 1980, 1990년대거든요.
43:46그럼 그때 경제가 활력이 있었지만 주식시장이 좋았느냐?
43:51좋았던 건 80년대 후반에 몇 년 반짝 좋고 나머지 안 좋았습니다.
43:56우리 중국 증시 한번 볼까요?
43:59우리나라 사람들이 십 수년 전에 중국 펀드를 통해서 중국 시장에 돈을 많이 넣었는데
44:03한 10여 년 전에 6천 포인트 하던 상해 종합주가 지수가 지금도 3천 포인트 때입니다.
44:10반토막 났네.
44:11그러면 중국 경제가 그동안 성장을 못했냐? 미국보다 두 배 정도 성장했고요.
44:16기업이익도 많이 늘어났습니다.
44:18그럼 왜 성장하는데 주가가 못 오르냐 하면 결국 거버넌스, 지배구조라는 것은 기업이 번 돈이 주주들에게 흘러가고
44:27이게 배당이라든가 이런 게 아니더라도 여러 가지 의사결정이 주주를 신경 쓰면서 하는 일련의 과정이 저는 거버넌스라고 생각하거든요.
44:36이게 막혀 있으면 이게 주식이 될 수가 없습니다.
44:39그렇기 때문에 저는 상법 개정에 반대하는 분들 일리 있다고 봐요.
44:44왜냐하면 우리가 주주는 기업의 주인이라고 하지만 사람들이 주식을 너무 쉽게 사고 팝니다.
44:53주식을 제 주변 사람도 1년에 한 서너 번 주식 파는 사람이 있는데 기업은 장기적으로 운영돼야 되는데 기업의 주인인 주주는 딱 3개월짜리 주주야.
45:02그럼 이 사람들이 장기적인 이해관계가 충돌할 수 있거든요.
45:06그럴 수 있다고 봅니다.
45:08그런데 우리나라 코리아 디스카운트라고 하는 건 객관적 현실이고요.
45:13사실 주주권 남발로 어려워질 수 있다는 가상의 걱정인데 저는 코리아 디스카운트를 불러온 중요한 원인 중에 하나가 낮은 주주 환원이라고 봅니다.
45:24우리가 미국처럼 주주 환원하기는 어렵지만 한국 기업들이 벌어들인 이익에서 주주들에게 돌려주는 배당 성향이 최근 한 18년 동안 보면 대만보다 높았던 적이 한 번도 없습니다.
45:35일본보다 높았던 거 단 한 번이요.
45:37그래서 기본적으로 이런 구조에 대해서 한번 생각해 보자는 거죠.
45:41그런 기조를 어떤 제도가 필요하다라고 저는 봅니다.
45:45교수님께서는 어떻게 보세요?
45:46일부에서는 기업 경영이 위축되고 경영권 방어도 어려워진다.
45:52이런 반대 의견도 있지 않습니까?
45:55저는 기업 지배구조 문제에 대해서 전반적으로 이건 어떻게 보면 한 기업이라는 큰 파이가 있고요.
46:03이 파이를 대주주와 소액주주 사이에 어떻게 나누냐.
46:07보다 분배의 문제에 집착하는 것이고요.
46:11그에 반해서 이제 기업이 정말 꾸준하게 주가 수익률이 나오려면 결국 이 파이가 성장을 해야 되는 겁니다.
46:19그래서 만약에 기업 지배구조를 개선한다든지 아니면 상법 개선 같은 게 통과된다면
46:24이벤트성으로 단기간에 주가가 상승될 수 있지만
46:29제가 아까 말씀드렸듯이 한국 주식시장이 계속 미국처럼 꾸준히 나가려면 파이 사이즈가 커져야 되거든요.
46:36파이 사이즈가 커져야 되고요.
46:37아까 그 남소 문제라든지 아니면 기업 경영권 문제라는
46:41기업 경영권이 이제 많이 견제를 받을 것이다.
46:44이런 문제가 대두되고 있고요.
46:46저는 이게 좀 되게 아쉬운 현실이라고 생각해요.
46:51지금 한국 주식시장에서 예를 들어서 기업이 자금을 조달한다.
46:55IPO를 한다.
46:57아니면 유상증자를 한다 그러면
46:58이게 전부 대주주와 소액주주 사이의 갈등 관계로 다 비춰지고 있습니다.
47:05예를 들면 얼마 전에 두산에서 로보틱스와 에너빌리티라는 회사를 합병하려고 했는데
47:12이것도 무산이 되었고요.
47:13그때 많은 소액주주들이 아 이거는 대주주들의 이익을 위한 것들이다 이렇게 했고요.
47:18진실은 모릅니다.
47:20그리고 LG엔솔 같은 경우 상장을 했을 때
47:25알짜 기업을 따로 빼서 지분율을 희석했다 이런 비판도 있지만요.
47:32사실 LG엔솔은 그 IPO를 통해서 LG화학이 거의 8조 원에 가까운 자금을 조달했습니다.
47:38아까 말씀드렸지만 CATL, BYD 이런 곳은 정말 수조 원씩 지금 자금을 주식시장에서 조달하고 있고요.
47:48이런 행동들을 하기에 정말 중요한 시장이 주식시장이고요.
47:53SK온 같은 경우에는 주식시장에서 자금을 조달하지 못해서
47:58그 모회사인 SK이노베이션이 지금 위기에 있고요.
48:03그렇게 주식시장이 해야 되는 정말 자금 조달로서의 창구로서의 중요한 기능이 있는데
48:07주식시장이 지금 우리 갈등 관계로 다 비춰지고 있단 말이에요.
48:13그래서 정상적인 이게 자원의 효율적 배분이 지금 어려운 상태입니다.
48:17상법 개정에 대해서는 의견이 어떻습니까?
48:20상법 개정은 앞으로 거기에서 제일 핵심은 이제 이사의 주주에 대한 충실 의무이고요.
48:27이게 예전에 있었던 판례들을 보면 이사들한테 일종의 손해배상을 물으려고 할 때라든지
48:34아니면 배임책을 물으려고 할 때 이게 정확한 조항이 없었잖아요.
48:38그래서 이제 주주에 대해서도 이제 충실 의무를 줘야 된다고 하면 아무래도 소송을 제기하기가 쉽겠죠.
48:46이게 명시적으로 되어 있으니까요.
48:48그런데 앞으로 법원에서 판례가 어떻게 되는지에 따라서 중요할 것 같습니다.
48:54왜냐하면 이게 주주의 이익이라는 게 단순한 문제가 아니거든요.
48:57또 제가 계속 예를 들어서 말씀드리는데 미국 테슬라 같은 회사가 있습니다.
49:02테슬라는 테슬라가 얼마 전에 일론 머스크가 70조 원에 가까운 컴펜세이션 즉 자기 보상을 받겠다고 회사 돈이죠.
49:12이거를 컨트롤링 셰어 홀더인 지배주주인 일론 머스크가 70조 원의 회사 돈을 받겠다고 했어요.
49:21자 그럼 우리가 여기서 물어봐야 됩니다.
49:22이게 과연 주주의 이익을 침해하는 것인가 아닌가.
49:26이거를 법원이 판단할 수 있을 것인가.
49:29놀랍게도 주주총회에서요.
49:31이거를 일론 머스크의 손을 들어줬습니다.
49:34그러면 주주들이 이것을 원하는 것들이거든요.
49:36많은 소액 주주들이 사실 일론 머스크를 따라서 투자를 하고 있기 때문에.
49:42그럼 과연 이런 것이 단순 금전적 즉 현금 흐름으로 볼 때는 테슬라에 있는 돈을 일론 머스크한테 빼주는 것들이지만.
49:51많은 주주들은 그 일론 머스크가 가지고 있는 카리스마 창의력 그리고 회사를 앞으로 이끌어 나갈 수 있다는 그 믿음의 투자를 하는 것이거든요.
49:59그러면 여기서 우리가 주주의 이익이 과연 무엇인가 하는 게 첨예한 문쟁의 대상이 되는 것이죠.
50:06자 코리아 디스카운트.
50:08좀 전에 이제 센터장께서 여러 번 얘기를 했습니다마는 결국 우리나라 증시가 저평가됐다는 거 아니에요.
50:15그 이유 가장 큰 이유는 뭐라고 생각하세요.
50:18저는 최근에는 우리 주력 산업들이 상당히 좀 어려움을 겪고 있는 것도 있는데 사실 이건 디스카운트와 관계가 없죠.
50:26사업이 안 된 주가가 저평가되는 게 맞는 거고요.
50:29그런데 코리아 디스카운트는 동일한 이익과 동일한 기업이 가지고 있는 자산 대비해서 다른 나라보다 평가를 못 받는 거거든요.
50:37저는 이게 기본적으로 지배구조의 문제에 있다.
50:41지배구조.
50:42기업이 벌어들인 부가 조금 공평하게 나눠지지 않는다라는 문제의식을 갖고 있는 것 같고요.
50:49그래서 앞서 한 가지만 더 첨언을 하면 여러 가지로 자본시장에서 기업들이 공격을 받고 경영권 위협을 받고 이런 거 저는 충분히 이해는 하는데
50:57그런 공격을 불러오는 가장 중요한 동기가 낮은 주가예요.
51:03가진 가치보다 주가가 너무 저평가되니까 공격을 불러오는 거거든요.
51:07그렇기 때문에 조금 저는 개방적인 태도를 기업들도 가져야 된다고 봅니다.
51:12코리아 디스카운트 해결하기 위해서 이제 전 윤석열 정부 같은 경우에도 보면 기업 밸류업, 가치를 높이는 거죠.
51:22기업의 밸류업.
51:24이 프로그램을 많이 하지 않았습니까?
51:27잘 안 됐나 보죠?
51:29왜 안 된 것 같아요?
51:30지난 정부도 그렇고 지금 현재 정부도 어느 정도 기조를 이어간다고 생각합니다만
51:36저는 이 디스카운트의 원인 자체가 좀 다른 곳에 더 있지 않나 이렇게 봅니다.
51:42물론 디스카운트가 기업 지배 구조가 정말 나빠서 그런 기업도 있을 거고요.
51:48주주 환원을 정말 안 해서 하는 기업도 있지만 실제로 데이터를 보고 제 연구 결과를 보면요.
51:54기업 지배 구조나 아니면 배당 성향, 주주 환원보다는 오히려 그 기업의 성장성이 더 문제가 있다.
52:02즉 성장성이 낮은 기업은 밸류에이션, 보통 얘기하는 PBR이죠.
52:07즉 순 자산 가치 대비 주가인데 PBR이 낮은 경우가 나오고 R&D 투자가 적은 기업이라든지 아니면 유형 자산은 많대 무형 자산이 적은 기업, 특허 같은 게 적은 기업이죠.
52:22아니면 이제 완숙기에 들어들어서 이제 성장 동력이 떨어지는 회사들 그런 경우들이 보통 보통 얘기하는 PBR이 낮고 저평가되어 있는 경우가 많습니다.
52:33사실 이것도 다시 미국의 예를 보면 아주 간단합니다.
52:36테슬라 제가 아까 코프레 거우너스가 기업 지배 구조가 좋은 회사가 아닙니다.
52:41하지만 밸류에이션은 어마어마하죠.
52:43다 성장성에서 나오는 겁니다.
52:44그리고 엔비디아 같은 회사들 보면 실제로 벌어들이는 이익에 비해서 거의 주주환원이 이루어지고 있지 않아요.
52:53그래도 밸류에이션은 어마어마하고요.
52:55구글 같은 회사들 최근까지 배당 단 한 푼도 지급하지 않았습니다.
52:59그리고 황제주라고 해서 아직도 창업자한테 다수 의결을 할 수 있는 주식들이 주어져 있고요.
53:07즉 미국에 있는 그런 대부분의 밸류에이션들이 이것이 단순 기업 지배나 배당 성향의 문제는 아니다.
53:15오히려 실리콘밸리라는 그 역동성 성장성에서 나오는 그 아이디어들 그리고 기업들이 있고 거기에 이제 자금이 들어가고 선순환이 이루어지는 그 구조 때문에 지금 PBR 밸류에이션이 높은 거죠.
53:30이걸 단순히 물론 기업 지배나 주주환원은 저는 중요하다고 생각합니다.
53:35이건 분배의 문제입니다. 하지만 더 중요한 것은 기업의 성장성에 달려있다고 봅니다.
53:40두 분 얘기를 이렇게 듣다 보면 이렇게 정리가 되는 것 같아요.
53:44지금 센터장께서 얘기하는 것은 결국 코스피 5천 달성을 위해서 가장 중요한 것은 지배구조 개선.
53:51이걸 이제 얘기하시는 것 같고 교수님 같은 경우는 기업의 성장성 물론 그것도 중요하지만 기업의 성장성이 더 중요한 것 같다.
54:00이렇게 이해를 하면 될까요?
54:01네. 사실 대립적으로 보기보단 별개의 문제죠.
54:04기업은 당연히 성장을 추구하는 거고 그 과정에서 배당이나 이런 걸 안 하더라도 주주들에게 소명을 해야죠.
54:12내가 이거는 배당 안 하더라도 우리가 투자를 해서 파일을 키운다 그러면 주주들의 이익 극대화에 도움이 되는 거니까
54:19불특정 다수의 돈을 받은 상장 기업이 그 돈이 공돈이 아니고 효율적으로 기업가치를 쓰는데
54:26그런 어떤 소통의 과정은 제 생각에는 꼭 충돌되는 가치는 아니라고 저는 봅니다.
54:32그러면 우리 기업의 기업하고요. 경제 펀더멘탈이라고 하죠. 기초 체력.
54:38이걸 이제 강화해야 한다. 이게 이제 결국 주식시장의 근본이 돼야 한다는 얘기를 많이 하지 않습니까?
54:44그렇습니다.
54:45뭐를 해야 돼요? 가장 중요한 건요.
54:49일단 기업들이 경쟁력을 가져 나가야 되는데 지금은 글로벌하게 시장 논리가 참 시장 논리가 잘 작동하지 않는 것 같아요.
54:58국가가 그 나라 국익을 좀 지켜내고 그렇기 때문에 그런 과정에서 정책의 역할이 좀 중요할 것 같고
55:07또 한편으로는 우리가 성장했던 중후 장대형 주력 산업들이 굉장히 어려워지고 있는데
55:12이게 잘 되면 좋은데 돈이 그쪽으로 계속 들어가게 되면 생산적인데 안 갈 수도 있거든요.
55:18그래서 돈이 들어가서 안 될 것 같은 기업은 더 이상 희망고문하는 게 아니라
55:24그것을 잘 좀 빠져나올 수 있도록 좀 도움을 주는 그런 정책이 필요하지 않을까 생각합니다.
55:31교수님께서는 어떻게 보십니까? 성장 동력 확보를 위해서 가장 중요한 건가요?
55:34저는 이제 자본시장이 중요하다고 보는데요. 사실 자본시장이 성장 자체를 이끌어낼 수는 없어요.
55:41회사 하시는 분들 알겠지만 이게 재무팀, CFO가 강하면 회사는 안정적으로 되지
55:47역동적인 성장하기는 쉽지 않거든요. 결국은 오퍼레이션, 비즈니스 측면이 중요하고
55:52아이디어, 창업가 정신, 그리고 중장년층이 다시 새로운 재교육을 받을 수 있는 그런 기회들이 먼저 주어져야 되고요.
56:02미국 실리콘밸리 제가 예를 들었는데 이게 또 다시 아주 좋은 예입니다.
56:06실리콘밸리를 보면 물론 아이디어도 어마어마하고요. 인재풀도 어마어마합니다.
56:11하지만 거기서 빼놓을 수 없는 것이 그 벤처 캐피탈, 즉 이러한 정말 아이디어들을 우리가 파이낸싱해 주는
56:19그 벤처 캐피탈들이 있고요. 이 벤처 캐피탈 돈을 받아서 나중에 엑시트할 수 있는
56:25즉 어마어마한 나스닥이라는 시장이 있기 때문에 이게 선순환이 가능한 거고요.
56:30저는 미국이 최근에 여러 가지 안 좋은 점들 많았죠. 정책적으로.
56:35그리고 기축동화, 지위가 흔들린다, 재정이 안 좋다 그러는데
56:39그래도 미국의 가장 큰 핵심 엔진은 저는 이 실리콘밸리에서 일어나는 혁신이라고 봅니다.
56:46이 혁신에 있어서 가장 중요한 것이 미국에서 파이낸싱이거든요.
56:50벤처 캐피탈과 그리고 그것의 엑시트를 도와주는 나스닥.
56:54그리고 요즘에는 나스닥 엑시트뿐만이 아니라 이런 미국 테크 기업들이 많은 식으로
56:59이제 인수합병도 하고 있거든요. 그래서 인수합병도 좀 쉽게 해주고
57:03이런 선순환이 이뤄질 때 우리가 성장 동력을 다시 찾을 수 있지 않을까 생각합니다.
57:08알겠습니다. 벌써 시간이 다 돼갖고요.
57:12마지막으로 이재명 정부의 증시 정책 성공하기 위해서 꼭 이것만 해줬으면 좋겠다 하는 거
57:18짧게 한 30초 정도씩 부탁드리겠습니다.
57:21네. 저는 상법 개정 이런 거 제도적으로 해야 되지만
57:24근본적으로 이건 시장에서 주주들이 해야 됩니다.
57:28저는 법 하나 바뀌는 거 가지고 코리아 디스크 카운트가 완화될 거라는 믿음은 없고요.
57:35그렇기 때문에 제도를 바꿔야 되지만
57:36기본적으로 시장에서 일어나는 활동들이
57:39궁극적으로는 가장 중요하지 않을까 생각합니다.
57:42시장의 활동.
57:43네. 알겠습니다.
57:44저는 아까 말씀드렸지만 단기간에 5천 이런 목표보다는요.
57:49꾸준히 한국 증시가 앞으로 수익률이 계속 날 수 있고
57:531년 2년 좋지 않더라도 다시 반등할 수 있다는 믿음을 주는
57:58그런 시장으로 만드는 것이 가장 중요하다고 봅니다.
58:01결국 중요한 거는 신뢰네요.
58:04시장의 신뢰.
58:05두 분의 말씀 공감되는 게 그거 같습니다.
58:08네. 오늘 말씀 고맙습니다.
58:09정부가 내수 진작을 위해서 30조 원 규모의 2차 추경안을 발표했습니다.
58:181인당 최대 52만 원의 민생회복 소비 쿠폰을 지급한다는 내용도 담겨 있습니다.
58:26이재명 대통령은 지금은 너무 침체가 심해 정부의 역할이 필요할 때라고 강조했습니다.
58:32우연이기 때보다 힘들다는 서민경제, 특히 자영업자와 소상공인들은 벼랑 끝에 내몰려 있습니다.
58:41이들을 위해 재정을 투입하고 민생을 지원하는 건 당연히 정부의 몫입니다.
58:46하지만 향후 재정건전성을 어떻게 확보할지에 대한 계획도 필요해 보입니다.
58:53이루어진다 라이브 오늘은 여기까지입니다.
58:55시청해주신 여러분 감사합니다.
58:57저희는 다음 주에 뵙겠습니다.
59:02뵙겠습니다.
59:32뵙겠습니다.