SMART PATRIMOINE - Emission du mercredi 18 juin

B SMART

18/06/2025

Mercredi 18 juin 2025, retrouvez Yann Videcoq (Directeur Général, Arkéa REIM), Sébastien Delattre (Associé, Ambre Patrimoine), Vincent Aurez (Cofondateur, Figen AI) et Stanley Nahon (Directeur Général, Renée Costes) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.

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00:00Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles

00:15mais l'émission qui décrypte également avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine.

00:20Une émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bsmart4Change, sur les réseaux sociaux de Bsmart4Change

00:25et bien sûr vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes les plateformes de podcast.

00:30Au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord avec les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine

00:36et en l'occurrence nous nous demanderons ce que veut dire investir en SCPI à mi-2025, une question que nous poserons dans un instant à Yann Wittcock, directeur général de Arkea Reim.

00:46Nous enchaînerons ensuite avec enjeux patrimoine, un enjeu patrimoine consacré à un titre particulier d'investissement en immobilier

00:53puisqu'on parlera de Viagé, un sujet dont on parlait beaucoup il y a quelques années.

00:57Quelles sont les tendances justement à mi-année 2025 après les soubresauts qu'a pu connaître le marché de l'immobilier ?

01:03Nous poserons la question à Sébastien Delattre, associé chez Ambre Patrimoine, mais aussi à Stanley Nahon, directeur associé de René Coste.

01:10Et puis enfin dans la dernière partie de l'émission, dans l'œil de l'expert, nous ferons un point sur l'impact de l'intelligence artificielle générative

01:18sur le monde et sur le métier des CGP. Nous aurons cette discussion avec Vincent Aurez, cofondateur de Figen AI.

01:24On en parlera tout de suite dans Smart Patrimoine.

01:31Et nous commençons tout de suite avec les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine.

01:36Et nous allons faire ensemble un point à mi-année sur l'investissement en SCPI.

01:40Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Yann Wittcock.

01:44Bonjour Yann Wittcock.

01:45Bonjour.

01:45Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes directeur général de Arkea Reim.

01:49Ce qu'on va essayer de comprendre ensemble, c'est ce que veut dire investir en SCPI en 2025.

01:53Je ne reviens pas sur tout l'historique, mais il y a effectivement eu un sujet dans l'investissement immobilier un peu glomal de coût du crédit.

02:00Il y a eu ensuite un sujet sur l'investissement en SCPI en tant que tel.

02:05Et on a l'impression aujourd'hui qu'on assiste à une sorte d'assainissement du marché

02:10et que l'investissement en SCPI a continué quand même à attirer un certain nombre d'investisseurs.

02:15Qu'est-ce que ça veut dire, mi-2025, d'investir en SCPI Yann Wittcock ?

02:20Ça veut dire investir dans un marché d'opportunité.

02:22On subit toujours une grave crise du marché immobilier.

02:26Il faut en avoir conscience et le dire.

02:29Toujours mi-2025, en juin 2025, les professionnels de l'immobilier disent qu'on est toujours dans une situation de crise de l'immobilier.

02:35Oui, bien sûr, sauf qu'on a atteint un plancher en fait.

02:38On n'est plus en train de baisser.

02:40On a atteint un plancher.

02:42On pensait que ça repartirait un peu plus vite parce que qui dit crise dit qu'à un moment le cycle va repartir.

02:48Donc, à l'été, on imaginait une reprise plutôt pour, on va dire, l'été 2025, l'automne 2025.

02:56Aujourd'hui, ce qu'on voit, c'est qu'on est plutôt sur des marchés qui sont encore très compliqués.

03:02La situation économique, géopolitique est très instable.

03:06Bien sûr.

03:06Et donc, ça a forcément des impacts.

03:08Même si les taux ont baissé, les taux longs ont baissé.

03:12Et donc, ça a forcément un impact.

03:14Ça veut dire que la prime de risque du marché immobilier s'est reconstituée.

03:17Quand vous achetez aujourd'hui, le taux moyen d'acquisition de transition Europe, chez nous, il est à 7,5, grosso modo, depuis qu'on a acheté le taux immobilier brut.

03:26Versus des taux longs qui sont autour des 3%.

03:29La prime de risque devient très intéressante pour l'immobilier.

03:32Et donc, je dirais que c'est le moment de rentrer parce qu'on sait que les véhicules qui achètent dans ces périodes-là sont souvent, en général, des véhicules qui font une bonne performance.

03:44Il y a 6 mois, 8 mois, on entendait beaucoup de professionnels de l'immobilier nous dire que c'est le moment des bonnes affaires.

03:52On en a entendu d'autres après qui ont dit, attention, ne répliquons pas non plus les mêmes erreurs de ceux qui ont trop acheté quand ils avaient les moyens il y a quelques années.

03:59Comment est-ce que vous vous positionnez chez Arkea Reims aujourd'hui ? Il y a des opportunités, c'est ce que vous nous dites sur le marché ?

04:04Il y a clairement des opportunités.

04:06Si on a lancé une SCPI en janvier qui s'appelle Moment Time, c'est puisqu'on pensait que c'était le bon moment pour investir dans l'immobilier.

04:12Et ce que je vous disais tout à l'heure, le fait que la crise perdure fait que cette fenêtre est plus longue.

04:19Alors, il y a un peu plus d'acteurs, il faut faire attention où on investit, dans quelle typologie on investit.

04:25Nous, on a des SCPI qui sont diversifiés, que ce soit en géographie ou que ce soit en typologie.

04:30Donc, c'est l'avantage qu'on a, c'est qu'on a un univers d'investissement qui est très large, qui nous permet encore d'aller saisir des opportunités.

04:36La stratégie, c'est quoi ? C'est diversifié ou sélectivité plutôt sur les activités ?

04:42C'est diversifié qui nous permet une sélectivité forte parce qu'on n'est pas contraint d'acheter que du bureau, que du commerce, que de la logistique.

04:51On peut se permettre d'acheter tout ce qu'on veut et donc d'aller choisir les meilleures opportunités où qu'elles se trouvent.

04:56Et ça, on l'a vu dans les performances qu'on a délivrées ces deux dernières années.

05:01On fait encore un très bon premier semestre de performance.

05:06Ça, c'est parce qu'on arrive à acheter des bonnes opportunités au bon endroit.

05:12Au bon moment, et je pense que c'est ça vraiment qui, aujourd'hui, fait la différence et la collecte.

05:17Puisque collecter, Transition Europe, c'était la deuxième collecte au premier trimestre.

05:24Collecter, c'est très vertueux aujourd'hui.

05:25Il faudra faire attention, effectivement, quand on sera à nouveau dans une phase de baisse des taux immobiliers.

05:30Aujourd'hui, encore, ce n'est pas le cas.

05:32Donc, collecter, ça nous permet d'avoir les opportunités d'acheter des actifs à des taux de rendement élevés aujourd'hui.

05:37Justement, en matière de collecte, alors effectivement, quand on regarde les derniers chiffres de l'ASPIM,

05:41on se rend compte qu'il y a toujours de la collecte, même si, effectivement, c'est plus compliqué qu'il y a quelques années.

05:45Chez Arkear M, le sujet collecte, c'est quelque chose qui s'est bien passé, là, depuis le début de l'année ?

05:52Ah oui, oui. Chez Arkear M, on a fait… 2024 a été une année exceptionnelle,

05:55puisqu'on a fait quasiment 650 millions de collectes sur l'ensemble de nos véhicules,

05:58nos deux SCPI, nos deux SCI.

06:00Le premier trimestre étant également très bon.

06:04Donc, non, on est très heureux de ça.

06:07Encore une fois, le but, ce n'est pas de faire de la collecte pour faire de la collecte.

06:10Je pense qu'il faudra limiter la collecte quand ça sera nécessaire.

06:13D'accord.

06:13Mais pour l'instant, on est dans une période où plus on collecte,

06:17ça veut dire que plus on peut acheter en bas de cycle et donc plus on peut acheter à des rendements élevés.

06:20Donc, pour la performance long terme de véhicules, c'est génial.

06:23Ça veut dire que si la SCPI pouvait faire 2 milliards dans un an et qu'on ait collecté,

06:29ça veut dire qu'on aurait acheté tous nos actifs en bas de cycle.

06:31Alors, il faut être sélectif, il faut faire attention, notamment sur les locataires.

06:34Il faut avoir les opportunités, parce que vous n'êtes pas le seul à dire ça.

06:38Donc, globalement, ça veut dire qu'il faut qu'il y ait suffisamment d'actifs immobiliers

06:41avec des codes suffisamment grandes pour qu'on puisse acheter effectivement dans de bonnes conditions.

06:45Oui, mais vous remarquerez que les SCPI qui collectent aujourd'hui, je ne parle pas que de la mienne,

06:50elles sont des SCPI internationales diversifiées.

06:53La collecte se concentre là-dessus, ce qui fait que l'univers d'investissement est très vaste.

06:56En Europe, on estime le marché entre 200 milliards les années d'étiage et jusqu'à 400 les plus fortes années.

07:06Et donc, ça permet, quand on collecte entre 200 et 400 millions sur une année,

07:14dans un marché de 200 milliards, on trouve des opportunités.

07:18Après, nous, notre credo, c'est de rester sur des petites tailles.

07:22Ce n'est pas parce qu'on collecte 135 millions au premier trimestre qu'on achète des gros actifs.

07:27On se fixe un maximum autour des 50 millions d'euros.

07:30Et puis, l'essentiel est plutôt entre 10 et 20 millions d'euros.

07:34Notre taille moyenne d'actifs chez Transition Europe, par exemple, c'est 14 millions d'euros.

07:38Donc, on reste sur des petits actifs parce qu'on a vu dans la crise des SCPI que celles qui s'en sont sorties,

07:43parce qu'il y a des historiques qui s'en sont très bien sorties,

07:46c'était essentiellement des SCPI qui étaient granulaires, qui étaient diversifiées.

07:49Donc, on essaye de répliquer les bonnes pratiques des SCPI qui s'en sont bien sorties.

07:53Si je vous écoute, ça veut dire qu'il n'y a pas de place aujourd'hui pour des thématiques particulières

07:59où il faut diversifier un maximum ou il y a quand même des thématiques qui tirent un petit peu leur épingle du jeu ?

08:03Alors, il y a des thématiques qui tirent leur épingle du jeu.

08:06Pour nous, la diversification, c'est plus dans une stratégie long terme.

08:10On estime que la diversification, elle permet aux gérants en permanence de s'adapter.

08:13Après, il y a des véhicules sur le marché spécialisés en logistique, en santé, qui marchent bien.

08:20Et ce ne sont pas des mauvaises stratégies.

08:22Mais c'est vrai que le jour où votre marché logistique ou de santé est pris dans une crise,

08:28vous ne pouvez pas faire autre chose.

08:29L'avantage de la SCPI diversifiée, c'est qu'elle permet vraiment aux gérants de s'adapter.

08:34Mais des stratégies spécialisées peuvent être intéressantes également.

08:38Dernière question pour les professionnels de la gestion de patrimoine ou les investisseurs qui nous écoutent.

08:44En 2025, on peut espérer un rendement autour de combien quand on investit dans une SCPI diversifiée ?

08:49Ce n'est pas un engagement pour Arca Array, mais globalement, pour comprendre un petit peu ce que veut dire l'effet opportunité plus le marché en 2025 ?

08:56Non, et je dirais qu'on n'est pas un exemple particulier.

08:59On voit sur les jeunes SCPI comme nous, on va être sur des rendements supérieurs à 7%.

09:03Nous, l'ensemble de nos véhicules, enfin nos deux SCPI vont faire plus de 7% de performance à nouveau cette année.

09:09Et on est quelques-uns sur le marché à faire ces performances-là.

09:12Parce qu'il faut comprendre, quand on achète à des taux 7,5-8%, qu'on enlève les 150 points de base et qu'on ajoute l'effet d'élui de jouissance.

09:20Puisque quand on a un délui de jouissance de 5 mois et qu'on l'achète en 3 mois, ça ajoute de la performance.

09:25Notre performance de long terme, je dirais, l'objectif c'est 6%.

09:29Mais aujourd'hui, on est dans une période où on peut délivrer plus.

09:32Et donc l'objectif c'est de délivrer plus.

09:34Mais je dirais que sur l'ensemble du marché, la moyenne va se situer autour des 5%.

09:39Et je pense qu'une bonne SCPI peut délivrer entre 5,5% et 6,5% sans problème cette année.

09:45Merci beaucoup Yann Wittcock d'être venu sur le plateau de Smart Patrimoine.

09:48Je rappelle que vous êtes directeur général de Arc et Array.

09:50Merci beaucoup.

09:50Merci.

09:51Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.

09:54Et nous enchaînons à présent avec Enjeu Patrimoine.

10:01Nous allons tenter de comprendre ensemble comment se positionner vis-à-vis du viagé,

10:06de l'investissement en viagé en 2025.

10:09Et pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir deux experts du sujet sur le plateau de Smart Patrimoine.

10:13On a le plaisir d'accueillir tout d'abord Sébastien Delattre.

10:15Bonjour Sébastien Delattre.

10:16Bonjour Nicolas.

10:17Vous êtes associé chez Ambre Patrimoine.

10:19Vous allez nous expliquer un petit peu comment vous voyez les choses du côté des professionnels de la gestion de patrimoine.

10:24Et nous avons le plaisir d'accueillir également Stanley Nahon.

10:26Bonjour Stanley Nahon.

10:27Bonjour.

10:28Vous êtes directeur associé chez René Coste.

10:31René Coste qui est un professionnel, un des professionnels emblématiques du viagé.

10:36Vous allez nous expliquer un petit peu comment se porte le marché.

10:40Messieurs, si on a souhaité faire cette émission dans Smart Patrimoine,

10:42c'est parce qu'on a beaucoup suivi un petit peu ce qui s'est passé sur le marché de l'immobilier au global.

10:48On a beaucoup suivi également ce qui a pu se passer du côté des retraites.

10:53Et on s'est rendu compte qu'autant il y a deux ans le viagé était très médiatisé,

10:56autant aujourd'hui on en parle un petit peu moins Stanley Nahon.

11:00Qu'est-ce qui se passe ?

11:01Qu'est-ce que ça veut dire investir en viagé, faire du viagé mi-2025

11:05dans un contexte de taux de crédit immobilier qui ont beaucoup monté

11:09et puis qui ensuite sont en train de se stabiliser dans un contexte de réflexion,

11:13de questionnement toujours très présent sur sa retraite aujourd'hui ?

11:16Est-ce que ça a eu une incidence sur l'investissement ou l'achat en viagé ?

11:21Oui, tout à fait.

11:23Ravi d'abord d'être là et de parler de ce beau marché du viagé de la nuit propriété.

11:28Effectivement, on en parle un petit peu moins.

11:30Néanmoins, c'est un marché qui continue à se développer,

11:33qui continue à rester dynamique d'une certaine manière assez à rebours

11:37avec le marché immobilier classique qui lui a été en forte décroissance.

11:44Donc on a plutôt un marché qui continue à croître.

11:47On a vu un effet vaste communiquant entre marché classique et viagé ?

11:51Ou non, c'est juste que c'est décorrélé ?

11:52C'est un marché qui est en fait assez décorrélé.

11:54Et pourquoi il est décorrélé ?

11:55Notamment parce que les leviers de développement de ce marché du viagé de la nuit propriété,

12:02ils sont liés aux enjeux démographiques, le vieillissement de la population.

12:05Ils sont liés aux problématiques de pouvoir d'achat des retraités.

12:10Et on a été, côté investisseurs, ce qui vous intéresse aussi évidemment ici,

12:14on a été beaucoup moins affectés que le marché de l'investissement immobilier,

12:20notamment parce que c'est un investissement qui ne nécessite pas le recours au crédit bancaire.

12:24Donc la hausse des taux n'a pas eu d'impact significatif sur les volumes.

12:29Et côté demande, on continue à avoir des retraités

12:31qui étaient en recherche de monétisation de leur patrimoine immobilier.

12:35René Coste a publié un baromètre 2025 sur le marché français du viagé et de la nuit propriété.

12:40Quand on dit nuit propriété, c'est effectivement quand on fait du démembrement de propriété

12:43et qu'on ne vend que la nuit propriété et on garde l'usufruit.

12:46C'est un viagé un petit peu différent.

12:48C'est viagé sans rente.

12:49Viagé sans rente.

12:50En fait, le propriété, c'est viagé sans rente pour simplifier.

12:52Vous constatez 6 000 opérations par an en France, c'est ça à peu près ?

12:55Exactement.

12:566 000 opérations.

12:57On avait à peu près 5 000 en 2020.

13:01Donc sur les 4-5 dernières années, on est en une croissance de 20% qui reste assez dynamique.

13:09Et les deux dernières années, dans un marché effectivement très compliqué pour l'immobilier traditionnel,

13:15on a 2-3% d'augmentation des volumes.

13:1920% de croissance du marché depuis 2020, ça s'est fait surtout sur les années 2021-2022 ou même encore maintenant ?

13:27Non, les volumes ont continué à monter de manière plus régulière.

13:33Et là, depuis le dernier trimestre 2024, on voit une réaccélération, un dynamisme assez fort sur ce marché-là.

13:43Sébastien Delattre, comment est-ce que vous regardez ce marché du viagé,

13:49alors avec un point de vue un petit peu plus extérieur,

13:50mais lorsqu'il faut conseiller des investisseurs, des épargnants dans la gestion de leur patrimoine,

13:57que ce soit d'ailleurs pour aller acquérir via le viagé

14:01ou pour utiliser ce mécanisme potentiellement pour assurer une transmission de son patrimoine

14:06ou une entrée d'argent au moment où on en a besoin ?

14:10Déjà une petite chose, on vient d'avoir des chiffres globaux.

14:12Si on regarde d'un point de vue plus focus sur le marché du conseiller en gestion de patrimoine,

14:19j'ai pu constater effectivement ces deux, trois dernières années un peu plus de demandes.

14:23Et même si on en parle moins dans la presse, c'est quelque chose qui est un petit peu plus dans la tête

14:28que ce soit des investisseurs ou des demandeurs.

14:31Et autant avant, c'était au grand maximum une demande dans l'année il y a dix ans.

14:37Actuellement, on est à titre personnel sur deux, trois, quatre demandes d'informations sur cette thématique.

14:44Donc je sens…

14:46Quel profil de personnes ?

14:46Plutôt des gens qui veulent acquérir de l'immobilier via du viagé

14:49ou de personnes qui veulent mettre en vente un bien immobilier via ce mécanisme ?

14:54Les deux.

14:54D'accord.

14:55Donc il y a vraiment un petit peu plus d'appétence sur la thématique.

14:59Il y a les personnes qui ont besoin, on en parlait, le coût de la vie augmente,

15:03les revenus n'augmentent pas forcément, notamment pour les retraités,

15:07et la monétisation de son patrimoine immobilier,

15:11que ce soit pour des personnes « relativement jeunes » qui souhaitent dépenser

15:15et en profiter tant qu'ils ont la capacité d'en profiter.

15:19Quand on dit « relativement jeunes », ça veut dire que ceux qui se positionnent sont quand même des jeunes retraités.

15:24D'accord, oui.

15:24Donc entre des demandes de 65 à 70, 75 ans pour justement voyager, profiter,

15:32ou d'autres plus âgés qui ont besoin de revenus complémentaires pour l'EHPAD,

15:38pour profiter confortablement de leurs dernières années.

15:44Ensuite, il y a des investisseurs également qui ont plus de demandes,

15:47qui avant étaient orientées uniquement sur des demandes de démembrement de propriétés.

15:52Il y a des solutions sur des programmes défiscalisants en démembrement, sur des parts de SCPI.

15:57Et on a un petit peu plus de demandes sur le viagé qui vient en complément des demandes existantes.

16:04Surtout, Stanley Nahon, j'ai l'impression, et si je compare ce que nous dit Sébastien Delattre

16:09à ce que l'on peut voir dans le baromètre 2025,

16:11c'est essentiellement un marché porté, côté investisseur, par les particuliers.

16:1593% de particuliers, dans ce que vous constatez vis-à-vis des investisseurs,

16:18contre 7% d'institutionnels.

16:20Tout à fait, donc c'est un marché effectivement animé complètement par les investisseurs particuliers,

16:25essentiellement dans des opérations de gré à gré.

16:29Les institutionnels, en fait, sont rentrés sur cette thématique il y a une dizaine d'années maintenant,

16:34et ils ont représenté jusqu'à 10%.

16:36Aujourd'hui, il y a un peu moins d'appétence, donc c'est plutôt 7%,

16:39mais c'est vraiment un marché de particuliers.

16:41Vraiment un marché de particuliers, et vous, vous le constatez,

16:43Sébastien Delattre, c'est ce que vous disiez il y a un instant,

16:45c'est qu'effectivement, il y a une volonté.

16:46Alors, on n'est pas non plus sur une tendance exponentielle,

16:50mais on s'y intéresse de plus en plus.

16:52Oui, ça reste un marché de niche.

16:53On est entre 5 et 6 000 ventes à l'année,

16:57donc 5 000 précédemment, plutôt 6 000 aujourd'hui.

16:59Donc, ça reste un marché de niche,

17:00mais il y a un peu plus de demandes.

17:03Ça, c'est une certitude.

17:04Ça rapporte combien d'investir en viagé cette année-là ?

17:07Déjà, est-ce qu'on peut se poser la question de cette manière-là

17:09quand on fait du viagé ?

17:10Il faut absolument se poser cette question de cette manière-là.

17:13Dès qu'on est investisseur, il faut se poser la question

17:14de savoir combien ça rapporte.

17:16Donc, c'est un investissement de capitalisation.

17:20On fait notre plus-value au moment où on va récupérer

17:23l'entièreté du bien,

17:26et le cas échéant, avec le choix de le revendre.

17:29Et c'est un investissement qui rapporte autour de 7 %, 6,8 %.

17:33En moyenne, on est sur un investissement de longue durée.

17:37Donc, on a plutôt un bon placement,

17:41un investissement de long terme, très père de famille,

17:43et qui a un intérêt extrêmement important,

17:45c'est qu'il n'est pas fiscalisé pendant toute sa durée de constitution.

17:49Pas fiscalisé pendant la durée de constitution,

17:51mais fiscalisé au moment où on récupère le bien immobilier, c'est ça ?

17:53Voilà, donc au moment où on récupère le bien immobilier,

17:55on n'est pas nécessairement fiscalisé,

17:57mais si par contre on revend, on rentre dans le cadre des plus-values,

18:01évidemment avec les abattements qui sont liés aux durées de détention.

18:04Et alors, la question qui peut angoisser certains,

18:09c'est combien de temps on met avant de récupérer l'entièreté du bien ?

18:12Quelle est la durée de détention ?

18:14D'ailleurs, quand on parle de durée de détention,

18:16on parle du moment où on a signé en viagé,

18:20et ensuite jusqu'au moment où on récupère le bien, c'est ça ?

18:22Tout à fait.

18:22Oui, parce qu'on peut évidemment garder le bien

18:24une fois qu'on a récupéré, que le bien est remembré,

18:27que le contrat se termine,

18:28on peut évidemment garder le bien, l'utiliser,

18:30ou en faire du locatif par exemple.

18:33La durée moyenne de l'investissement en viagé nus propriétés,

18:36c'est à peu près 14 ans.

18:38D'accord.

18:38Donc on est sur un investissement long.

18:40On a la possibilité à tout moment aussi de revendre son investissement.

18:43Donc il y a un marché secondaire qui représente à peu près une dizaine de pourcents

18:47du volume du marché.

18:50Donc cette durée moyenne, c'est mener à bien le contrat jusqu'à son terme,

18:57c'est 14 ans.

18:58Mais à tout moment, on peut décider à un moment donné

19:00de capturer sa plus-value et de revendre si on le souhaite.

19:03Sébastien Delattre, 14 ans de durée moyenne,

19:06c'est cohérent avec un investissement long terme concurrent au viagé

19:10quand on fait de la gestion de patrimoine ?

19:12Là, on parle du viagé, donc concurrent au démembrement de propriétés

19:17parce qu'effectivement, le profil type des investisseurs,

19:19on va être sur des personnes de 45 à 55 ans

19:22qui réalisent ce type d'acquisition pour justement avoir un objectif

19:27de 10 à 20 ans de placement en vue de préparer leur retraite à eux également.

19:35Bien sûr.

19:35Donc effectivement, ça reste cohérent.

19:37Le marché secondaire, le fait qu'il existe un marché secondaire sur le viagé,

19:40c'est quelque chose qu'on regarde quand on est investisseur

19:43ou quand on conseille des investisseurs ?

19:45Ou effectivement, comme ce n'est pas forcément l'idée sur le viagé,

19:49on s'inscrit plutôt dans le long terme et dans l'idée d'avoir un bien en plus

19:52en immobilier à la retraite dans lequel on aurait investi suffisamment tôt ?

19:56En termes de conseils, à titre personnel, j'ai plutôt orienté les clients sur la conservation du bien

20:04et quand on part sur ce type d'investissement, on prévoit d'aller jusqu'au terme.

20:09Par contre, c'est un effet rassurant pour l'investisseur de savoir qu'en cas de besoin,

20:13en cas d'urgence, parce que les choses ne se passent pas toujours comme prévu,

20:17il y a une possibilité de sortie et donc c'est très bien qu'un marché secondaire soit organisé.

20:22Et alors, on expliquait effectivement que c'est un marché quand même beaucoup de particuliers de gré à gré.

20:27Il existe des véhicules d'investissement qui proposent ou du viagé ou de la nue propriété,

20:34sous forme à SCPI notamment.

20:36Est-ce que c'est quelque chose que vous regardez également en tant que professionnel d'investissement ?

20:40Oui, et certains investisseurs, ils sont un peu plus sensibles,

20:44même si majoritairement c'est des particuliers,

20:47mais du côté conseil en gestion de patrimoine,

20:49certains clients sont plus sensibles à la mutualisation.

20:52Des investissements viagés qu'on va trouver dans ces fonds-là,

20:56qui sont disponibles en plus aujourd'hui dans les contrats d'assurance-vie.

21:00Bon, si je comprends bien, 2025 reste une bonne année encore pour le mécanisme du viagé,

21:06Sébastien Delattre et ensuite Stanley Nahon ?

21:08En termes de projection, vu que le contexte économique ne va pas en une embellie phénoménale,

21:15oui, il y aura de plus en plus de demandes, je pense, encore dans les années à venir.

21:19Je pense que c'est un marché qui va progresser, aussi bien en termes de demandes que de besoins.

21:23Stanley Nahon, même question, comment est-ce que vous vous projetez un petit peu ?

21:25Alors là, on a parlé du baromètre 2025, on est à mi-année 2025.

21:29Comment est-ce que vous projetez sur la suite de l'année l'investissement en viagé de particulier à particulier ?

21:37Alors, le marché clairement se démocratise d'année en année, donc on est sur une dynamique de fonds assez longue et constante.

21:462025, ce sera a priori une très bonne année, avec un regain d'intérêt important côté investisseur.

21:55Toujours les mêmes leviers côté vendeurs qui ont leurs besoins, le vieillissement de la population, évidemment,

22:01qui permet à ce marché de se développer. Voilà, on est aussi, je le disais, dans un investissement

22:08qui permet à la fois de ne pas avoir de gestion, parce que la gestion est très limitée, pas de fiscalité.

22:14Donc aujourd'hui, dans un cadre fiscal un peu mouvant, on a vu un fort attrait,

22:20notamment quand il y a eu des sujets sur la LMNP, le changement du cadre fiscal de la LMNP, on a pas mal d'investisseurs.

22:26On n'a pas mentionné le viagé, effectivement, pour l'instant, dans la loi de finances,

22:28donc on peut se dire que c'est un peu plus stable à l'heure actuelle ?

22:31C'est stable parce qu'il n'y a pas de fiscalité, donc non-fiscalisation, et il n'y a pas de masse taxable.

22:38Dès lors qu'il n'y a pas de masse taxable, on est en situation assez stable d'un point de vue fiscal.

22:46Merci à tous les deux. Merci Stanley Nahon, directeur associé de René Coste.

22:49Merci Sébastien Delattre, associé chez Ambre Patrimoine.

22:51Merci à vous, et on se retrouve tout de suite dans l'œil de l'expert.

22:54Merci.

22:56Et nous enchaînons donc, et nous finissons même cette émission avec l'œil de l'expert,

23:02où nous allons évoquer ensemble l'impact de l'intelligence artificielle générative sur le marché des CGP.

23:07Pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir dans Smart Patrimoine Vincent Aurese.

23:10Bonjour Vincent Aurese.

23:11Bonjour.

23:11Vous êtes cofondateur de Figen AI, et la première question qu'on peut se poser, tout simplement, c'est quel est l'impact de l'IA générative,

23:19celle avec laquelle on peut discuter depuis deux à trois ans maintenant, sur le métier des conseillers financiers ?

23:27Écoutez, l'impact est énorme et il va être de plus en plus important.

23:31Il y a deux ans et demi, ChatGPT 3.5 sortait en version grand public, faisait beaucoup d'erreurs.

23:36De plus en plus, ça en fait un petit peu moins.

23:38Mais on voit aussi que l'IA ne fera pas certaines choses, notamment l'écoute client, l'empathie.

23:43Donc l'impact, premier impact, c'est que ça redéfinit peut-être le rôle du conseiller patrimonial qui va se recentrer sur l'écoute,

23:50sur l'accompagnement du client, sur le coaching du client, là où son expertise sera essentielle pour filtrer le bon du mauvais.

23:56Mais en même temps, l'écoute va devenir encore plus importante.

24:00Parce que ça veut dire, si le conseiller en gestion de patrimoine doit recentrer son métier,

24:05ça veut dire qu'il faut prendre en compte un impact de cette technologie,

24:09même pour un professionnel qui décrypte des conseils des placements toute la journée ?

24:12Alors la phrase va être dure, mais on est convaincus chez Fijanay et chez les plus de 600 clients qui nous font confiance des armées.

24:19Clients B2B.

24:20Clients B2B, des conseillers patrimoniaux qui nous ont rejoints en six mois.

24:23Notre conviction, c'est que soit on s'adapte à l'IA, à l'ère de l'IA générative, soit on se prépare juste à disparaître.

24:31D'accord.

24:32Parce que demain, dans quelques années, peut-être déjà là, c'est le retour de certains de nos clients,

24:36vous avez des particuliers qui utilisent ChatGPT ou Mistral ou d'autres pour se conseiller financièrement.

24:42D'accord.

24:42C'est un réflexe chez certains investisseurs particuliers aujourd'hui, après avoir comment ils l'utilisent, mais en tout cas, ils essayent.

24:49Donc, sondage IFOP du mois dernier, 83% des 18-25 ans, alors c'est une tranche d'âge qui demain sera les épargnants de demain.

24:56C'est sûr.

24:5680% utilisent l'IA au quotidien, en majorité pour faire du conseil, pour s'auto-conseiller, pour aller à son entretien d'embauche ou alors peut-être pour savoir son premier placement.

25:08Est-ce qu'on doit s'attendre à ce que demain, des fintechs, je crois que c'est d'ailleurs déjà même le cas plus ou moins aujourd'hui,

25:14ou des nouvelles solutions d'investissement proposent un conseiller, un CGP qui ne soit plus qu'une IA ?

25:22Alors, la rupture ne sera pas totale et complète par rapport à ce qu'on a déjà connu avant.

25:26Il y a déjà les robots advisors qu'on a connus depuis quelques années qui commençaient déjà à essayer de désintermédier.

25:32Je pense qu'il y a une partie de la population qui voudra passer par ces robots advisors IA, qui voudra continuer par des robots advisors IA.

25:39Maintenant, est-ce que c'est parce que le robot me dit sur mon espace de chat ou même par téléphone avec une voix d'IA tout en me disant que c'est une IA,

25:45que je vais suivre sa décision ? Là, j'enjoins tout à chacun de s'imaginer son épargne, la préparation de sa retraite.

25:54Est-ce que je vais suivre ? Certains vont dire oui. Je pense que ce sera une partie minoritaire de la population.

25:59Et une autre partie va vouloir toujours être conseillée.

26:02Quand on sait que l'intelligence artificielle générative est capable de traiter un nombre hallucinant de données en un temps record,

26:08comment trouver sa place quand on est conseiller en gestion de patrimoine et que du coup, on doit effectivement être expert sur tous les placements

26:17et qu'il est difficile d'être expert sur tous les sujets placements, là où l'IA potentiellement peut avoir un avis sur chacun d'entre eux.

26:23Justement, ça redéfinit aussi peut-être le rôle de la formation dans le conseiller patrimonial.

26:28Comprendre ce qu'est un pacte d'Utrel, un PER, une assurance vie, c'est extrêmement important avec ou sans IA.

26:34Maintenant, ce qui va être encore plus important, c'est peut-être d'avoir les réflexes, de suivre la bonne communication financière,

26:39bien présenter les risques à son client par exemple, mais aussi les coûts de client, on y revient.

26:44Je vous donne un exemple très concret.

26:46Tout récemment, un de nos clients, un conseiller patrimonial, utilise Fijenai et Fijenai lui propose pour son client le rationnel de l'investissement immobilier.

26:57Donc il lui dit, voilà pour ce client-là, voilà ce qu'il faudrait faire en termes de calcul économique de bilan patrimonial.

27:02Pourtant, si c'était un bon conseiller, et c'était le cas, il savait que la première solution n'était pas du tout la bonne pour son client.

27:11Pourquoi ? Parce que c'était du LMNP, il fallait gérer l'allocation.

27:15Ce client-là n'aurait jamais fait une décision d'investissement s'il devait gérer.

27:18Et donc, il faut un deuxième rang.

27:20Et là, c'est parce qu'il le connaissait depuis plusieurs années.

27:22Et on ne peut pas, effectivement, tout remplacer, même si rationnellement, théoriquement, la meilleure solution était celle-là.

27:27Il faut ensuite, effectivement, comprendre le comportement et l'émotion, effectivement, de l'épargnant et des investisseurs.

27:34Merci beaucoup, Vincent Aurese.

27:35Merci de nous avoir accompagné dans ce mois de patrimoine.

27:37Je rappelle que vous êtes cofondateur de Fijenai.

27:40Et quant à… Merci à vous, également, de nous avoir suivis.