- 02/07/2025
Mercredi 2 juillet 2025, retrouvez Benjamin Prod’homme (Associé Gérant, Cézembre Capital), Antoine Blandin (Agent immobilier, Varenne), Joachim Dupont (Président, Anaxago Capital) et Bertrand Desportes (Associé, Mazars) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine, Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles
00:14mais l'émission qui décrypte également avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine.
00:20Une émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bsmart4Change, sur les réseaux sociaux de Bsmart4Change
00:25et bien sûr vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes les plateformes de podcast.
00:30Au sommaire de cette édition, nous commencerons tout d'abord avec les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier ou à l'acquisition immobilière dans Smart Patrimoine.
00:38Nous ferons en l'occurrence un focus sur l'immobilier de luxe. Quel a été le marché de l'immobilier de luxe au premier semestre 2025 ?
00:45Ce sera la question que nous nous poserons dans cette première partie avec Antoine Blandin, agent immobilier au sein de Varennes.
00:52Nous enchaînerons ensuite avec Enjeu patrimoine, un enjeu patrimoine consacré cette fois-ci au crowdfunding.
00:57Que retenir du premier semestre sur le marché du crowdfunding en lien avec les questionnements qu'on a pu voir notamment sur le crowdfunding immobilier ?
01:05Nous ferons un point avec Bertrand Desportes, associé au sein du groupe Forvis Mazard, mais aussi avec Joachim Dupont, président de Anaxago Capital.
01:12Et puis enfin dans la troisième partie de l'émission, dans l'œil de l'expert, nous retrouverons Benjamin Prodom, associé gérant chez Ses Ambres Capital,
01:19avec qui nous tenterons de comprendre ensemble comment investir dans un GFI.
01:24On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:30Quelle a été la tendance au premier semestre sur le marché de l'immobilier de luxe ?
01:35C'est le sujet qui va nous animer à présent.
01:37Et pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Antoine Blandin.
01:41Bonjour Antoine Blandin.
01:42Bonjour.
01:42Bienvenue dans l'émission Smart Patrimoine, dans les clés de l'IMO plus précisément.
01:46Vous êtes agent immobilier au sein de Varennes.
01:49Varennes, j'ai envie de dire deux agences emblématiques, Rive Gauche à Paris, spécialisé dans l'immobilier de luxe.
01:56Quand on suit le marché immobilier dans son ensemble depuis, allez j'ai envie de dire depuis la reprise post-Covid,
02:03on a l'impression que l'immobilier de luxe est moins traversé par les mêmes dynamiques que l'immobilier classique,
02:08que ce soit en matière d'évolution des prix, de coût du financement ou autre.
02:12Comment est-ce que vous avez vécu, vous, chez Varennes, ce premier semestre de l'année 2025 ?
02:18Alors, plutôt bien, c'est-à-dire qu'on a une réelle reprise du marché, donc c'est plutôt positif.
02:23Effectivement, par rapport au marché classique, on a quand même une autre clientèle, c'est une autre dynamique.
02:31Par exemple, chez Varennes, par rapport à l'année dernière, on a plus de 35%, ce qui est quand même très intéressant.
02:36Ça veut dire que vous aviez vécu quand même une sorte de recul ou de tassement l'année dernière ?
02:42Exactement. Là, on se rend compte qu'on fait plus de visites, on a plus d'acquéreurs,
02:47on a fait aussi des très belles transactions sur des actifs assez précis,
02:53et donc ça, ça prouve qu'il y a un redynamisme du marché.
02:56Parce qu'en 2024, alors pour comprendre la dynamique en 2025,
02:59en 2024, vous avez vécu quoi ? Un sujet coût du crédit aussi dans l'immobilier de luxe
03:04comme dans le reste de l'immobilier ?
03:06Pas vraiment, c'est-à-dire que le coût du crédit n'est pas vraiment un frein dans l'immobilier de luxe,
03:11même si ça peut l'être.
03:13Non, c'était un marché un peu attentiste,
03:15où les gens attendaient un peu de savoir ce qu'il allait se passer,
03:18avec peut-être un budget un peu moins gros à allouer à ce type d'actif,
03:22chose qu'on retrouve moins cette année.
03:24Alors, il faut faire attention, on a quand même une restructuration des prix
03:27sur des biens avec défaut,
03:29c'est-à-dire que ce n'est pas parce que c'est l'immobilier de prestige
03:31que tout part à n'importe quel prix.
03:32D'accord, il y a du défaut dans l'immobilier de luxe aussi ?
03:34On peut trouver du défaut dans l'immobilier de prestige.
03:37Non, mais ça peut être un appartement en étage élevé sans ascenseur,
03:41ça peut être un plan un peu particulier
03:44qui fait que si on ne se repositionne pas, ça ne se vend pas.
03:47Donc voilà, c'est quand même à nuancer.
03:50Et après, ça reste toujours, par contre, très dynamique sur une adresse prestigieuse,
03:54un appartement un peu sans défaut, ce genre de choses.
03:57Vous nous avez dit plus de 35% ?
03:59Chez Varennes, oui.
03:59Chez Varennes, de visites qui concluent ensuite…
04:02Avec des ventes.
04:03Avec des ventes ?
04:04Oui, complètement.
04:04Donc ça, c'est quand même assez positif.
04:06Et est-ce que vous avez vu la demande, les types de recherches évoluer
04:10par rapport à ce que vous pouviez voir en 2022 ou 2023 ?
04:13Alors, on a à nouveau les biens très calibrés,
04:17c'est-à-dire avec une rénovation assez haut de gamme.
04:20Par exemple, on s'aperçoit que c'est à nouveau le vent poube parce que pas de délai d'obtention de l'appartement.
04:27Parce que quand on fait des travaux, notamment dans le luxe, ça peut attendre un an, un an et demi.
04:31Bien sûr.
04:31On peut avoir les clés tout de suite.
04:33Donc c'est facile.
04:34Le coût des travaux a largement augmenté.
04:36Donc c'est vrai que sur ce type de biens, on a une demande assez accrue.
04:40D'accord.
04:40Ça veut dire que là où avant, on pouvait avoir envie de refaire un bien immobilier à son goût,
04:44là aujourd'hui, on préfère se dire qu'on a envie d'y rentrer tout de suite
04:47et de ne pas subir des évolutions éventuelles de coûts de matériaux ou tout simplement les délais.
04:54Complètement.
04:54Et alors après, on a quand même pour nuancer une clientèle qui, elle, est à la recherche de biens à rénover.
04:59D'accord.
05:00Mais c'est vrai que maintenant, les gens vont avoir leur architecte.
05:03Il y a aussi une nouvelle mode.
05:04Enfin, ce n'est pas une mode, mais dans les milieux de prestige où en fait,
05:06on a certains architectes qui vont faire prendre de la valeur au bien.
05:09C'est-à-dire qu'on a des architectes qui sont cotées.
05:12D'accord.
05:12Et donc du coup, on peut faire appel à ces gens-là qui font que l'appartement peut prendre de la valeur.
05:15Donc on a deux types de clients.
05:16Mais la majorité, par exemple, c'est vrai qu'une clientèle étrangère va préférer avoir un appartement complètement rénové
05:21et pouvoir en bénéficier rapidement.
05:23D'accord.
05:23Donc là, même sur ce deuxième type de clientèle, on est même dans la recherche du coût immobilier.
05:27C'est-à-dire qu'on achète un bien et ensuite, on va faire venir l'architecte dont le simple nom et le travail, évidemment,
05:32va faire prendre de la valeur au bien.
05:34Potentiellement, exactement.
05:34D'accord.
05:34Vous nous avez parlé tout à l'heure d'adresse prestigieuse.
05:38C'est vrai qu'on peut se poser la question, si on prend l'exemple de Paris,
05:41mais il n'y a évidemment pas que de l'immobilier de luxe à Paris.
05:43Mais ça veut dire quoi, immobilier de prestige ou immobilier de luxe ?
05:46C'est d'abord une adresse, d'abord un quartier ?
05:48Ça peut être dans tous les quartiers selon la typologie du bien immobilier.
05:51Qu'est-ce qui définit immobilier de prestige ?
05:53C'est une bonne question.
05:54En fait, ça regroupe plusieurs choses.
05:56Ça peut être effectivement une adresse prestigieuse que tout le monde connaît.
06:00Ça peut être aussi la rénovation d'un bien.
06:02D'accord.
06:02Mais c'est vrai que généralement, ça s'adresse.
06:05Il faut un peu avoir le combo des deux, c'est-à-dire une adresse prestigieuse,
06:08un bien prestigieux, une vue.
06:10En fait, ça peut être plein de choses.
06:11Ça peut être une vue exceptionnelle.
06:12Ça peut être la rénovation, l'emplacement.
06:14C'est ça un feu qui fait l'immobilier de prestige.
06:16Ce n'est pas forcément les très grandes surfaces.
06:18C'est ce que j'allais dire.
06:18Il n'y a pas une surface minimum pour rentrer dans l'immobilier de prestige,
06:21un studio, un 20 mètres carrés, s'il est très bien refait, très bien placé,
06:25ça peut éventuellement rentrer dedans ?
06:26Alors, nous, on n'est pas fermé à un type de superficie.
06:32C'est-à-dire qu'effectivement, on peut prendre un 20 mètres carrés,
06:34même si c'est vrai que c'est plus rare.
06:35Mais là, on avait en estimation, il y a très peu de temps,
06:40un petit 40 mètres carrés rue de la Paix avec une vue sur la place Vendôme.
06:44Bon, ça fait partie.
06:45C'est un petit appartement.
06:46D'accord.
06:46Il faut être sur la place Vendôme.
06:48Ça reste la place Vendôme quand même.
06:49Donc voilà, c'est ça un peu au niveau de prestige.
06:50Mais c'est surtout une vue, un emplacement, c'est ce genre de choses.
06:56Alors, je sais que vous ne pourrez pas forcément répondre à cette question,
06:58mais ça coûte combien l'immobilier de luxe au mètre carré ?
07:01Est-ce que vous constatez une baisse des prix, par exemple ?
07:04Ce qui aurait eu comme incidence de voir un peu plus de transactions,
07:08par exemple, début 2025 par rapport aux années précédentes ?
07:11En fait, c'est un peu ce que je disais au début.
07:12C'est-à-dire qu'on a une baisse des prix sur des biens un peu avec défaut.
07:16Par exemple, je vous donne un exemple.
07:19On a vendu un appartement rue des Saint-Père qui avait une valorisation un peu généreuse au début.
07:24Baisse de 230 000 euros.
07:26Et là, il est parti au prix.
07:27C'était un quatrième étage sans ascenseur.
07:28C'était le principal frein lors des visites.
07:30Donc voilà, sur des biens comme ça, on a une restructuration, donc une baisse des prix.
07:34Et par contre, sur notamment les hôtels particuliers,
07:36si vous avez un hôtel particulier avec un extérieur,
07:40on peut dépasser les 30 000 euros du mètre carré assez facilement.
07:43Dans l'immobilier de luxe, la typologie des vendeurs,
07:46c'est plutôt des gens qui sont ouverts à la négociation
07:48ou au contraire des gens qui ont le temps et ne sont pas dans la nécessité de vendre,
07:53ce qui rend les délais de vente un petit peu plus longs ?
07:55Alors, on a un peu tout type de clients,
07:58mais c'est vrai que généralement, il n'y a pas une urgence extrême.
08:02C'est vrai qu'on n'est pas dans un besoin primaire.
08:04C'est vrai que quand vous avez déjà un hôtel particulier avec un nombre de chambres importants,
08:08s'il n'y a pas un nombre de chambres exact et que vous avez le temps,
08:11on n'est pas non plus à un mois près.
08:13Donc, ça dépend vraiment du client.
08:14Maintenant, les gens, quand ils décident de mettre en vente,
08:16c'est qu'ils ont un réel projet de vente,
08:18soit racheter plus petit pour avoir une résidence ailleurs,
08:21soit parce qu'ils changent de quartier.
08:24Il n'y a pas une urgence extrême, mais les vendeurs sont des vendeurs.
08:26C'est-à-dire qu'à partir du moment où ils font la démarche de mettre en vente,
08:29de faire un shooting photo, de faire tout ça,
08:31c'est quand même dans une optique de le vendre.
08:33Il y a une différence entre un marché du prestige et un marché de l'ultra luxe, par exemple.
08:38Au sein même du marché du luxe, il y a différentes catégories ?
08:41Il y a différentes catégories.
08:43Effectivement, le marché, par exemple, de l'hôtel particulier,
08:46où c'est vrai qu'un hôtel particulier maintenant en monopropriété à Paris
08:49s'arrache à des prix assez records.
08:52Là, c'est vrai que c'est complètement un autre marché,
08:54mais qui est très dynamique pour le coup,
08:55parce qu'en fait, il y a plutôt plus de demandeurs que d'actifs.
08:59On est quand même sur une pénurie de l'offre
09:02sur un hôtel particulier avec extérieur.
09:05Donc là, on a vraiment un effet de rarté.
09:05Et là, ça va chercher quoi dans les 5, 10 millions d'euros ?
09:085, 10 millions d'euros, 20, 30.
09:11Ah oui, d'accord.
09:12Tout dépend après de l'hôtel particulier.
09:13Tout dépend de l'hôtel particulier.
09:14Tout dépend de l'emplacement.
09:16C'est vrai que si vous prenez un hôtel particulier dans le 6e, 7e,
09:19c'est vrai que la valeur du bien va être assez grosse,
09:23mais parce que aussi, c'est très grand.
09:25Bien sûr.
09:25Il ne faut pas non plus nuancer.
09:26C'est-à-dire qu'on peut avoir plus de 400, 500 mètres carrés, 600 mètres carrés.
09:29Donc forcément, avec un prix au mètre carré à 30 000 euros,
09:32vous faites le calcul, ça fait tout de suite dans des prix assez élevés.
09:36Donc c'est un peu ça.
09:37Dernière question, Antoine Blandin.
09:38Comment est-ce que vous voyez la suite de l'année 2025
09:41avec ce rebondissement que vous avez vécu en début d'année ?
09:45Si on reste sur la même dynamique, je pense plutôt positive.
09:47C'est-à-dire qu'on a et le retour des clients étrangers,
09:51mais aussi, on parle beaucoup des étrangers,
09:53mais on a aussi des clients français
09:54qui font l'acquisition de très belles actifs à Paris.
09:58Donc ça, je trouve que c'est plutôt dynamique.
09:59D'ailleurs, je pense que les plus belles ventes
10:01sont finalement par des clients français.
10:03Et ça, je trouve que c'est très positif.
10:04Donc si on reste sur la même dynamisme,
10:06alors après, il faut quand même nuancer
10:07parce que le climat géopolitique est quand même assez compliqué.
10:09D'accord, mais ça a une incidence sur des acquisitions en France ?
10:12Mais on s'aperçoit que l'immobilier reste une valeur refuge
10:15et que les clients ont confiance en la pierre,
10:17et notamment à Paris.
10:19Merci beaucoup, Antoine Mordain.
10:20Merci à vous de m'avoir invité.
10:21Merci. Je rappelle que vous êtes agent immobilier chez Varennes.
10:24Merci à vous également.
10:25Et on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.
10:31Et nous enchaînons à présent avec Enjeu patrimoine.
10:34Nous allons tenter de comprendre
10:35quelles sont les tendances en matière de crowdfunding
10:38au premier semestre 2025.
10:41Pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir
10:42deux spécialistes du sujet
10:44sur le plateau de Smart Patrimoine.
10:45Nous avons le plaisir d'accueillir tout d'abord
10:47Joachim Dupont.
10:48Bonjour, Joachim Dupont.
10:48Bonjour.
10:49Vous êtes président de Anaxago Capital
10:51et à vos côtés, Bertrand Desportes.
10:52Bonjour, Bertrand Desportes.
10:53Bonjour, Nicolas.
10:54Vous êtes associé au sein du groupe Forvis Mazars.
10:56Messieurs, vous venez tous les deux régulièrement
10:58dans l'émission pour nous expliquer un petit peu
10:59ce qui se passe sur le marché du crowdfunding en France.
11:03Peut-être que nous allons commencer avec vous,
11:05Bertrand Desportes.
11:06Le premier semestre se termine tout juste.
11:10Que se passe-t-il ?
11:11Que s'est-il passé ?
11:12Quelle a été la tendance ?
11:13Qu'est-ce qu'on peut retenir sur le marché du crowdfunding
11:16dans son ensemble ?
11:18Dans son ensemble, on est encore sur une orientation baissière
11:20tirée par l'immobilier qui n'a pas encore retrouvé
11:22les allures qu'il avait en 2022-2021.
11:26Donc, on est sur une baisse sur l'immobilier
11:28qui sera d'un taux de moins 30 à moins 35 %.
11:30Pour le premier semestre ?
11:31Pour le premier semestre, oui.
11:33Et là, quand on dit « moins 30 à moins 35 »,
11:35c'est en matière de collecte ?
11:36En matière de collecte, tout à fait.
11:37Donc, si on atteint 300 millions de collectes
11:38tout confondus sur l'ensemble des plateformes,
11:40ce sera déjà pas mal.
11:42On était à 400, 450 millions
11:44au premier semestre de l'année dernière.
11:46Voilà.
11:47Et le crowdfunding dans son ensemble
11:48est plutôt sur une baisse de moins 10 à moins 15 %.
11:53Parce qu'en fait, il y a quand même des dynamiques positives
11:55au niveau de la transition énergétique, l'ENR,
11:58et au niveau des TPE-PME, où il y a quand même des éléments de reprise.
12:01Donc, derrière, en fait, un chiffre global en recul,
12:04on a deux dynamiques distinctes.
12:05Le crowdfunding immobilier, qui effectivement a beaucoup souffert en 2024
12:08et donc vous continuez à le voir en 2025.
12:10Et d'autres dynamiques, donc sur les énergies renouvelables
12:13ou les TPE-PME, le financement aux entreprises directement
12:15via du crowdfunding, via des plateformes de crowdfunding, c'est ça ?
12:17Exactement. Oui, tout à fait.
12:19Joachim Dupont, que penser de ces tendances ?
12:24Effectivement, on sent que le crowdfunding immobilier,
12:25c'est ce qui a fait du mal au secteur, là, en matière de collecte,
12:30en matière d'images, en 2024.
12:32On continue à le voir en 2025, c'est ça ?
12:34Alors, c'est ce qui lui a fait beaucoup de bien au secteur.
12:36Oui, c'est vrai, quelques années avant, oui.
12:38Parce que c'est ce qui a permis de passer les milliards d'euros
12:39jusqu'à près de 2 milliards d'euros de collecte et d'investissement.
12:43Après, effectivement, c'est le marché immobilier qui n'a pas repris.
12:45On a beau lire, il y a des frémissements.
12:47On pense qu'on a atteint le point bas.
12:49Tout le marché était prêt à repartir le 6 juin dernier avec la première baisse des taux.
12:53Enfin, le 6 juin 2024, avec l'annonce de la baisse des taux qui était attendue depuis 2 ans.
12:59S'en est suivie la dissolution.
13:01Et donc, finalement, une forme d'attentisme.
13:03Et c'est la première fois, en tout cas, qu'on sent en France les acteurs immobiliers aussi concernés,
13:09les acteurs même du monde économique, de manière générale, aussi concernés par la macro.
13:12D'accord.
13:13On parle des taxes, on parle des taux très élevés, on parle de l'actitude gouvernementale.
13:17Et derrière, il faut savoir que ce sont des investisseurs privés qui investissent,
13:20ou personnes morales, mais en tout cas, ça joue beaucoup quand on parle de morale des ménages,
13:24de morale des chefs d'entreprise, de confiance.
13:27Finalement, si vous êtes dans un environnement très incertain, vous investissez un petit peu moins.
13:31Donc ça, c'est côté demande.
13:33Et côté offre, il y a beaucoup moins de projets immobiliers.
13:36On passait 1 200 000 transactions dans l'ancien, il y a quelques, au top, fin 2022.
13:43Je crois qu'on est descendu à 700 000 l'an dernier.
13:45Donc toutes les classes d'actifs en immobilier, il y a moins de transactions, moins de volume,
13:48et des prix qui sont assez stables, finalement.
13:51Mais il y a quand même des sujets aussi dans le crowdfunding immobilier,
13:54de personnes qui n'ont pas récupéré leur argent, ou de plateformes qui se sont trouvées en difficulté.
13:59On continue à payer cela aujourd'hui, en 2025 ?
14:02Il y a deux logiques dans le crowdfunding.
14:03Il y a le stock et le flux.
14:05C'est-à-dire, aujourd'hui, est-ce que c'est un meilleur moment pour investir dans l'immobilier qu'en 2022 ?
14:09Évidemment.
14:10D'accord.
14:10Donc le marché a repricé, les LTV, les niveaux de risque sont plus bas,
14:15les garanties sont meilleures pour ces raisons-là.
14:19Donc il faut mieux investir aujourd'hui qu'en 2022.
14:21Par contre, en 2022, tout le monde était au furique.
14:23Mais ça, on ne pouvait pas forcément le savoir.
14:25Donc oui, le poids de l'argent, de l'épargne bloquée dans des projets reste important.
14:30Il n'y a pas de magie, il faut que les actifs sortent.
14:33Pour qu'ils sortent, il faut qu'il y ait de la liquidité et donc que le marché de l'investissement immobilier reprenne.
14:38On était à 30 milliards d'investissements sur le marché tertiaire.
14:40On est passé à 15 milliards.
14:41On a divisé par deux.
14:43Et donc il faut qu'il y ait plus de transactions pour que les investisseurs puissent sortir des opérations.
14:47Puisque si on ne vend pas les actifs, les opérations ne peuvent pas se déboucler.
14:50Bertrand Desportes, même si on reste sur l'immobilier avant d'aller sur les autres types de crowdfunding,
14:55que dire effectivement de ce qui se joue toujours à l'heure actuelle pour un certain nombre de plateformes
15:00et un certain nombre d'épargnants aujourd'hui ?
15:03Est-ce qu'il n'y a pas eu un peu trop d'euphorie en 2022 ?
15:09Ce qui fait qu'aujourd'hui, certains se retrouvent dans une situation avec des acteurs peut-être un petit peu moins sérieux que d'autres
15:14sur certains investissements ?
15:17Alors je pense que le crowdfunding a tiré un certain nombre d'enseignements de ce qui s'est passé sur la période 2020-2022,
15:22a vraiment resserré les boulons sur un certain nombre de critères qu'évoquait notamment Joachim.
15:26Les LTV ont été resserrés, la géographie des biens, le taux de précommercialisation, les niveaux de garantie qui ont été pris.
15:33Donc plus de sélection dans les projets ?
15:34Oui, plus de sélection.
15:35Donc en fait, le marché est aussi régulé parce que les plateformes volontairement mettent moins de projets en ligne
15:41pour s'assurer de la qualité des projets jusqu'au bout
15:46et pour réassurer leur communauté d'investisseurs qui a pu être par ailleurs un peu échaudé sur certaines opérations
15:52qui n'ont pas donné lieu à un remboursement en temps et en heure.
15:55Et par ailleurs, ça c'est pour ce qui est de la gestion du flux et pour le stock,
16:00elles se démènent jour après jour pour essayer de sortir par le haut d'opérations qui ont été sourcées il y a quelques années
16:05et qui trouvent encore à être traitées actuellement via des procédures de recouvrement,
16:10via différentes actions menées pour faire en sorte que la communauté retrouve ses billets.
16:15Vous dites elles se démènent parce que vous n'êtes vous-même pas dans une plateforme immobilier,
16:20mais observateur, vous échangez avec eux et c'est ce que vous constatez.
16:23Je suis impliqué aussi chez France Fintech sur ce sujet-là, donc on a des échanges assez réguliers
16:27et effectivement une partie du staff des plateformes est vraiment mobilisée pour le recouvrement des opérations
16:33et pour faire en sorte qu'elles soient menées jusqu'au bout dans l'intérêt des particuliers qui ont investi dans le crowd.
16:40Joachim Dupont, alors il y a le crowdfunding immobilier et Bertrand Desportes l'a mentionné aussi,
16:45il y a l'investissement dans les entreprises, dans les TPE, PME.
16:49Quand on interview des professionnels du crowdfunding sur ce plateau, c'est arrivé plusieurs fois,
16:53certains il y a deux ans faisaient beaucoup de crowdfunding immobilier
16:56et on voit qu'un moyen de contrebalancer effectivement les difficultés qu'on peut avoir sur le marché de l'immobilier,
17:01c'est d'aller de plus en plus sur le marché du financement des entreprises.
17:05Est-ce que c'est une tendance qu'on peut généraliser aujourd'hui ?
17:08Est-ce que vous constatez effectivement qu'il y a une sorte de vase communiquant qui s'opère aujourd'hui sur le marché ?
17:12Alors on ne peut pas encore l'observer, nous on vient du marché du financement des entreprises innovantes,
17:17donc on a diversifié sur l'immobilier, sur les enfants, donc on a un groupe assez diversifié
17:21et on sait naturellement que les marchés sont cycliques.
17:25Donc on est aussi dans le VC, c'est pour ça qu'on a pour objectif, en tout cas chez nous,
17:29de diversifier depuis 13 ans qu'on est sur le marché nos activités.
17:33Donc on ne voit pas une tendance de fonds parce que c'est un marché beaucoup plus petit,
17:36quand on investit près d'un milliard ou 900 millions d'euros par an dans le marché immobilier,
17:41il est très difficile d'investir les mêmes montants sur des entreprises innovantes ou des PME ou des TPE.
17:46Bien sûr.
17:47Et ensuite pour suivre, en fait c'est des marchés de très petit volume,
17:51donc c'est assez compliqué, il faut des équipes aussi spécialisées.
17:53Donc je ne sais pas si c'est une tendance de fonds, en tout cas dans le propos chez nous,
17:56pour avoir une gamme un petit peu plus large, je ne sais pas encore si dans les chiffres
18:00on va voir cette tendance émerger.
18:02Quand on est dans un contexte géopolitique, un certain fiscal, un certain politique,
18:08un certain et j'en passe, investir dans les TPE et PME françaises,
18:14ça se fait avec encore plus de précautions, encore plus de sélectivité,
18:18c'est au contraire un relais potentiel de croissance pour la suite,
18:21comment est-ce que vous analysez ça chez Annex ?
18:22Alors nous, nos stratégies ont trois stratégies, des entreprises innovantes,
18:25donc qui travaillent sur tous les sujets de technologie autour du climat ou de la santé,
18:30on estime être des axes majeurs de développement,
18:33l'immobilier, parce que malgré tout on n'en parle pas,
18:35mais il y a un credit crunch pour les opérateurs immobiliers,
18:37c'est-à-dire que les banques ont réduit drastiquement leur financement immobilier,
18:40et donc les opérateurs vont de fait se retourner vers les acteurs plus alternatifs,
18:45les acteurs de la dette privée.
18:45Donc c'est ce qui existe dans les marchés anglo-saxons,
18:49en fait, est en train d'arriver en France.
18:50Donc vous, ce que vous dites, malgré la discussion qu'on a eue avant,
18:53effectivement, sur les sujets qu'il y a eu dans le crowdfunding immobilier,
18:56c'est qu'il y a une opportunité à y aller aujourd'hui si on sélectionne bien les dossiers.
18:58Moi, c'est mon constat, c'est qu'en 2021-2022,
19:03alors que le marché était au plus haut, j'ai mis autant de volume.
19:05Alors tout le monde, les plateformes, les institutionnels, les banques,
19:08les SCP, les plus grosses SCP du marché,
19:10tout le monde était euphorique à ce moment-là,
19:13les investisseurs comme les opérateurs.
19:15Donc le retournement de marché immobilier embarque, bien évidemment, les plateformes,
19:18mais comme les SCPI, comme les banques, qui n'arrivent pas à sortir.
19:22Donc c'est généralisé.
19:25Et sur le troisième,
19:26donc nous, on pense qu'il y a une énorme opportunité,
19:28en tant que prêteur,
19:29parce que le credit crunch, qui ne porte pas son nom,
19:32finalement, il va créer un espèce d'appel d'air pour les opérateurs immobiliers,
19:37comme ce qu'on s'attend en Angleterre, aux États-Unis,
19:39c'est de faire appel à les prêteurs alternatifs.
19:41Et le troisième volet de notre activité,
19:43c'est la décarbonation au sens large au niveau européen.
19:46Donc en fait, on a une plateforme d'investissement
19:47avec des équipes d'investissement spécialisées
19:49sur chacune de ces trois stratégies.
19:51Et on pense que c'est moins risqué,
19:53en tout cas, si on est sur des marchés qui sont porteurs aujourd'hui,
19:55d'être positionné sur des marchés en forte croissance,
19:57comme la décarbonation, la climate tech, la santé,
20:00ou le crédit immobilier.
20:01Bertrand déporte justement les énergies renouvelables dans le crowdfunding.
20:06Vous nous disiez que c'était plutôt porteur à l'heure actuelle,
20:08que vous constatiez qu'il y avait plutôt de la croissance sur le sujet.
20:12On a pu entendre l'inverse il y a un an, un an et demi.
20:15Qu'est-ce qui se passe sur cette verticale spécifique
20:18du crowdfunding en 2025 ?
20:20Il y a surtout un écosystème très solide de plateformes en France,
20:23avec notamment la plateforme Enerfip.
20:25Il y a aussi l'Endosphère qui s'est rapprochée de l'Endopolis.
20:27Donc c'est vraiment des locomotives qui tirent le secteur vers le haut
20:32et qui profitent plus que d'autres segments du marché,
20:34du passeportage européen.
20:36Ce n'est pas du tout rare de voir sur leur site des plateformes
20:39qui se font des projets qui se font en Espagne,
20:41qui se font en Italie, sur le photovoltaïque,
20:43sur de l'éolien, etc., sur du solaire.
20:45Et donc, en fait, il y a un engouement, déjà sur la thématique,
20:49aidé par le dynamisme de ces plateformes
20:51qui font que les chiffres sont plutôt orientés vers la hausse.
20:53D'accord.
20:54Donc l'agrément PSFP, finalement,
20:55bénéficie particulièrement à ces plateformes dans les énergies renouvelables.
20:59Sur ce segment-là, particulièrement.
21:01C'est peut-être un peu moins vrai sur d'autres segments,
21:02mais sur le segment de l'énergie renouvelable, oui, on a pu le constater.
21:06Ça a permis d'ouvrir un marché européen à cette plateforme ?
21:08Ça a permis d'ouvrir un marché en termes de projets
21:10et en termes aussi d'investisseurs qui viennent aussi d'un peu partout.
21:14Je dirais d'un mot aussi que le PSFP a eu tendance
21:16à resserrer les boulons et à professionnaliser davantage encore
21:20qu'il ne l'était le secteur dans son ensemble,
21:22puisqu'en fait, depuis 2022, il y a cette entrée du PSFP
21:25qui a permis de rehausser l'exigence réglementaire des plateformes
21:29en termes de fonds propres réglementaires, en termes de dispositifs de gestion des risques,
21:31en termes de reporting au sens large et de parcours investisseurs.
21:35Ce qui fait qu'effectivement, investir dans le CRUD aujourd'hui
21:37est sans doute plus dérisqué qu'il ne l'était il y a encore 2-3 ans
21:41avant l'entrée en matière du PSFP,
21:42qui a vraiment réaligné les standards au niveau de l'ensemble des plateformes.
21:46Joachim Dupont, alors Bertrand Desportes nous parlait au début de la collecte.
21:50Donc là, on regarde de manière quantitative, effectivement,
21:53l'envie d'investir des particuliers.
21:55Est-ce que vous avez des échanges, vous, avec des investisseurs
21:57qui regarderaient ça de manière plus qualitative ?
22:00Quelle est l'appétence, la vision du crowdfunding aujourd'hui
22:03vis-à-vis d'investisseurs particuliers
22:05en lien avec, effectivement, les belles années du crowdfunding immobilier
22:09et aussi peut-être les difficultés qu'on a pu connaître plus récemment
22:12et la vision qu'on peut avoir de ce type de financement aujourd'hui de l'économie ?
22:17Les investisseurs, ils sont assez pragmatiques.
22:18Déjà, on parle à des investisseurs qui décident de mettre une partie
22:22de leur patrimoine à risque sur des classes d'actifs alternatives.
22:25Donc, en fait, si on oublie le mot crowdfunding,
22:27on investit dans la dette privée, on investit dans le private equity,
22:29on investit dans le capital risque, les ENR, etc.
22:32Donc, les investisseurs ont accès à ces classes d'actifs maintenant
22:34de plus en plus et le crowdfunding, c'est un moyen de diversifier
22:38le patrimoine des investisseurs.
22:40Aujourd'hui, ils regardent bien évidemment projet par projet.
22:42C'est-à-dire, vous présentez un mauvais projet, il ne passera pas.
22:45Ce n'est pas parce que vous appelez Annexago
22:47qu'un mauvais projet va être financé.
22:49Donc, les gens font confiance à la plateforme
22:52pour la capacité à synthétiser l'opportunité d'investissement,
22:56le travail qui sera fait, les équipes de gestion, etc. qui sont derrière.
23:00Après, quand vous avez un projet, nous, on a des projets
23:01qui partent sur 5 millions d'euros en 3 jours
23:03parce qu'on propose du 10% par an avec des coupons trimestriels
23:07et des garanties de premier rang.
23:09Quand vous avez ça, peu importe ce qui s'est passé avant,
23:11le marché a repricé, vous avez un actif qui a été revalorisé,
23:14vous allez percevoir 10% par an sur 18 mois.
23:17Et donc, on constate qu'il y a encore une forte appétence,
23:19très forte appétence des investisseurs
23:20pour mettre dans leur patrimoine des classes d'actifs
23:23qui peuvent rapporter 8, 9, 10, 12%.
23:26Et c'est la grande différence avec les ENR,
23:28c'est qu'on a du mal avec les ENR à dépasser les 6-7%
23:31de rentabilité globalement.
23:34Alors que sur la dette privée immobilière
23:36ou sur le venture capital, il y a des niveaux de risque importants,
23:40mais en tout cas, vous pouvez faire 3 x 4 x 5
23:42et aller chercher des 10% par an.
23:44C'est ce qui fait qu'il y a un écart de volume
23:46à un moment donné sur le marché.
23:47Merci beaucoup, messieurs.
23:48Merci Joachim Dupont, président de Anaxago Capital.
23:51Merci Bertrand Desportes, associé au sein du groupe Forvis Mazars.
23:55Là, on a parlé de tendance.
23:57Il y aura des chiffres précis
23:58qui sortiront plutôt à la rentrée en septembre.
24:00En septembre, oui, tout à fait.
24:00En septembre, ce sera peut-être l'occasion
24:01de s'en reparler sur la base de chiffres précis.
24:04Merci, en tout cas, merci eux.
24:06Merci à vous également.
24:07On se retrouve tout de suite dans l'œil de l'expert.
24:13Et nous finissons cette émission, comme d'habitude,
24:14avec l'œil de l'expert,
24:16où nous allons tenter de comprendre
24:17comment et pourquoi investir
24:18dans un groupement forestier d'investissement.
24:20Pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir
24:21sur le plateau de Smart Patrimoine,
24:23Benjamin Prodom.
24:24Bonjour Benjamin Prodom.
24:24Bonjour Nicolas, merci pour votre invitation.
24:26Vous êtes associé gérant
24:28chez Ses Ambres Capital.
24:29Première question,
24:29qu'est-ce qu'un GFI, Benjamin Prodom ?
24:32Alors, le GFI, c'est un groupement forestier d'investissement.
24:35C'est un fonds qui va avoir vocation
24:36à faire l'acquisition de forêts françaises,
24:38qui va être géré par des professionnels
24:40de l'investissement forestier.
24:42Et son objectif, ça va être
24:43de constituer un portefeuille de forêts
24:45et de les valoriser dans le temps.
24:46Un mot sur l'objectif de performance
24:48d'un groupement forestier d'investissement ?
24:50Alors, si on regarde la moyenne
24:51sur les dix dernières années,
24:52on est autour de 5%.
24:53Et ce qui est important également de préciser,
24:55c'est qu'on est complètement décorrélé
24:57des actifs financiers classiques traditionnels,
24:59parce qu'on est vraiment sur un actif réel,
25:00des actifs forestiers,
25:01et que c'est un très bon produit
25:02de diversification de patrimoine du coup.
25:05Alors, quand on parle de GFI,
25:06on parle souvent d'avantages fiscaux,
25:08notamment dans le cadre d'une donation
25:09ou d'une succession.
25:11Est-ce que vous pouvez nous en dire plus ?
25:11Est-ce que c'est si intéressant que ça ?
25:13C'est un des grands avantages du GFI,
25:15de l'investissement forestier.
25:16C'est-à-dire que vous avez un abattement
25:17sur les donations et sur les successions
25:19de l'ordre de 75%.
25:20C'est encadré par l'article 793 du CGI,
25:23du Code général des impôts.
25:24Et ce qui est important de préciser,
25:25c'est que vous n'avez pas non plus
25:26d'obligation de contrainte,
25:28tout du moins de montant ou de lignée.
25:30C'est-à-dire que vous pouvez donner
25:31des montants de manière illimitée
25:33et vous n'avez pas de contrainte
25:34de donner à des enfants ou des petits-enfants.
25:36Vous avez l'abattement de 75%,
25:37même si vous donnez à des amis
25:39ou des neveux, des nièces
25:41ou d'autres personnes.
25:42Alors, un groupement forestier d'investissement,
25:44ce n'est pas de l'immobilier,
25:45mais est-ce que pour autant,
25:46on peut faire du démembrement,
25:47par exemple,
25:48comme sur d'autres types d'actifs tangibles ?
25:50Oui, tout à fait.
25:51C'est très régulièrement le cas.
25:53Souvent, la donation des GFI
25:55est réalisée en démembrement.
25:56L'usufruitier est donc le donateur.
25:59Et donc, si on prend, par exemple,
26:01une donation de l'ordre de 500 000 euros,
26:03si vous donnez 500 000 euros
26:04en pleine propriété,
26:05de manière classique, traditionnelle,
26:06sur un autre actif,
26:07vous allez payer des droits de donation
26:08de succession important.
26:10Et là, le GFI,
26:10ça permet d'économiser
26:11entre 110 000 à 135 000 euros d'impôts
26:15en fonction du fait
26:16que vous le démembrez ou pas.
26:18Et est-ce que cela s'accompagne
26:20d'obligations de conservation
26:22ou de détention,
26:23comme on le voit souvent
26:24lorsqu'il y a des avantages fiscaux,
26:26Benjamin Prodom ?
26:26Bien sûr.
26:27Concernant le donateur,
26:28logiquement,
26:29vous avez un engagement
26:30de conservation de deux ans.
26:31Mais quand vous êtes
26:32sur des GFI à capital variable,
26:34ce qui est le cas
26:34des principaux GFI aujourd'hui
26:36sur le marché,
26:37vous n'avez pas cette contrainte-là.
26:38Pour le donateur,
26:39il n'y a aucune obligation
26:40de conservation.
26:42Mais il ne faut pas
26:42que ce soit fait
26:43dans un but exclusivement fiscal,
26:45évidemment.
26:45Donc, il faut faire ça
26:46en bonne intelligence.
26:47Alors, si on rentre
26:48dans le concret,
26:49comment est-ce qu'on fait aujourd'hui
26:49en 2025, mi-2025
26:51pour investir dans un GFI ?
26:52Pour investir aujourd'hui
26:53dans un GFI,
26:54vous avez des sociétés
26:55qui sont spécialisées
26:56sur ce type d'investissement
26:57qui ont, pour certaines,
26:59un agrément de l'AMF,
27:00de l'Autorité des marchés financiers.
27:02Et vous avez certaines sociétés
27:03de gestion
27:03qui ont plusieurs milliards
27:04d'actifs forestiers sous gestion.
27:06Donc, c'est vraiment spécialisé.
27:07La question qu'on peut se poser
27:08quand on veut y investir,
27:09c'est la liquidité ?
27:10Alors, concernant la liquidité,
27:12vous avez trois leviers.
27:13Le premier, c'est le carnet d'ordres
27:14entre les acheteurs
27:14et les vendeurs.
27:15Le deuxième, c'est qu'il y a
27:16toujours une poche de liquidité
27:17de 10% dans les GFI
27:19qui est conservée
27:20pour permettre à ceux
27:21qui veulent sortir de sortir.
27:22Et enfin,
27:23vous avez la possibilité aussi
27:24dans le GFI
27:25de vendre des actifs forestiers
27:26qui sont aujourd'hui
27:27extrêmement liquides
27:28pour assurer la liquidité du fonds.
27:30Alors, on en a parlé,
27:30mais on se pose évidemment la question,
27:32surtout quand on tourne
27:32cette émission
27:33sous une journée de canicule
27:34aujourd'hui.
27:36Quels sont les risques
27:36qui concernent la forêt,
27:38Benjamin Prodom ?
27:38Concernant les risques,
27:39vous en avez trois principaux.
27:41Vous avez les incendies,
27:42les tempêtes
27:43et tout ce qui concerne
27:43les risques phytosanitaires.
27:44Ça va être les bactéries,
27:45les virus.
27:46Pour couvrir ces risques,
27:47un GFI va prendre déjà
27:49des assurances
27:49sur toutes les forêts
27:50pour couvrir les risques
27:51d'incendies ou de tempêtes.
27:53Ils vont également gérer
27:55de manière proactive
27:56les forêts
27:56pour éviter tous les risques
27:58qu'on a évoqués juste avant.
28:00Et enfin,
28:00vous avez,
28:01par l'intermédiaire du GFI,
28:02une mutualisation
28:03sur des centaines,
28:04voire des milliers de forêts.
28:05Donc, vous êtes beaucoup moins
28:06exposé au risque
28:06si vous déteniez
28:07une seule forêt, évidemment.
28:09En conclusion,
28:11ce dispositif particulier,
28:13ces avantages fiscaux,
28:14quels sont les objectifs
28:15de l'État derrière ?
28:16Alors, l'objectif de l'État,
28:17déjà, premièrement,
28:18il est écologique.
28:19C'est-à-dire que l'entretien
28:20des forêts va permettre
28:21de lutter
28:22contre le réchauffement climatique.
28:23Donc, c'est quand même
28:24un point qui est très important.
28:25Comme vous l'évoquiez,
28:25on est en période de canicule.
28:27Et le deuxième sujet,
28:29c'est également aussi
28:29la création d'emplois
28:30parce que l'industrie du bois
28:32est pourvoyeur
28:33de nombreux emplois en France
28:34comme dans le secteur,
28:35par exemple, du bâtiment.
28:36Merci beaucoup,
28:37Benjamin Prodom,
28:38de nous avoir accompagnés
28:38dans la dernière partie
28:39de Smart Patrimoine.
28:40Je rappelle que vous êtes
28:41associé gérant
28:41chez Ses Ambres Capital.
28:42Merci beaucoup.
28:43Merci, Nicolas.
28:44Et quant à nous,
28:44on se retrouve très vite
28:45sur Be Smart for Change.
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