R. Welsch (Theoreim) : "Ce sont les petites économies qui feront un patrimoine plus important !"

Sud Radio

16/06/2024

Avec Romain Welsch, Président de Theoreim

Retrouvez Osez Investir tous les dimanches de 9h45 à 10h avec Thomas Binet !

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00:00Sud Radio. Oser investir. Thomas Binet.

00:05Alors, au sommaire d'Oser Investir, Thomas, ce matin.

00:07Eh bien, Laurence, on va parler du marché de l'immobilier à Toulon.

00:10Et on va recevoir comme invité Romain Welch, président de TORM.

00:13À partir de quelle somme peut-on investir sérieusement ?

00:16Il va tenter de nous répondre à cette question.

00:17Et avec Guy Marti, notre expert en gestion de patrimoine,

00:20on va parler du mot risque cette semaine.

00:24Au cœur des quartiers, pour mieux vous conseiller,

00:26le réseau Century 21 et ses 960 agences immobilières vous présentent

00:32Sud Radio. Oser investir. Le conseil de la semaine.

00:36Et pour commencer, Thomas, vous allez nous parler du marché de l'immobilier à Toulon.

00:40Est-ce qu'il se porte plutôt bien, ce marché, d'ailleurs ?

00:42Eh bien, Laurence, il reprend un petit peu de couleur.

00:44Parce qu'au cours du dernier trimestre, le prix du mètre carré a enregistré une hausse de 2%.

00:48Car pour l'année écoulée, c'était une baisse de 4,6% qui avait été observée.

00:53Ces évolutions témoignent du regain de dynamisme actuel du secteur immobilier toulonnais.

00:57Sur les trois dernières années, c'est donc une hausse importante des prix de l'immobilier,

01:01à savoir plus de 6,9%.

01:03Alors, quel est l'état des lieux ? Qu'est-ce qu'on constate ?

01:05Eh bien, dans le détail, devenir propriétaire à Toulon demande un budget d'environ 4500 euros

01:09pour une maison contre 2748 euros pour un appartement,

01:13selon les chiffres de la FNAM du 1er juin.

01:16A noter que le prix moyen au sein de cette ville est de 33% inférieur

01:20à la moyenne constatée pour l'ensemble du département.

01:23Alors, voilà pour le côté propriétaire.

01:25Du côté du marché de la location, est-ce que c'est dynamique ?

01:28Eh bien, du côté de la location, les loyers connaissent une variation de plus 4%,

01:32comparée à la même période l'année précédente.

01:34La tendance est donc à la hausse pour un 3 pièces et plus.

01:37Cela monte même jusqu'à 4,8%.

01:40Et pour terminer, quel est le parc actuel des résidences principales ?

01:43Il est en progression depuis 10 ans, car elles sont au nombre de 89 500 contre 79 000 en 2009.

01:49Et pour être complet, celui des résidences secondaires et des logements occasionnels

01:52est, lui, en repli à 2222 logements.

01:54Allez, place à votre invité de la semaine ce matin, Romain Velsch,

01:59président de Théorème, société de gestion indépendante spécialisée en immobilier.

02:04Bonjour.

02:05Bonjour.

02:06Romain Velsch, on va parler investissement, justement.

02:09Une question directe.

02:10À partir de quelle somme considérez-vous qu'il est crédible de se lancer dans un investissement ?

02:16À mon avis, tout le monde doit pouvoir mettre un peu d'argent tous les mois de côté

02:22pour épargner, en vue notamment de sa retraite.

02:26Certains produits permettent d'investir des sommes modiques.

02:30On peut commencer, par exemple, avec des SCPI, des 1 000 euros.

02:34D'accord, donc c'est la somme de 1 000 euros que vous préconisez

02:37pour commencer à devenir un petit investisseur.

02:40Il ne faut pas se mettre de contraintes.

02:42Et puis, c'est les petites économies qui, à terme, feront un patrimoine un peu plus important.

02:47Donc, vous commencez et puis, régulièrement, vous investissez en fonction de votre rythme,

02:51en fonction de vos capacités.

02:53Ça peut être 1 000 euros par an, ça peut être, si vous êtes un peu plus fortuné,

02:571 000 euros tous les trimestres, en fonction de vos capacités.

03:00Bien sûr, c'est toujours en fonction de sa capacité.

03:02Alors, vous avez parlé de SCPI, société civile de placement immobilier.

03:05Bon, le principe de la SCPI, vous allez nous le rappeler en un instant,

03:08mais globalement, c'est de ne pas être acquéreur en direct, mais à travers une société.

03:12Tout à fait. Vous pouvez investir dans de l'immobilier en direct, acheter un appartement.

03:17Ça nécessite une somme qui est bien plus importante que les 1 000 euros dont je parlais.

03:21Puisque là, vous allez souvent rembourser un emprunt et vous allez être plutôt sur du 1 000 euros par mois.

03:25Une SCPI, c'est une part de société que vous achetez, c'est un fonds d'investissement

03:31dont vous investissez aux côtés d'autres épargnants, des milliers d'épargnants.

03:36Et donc, vous allez acquérir au travers de ce fonds un patrimoine immobilier qui va être diversifié.

03:42Vous allez avoir de nombreux immeubles dans cette SCPI qui vont générer des revenus

03:47et qui vont vous être versés comme si vous touchiez tous les mois des loyers.

03:51Ce qui veut dire, à vous entendre, que la solution, c'est la SCPI par rapport à tout autre type de placement

03:56à partir du moment où on a peu d'argent à investir ?

03:59La SCPI, c'est un outil qui est extrêmement performant

04:03parce qu'effectivement, il s'adapte tant aux personnes qui ont peu de moyens

04:07qu'aux personnes qui vont avoir beaucoup de moyens.

04:10Donc, c'est un outil qui est très large.

04:12C'est également un outil qui enlève énormément de contraintes de gestion.

04:15Vous ne vous occupez pas de trouver un locataire.

04:17Vous ne vous occupez pas de faire des travaux.

04:20Vous ne vous occupez de rien, en définitive.

04:22Vous déléguez cette mission à la société.

04:24Exactement.

04:25Et vous avez un avantage qui est fondamental à mon sens.

04:29C'est que quand vous êtes investi dans la SCPI,

04:32vous avez des revenus qui tombent sur une période régulière.

04:36Tous les mois, tous les trimestres.

04:38Vous n'avez pas le problème de l'appartement.

04:40Il peut être que votre locataire va vous donner congé.

04:44Et donc, pendant deux mois, vous allez devoir faire les travaux.

04:46Vous n'avez pas de revenus.

04:47Et en plus, vous devez investir sur les travaux.

04:49Ça, vous ne le connaissez pas en SCPI.

04:51Alors, ça s'adresse à qui ?

04:52Est-ce qu'il y a un portrait robot, si on peut le dire ainsi maladroitement,

04:55d'un investisseur en SCPI où ça s'adresse à tout le monde ?

04:59Il n'y a pas de portrait robot.

05:01Ça s'adresse, comme je le disais préalablement, à tout le monde.

05:05Du petit épargnant qui veut constituer sa retraite

05:08ou à l'investisseur très fortuné.

05:11Par contre, souvent, l'investisseur qui investit dans la SCPI

05:15est un investisseur qui cherche à avoir des revenus complémentaires.

05:18C'est-à-dire que le produit est connu pour verser des revenus

05:23trimestriellement, mensuellement.

05:26Au lieu d'avoir un appartement locatif,

05:28vous investissez dans la SCPI et au moment de votre retraite,

05:31vous touchez des revenus complémentaires qui vont vous aider à vivre.

05:35Vous l'avez dit à deux reprises depuis le début de notre échange.

05:38Préparer sa retraite à travers la SCPI,

05:40c'est l'axe majeur qu'il faut retenir de l'investissement en SCPI.

05:44Ça permet de préparer sa retraite.

05:46En d'autres termes aussi, dit sans le dire,

05:48mais je vais vous le dire quand même, c'est du long terme.

05:50La SCPI, c'est clairement un produit de long terme.

05:53C'est de l'immobilier.

05:54Vous ne faites pas un aller-retour.

05:56Vous n'achetez pas un appartement pour le revendre le lendemain.

05:59Vous n'achetez pas une SCPI pour la revendre le lendemain.

06:02La moyenne de durée de détention d'une part de SCPI est de plus de 20 ans.

06:07Vous voyez bien que vous êtes sur un produit de très long terme.

06:10Généralement, les personnes qui vont investir ont plutôt 45 ans,

06:14commencent à préparer leur retraite

06:16et vont vouloir avoir vraiment ces revenus

06:19au moment où ils perdront leur emploi,

06:21ils seront passés à la retraite et donc vers 65 ans.

06:24– Eu égard à l'actualité que nous vivons,

06:26est-ce que c'est quand même le bon moment d'investir en SCPI ?

06:30– C'est un très bon moment.

06:32Vous avez entendu dire que les prix de l'immobilier

06:35avaient baissé au cours des deux dernières années.

06:37Aujourd'hui, vous achetez des biens sur des niveaux de rentabilité

06:42qui sont supérieurs à ce que vous aviez il y a deux ans.

06:45Si on le faisait il y a deux ans, aujourd'hui on le fait encore plus.

06:49– Diversifier les actifs pour des sociétés comme les vôtres,

06:52c'est la base des rendements que vous évoquez

06:55qui peuvent être dynamiques, objectivement.

06:57Dans quel type d'actif investissez-vous

06:59de manière à donner un rendement intéressant à vos épargnants ?

07:03– Les sociétés civiles de placement immobilier

07:06investissent dans tout type d'actif immobilier.

07:08– Mais il y a des actifs meilleurs que d'autres, j'imagine ?

07:10– Alors, il y a des actifs meilleurs que d'autres

07:12et là, il faut faire confiance aux sociétés de gestion.

07:15On investit généralement un peu moins en immobilier résidentiel.

07:19On va vers des actifs qui génèrent plus de rentabilité,

07:21c'est l'immobilier d'entreprise.

07:23Dans l'immobilier d'entreprise, qu'est-ce que vous allez retrouver ?

07:25Vous allez retrouver du bureau, du commerce, de la logistique,

07:28des actifs industriels ou encore des écoles.

07:31Et dans toutes ces catégories d'actifs, aujourd'hui,

07:35par exemple chez Théorème, nous considérons

07:38que c'est les actifs industriels et logistiques

07:41qui sont les plus performants.

07:43Mais il y en a d'autres, bien évidemment, la santé est performante.

07:46Vous avez probablement entendu dire que les bureaux souffraient

07:49depuis le Covid, la mise en place du télétravail.

07:51Donc oui, c'est un fait.

07:53Ce n'est pas vrai partout.

07:55Si, par exemple, vous regardez du bureau dans Paris,

07:58intra-muros, vous n'avez pas de vacances sur le bureau.

08:02– On voit bien quand même que les investissements de ces sociétés,

08:04ce n'est pas seulement exclusivement d'une démarche hexagonale.

08:07Ça s'ouvre aussi à d'autres pays.

08:09Quels sont les pays intéressants qu'il faut regarder dans un portefeuille

08:12si demain je veux acheter des parts de SCPI ?

08:14Est-ce qu'il y a des pays plus dynamiques aussi que d'autres ?

08:17– Il y a des pays qui ont des maturités de cycle

08:21qui ne sont pas exactement les mêmes.

08:23Et c'est pour ça que l'intérêt d'être dans plusieurs pays européens

08:26fait du sens.

08:28Mais vous avez une dynamique qui est quand même très proche

08:31sur l'ensemble de notre territoire européen.

08:34Aujourd'hui, le Royaume-Uni, par exemple,

08:37est un pays qui va rebondir probablement plus rapidement,

08:40mais parce qu'il avait baissé plus rapidement il y a deux ans.

08:44Mais l'Allemagne est également un pays qui est très résilient.

08:47Et les pays d'Europe du Sud, notamment l'Espagne, fonctionnent également très bien.

08:52Donc vous avez la possibilité d'investir sur l'ensemble des pays européens

08:56au travers de SCPI,

08:58ce qui vous donne également une diversification complémentaire.

09:01– Merci à vous.

09:02– Merci.

09:03– Merci beaucoup Romain Welcher.

09:04Je rappelle que vous êtes le président de Théorème.

09:07Intergestion REM, spécialiste de l'épargner en SCPI depuis plus de 30 ans, présente

09:13– Sud Radio, oser investir, le coin de l'expert.

09:18– Et l'expert c'est Guy Marty, notre consultant en gestion de patrimoine

09:21et fondateur de pierre-papier.fr.

09:24Et avec Guy Marty, Thomas, vous allez parler du mot risque.

09:27– Oui, on est en duplex avec Guy,

09:29qui ne peut pas nous faire le plaisir d'être dans les studios ce matin.

09:32Mais Guy va nous expliquer effectivement le mot risque.

09:35– Alors Guy, quel sens peut-on donner à ce fameux mot risque dans l'investissement ?

09:40– Bonjour Laurence, bonjour Thomas.

09:42Eh bien, il y a un risque de malentendu.

09:45En fait, un risque c'est un danger, un éventuel, deux connus.

09:49Par exemple, si vous dépassez la limite d'évitation sur la route,

09:52vous avez du risque, un accident ou un radar.

09:54De même, pour vous, pour moi, le risque d'un placement c'est de perdre de l'argent.

09:59Mais pour nos financiers et pour les autorités d'épargne,

10:02le risque ça n'est pas cela.

10:04– Et c'est quoi pour eux du coup ?

10:06– Eh bien, il faut savoir que la grande crainte du financier, son danger à lui,

10:09c'est le 31 décembre, le moment où il fait ses comptes,

10:12où il constate une performance qu'il devrait indiquer à ses clients.

10:15S'il s'agit d'un placement boursier et que la bourse est en baisse à la fin de l'année,

10:18la performance aurait été au 31 décembre pour être mauvaise.

10:21Donc, pour le financier, le risque ce sont les fluctuations.

10:25– Ce qui expliquerait du coup, Guy, qu'on dit que la bourse

10:28est l'un des placements les plus risqués en fait.

10:30– Exactement, les fluctuations sont fortes, à la hausse comme à la baisse.

10:33Vous ne savez jamais où vous atterrirez le 31 décembre.

10:36C'est risqué pour le financier.

10:38Et les autorités de l'épargne ont demandé que l'on précise aux épargnants

10:42le risque d'un placement, c'est-à-dire le risque de fluctuations.

10:46– Eh bien, du coup, il n'y a pas de lien avec la perte ?

10:50– Alors oui, si, mais indirectement.

10:53Avec un placement très risqué comme les actions,

10:55il y a des moments où il vaut mieux ne pas vendre.

10:57Et là même avec l'immobilier d'ailleurs, il y a des moments où il vaut mieux attendre.

11:00C'est pour cela qu'on dit que les actions sont plus risquées que l'immobilier

11:04et que l'immobilier est plus risqué que les obligations qu'il devrait avoir.

11:07Pourtant, tout le monde sait que l'immobilier, en direct ou en SCPI,

11:10est plus rentable sur quelques années que le libraire.

11:12Le risque au sens financier et au sens des placements

11:16n'a donc rien à voir avec la rentabilité sur le long terme,

11:19mais avec les fluctuations en cours de route.

11:21– Vous savez, Guy, ce que disait John Buggle,

11:23qui était un entrepreneur investisseur américain,

11:25il disait que personne ne peut prévoir les marchés donc diversifiés.

11:28C'est peut-être la bonne manière déjà de conclure votre chronique de ce matin

11:31et de gérer son risque. Merci à vous.

11:33– Merci Guy Marti et merci Thomas Vinet.

11:37On se retrouve bien sûr dimanche prochain pour Oser entreprendre, Oser investir.

11:41– Avec plaisir, merci Laurence. – Allez, merci.

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