Amaury de Calonne : "La nue-propriété a une fiscalité très avantageuse !" - Osez Investir - Vidéo Dailymotion

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Avec Amaury de Calonne, Président de Monetivia  Retrouvez Osez Investir tous les dimanches de 9h45 à 10h avec Thomas Binet !    Nous suivre sur les réseaux sociaux   ▪️ Facebook :   / https://www.facebook.com/SudRadioOfficiel  . ▪️ Instagram :   / https://www.instagram.com/sudradioofficiel/  . ▪️ Twitter :   / https://twitter.com/SudRadio  .  ▪️ TikTok : https://www.tiktok.com/@sudradio?lang=fr  ##OSEZ_INVESTIR-2024-03-31##

Transcript

00:00 -Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.

00:05 -Alors Thomas, au sommaire d'oser investir ce matin ?

00:08 -Eh bien Laurence, on va parler de location meublée

00:10 et notre invité Amauryl Calonne, président de Monetivia.

00:13 On va parler de nu-propriété, est-ce une bonne façon d'investir ?

00:16 Et puis Sabine Tellier, notre experte en gestion de patrimoine,

00:18 qui va nous parler des prêts à pallier.

00:21 -Au cœur des quartiers, pour mieux vous conseiller,

00:24 le réseau Century 21 et ses 960 agences immobilières vous présente.

00:29 -Sud Radio, oser investir, le conseil de la semaine.

00:33 -Alors Thomas, pour commencer, vous abordez donc le sujet de la location meublée,

00:36 on va peut-être rappeler ce qu'est la location meublée.

00:39 -Absolument Laurence, alors la location meublée,

00:41 c'est une forme de location immobilière où le logement est loué

00:44 avec un ensemble de meubles et d'équipements nécessaires à la vie quotidienne,

00:48 contrairement à la location nue où le locataire doit apporter son propre mobilier.

00:52 Alors la location meublée comprend déjà tout ce qui est nécessaire

00:55 pour vivre confortablement dans le logement, enfin normalement.

00:58 -Normalement c'est ça, alors pour qu'on comprenne bien,

01:00 la location meublée c'est par exemple tout ce qui se passe avec Airbnb.

01:03 -Oui entre autres Laurence, et c'est environ 110 millions de nuités enregistrées par an,

01:07 elles génèrent du coup une pénurie de logements pour résidence,

01:10 on le voit d'ailleurs à Paris, dans les grandes métropoles,

01:12 et on va le voir d'autant plus pour les eaux olympiques qui arrivent.

01:15 Alors le législateur cherche la parade,

01:17 pourrait orienter le système locatif vers des locations longue durée.

01:20 -Alors comment il s'y prend ?

01:21 -La fiscalité, toujours la fiscalité.

01:23 Réduire les abattements, c'est aussi une idée,

01:26 cependant on peut assez facilement ne pas payer d'impôts,

01:29 ou très peu en adoptant le régime d'imposition réel.

01:31 Le propriétaire peut rajouter aux charges effectives les amortissements

01:35 de l'ordre de 3% par an.

01:36 Alors tous les propriétaires de meublée ont le droit au régime réel,

01:39 pour l'instant le législateur n'a touché à rien.

01:41 Certains professionnels préconisent d'aligner le régime fiscal du meublé

01:45 sur celui du logement vide pour éviter cette distorsion.

01:48 Alors comme ce n'est pas encore le cas,

01:49 les propriétaires utilisent cette possibilité à leur avantage.

01:52 -Forcément.

01:53 -Votre invité de la semaine, Amaury de Calonne,

01:56 président de Monetivia, société spécialisée en ingénierie immobilière

02:00 présente dans de nombreuses régions françaises,

02:02 avec notamment un volume d'affaires de 250 millions d'actifs immobiliers vendus.

02:07 Bonjour. -Bonjour Laurence.

02:09 -Amaury de Calonne, on va parler d'une de vos activités, la nu-propriété.

02:12 Alors on va d'abord commencer par définir le terme pour nos auditeurs.

02:16 -Alors le principe de la nu-propriété, c'est que vous allez acheter un appartement,

02:20 un bien immobilier avec une forte décote.

02:22 -Oui.

02:23 -C'est un gain extra dès le départ.

02:25 Le principe, comment ça marche, c'est que vous allez acheter un bien à un vendeur

02:29 qui va conserver le bien pendant une durée déterminée.

02:33 Et cette durée, il va vous la régler sous forme de loyer.

02:36 -Donc il y a du coup des termes qui apparaissent,

02:39 nu-propriétaire, usufruitier.

02:41 -Exactement.

02:42 Quand on a un bien en France, quand on détient un bien,

02:45 on est plein propriétaire.

02:46 Cette pleine propriété, elle se décompose de deux choses.

02:49 Je suis propriétaire des murs sans la jouissance du bien,

02:53 sans avoir la jouissance de l'actif,

02:55 et l'usufruit, j'ai l'usage du bien.

02:57 -Pourquoi dissocier les deux en soi ?

02:59 Parce que la plupart des propriétaires,

03:01 la France est un pays de propriétaires,

03:03 et bien ils sont, entre guillemets, si je peux associer les deux,

03:06 nu-propriétaire et usufruitier en fait.

03:08 -Absolument, mais vous avez des propriétaires qui peuvent vouloir

03:10 monétiser leur actif immobilier, en tirer des liquidités,

03:13 et ça auprès d'investisseurs qui veulent échapper

03:16 aux tous les inconvénients du locatif.

03:18 Alors du coup, c'est en fait une forme de placement

03:20 plus intéressante que d'autres, notoirement, à vous entendre ?

03:23 -C'est beaucoup plus intéressant que le locatif,

03:25 parce que ça vous permet de sécuriser votre opération,

03:28 le principe étant de toucher tous les loyers par avance

03:32 sous forme de réduction de prix.

03:34 -Mais alors, quels sont les intérêts ?

03:35 On va essayer d'être très concret ce dimanche matin

03:37 pour que celui qui nous écoute, qui se dit

03:39 "Tiens, c'est peut-être une manière de placer mon argent autrement",

03:41 quel est son intérêt alors ?

03:43 On va d'abord parler du nu-propriétaire,

03:44 après je vous entraînerai sur l'usufruitier.

03:46 -OK. Alors le nu-propriétaire, c'est un investisseur,

03:48 et donc il va acheter la nu-propriété du bien.

03:51 Ça veut dire quoi ?

03:52 Ça veut dire qu'il dit à un vendeur

03:53 "Monsieur, vous allez rester dans le bien,

03:55 et vous allez me régler les 15 années

03:57 que vous allez conserver immédiatement."

03:59 On fixe le loyer.

04:00 Prenons un exemple, vous achetez un bien qui vaut 500 000 euros,

04:04 le vendeur vous dit "Je reste 15 ans dans le bien",

04:07 15 ans de loyer, ça vaut 200 000 euros,

04:09 vous allez donc acheter le bien,

04:11 500 000 moins 200 000 euros, 300 000 euros.

04:14 -Une question que certains doivent se poser à vous entendre,

04:16 c'est-à-dire qu'il faut qu'on reste forcément 15 ans ?

04:18 -Ça veut dire que celui qui a pris les 15 années

04:20 vous a pré-réglé ses 15 années de loyer,

04:23 donc pour l'investisseur c'est ça qui est génial,

04:25 il a encaissé immédiatement sous forme de réduction de prix

04:28 tous les loyers, les futurs loyers à percevoir.

04:30 Et du coup, il a tous les avantages qui vont avec.

04:33 Premier avantage, plus de risque locatif.

04:35 Plus de risque à payer, plus de vacances locatives,

04:37 il a une personne qui est attachée au bien,

04:39 qui était le vendeur,

04:40 donc qui est le propriétaire du bien,

04:42 et donc qui est attachée et qui reste dedans.

04:44 Il n'aura pas à traiter des locataires

04:46 et à enchaîner les locataires sur 15 années.

04:48 Deuxième énorme avantage,

04:50 tous les loyers qu'il a perçus sous forme de réduction de prix,

04:53 il les a perçus nets d'impôts.

04:55 Ce n'est pas passé par la case trésor public.

04:58 -Oui, donc c'est une fiscalité avantageuse.

05:00 -C'est une fiscalité très avantageuse.

05:02 Et puis après, il y a tous les coûts qui vont à côté,

05:04 auxquels il va échapper.

05:05 Premier, les droits de mutation,

05:07 ce qu'on appelle communément les frais de notaire,

05:09 ne seront pas calculés sur les 500 000,

05:11 mais sur la valeur de la nue propriété.

05:13 C'est quand même 7,5% de gains sur la décote.

05:16 Vous avez également toutes les charges de copropriété

05:19 et la taxe foncière qui reste du côté d'Uzufruitier.

05:22 Il n'y a pas de flux avec l'investisseur,

05:24 aucun flux financier.

05:26 Et ça, quand vous êtes parisien, par exemple,

05:29 je sais que je suis sur Sud Radio,

05:31 mais la taxe foncière de l'année dernière, c'est +62%.

05:34 Donc quand vous êtes propriétaire ou nu propriétaire,

05:37 vous êtes content de savoir que ça reste côté Uzufruitier.

05:40 Il n'y a aucune gestion, évidemment.

05:42 Vous avez été pré-réglé tout de suite.

05:44 Rendez-vous dans 15 ans pour la récupération du bien.

05:47 Donc c'est un investissement, je dis bien "qui dort" pour vous.

05:50 C'est-à-dire qu'il n'y a rien à faire.

05:52 Complètement. C'est exactement ça.

05:54 Vous êtes totalement serein.

05:55 Vous avez encaissé d'une certaine manière

05:57 100% des gains futurs tout de suite.

05:59 C'est en portefeuille.

06:01 C'est un outil parfait de constitution de patrimoine.

06:04 C'est un outil parfait pour la retraite, en réalité.

06:06 Oui, parce que c'est un produit retraite,

06:08 c'est ce qu'il faut dire.

06:09 Ce n'est pas pour toucher des gains que sous 15 ans,

06:11 entre guillemets, ou une durée courte.

06:13 C'est vraiment du long terme.

06:15 C'est de l'investissement long terme.

06:16 C'est la condition de ce type d'investissement.

06:18 C'est un investissement de long terme.

06:20 Il ne faut surtout pas vouloir récupérer le bien

06:22 dans deux ans ou dans trois ans.

06:24 C'est "j'investis, je mets en portefeuille,

06:26 investissement coffre-fort par excellence,

06:28 je récupère à l'extinction de l'Uzufruit".

06:31 Alors, l'Uzufruitier, justement, en parlons-en un peu,

06:34 quel est son intérêt d'aller dans une approche de cette nature ?

06:37 Son intérêt, comme je l'ai rappelé préalablement,

06:40 c'est de tirer des liquidités d'un actif

06:43 qui aujourd'hui stocke en valeur la majorité de son patrimoine

06:46 et qui va lui permettre de...

06:48 qui ne lui rapporte rien, puisqu'il y habite,

06:50 et qui lui coûte.

06:51 Et donc, l'idée, c'est de prendre une partie de cette valeur

06:54 et de pouvoir l'utiliser pour donner à ses enfants tout de suite.

06:58 Il y a beaucoup d'enfants qui ont besoin maintenant

07:00 pas de récupérer au décès des parents,

07:02 mais de récupérer maintenant une partie de...

07:04 qui ont besoin d'argent.

07:06 Et ça permet aussi à ses parents de profiter de leur retraite.

07:09 Ils ont travaillé toute leur vie, ils monétisent,

07:12 et ils peuvent acheter une résidence secondaire.

07:14 Avec ça, ils peuvent profiter de la vie grâce à ces subsides.

07:18 Olivier de Calonne, on le dit souvent, le dimanche matin,

07:20 d'oser investir.

07:21 Chaque investissement, il y a un risque.

07:23 Par nature, c'est jamais un long fleuve tranquille.

07:25 Quels sont les risques ?

07:26 Ou le risque, peut-être, il y en a peut-être qu'un,

07:28 et pour autant qu'il y en ait un, d'ailleurs,

07:30 dans ce type d'investissement ?

07:32 Il n'y en a pas beaucoup.

07:33 Je dois quand même dire...

07:35 Il n'y en a pas beaucoup.

07:36 Il y a un risque immobilier, de fait.

07:38 Parce que le marché peut se casser la figure.

07:40 Il peut se casser la figure.

07:42 Mais pourquoi je dis qu'il est très limité, ce risque ?

07:44 C'est que vous allez acheter ce bien avec une forte décote.

07:47 Donc, même si le marché baisse,

07:49 ce qui est le cas aujourd'hui dans le marché immobilier,

07:52 en dehors de certaines régions du Sud,

07:54 mais globalement, il baisse,

07:56 en achetant à -30, -40 % l'actif,

07:59 vous avez une forme d'amortisseur.

08:01 Et comme vous êtes sur un investissement de longue durée,

08:04 vous aurez récupéré la hausse le jour où vous récupérez le mien.

08:07 Merci à vous et à suivre.

08:09 Donc, ce type d'investissement, un petit peu nouveau pour certains

08:12 qui nous écoutent ce dimanche matin.

08:13 Merci, Thomas.

08:14 Merci beaucoup, Amaury de Calonne, d'être passé du côté d'Oser Investir.

08:17 Et je rappelle que vous êtes donc le président de Monetivia.

08:20 Intergestion REM, spécialiste de l'épargne en SCPI depuis plus de 30 ans, présente...

08:26 Sud Radio, Oser Investir, le coin de l'expert.

08:31 Et c'est le coin de l'experte, Thomas.

08:33 Nous sommes avec Sabine Tellier,

08:35 notre consultante en gestion de patrimoine et associée,

08:38 gérante chez Berger et associée.

08:40 Et avec Sabine, vous allez donc parler des prêts à palier, c'est ça ?

08:44 Absolument, Laurence et Sabine, on va commencer d'abord à définir.

08:47 Il faut toujours définir les termes.

08:49 Donc, on va commencer avec vous, parce que c'est un terme un peu nouveau.

08:51 On n'en a pas souvent parlé ici, pour ne pas dire jamais, je crois.

08:54 Prêts à palier, c'est quoi concrètement ?

08:56 Concrètement, c'est l'adaptation des mensualités d'un nouveau prêt mulier

09:00 en fonction de vos prêts existence,

09:02 qui permet d'obtenir le financement pour vos nouveaux projets,

09:04 tout en maintenant vos remboursements.

09:06 Alors, il y a des avantages à adopter ce type de fonctionnement ?

09:09 Clairement, parce qu'on peut optimiser votre financement

09:11 pour réduire le coût total des crédits,

09:13 et puis adapter vos remboursements à votre situation actuelle et future, surtout.

09:16 Et par exemple, si vous avez un prêt à la consommation en cours,

09:19 et que vous souhaitez acquérir un prêt à palier,

09:21 le prêt à palier peut être la solution.

09:23 Si votre taux d'endettement le permet,

09:25 vous commencez à rembourser le prêt à palier dès que possible.

09:28 Sinon, la banque, elle peut reporter les mensualités

09:30 pour vous laisser le temps de rembourser votre prêt.

09:34 Alors, on vient de parler des avantages,

09:36 il y a forcément des inconvénients, comme dans tout système ?

09:38 Le principal inconvénient pour certains emprunteurs,

09:41 c'est le cumul des remboursements de prêts.

09:44 C'est pour ça qu'on peut mettre en place le lissage de prêts.

09:47 Qu'est-ce que le lissage de prêts ?

09:49 Ça évite d'avoir des mensualités de remboursement variable

09:52 sur la durée de vos crédits,

09:54 et ça permet de calculer une échéance unique et fixe

09:56 pour honorer chacune des lignes de prêt

09:58 sur une durée globale

10:00 et de respecter votre taux d'endettement.

10:02 On va conclure, Sabine, votre chronique de dimanche matin.

10:05 Vous avez forcément un point de vue.

10:07 Est-ce une bonne idée ?

10:09 C'est une bonne idée.

10:10 Le prêt à palier, c'est une solution qui est flexible

10:12 pour vos besoins de financement.

10:14 Il faut tenir en compte forcément des implications sur le long terme.

10:17 C'est à vous de décider maintenant

10:19 ce qui convient le mieux en fonction de votre situation financière.

10:23 Merci beaucoup, Sabine Tellier, notre consultante.

10:26 Merci, Thomas Binet.

10:28 On se retrouve dimanche prochain.

10:30 Avec grand plaisir.

10:31 Et puis, osez investir, osez entreprendre.

10:33 À écouter bien sûr en podcast sur sudradio.fr.

10:35 Merci, Thomas.

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