"Le crédit impacte lourdement les transactions immobilières !" - Adrien Saby

Sud Radio

23/03/2025

Avec Adrien Saby, Co-fondateur de Blocshare

Retrouvez Osez Investir tous les dimanches de 9h45 à 10h avec Thomas Binet !

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##OSEZ_INVESTIR-2025-03-23##

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00:00YouMoney, leader français de la gestion d'épargne en ligne présente.

00:05Sud Radio. Oser investir. Thomas Binet.

00:10Alors Thomas, au sommaire d'Oser investir ce matin ?

00:13Eh bien la semaine dernière, si nos auditeurs nous avaient fait le plaisir d'être avec nous,

00:16on avait raconté quand même l'histoire du grand emprunt national qui risquait d'arriver.

00:20Eh bien cette semaine, les choses ont bougé.

00:22Le gouvernement français a décidé, à travers la BPI,

00:25de lancer un produit de placement à partir de 500 euros pour financer la défense.

00:29Je vais vous en parler dans un instant.

00:30Et puis comment investir dans des biens immobiliers rénovés ?

00:33On en parle avec notre invité Adrien Sabi, cofondateur de Blockshare.

00:36Et puis Céline Maac, notre consultante en gestion de patrimoine,

00:39qui va nous parler du dispositif LLI pour logements locatifs intermédiaires.

00:44C'est quoi ? Ça sert à quoi ? Céline va tout nous expliquer.

00:48Sud Radio. Oser investir. Le conseil de la semaine.

00:52Alors Thomas, un nouveau produit d'épargne,

00:54car le gouvernement veut permettre aux Français d'investir dans la défense à partir de 500 euros.

00:58Pourquoi une telle initiative ?

00:59Eh bien Laurence, l'objectif est double.

01:01D'une part, il s'agit de diversifier les sources de financement des entreprises du secteur

01:05en complément des fonds publics et des banques.

01:07Aujourd'hui, beaucoup de PME et de TI, d'entreprises à taille intermédiaire et de la défense,

01:13peinent à obtenir des financements pour moderniser leur infrastructure

01:16et accélérer leur production.

01:18D'autre part, l'environnement géopolitique actuel

01:20pousse la France à renforcer son effort de réarmement.

01:23Avec l'incertitude autour du soutien américain à l'Europe et la menace russe,

01:27l'Union Européenne doit gagner en autonomie en matière de défense

01:31et cela passe forcément par des investissements conséquents.

01:34Conséquents et concrètement, comment fonctionne ce placement ?

01:37C'est un produit d'épargne qui sera géré par BPI France,

01:40vous savez la banque publique d'investissement.

01:42Les particuliers pourront y investir à partir de 500 euros

01:45avec des fonds bloqués pendant au moins 5 ans.

01:47L'argent collecté servira à financer les entreprises françaises du secteur de la défense,

01:52notamment celles qui travaillent sur des innovations stratégiques

01:55ou qui ont besoin de renforcer leur capacité de production.

01:58Le gouvernement espère ainsi mobiliser l'épargne privée

02:01pour soutenir un secteur clé de la souveraineté nationale.

02:04Pour l'instant, le taux de rendement n'a pas été précisé

02:06mais il devra être suffisamment attractif pour séduire les investisseurs.

02:10Les investisseurs, mais est-ce que ce type d'investissement va attirer et attire déjà les Français ?

02:14C'est l'enjeu principal, Laurence.

02:15Historiquement, l'industrie de l'armement attire peu les investisseurs particuliers

02:19pour des raisons évidemment éthiques.

02:21Pourtant, avec l'augmentation des budgets militaires,

02:23ce contexte international tendu et la volonté de renforcer la souveraineté européenne,

02:29les mentalités pourraient quand même évoluer.

02:31Reste à voir si ce produit proposera une rémunération suffisamment compétitive

02:36pour convaincre les épargnants,

02:37d'autant que d'autres placements comme le Livret A ou les assurances vie

02:40offrent une sécurité et une liquidité plus importantes.

02:44À suivre.

02:54L'invité.

02:56Votre invité, Thomas, ce matin, c'est Adrien Saby, cofondateur de BlockShare,

03:00une plateforme qui permet d'investir dans des projets immobiliers rénovés.

03:04Bonjour.

03:05Bonjour.

03:05Adrien Saby, on a vu que les ventes immobilières ont baissé depuis de nombreux mois.

03:10Quels sont les facteurs qui expliquent cela selon vous, selon votre analyse ?

03:14Effectivement, Thomas, il y a une baisse des ventes massives dans le neuf.

03:17Pour donner quelques chiffres, on enregistre environ 35% de baisse entre 2024 et 2023.

03:23Ce qui est intéressant, c'est de regarder que la tendance se poursuit sur 2025

03:26avec 10% de baisse supplémentaire.

03:28Selon moi, il y a trois raisons principales qui expliquent cette baisse.

03:31La première, ça a été l'augmentation des coûts des matériaux et des matières premières

03:34liées à l'inflation, évidemment.

03:36La deuxième, c'est l'augmentation brutale des taux de crédit,

03:40puisque je rappelle qu'en 2022, on était encore autour de 1%.

03:44Et ça a duré pendant quasi une décennie.

03:46Donc, on s'est habitué à avoir des taux bas.

03:49Et on est remonté en 2024 à presque 5% sur des empreintes de 25 ans.

03:53Donc, on le sait, le crédit impacte lourdement les transactions immobilières.

03:57Et ça, ça a été couplé aussi à une politique un peu plus restrictive d'accès au crédit

04:01avec le HCSF qui limitait l'endettement à 35%.

04:03HCSF, ça veut dire ?

04:04Le Haut Conseil pour la Sûreté, Sécurité.

04:08Voilà, exactement, qui limitait l'accès au crédit à 35% pour les particuliers.

04:16Le troisième point, excusez-moi, ça a été, selon moi, des blocages administratifs.

04:20On a délivré moins de permis de construire.

04:21Il y a également eu des réglementations de loi zéro artificialisation des sols.

04:25Et ces trois facteurs cumulés ont expliqué une partie de la crise.

04:29Et enfin, tout ça, ça a été catalysé récemment par l'arrêt d'un dispositif

04:32qui est en vigueur depuis une dizaine d'années, donc le dispositif PINEL,

04:36qui représentait jusqu'à 40 000 transactions par an

04:38pour un marché de 7 milliards d'euros environ.

04:40Alors, vous venez d'en parler.

04:41On va s'arrêter là-dessus, justement, la fin du dispositif PINEL qui a été acté.

04:45Comment le marché de l'investissement, justement, a accueilli cette nouvelle ?

04:48Alors, c'est intéressant de regarder.

04:49On était en attente de voir comment les particuliers allaient se repositionner.

04:53On observe, en fait, nous, à notre niveau, une réorientation massive

04:56de la demande vers l'immobilier ancien et plus particulièrement

04:59vers des produits d'investissement locatif dans l'ancien.

05:02Deux types de produits se démarquent aujourd'hui par rapport à la demande.

05:05Le premier, c'est le loueur meublé, qu'on appelle le LMNP.

05:09Très simplement, vous achetez un bien immobilier rénové ou à rénover.

05:13Vous le rénovez, vous le meublez et vous le mettez en location.

05:16Et ça vous permet de bénéficier, si vous voulez, d'une politique fiscale,

05:20on va dire, avantageuse.

05:21Donc, en gros, vous ne payez pas ou peu d'impôts sur vos loyers,

05:24du moins les premières années.

05:25Le deuxième dispositif sur lequel on a beaucoup de demandes,

05:30c'est le Denormandie, qu'on appelle plus vulgairement le PINEL de l'ancien.

05:33Alors, très concrètement, vous achetez un appartement,

05:36vous réalisez des travaux, vous mettez en location nue, cette fois,

05:40et vous allez pouvoir bénéficier d'une réduction d'impôt

05:42sur le montant global du projet de l'ordre de 2%.

05:45Donc, très concrètement, vous achetez un appartement 75 000 euros,

05:47vous réalisez 25 000 euros de travaux, coût total 100 000.

05:51Vous allez pouvoir bénéficier d'une réduction d'impôt de 2%.

05:54Alors, vous venez de nous parler de ces deux dispositifs.

05:56Dans les deux cas, le Denormandie et le LMNP, ça s'adresse à qui ?

06:00Alors, ça s'adresse principalement aux particuliers.

06:03Le premier objectif, c'est de pouvoir déployer un investissement

06:06qui ne va pas générer de fiscalité sur son investissement.

06:10Le deuxième dispositif permet de la réduction d'impôt.

06:13Donc, ça s'adresse vraiment à l'investisseur particulier aujourd'hui

06:15qui souhaite investir.

06:16Mais ça veut dire que c'est le même profil dans les deux cas ?

06:19C'est le même profil dans les deux cas avec des objectifs qui sont différents.

06:22Dans un cas, on le disait, c'était évidemment de ne pas recréer de fiscalité

06:25ou d'avoir des revenus complémentaires pour le LMNP.

06:28Et sur le Denormandie, on va plutôt être dans une logique de réduction d'impôt.

06:31Alors, vous avez mis une solution qui se dénomme, qui s'appelle Block Invest.

06:36En fait, ça consiste à investir dans des projets immobiliers rénovés.

06:41Je le résume bien ?

06:42Voilà, exactement.

06:43En fait, nous, on est spécialisés aujourd'hui dans l'immobilier d'investissement rénové.

06:48Donc, très concrètement, on va proposer ces deux typologies d'investissement LMNP de Normandie.

06:53Là où on innove, c'est qu'on le met à disposition de manière complètement gratuite

06:57sur une plateforme sur laquelle les clients particuliers

07:00et des partenaires professionnels peuvent directement venir voir les biens

07:03qui sont fraîchement rénovés ou des biens en cours de rénovation,

07:07sélectionner leurs projets et ensuite, ils peuvent se positionner sur les projets.

07:11Alors, c'est une oeuvre dématérialisée, il faut aller sur un site internet, on regarde ça.

07:15Et vous, votre rôle dans tout ça, c'est quoi concrètement ?

07:17Alors, notre rôle en fait, il consiste à évidemment sélectionner les projets d'investissement.

07:22Alors ça, c'est issu d'une expérience de 12 ans.

07:25On a constitué un réseau de professionnels spécialistes en fait de la rénovation

07:29qui vont créer, structurer ces opérations.

07:32Ensuite, on va les sélectionner, mettre à disposition l'ensemble de la documentation,

07:36vérifier justement cette documentation.

07:38Et ensuite, on va mettre directement en ligne les projets

07:41et les particuliers vont pouvoir s'inscrire en fait gratuitement en une minute

07:45et regarder les projets qui sont susceptibles de les intéresser.

07:47Et les projets ou bien immobiliers, partout en France ?

07:49Partout en France.

07:50Sans exclusivité territoriale ?

07:52Aucune. En revanche, on a une exclusivité sur tous les projets.

07:55Ça, c'est important de le souligner.

07:56C'est-à-dire qu'en fait, nos projets ne seront pas distribués ailleurs ou sur d'autres plateformes.

08:00Merci Adrien Sabi.

08:01Merci.

08:01Merci beaucoup. A tout de suite.

08:03Sud Radio, oser investir, le coin de l'expert.

08:08Et nous sommes avec notre experte Céline Minc,

08:11consultante en gestion de patrimoine et fondatrice d'Eden Finance.

08:14Et aujourd'hui, on entend peu parler du LLI.

08:17A tort ou à raison d'ailleurs Thomas ?

08:19Écoutez, on va y répondre avec Céline dans un instant justement

08:22parce que le logement locatif intermédiaire était jusqu'alors peu plébiscité en fait.

08:26D'ailleurs, on le découvre à tous un peu en fait, aujourd'hui.

08:29Oui, effectivement. Bonjour à toutes et à tous.

08:30Donc le LLI, c'est un logement à loyer réglementé, inférieur au prix du marché,

08:36accessible sous condition de ressources des locataires,

08:39c'est-à-dire en gros pour ceux qui se situent au-dessus des plafonds pour accéder au parc social.

08:44L'investissement à LLI, c'est à destination de l'allocation nue ou meublée

08:49sur certaines zones géographiques et avec un minimum de 25% de logements sociaux.

08:54Et jusqu'à maintenant, Céline, c'était réservé quand même aux investisseurs institutionnels.

08:58Raison pour laquelle on n'en entendait pas parler.

09:00Oui, c'est la loi de finances 2024 qui a ouvert le LLI aux particuliers,

09:05ceux a priori, jusqu'au 31 décembre 2027.

09:08On s'en vérifiera si ça proroge.

09:11Mais est-ce un investissement simple ou y a-t-il des conditions à respecter ?

09:15Le fonctionnement fiscal est assez simple.

09:17L'investisseur acquiert un bien avec une TVA à 10% au lieu de 20% pour les autres dispositifs

09:24et bénéficie d'une compensation de la valeur de la taxe foncière par une créance d'impôt

09:29en contrepartie d'un engagement de conservation du bien immobilier de minimum 16 ans.

09:34Y a-t-il d'autres contraintes ou pas ?

09:35Oui, une majeure, c'est celle de détenir le bien obligatoirement via une personne morale,

09:41par exemple via une SCI, Société Civile Immobilière.

09:46Si ce montage peut être un outil de détention patrimoniale de choix,

09:50il ne devrait pas être mis en place de façon systématique

09:53car cela n'est pas nécessaire dans un certain nombre de foyers.

09:56Ça génère des contraintes administratives, juridiques, comptables,

10:00donc nécessairement des surcoûts par rapport à un investissement en direct.

10:04Donc si on devait résumer, la fiscalité, encore une fois,

10:07ne doit pas être la motivation de votre investissement.

10:10Et n'oubliez pas la sélection de l'emplacement.

10:13Merci Céline.

10:14Et merci beaucoup à vous. Merci Thomas.

10:16On vous retrouve le week-end prochain.

10:23Avec YouMoney, leader français de la gestion d'épargne en ligne.

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