"Il faut profiter des marges de négociation sur les biens immobiliers !"

Sud Radio

09/02/2025

Avec Julie Bachet, Directrice Générale de Vous Financer

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00:00YouMoney, leader français de la gestion d'épargne en ligne présente

00:07Sud Radio, oser investir, Tom Abinet

00:12Comment placer ses liquidités en banque, on va y répondre dans un instant

00:15et on note grand témoin Julie Bachet, directrice générale de VousFinancez

00:19qui est un courtier en financement, comment financer ses investissements en 2025

00:23c'est la question à laquelle elle va nous répondre

00:25et puis on terminera avec Sabine Tellier, notre experte de gestion de patrimoine

00:28qui va nous expliquer comment avoir une bonne gestion de ses finances personnelles

00:32et il faut diversifier certainement son mot d'ordre

00:35c'est parti, c'est tout de suite, c'est maintenant

00:38Sud Radio, oser investir, le conseil de la semaine

00:43Sabine, aujourd'hui on va se poser une question sur un sujet crucial

00:47comment bien placer ses liquidités pour qu'elles ne dorment pas sur un compte en banque

00:51Sabine, première question, faut-il garder beaucoup de liquidités disponibles sur son compte courant ?

00:56Surtout pas, beaucoup trop de personnes laissent de l'argent dormir sur leur compte à vue

01:00alors qu'il ne rapporte rien et perdent la valeur avec l'inflation

01:03l'idéal c'est de garder l'équivalent de 3 mois de salaire sur un livret d'épargne

01:07comme le livret A par exemple, et c'est sans risque, déspiscalisé et rémunéré à un taux intéressant

01:11Alors justement en parlant de rendement Sabine, où peut-on placer ses liquidités

01:15pour obtenir un meilleur taux sans prendre de risque ?

01:18En complément des livrets réglementés, il y a plusieurs options

01:21les comptes à terme qui offrent un taux fixe ou progressif selon la durée d'engagement

01:25ou encore des livrets à taux boosté proposés par certaines banques en ligne

01:28Attention, ces taux boostés ne durent pas que quelques mois

01:31il faut donc bien vérifier le rendement après cette période

01:33Et pour ceux qui souhaitent une solution à plus long terme tout en sécurisant leur capital ?

01:38Deux pistes, le plan épargne logement qui propose un taux stable à 2,25

01:42pour ceux ouverts depuis le 1er janvier 2024

01:45et l'assurance vie en fonds en euros qui garantit le capital avec un rendement souvent supérieur à l'inflation

01:49Ces placements permettent de sécuriser ses liquidités tout en les faisant fructifier

01:54Eh bien Sabine, vous restez avec nous, on vous retrouve dans un instant

01:56juste après notre invité qu'on va recevoir immédiatement

01:59Haussmann Executive Search, leader du recrutement sur les métiers de la finance et de l'immobilier présente

02:06Sud Radio, oser investir, l'invité

02:10Julie Bachet, directrice générale de Vous Financez

02:13qui est un réseau de courtage spécialisé dans le crédit immobilier créé en 2008

02:17et qui compte 150 agences en France et en Outre-mer

02:20Bonjour Julie Bachet

02:21Bonjour Thomas

02:22Julie, on va s'intéresser aux meilleures solutions pour financer ses investissements dans un instant

02:26mais avant toute chose, comment se porte votre profession de courtier ?

02:30Parce qu'on a vu qu'il y a une étude qui a été faite par la BPCE, les banques populaires caisses d'épargne

02:34qui indique que 1232 agences immobilières ont été placées en procédure de sauvegarde, de redrachement judiciaire

02:41ou de liquidation, ça c'est en 2004, soit une hausse de 225% par rapport à 2023

02:48Est-ce que votre profession, qui est un corollaire aussi du marché de l'immobilier, a été impactée ?

02:52Alors oui, on a connu aussi le marché du courtage ou des courtiers

02:57a effectivement connu un certain nombre de liquidations aussi

03:00Déjà dès 2023, je dirais, la chute a été très très forte en termes de production de crédit

03:06plus forte que la baisse des transactions, c'est pour ça qu'on a été touché plus rapidement

03:11et puis l'année dernière, un petit peu encore, mais là on sent que les choses sont en train de clairement s'améliorer

03:16et puis on a beaucoup mieux résisté dans des réseaux, quand on est accompagné par une marque

03:21quand on est tout seul, indépendant et qu'on n'a pas de soutien, c'est quand la période est compliquée

03:26Alors le fait qu'un budget ait été adopté, que le printemps arrive, qu'il y ait la meilleure période pour faire des achats immobiliers

03:31tout ça va dans le bon sens ?

03:32Oui, nous on constate déjà depuis l'été dernier que la tendance est meilleure

03:36depuis le mois de juillet, une augmentation tous les mois du nombre de nouveaux projets et de clients que l'on accompagne

03:41et ça se vérifie clairement sur le mois de janvier, puisque en janvier par rapport à janvier 2024, janvier 2025

03:48on fait plus de 35% d'activités supplémentaires, donc on constate qu'effectivement

03:53il y a un dynamisme beaucoup plus fort sur le marché de l'accession et de l'investissement

03:58que ce qu'on a pu connaître en début d'année 2024

04:02Alors on va s'intéresser à la hausse des taux, entre 2022 et fin 2023 on a subi 10 hausses consécutives

04:07et en 2024 on a eu 4 baisses de taux, où en sont les taux de crédit en ce mois de février 2025 ?

04:14Alors la BCE a à nouveau baissé ses taux directeurs dans les jours qui viennent de passer

04:19on n'a pas un mouvement uniforme je dirais sur février, puisqu'on a un certain nombre de banques

04:24qui ont effectivement légèrement réaugmenté leurs taux d'intérêt

04:27et c'est la première fois depuis quasiment un an aujourd'hui

04:30mais dans le même temps on a des banques qui elles ont baissé leurs taux d'intérêt

04:34et certaines n'ont pas bougé, donc en règle générale quand on a un mouvement de hausse ou de baisse

04:38il est suivi par l'ensemble de nos partenaires bancaires

04:41ce n'est pas le cas sur le mois de février, donc ça a traduit des stratégies commerciales

04:45ou des modes de refinancement qui peuvent être différents d'une banque à une autre

04:48Alors avec la perception qui est la vôtre, à quoi doit-on s'attendre dans les prochains mois ?

04:53Alors là je pense qu'on est sur un épiphénomène de légère hausse de taux

04:57ça ne devrait pas durer sur toute l'année, c'est toujours très compliqué de se projeter sur les taux d'intérêt

05:01d'ailleurs tout le monde s'est trompé en 2023 et en 2024

05:05pour autant la BCE annonce plutôt des baisses de ses taux directeurs

05:09ce qui en règle générale se traduit par une baisse des taux d'intérêt

05:12Alors on va essayer de pratiquer aux pratiques pour nos auditeurs qui se posent la question

05:15justement on est en février, je le disais tout à l'heure, le printemps va arriver

05:18donc c'est le moment de se poser la question de savoir comment investir

05:21et bien justement quelles sont les bonnes conditions, si conditions il y a

05:25pour emprunter pour un investissement qui devrait être réussi pour celui qui va le contracter ?

05:29Alors sur un investissement locatif, ce qui va être primordial aujourd'hui

05:32étant donné qu'il ne va plus y avoir de dispositifs fiscaux dans le neuf

05:36il va y avoir un report évidemment sur le marché de l'ancien

05:40et là il va être nécessaire d'être vigilant sur le diagnostic de performance énergétique

05:44puisque la réglementation se durcit sur ces sujets-là

05:48et par exemple des logements G ne peuvent plus être mis à la location

05:51donc si vous achetez ce type de logement, il faut d'ores et déjà prévoir qu'il y aura des travaux

05:55à faire d'amélioration de la performance énergétique, autrement vous ne pourrez pas les louer.

05:59Alors justement cette modification du DPE, vous avez raison de le préciser avec la classe G

06:05est-ce qu'il y a des conséquences sur le croix de crédit pour les investisseurs ?

06:08Alors oui puisque les banques effectivement, si elles financent un investissement locatif en G

06:13elles vont demander à ce qu'une enveloppe soit mise de côté pour les travaux

06:17soit via de l'apport soit intégré dans le crédit

06:20et puis si le logement est G, elles ne retiendront pas les loyers futurs à venir

06:24dans le calcul de l'endettement du client.

06:26D'accord donc ça c'est vraiment le truc qui va changer sur ce type d'investissement.

06:32Oui alors c'est un mouvement qui s'est déjà mis en place y compris sur l'accession d'ailleurs

06:35aujourd'hui toutes les banques demandent dans le cadre d'un crédit immobilier

06:39la note du DPE du logement qu'elles vont financer

06:41puisqu'elles savent d'avance qu'un logement qui est très énergivore

06:45c'est un logement qui sera plus difficile à revendre

06:48et donc un crédit qui sera potentiellement plus difficile à solder.

06:51Alors je voudrais qu'on s'intéresse ensemble un peu au phénomène du taux d'endettement

06:55quelque chose dont on parle sans vraiment en parler pour celui qui veut contracter un emprunt

07:00d'abord c'est quoi ? Comment on peut définir ce qu'est un taux d'endettement ?

07:04Alors le taux d'endettement c'est un calcul qui est fait entre le total des charges

07:09divisé sur le total des revenus

07:12donc c'est à dire que tous les crédits vont être additionnés

07:14tous les revenus vont l'être aussi

07:16et il faut que ce rapport soit inférieur à 35%.

07:2035% ça il faut l'avoir en tête ?

07:23C'est la norme du HCSF, c'est effectivement 35%.

07:26On peut emprunter si on est au-delà ?

07:28Oui vous pouvez puisque les banques ont une capacité de dérogation

07:32équivalente à 20% de leur production

07:35et une partie de ces 20% sont réservées à l'investissement locatif

07:40donc elles peuvent déroger pour l'investissement locatif

07:43à hauteur de 6% de leur capacité globale de prêt

07:46soit sur la durée, soit sur le taux d'endettement.

07:50Donc ce qu'il faut retenir c'est que si on est au-delà des 35%

07:52on ne se dit pas c'est fini pour moi

07:54on va voir sa banque ou son courtier avec son dossier et on le fait étudier.

07:57Exactement, d'autant plus qu'il y a aussi des manières d'aller optimiser ce taux d'endettement

08:01déjà il y a des banques qui vont regarder les revenus locatifs

08:04pas forcément toutes de la même manière

08:06selon si vous empruntez vous-même ou par l'intermédiaire d'une SCI par exemple

08:10ce ne sont pas les mêmes règles qui vont s'appliquer.

08:12Société civile immobilière ?

08:13Exactement, si vous achetez par l'intermédiaire d'une société immobilière

08:17SCI d'ailleurs ou SARL

08:19à ce moment-là les règles d'endettement ne sont pas les mêmes

08:21puisque vous pouvez être considéré comme un investisseur professionnel

08:24donc le 35% ne s'applique plus

08:26et puis il y a des manières aussi d'aller optimiser ce taux d'endettement

08:30parfois on peut restructurer l'ensemble de la dette

08:32pour faire baisser l'endettement du client

08:35et lui permettre ainsi de réaliser un nouvel investissement

08:37tout en étant dans les 35% maximum d'endettement.

08:40Julie Bachet, ma dernière question

08:41on aime bien les bons conseils dans Oser Investir

08:43est-ce que vous avez un ultime conseil à donner à nos auditrices et auditeurs

08:46pour bien investir en 2025 avec le truc à retenir ?

08:52Je pense que c'est bien préparer son projet

08:54ça c'est essentiel de toute façon

08:56et le préparer avec un professionnel c'est important

08:58parce que ça peut permettre de voir quel est le meilleur angle pour réaliser son investissement

09:02et puis mon conseil c'est ne pas attendre que les taux baissent

09:05mais plutôt profiter des marges de négociation qu'on a aujourd'hui sur les biens immobiliers

09:09puisqu'autant on pourra renégocier son taux de crédit

09:11autant on ne pourra jamais renégocier le prix d'achat d'un bien immobilier.

09:14Et c'est maintenant parce que c'est le printemps.

09:15Merci à vous Julie Bachet et je rappelle que vous êtes la directrice générale de Vous Financer.

09:19Merci Thomas.

09:25Sabine Tellier, vous êtes consultante en gestion de patrimoine

09:27et gérante associée chez Berger & Associer.

09:30Sabine, vous dites qu'on doit parler de diversification

09:34quand on aborde les finances personnelles.

09:36C'est ça votre sujet ?

09:37Exactement Thomas.

09:38C'est ne pas mettre tout dans le même panier.

09:40C'est-à-dire c'est vraiment investir sur différentes zones géographiques,

09:44sur différentes classes d'actifs.

09:46Mais pourquoi c'est crucial pour vous ?

09:48Surtout en ce moment avec l'actualité,

09:50on nous rappelle chaque jour que l'instabilité géopolitique

09:52et les tensions économiques, crises énergétiques,

09:54même les nouvelles technologies longtemps considérées comme sûres,

09:57sont confrontées à des incertitudes

09:59et donc à des chutes en bourse sur certaines grandes entreprises,

10:03tech par exemple.

10:06Ceux qui avaient misé tout sur la même valeur ont perdu gros.

10:09Ce que vous voulez dire c'est qu'une bonne diversification protégerait des crises ?

10:12Exactement.

10:13Au lieu d'investir exclusivement dans des actions technologiques par exemple,

10:16il est plus judicieux de répartir son capital entre l'immobilier,

10:19les obligations ou encore des matières premières comme l'or

10:22qui joue souvent un rôle de valeur refuge en période de crise.

10:25Et même sur le plan géographique,

10:27il est essentiel de ne pas être uniquement exposé à l'Europe par exemple,

10:30mais aussi d'intégrer des marchés comme les Etats-Unis, la Chine

10:33et d'autres zones à fort potentiel.

10:35On parle aussi d'investissement stratégique et d'allocation tactique,

10:38quelle différence Sabine ?

10:40L'investissement stratégique c'est le plan à long terme,

10:43comme par exemple avoir 60% d'actions et 40% d'obligations.

10:46Alors que l'allocation tactique ça va être vraiment un ajustement à court terme,

10:50par exemple on peut renforcer des placements dans l'innovation

10:53ou dans des thématiques comme la santé, comme l'eau,

10:55en fonction du moment de marché.

10:58Donc plus que de choisir le bon produit,

11:00c'est la répartition qui compterait ou qui compte ?

11:03Absolument Thomas, une bonne diversification

11:05stabilise vraiment les performances et évite de subir de plein fouet toutes les crises.

11:09Alors un dernier mot Sabine pour finir votre chronique ?

11:12Pensez long terme et ajustez votre portefeuille en fonction d'un monde qui change.

11:17Merci Sabine, merci Julie et je vous retrouve sur Sud Radio la semaine prochaine.

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