"Les rendements locatifs en résidence services seniors oscillent entre 3,80 et 4,20% nets" - J. Bey

Sud Radio

06/10/2024

Avec Julien Bey, Directeur Général de Domitys Invest

Retrouvez Osez Investir tous les dimanches de 9h45 à 10h avec Thomas Binet !

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00:00Sud Radio. Oser investir. Thomas Binet.

00:04Que faire de votre argent comme tous les dimanches sur Sud Radio avec Thomas Binet au programme aujourd'hui ?

00:08Eh bien on va parler des biens locatifs. Est-ce qu'il faut se séparer de ses biens avant 70 ans ?

00:14Est-ce une si bonne idée que cela ? On va essayer d'y répondre.

00:16Et faut-il investir également en résidence séniore ?

00:19Nous sommes avec Julien Bé, directeur général de Demitis Invest.

00:22C'est une société de conseil en investissement en résidence séniore.

00:25Et puis avec Guy Marti, on va se poser une question. Le mot patrimoine, ça correspond à quoi ?

00:29Effectivement. C'est parti.

00:36Thomas, cette semaine, on se pose une question cruciale pour de nombreux épargnants.

00:39Faut-il, oui ou non, se séparer de ses biens locatifs avant 70 ans ?

00:44C'est une vraie question que beaucoup de personnes se posent en arrivant à cet âge fatidique de 70 ans.

00:49A partir d'un certain âge, la gestion d'un patrimoine immobilier devient souvent plus contraignante,

00:54surtout pour une personne seule, après la perte d'un conjoint.

00:57De plus, du point de vue de la transmission,

00:59il est beaucoup plus simple de partager des actifs financiers

01:02comme ceux placés dans une assurance vie plutôt que des biens immobiliers.

01:05En partant d'anticipant cette transition, avant 70 ans,

01:09on simplifie non seulement la gestion mais aussi la transmission.

01:12Effectivement. Alors, pourquoi spécifiquement avant 70 ans, Thomas ?

01:15Et puis, surtout, qu'est-ce qui change après cet âge, à part la voix, manifestement ?

01:19Oui, c'est ça. Aujourd'hui, c'est un peu compliqué.

01:21C'est une question de fiscalité.

01:22Lorsqu'on place ses fonds dans un contrat d'assurance vie avant 70 ans,

01:26les avantages fiscaux sont bien plus intéressants.

01:29Par exemple, les versements effectués avant cet âge bénéficient d'un régime fiscal

01:33très favorable en matière de transmission.

01:35Vendre ses biens locatifs avant 70 ans permet donc de placer les fonds

01:40dans un cadre plus avantageux tout en simplifiant la gestion quotidienne du patrimoine.

01:44Bon, alors, si je vous ai bien compris, Thomas, on vend ses biens immobiliers,

01:48on place l'argent en assurance vie.

01:50Ça, ça fait une double stratégie de simplification et d'optimisation, c'est ça ?

01:54Exactement, Jean-Marie.

01:55Cela permet de programmer des rachats partiels pour obtenir un complément de revenu

01:59sans la complexité de la gestion locative.

02:01Et en plus, cela se fait dans un cadre fiscal privilégié,

02:04ce qui est beaucoup plus avantageux que de continuer à percevoir des revenus fonciers.

02:08Bon, écoutez, c'est très bien tout ça. On va en reparler, j'imagine.

02:11Allez, tout de suite, on accueille votre invité.

02:13Haussmann Executive Search, leader du recrutement sur les métiers de la finance et de l'immobilier, présente.

02:20Sud Radio, oser investir, l'invité.

02:24L'invité, Thomas, c'est Julien B, notre invité que nous accueillons avec plaisir sur Sud Radio.

02:28Bonjour.

02:29Merci, merci pour votre accueil.

02:30Directeur général de Dominity Invest, société de conseil en investissement en résidence,

02:35service senior, qu'on connaît bien d'ailleurs sur Sud Radio.

02:38Vous êtes l'invité de Thomas Binet.

02:40Julien B, la population vieillit, ça c'est un fait indiscutable.

02:44Faut-il investir dans cet immobilier destiné à nos aînés ?

02:47On va essayer de répondre avec vous dans un instant.

02:49Mais avant toute chose, il faut quand même qu'on précise ce qu'est une résidence service pour seniors.

02:53Je vais vous laisser nous en parler dans un instant.

02:55Ce n'est pas un EHPAD. Déjà, on peut quand même commencer par dire ça.

02:58Un établissement d'hébergement pour personnes âgées et dépendantes.

03:01Parce qu'il y avait eu un livre en 2022 qui s'appelait Les Fossoyeurs,

03:05qui avait mis en lumière un scandale, celui du groupe Orpea.

03:10Il ne faut pas faire l'amalgame, on est bien d'accord.

03:12Oui, tout à fait. En fait, il faut bien différencier les résidences services seniors des EHPAD.

03:17Même s'il ne faut pas les opposer pour autant.

03:19Les résidences services seniors sont des ensembles immobiliers qui proposent de véritables logements

03:24dans lesquels le résident va vivre de façon autonome dans son chez-soi.

03:29Et ces résidents, ces ensembles immobiliers vont proposer tout un ensemble de services

03:33pour lui permettre de se maintenir à domicile, en autonomie et de continuer à bien vieillir

03:38à travers des services d'accueil, de conciergerie, d'animation, de restauration

03:42et d'aide à l'autonomie à domicile à proprement dit.

03:45Ce qui veut donc dire que les résidences seniors ne s'adressent pas à des seniors dépendants.

03:49On parle ici de seniors du quatrième âge qui ne sont pas dépendants

03:52mais qui sont fragilisés par leur avancée en âge

03:55et qui ne peuvent plus rester autonomes dans leur chez-eux traditionnel.

03:58Alors, quatrième âge, vous le dites, c'est 75-85 ans, c'est ça à peu près ?

04:03Si on essaye de mettre des bornes d'âge, oui, à partir de 75 ans,

04:07on commence à basculer dans une forme de fragilité liée principalement à l'isolement.

04:12L'isolement parce que le proche est parti,

04:16parce que dans le quartier, on est un peu isolé en termes de dynamique, on va dire.

04:22Et nous, si on doit raisonner par rapport à l'âge moyen d'entrée dans nos résidences,

04:26on est entre 81 et 82 ans.

04:28Ils sont principalement des femmes aussi ?

04:30Et ça, c'est l'autre tendance, c'est que je crois qu'aujourd'hui,

04:33on est à un seuil de quasiment 7 résidents sur 10.

04:3570% ?

04:36Ce sont des femmes qui vivent seules.

04:38D'accord. Alors, quel prix moyen d'une chambre pour l'occupant ?

04:41Qu'on se rende compte de l'intérieur, comment ça fonctionne ?

04:44Alors, si je peux juste me permettre de vous reprendre,

04:46ce n'est pas une chambre, c'est un appartement.

04:48Un appartement, pardon, oui.

04:49Ça fait vraiment la grande différence de ça, c'est la raison.

04:51Et aujourd'hui, c'est difficile de parler d'un prix moyen

04:54puisque ça va dépendre beaucoup de la consommation des services que le résident va faire.

04:58Si on peut parler d'un prix à partir d'eux,

05:00pour un appartement type 2 de 45 mètres carrés,

05:02selon la ville, on va être entre 1300 et 1600 euros par mois

05:07avec vraiment le logement et le pack de services, on va dire, collectifs.

05:11Le locataire, pour bénéficier de cet appartement,

05:15doit avoir la capacité de mettre à peu près 1300, 1500,

05:20en fonction des localisations aussi ?

05:21En fonction des localisations.

05:22Et du pack service aussi que vous proposez ?

05:25En fonction des pack service et des services qui sont déjà intégrés avec le logement.

05:30C'est-à-dire que quand le résident rentre chez Domitis,

05:33en plus du logement, il a bien plus que le logement

05:35puisqu'il bénéficie de toutes les infrastructures

05:37et de tous les services dits généraux de la résidence.

05:40Alors là, on vient de planter le décor de l'occupant,

05:43de ce qu'est une résidence service pour seniors.

05:46On va s'intéresser à l'investisseur, à ce type d'immobilier.

05:49Qui est-il ? Qui investit dans ce type de résidence ?

05:52C'est très compliqué d'établir un portrait robot.

05:56Aujourd'hui, on a des actifs de 40 ans, des actifs de 50 ans,

05:59des jeunes retraités, des personnes un peu plus âgées aussi.

06:03Par contre, ils ont tous un dénominateur commun,

06:06c'est leur profil de risque.

06:08Ce sont des épargnants qui cherchent à valoriser un patrimoine,

06:11à obtenir des revenus locatifs,

06:13mais à bien maîtriser l'actif dans lequel ils investissent

06:17avec une notion de couple rendement risque très équilibré,

06:21où ils vont aussi beaucoup maîtriser le fait de ne pas trop s'impliquer

06:24dans la gestion locative de leur appartement.

06:27Ils veulent vraiment quelque chose de clé en main.

06:30Et de sécuriser.

06:32Alors, ils délèguent l'investissement.

06:35Tout à fait.

06:36Toute la gestion locative, c'est ce dont vous parlez à l'instant,

06:39ils le délèguent, ils le délèguent à vous.

06:41Exactement.

06:42Quand un investisseur achète un appartement,

06:44il signe un bail directement avec l'exploitant de mythice, en l'occurrence.

06:48Et c'est ensuite de mythice qui assume toute la relation avec les résidents,

06:52ainsi que toute la gestion locative.

06:54Donc en termes d'entretien de l'appartement,

06:56de maintenance, de réparation,

06:58mais également de rénovation quand il faut faire des travaux

07:01un peu plus lourds dans l'appartement, entre chaque locataire.

07:04Parlons un peu rendement.

07:06Qu'est-ce qu'on peut en espérer ?

07:07Aujourd'hui, on est sur des rendements locatifs

07:09qui oscillent entre 3,80 et 4,20.

07:12Net de charges courantes.

07:14Ça veut donc dire que, mis à part la taxe soncière

07:17et les impôts locaux en règle générale,

07:19le loyer qui est versé à l'investisseur

07:21est net de charges, notamment de copropriétés courantes.

07:24On dit souvent, on entend souvent,

07:26on va voir si c'est une vérité, vous allez nous le dire dans un instant,

07:29que c'est invendable, souvent, à l'issue,

07:32pour l'investisseur en raison de charges locatives importantes.

07:35Vous confirmez, vous infirmez cette légende urbaine ?

07:38Je ne peux pas infirmer cette légende urbaine

07:41puisqu'en effet, sur les premières générations de résidences seniors

07:44qui ont été développées dans les années 70,

07:46c'était la grosse problématique.

07:48Oui, on en parlait beaucoup.

07:49Les premières générations de résidences seniors, en fait,

07:51étaient développées sous forme de copropriétés

07:53et les services étaient gérés par l'association de copropriétaires.

07:56Mais ça a changé, vous le dites.

07:57Et ça a complètement changé avec les nouvelles générations de résidences

08:00développées par Domitis, notamment,

08:02puisque là, avec la présence de l'exploitant,

08:04c'est l'exploitant qui assume l'ensemble de l'exploitation des services

08:07et la relation avec les résidents.

08:09Donc, en fait, le marché de la revente sur le marché secondaire...

08:12Il est tonique.

08:13C'est un marché de la revente où on revend

08:15les mêmes conditions de prise à bail,

08:17les mêmes conditions de rendement locatif.

08:19Et donc, c'est un marché qui, aujourd'hui, se développe beaucoup.

08:22Donc, ce n'est pas une angoisse pour l'investisseur,

08:23ce sera ma dernière question.

08:24On revend facilement derrière ?

08:25On revend dans de bonnes conditions, tout à fait.

08:27Merci à vous.

08:28Toujours angoissé, Thomas Binet, effectivement.

08:30Merci à vous d'être passés sur Sud Radio.

08:33Je rappelle que vous êtes le directeur général de Domitis Invest.

08:36Allez, on explique encore quelque chose.

08:38Sud Radio, oser investir, le coin de l'expert.

08:42Notre consultant Guy Marty, consultant en gestion de patrimoine, fondateur de PierrePapier.fr.

08:47Bonjour mon cher Guy.

08:48Bonjour.

08:49Thomas.

08:50Guy Marty, vous étiez la semaine dernière à Lyon au Salon Patrimonia,

08:54qui est la grande messe pour les conseillers en gestion de patrimoine.

08:58On va parler du mot patrimoine, justement, cette semaine.

09:01C'est quoi ce mot ?

09:02Comment on peut l'expliquer ?

09:03Dans patrimoine, il n'y a pas terre.

09:05Mais attention, c'était le père dans le sens plutôt social que géniteur.

09:12Autrement dit, c'était le chef de famille.

09:14Et le patrimoine, c'était la propriété de la famille.

09:16C'est du patriarche, donc très masculin, forcément.

09:19Eh oui, il y a deux courants dans l'histoire, en fait.

09:21D'abord le droit romain, où, effectivement, totalement masculin,

09:25la femme n'avait même pas le droit de posséder.

09:27Et puis, il y a eu les tribus germaniques, dont les francs,

09:32dont la France provient d'une certaine façon.

09:35Or, chez les francs, la femme avait autant de droits que l'homme,

09:39de posséder, d'être mère de village, d'être reine, etc.

09:43Et c'est Philippe le Bel, vous savez, celui qui arrêtait les Templiers,

09:48qui, au début du XIIIe siècle, du XIVe siècle, pardon,

09:53a décidé de faire revenir le pays aux droits romains.

09:58Plate à trace, c'est là que le statut des femmes a reculé.

10:00Et si on en revient au moment présent ?

10:02Alors, aujourd'hui, tout ce qui concerne les biens des personnes et des familles,

10:06c'est le Code civil. Bon, mais lui, il date de 1804, heureusement.

10:09On le fait évoluer très, très, très régulièrement.

10:12Et il y a intérêt, en plus de ce qui est dans le Code civil,

10:16à préparer des choses. Par exemple, c'est la gestion patrimoine,

10:21c'est-à-dire, comment la famille est-elle protégée ?

10:23Que se passera-t-il si l'un des deux conjoints décède ?

10:26Comment protéger un enfant inadapté, etc.

10:28Et comment ça se passe au niveau des placements, justement, Guy ?

10:31Alors, justement, la gestion patrimoine regarde les placements

10:34sous l'angle des objectifs. Où vais-je mettre mon épargne de précaution ?

10:39A quel moment acheter sa résidence principale ?

10:42Quel type de placement pour bien préparer sa retraite ?

10:44Donc, en fin de compte, le conseil en gestion patrimoine

10:47est un conseil en placement. Mais l'essentiel, son rôle premier,

10:51c'est d'accompagner une personne, une famille dans sa vie financière.

10:54Merci, Guy.

10:55Ça explique peut-être aussi la gestion de bon père de famille, j'imagine.

10:57En tout cas, c'est le même mentalité.

10:58Il vaut mieux être un bon père de famille qu'un mauvais père de famille.

11:01Merci à vous, Guy Marti. Merci, Thomas Binet.

11:03On vous retrouve dimanche prochain.

11:04Avec plaisir.

11:05Et soignez votre voix en attendant.

11:06Oui, c'est l'automne.

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