Stéphane Desquartiers : « Quand les marchés se pètent la gueule, c’est là où il y a des opportunités pour les investisseurs ! »

Sud Radio

05/11/2023

Avec Stéphane Desquartiers

Retrouvez Osez Investir tous les dimanches de 9h45 à 10h avec Thomas Binet !

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00:00 Sud Radio, Oser Investir, Thomas Binet.

00:04 Restez bien, restez bien, nous osons, vous osez, ils osent.

00:10 Alors quand on ose, c'est avec Thomas Binet.

00:13 Oser Investir, quel est le programme Thomas ?

00:15 Bonjour Frédéric, rebonjour Frédéric.

00:17 Alors le co-living est-ce une bonne idée ?

00:19 Ce sera le conseil de la semaine.

00:21 Notre invité Stéphane Descartier, fondateur de la maison de l'investisseur.

00:24 On va parler de l'immobilier neuf dans le portefeuille de l'investisseur.

00:27 Puis on terminera notre rendez-vous avec le point de l'expert,

00:29 Sabine Tellier, experte en gestion de patrimoine.

00:31 Et on va parler retraite mon cher Frédéric.

00:33 Eh bien super, c'est parti.

00:34 Au cœur des quartiers pour mieux vous conseiller,

00:37 le réseau Century 21 et ses 960 agences immobilières vous présente.

00:43 Oser Investir, le conseil de la semaine.

00:46 Bon, les fameux anglicismes, on les a, on les a.

00:49 Alors là, il y en a un beau.

00:50 Thomas, vous allez nous parler de co-living,

00:52 ce qui signifie vivre ensemble.

00:55 Mais c'est quoi avant toute chose ?

00:56 Donc ce co-living, non, co-living en français.

00:58 Allez, en français, Frédéric.

01:00 Il s'agit pour plusieurs locataires d'abord du même appartement,

01:03 de profiter de services communs, ménage, accès Internet,

01:06 voire de prestations supplémentaires comme blanchisserie, conciergerie,

01:09 tout en bénéficiant des espaces comme la cuisine, le salon, la salle de bain

01:13 et en préservant un lieu personnel.

01:15 Là, ça nécessite un fonctionnement précis.

01:17 Oui, parce que si vous voulez souhaiter faire un investissement en co-living,

01:21 vous pouvez le faire en direct ou à travers des SCPI,

01:23 Société Civile de Placement Immobilier.

01:25 Cette dernière est plus simple car vous faites votre investissement

01:28 à travers un professionnel qui va vous accompagner

01:31 en prenant en main toutes les démarches tout au long de votre parcours d'investisseur.

01:34 Mais ce bien ne vous appartient pas en direct.

01:37 Alors justement, certains professionnels promoteurs vous proposent d'acquérir

01:40 un indirect de ces biens.

01:42 Alors vous devenez propriétaire d'une partie des parties privatives et communes.

01:45 Thomas, vous savez, vous êtes là, on vous fait confiance.

01:48 Alors dites-nous vraiment si c'est intéressant d'investir dans ce type de logement.

01:52 Frédéric, on va parler argent.

01:54 Rendement locatif net moyen se situe entre 4 et 6 %,

01:57 plus intéressant qu'une location traditionnelle.

01:59 La vacance est quasiment nulle, même si le tournoveur des locateurs est important.

02:03 Dernier point, comme il s'agit d'un bien meublé,

02:05 l'opération s'inscrit dans le cadre du loueur en meublé non professionnel, dit LMNP.

02:09 C'est noté, merci Thomas.

02:11 Thomas, nous sommes donc avec Stéphane Descartier,

02:14 c'est l'invité de la semaine, fondateur de la Maison de l'Investisseur,

02:17 réseau d'agences immobilières spécialisées investisseurs.

02:21 Bienvenue, cher Stéphane Descartier.

02:24 Thomas, je vous le confie.

02:26 Stéphane Descartier, c'est plus qu'un avis de tempête qui a lieu sur l'immobilier neuf,

02:30 on peut même parler d'un tsunami qui se joue sous nos yeux.

02:33 Les promoteurs sont malmenés, les ventes chutent, les mises en chantier avec,

02:36 et pour autant, épargner c'est prévoir.

02:38 Alors justement, est-ce que c'est le moment d'investir dans la pierre ?

02:42 Question rapide, réponse rapide.

02:44 Oui, c'est le moment.

02:45 Alors peut-être déjà savoir pourquoi il y a cette morosité quand même dans le neuf,

02:51 parce qu'effectivement, le marché est quand même très, très compliqué, très, très tendu.

02:54 On parle à peu près de moins 50% quand même sur les ventes.

02:59 Donc véritablement, alors on peut peut-être se poser la question de savoir pourquoi.

03:05 Bien sûr, l'augmentation des taux qui fait que les investisseurs

03:08 ou les propriétaires en résidence principale ont moins de capacités.

03:12 Le neuf étant un peu plus cher que l'ancien,

03:15 eh bien il y a plus de difficultés pour aller vers les logements neufs.

03:19 Il y a aussi, et c'est quand même une des raisons principales,

03:22 et là c'est une volonté dont tout le monde effectivement encore se pose la question

03:26 de savoir pourquoi les normes du HCSF que vous connaissez,

03:30 le Haut Conseil de Stabilité Financière,

03:32 qui a fortement impacté les primo-excédents et les investisseurs,

03:38 eh bien aujourd'hui, il n'y a quasiment plus de primo-excédents.

03:40 Les investisseurs ont quasiment complètement disparu

03:43 du fait des normes extrêmement restrictives pour ces deux cibles,

03:46 fait qu'en résidence principale, on est à moins 40%

03:49 et en investisseur, on est à moins 50%, moins 55% même sur l'investisseur.

03:54 Donc voilà, on en est là aujourd'hui.

03:56 Justement Stéphane Descartes, on va s'arrêter sur le dernier point

03:58 que vous venez d'évoquer, les investisseurs.

03:59 Alors est-ce que c'est bon ?

04:00 Parce que moi ce qui m'intéresse maintenant,

04:01 c'est de vous entendre sur les investisseurs, pas sur les résidences principales.

04:05 C'est, est-ce qu'il faut encore mettre de l'immobilier neuf

04:07 dans son portefeuille d'investisseurs ?

04:09 Oui, parce que c'est un peu trivial,

04:12 mais quand les marchés se pètent la gueule,

04:14 c'est là où il y a des opportunités.

04:16 Comme disait Warren Buffet en 2008,

04:20 ne pas acheter en ce moment, c'est comme garder le sexe pour ces vieux jours.

04:24 Il y a des opportunités quand même.

04:26 Aujourd'hui sur le neuf, il y a des opportunités,

04:29 parce que quand les promoteurs ont acheté le terrain,

04:32 ont démarré la construction, ils doivent déstocker.

04:35 Ils n'ont pas le choix.

04:36 Ils doivent terminer les opérations.

04:38 Et il y a deux phases où les promoteurs sont prêts

04:41 à faire des efforts considérables sur les prix.

04:43 C'est lorsqu'ils sont sur le point, juste avant d'obtenir la GFA.

04:47 Vous connaissez ? La garantie financière d'achèvement.

04:49 Parfois, ça se joue à deux ou trois logements prêts.

04:52 Et pour obtenir, Serge, cette GFA, pour enfin pouvoir passer les actes,

04:56 eh bien, ils vont faire des promos de dingue.

05:00 En ce moment, il y a vraiment des promotions assez incroyables.

05:04 Donc c'est la première étape.

05:06 Je vous interromps, parce que là, la location,

05:08 c'est aussi un marché très tendu.

05:10 Oui, bien sûr.

05:10 Ce n'est pas un argument que vous développez pour l'instant.

05:12 Peut-être que vous alliez y venir.

05:13 C'est peut-être l'intérêt d'un investisseur de partir là-dessus,

05:16 parce qu'il sait qu'il va pouvoir le louer avec facilité aujourd'hui.

05:18 Oui, tout à fait.

05:19 Bien sûr.

05:20 Alors, on va...

05:20 Ça aussi, la déprime du marché, plus les ventes en ancien qui reculent

05:27 et les investisseurs qui sont également empêchés d'aller sur l'ancien

05:31 avec les normes HCSF font qu'on assiste aujourd'hui,

05:35 et demain, ce sera pire, à un assèchement du parc locatif sans précédent.

05:39 Sans précédent ?

05:39 Sans précédent.

05:40 Je crois que tout le monde le voit, tout le monde le constate.

05:42 Il y avait encore une émission hier soir qui montre que les étudiants

05:46 dorment dans leurs voitures, dorment dans des campings.

05:49 Aujourd'hui, il y a...

05:51 On assiste à cette rentrée de septembre.

05:54 C'est pire que jamais.

05:55 Tous les jours, j'ai deux ou trois amis dont j'ai pas entendu parler

05:58 parfois depuis 30 ans qui m'appellent en me disant

06:00 "je n'ai pas d'appartement pour mon fils à Lyon, pour ma fille à La Rochelle".

06:04 Bon, c'est véritablement une pénurie extrêmement compliquée qui s'installe.

06:11 Donc, investir sur du neuf aujourd'hui à prix cassé...

06:14 Alors c'est la grande bravaïe, c'est ça ?

06:15 Oui, n'ayons pas peur de le dire aujourd'hui.

06:18 Mais de toute façon, encore une fois, les promoteurs n'ont pas le choix.

06:21 Ils ont engagé des frais, ils ont acheté des terrains.

06:24 Ils doivent déstocker, ils doivent finir, notamment sur les queues de programmes,

06:28 là où ils vont pouvoir enfin récupérer un petit peu de marge

06:31 pour pouvoir réinvestir dans de nouvelles opérations

06:34 ou pour tout simplement récupérer de la marge pour survivre.

06:38 Parce qu'aujourd'hui, pour beaucoup de promoteurs,

06:40 c'est le problème de la survie qui est en jeu.

06:43 Or, il y a des promotions assez extraordinaires

06:47 et qui permettent de, tout simplement avec l'équation prix d'achat moins cher

06:51 et locations qui ne vont faire qu'augmenter, notamment face à la pénurie,

06:56 eh bien on va vers des temps pour les bailleurs,

06:59 en tout cas qui vont être plutôt, pour ceux qui peuvent acheter en tout cas,

07:03 plutôt effectivement intéressants.

07:05 On reste sur les investisseurs.

07:06 La fin du PINEL est programmée fin 2024.

07:09 Bon, certains acteurs qui sont au micro,

07:11 d'osez-investir, viennent de temps en temps nous dire,

07:13 certains, il n'y a rien de prévu derrière,

07:15 d'autres nous disent, j'ai une information de première main,

07:17 il y aura quelque chose de prévu.

07:19 Vous Stéphane Descartes, vous en pensez quoi ?

07:22 On n'en sait rien.

07:23 De toute façon, on ne sait pas.

07:25 Je dirais que...

07:25 Ça veut dire qu'on ne fait plus de placement défiscalisant s'il n'y a plus rien.

07:28 Non, mais il n'y a pas que...

07:29 Enfin, la défiscalisation, c'est la cerise sur le gâteau.

07:34 Ce n'est pas ce qui doit conduire effectivement aujourd'hui

07:36 un investisseur à aller vers tel ou tel type de placement.

07:40 Aujourd'hui, notamment, on parle de PINEL.

07:43 Sur le neuf, il y a plein de secteurs où le PINEL n'est pas compétitif.

07:47 Vous prenez le pays Genevois,

07:49 vous prenez les quartiers sud de Marseille,

07:51 vous prenez Lyon-Intramuros.

07:52 Il y a plein de secteurs où le PINEL n'est pas compétitif,

07:55 du fait notamment des plafonds de loyers qui sont trop bas.

07:59 Or, aujourd'hui, vous parliez tout à l'heure de LMNP,

08:01 ce qu'on a peut-être de mieux à faire sur le neuf aujourd'hui,

08:04 c'est de se positionner à la casse,

08:06 enfin en tout cas sur des prix extrêmement réduits,

08:08 avec des promos de dingue, avec des frais d'intérêt offerts.

08:11 Donc, aller vers du neuf, mais le louer plutôt en meublé.

08:14 Alors attention, pas en résidence-service,

08:15 mais dans une résidence traditionnelle.

08:17 D'aller vers, effectivement, du neuf à prix,

08:21 avec des prix, avec de très belles promos,

08:24 et d'aller le louer plutôt en meublé,

08:27 avec 100 plafonds de loyers,

08:28 100 plafonds de ressources pour les locataires,

08:31 avec, alors, il faut éviter les secteurs

08:33 où les loyers sont plafonnés,

08:34 c'est le cas de plus en plus de métropoles,

08:36 mais heureusement pas toutes encore.

08:38 Mais là, vous allez, et notamment,

08:41 on parlait tout à l'heure du Pays Genevois,

08:43 dans le Pays Genevois, aujourd'hui,

08:44 on a des rendements à plus de 5%, sur du neuf.

08:48 Donc c'est quand même pas inintéressant,

08:51 avec la location meublée, et donc la fiscalité

08:54 très douce et très souple du meublé.

08:55 Stéphane Descartes, si on arrive au terme de notre entretien,

08:57 moi je voudrais, en un mot ou deux, pas trois,

09:00 vous nous donniez un conseil pour les investisseurs,

09:02 à quoi doivent-ils faire attention aujourd'hui,

09:04 tout particulièrement ?

09:05 Alors, effectivement, faire attention à ne pas,

09:09 je viens d'en parler, mais je remets une couche,

09:11 attention aux villes qui plafonnent les loyers.

09:14 Parce que l'assèchement du parc locatif va faire que

09:17 les loyers vont augmenter beaucoup et partout.

09:19 Mais sur les villes où il y a un plafonnement de loyers,

09:21 vous êtes coincés.

09:22 Donc évitez les villes qui se sont inscrites

09:26 dans ce processus de plafonnement des loyers.

09:30 Allez vers des villes où ce n'est pas encore le cas.

09:32 Il y en a beaucoup, de façon à pouvoir profiter

09:34 des futures augmentations de loyers

09:36 qui seront très importantes.

09:38 Beaucoup de conseils, évidemment, Thomas,

09:40 j'en ai gardé un.

09:41 Garder le sexe pour ces vieux jours, ça...

09:43 Ça m'aurait étonné.

09:44 Bien sûr, bien sûr.

09:45 Merci Stéphane Descartes d'être venu

09:48 dans Oser Investir.

09:49 Et puis je vous rappelle, vous êtes le fondateur

09:51 de la Maison de l'Investisseur.

09:54 Intergestion REM, spécialiste de l'épargne

09:56 dans SCPI depuis plus de 30 ans.

09:58 Présente...

10:00 Sud Radio, Oser Investir, le coin de l'expert.

10:05 Allez Thomas, cette fois-ci, nous sommes avec Sabine Tellier,

10:08 notre consultante en gestion de patrimoine

10:10 et gérante associée au sein du cabinet

10:12 Berger & Associés.

10:14 Et vous allez parler de quoi ce matin ?

10:17 Retraite.

10:18 Forcément, on va parler de la retraite

10:19 et surtout aborder le sujet du taux de remplacement.

10:21 Sabine, tout d'abord, pouvez-vous nous expliquer

10:23 en quoi consiste le taux de remplacement ?

10:25 C'est très simple Thomas.

10:27 Lorsque vous partez à la retraite,

10:28 vous ne touchez jamais 100% de votre salaire.

10:31 Le taux de remplacement, c'est le pourcentage

10:33 qui est le rapport entre la pension de retraite

10:36 et votre dernier salaire.

10:37 Par exemple, lorsque vous touchez 2500 euros

10:40 et que votre pension de retraite est à 1700 euros,

10:42 le taux de remplacement sera de 68%.

10:44 Pourquoi c'est important de calculer ce fameux taux ?

10:46 C'est crucial, parce que pour planifier votre retraite,

10:51 pour savoir si vous allez avoir assez d'argent

10:53 lorsque vous allez arrêter de travailler,

10:54 c'est très important de connaître votre taux de remplacement.

10:57 Vous venez de nous parler du taux de remplacement,

10:58 pouvez-vous nous expliquer la différence

11:00 avec le taux de liquidation ?

11:02 Le taux de liquidation, c'est plutôt un taux technique.

11:04 Il permet de calculer le montant de votre pension retraite.

11:09 Il est calculé, il est déterminé par rapport à des règles

11:12 comme votre âge de départ à la retraite,

11:14 la durée de la cotisation, le régime obligatoire

11:18 pour lequel vous avez cotisé pendant toutes ces années.

11:20 Ce taux de liquidation permet justement

11:23 de calculer votre taux de remplacement.

11:25 Y a-t-il des solutions pour faire face

11:26 à une éventuelle perte de revenu à la retraite ?

11:29 Il y a des solutions.

11:30 Il y a des solutions, notamment travailler plus longtemps

11:33 pour avoir une pension un peu plus importante,

11:35 pour opter pour le cumul emploi-retraite,

11:42 qui vous permet d'avoir un salaire et une pension retraite,

11:45 mais aussi cotiser sur des contrats

11:47 tels que le contrat de retraite individuel,

11:50 le contrat d'assurance-vie ou investir dans de l'immobilier

11:53 pour avoir des revenus complémentaires.

11:55 En conclusion, vous diriez quoi aux futurs retraités

11:57 pour les aider à mieux préparer cette fameuse retraite ?

11:59 De ne pas s'inquiéter, qu'il faut la préparer le plus vite possible

12:03 pour éviter ces angoisses de manque de revenu

12:07 lorsqu'on part à la retraite.

12:08 Donc vraiment préparer et surtout essayer de vous faire aider

12:11 par des spécialistes, des conseillers retraite spécialisés

12:15 ou des courtiers spécialisés.

12:16 Merci Sabine.

12:17 Ça viendra, ça viendra, mais j'ai plus peur du coup.

12:19 Moi merci Thomas Binet, nous avons osé investir avec vous.

12:23 Dans un instant nous oserons, évidemment,

12:25 les infos s'approchent de 10h.

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