S. Imowicz (Ikory) : "Un appartement occupé attire plus car moins cher à l’achat qu’un bien libre !"

Sud Radio

Avec Stéphane Imowicz, président d’IKORY  Retrouvez Osez Investir tous les dimanches de 9h45 à 10h avec Thomas Binet !    Nous suivre sur les réseaux sociaux   ▪️ Facebook :   / https://www.facebook.com/SudRadioOfficiel  . ▪️ Instagram :   / https://www.instagram.com/sudradioofficiel/  . ▪️ Twitter :   / https://twitter.com/SudRadio  .  ▪️ TikTok : https://www.tiktok.com/@sudradio?lang=fr  ##OSEZ_INVESTIR-2024-07-14##

Transcript

00:00Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.

00:05Au sommaire d'Oser Investir, mon cher Thomas.

00:07Oui Laurence, alors on va commencer à parler de l'annulation de la niche fiscale Airbnb dès cette année.

00:12Notre invité est Stéphanie Movitch, président d'Icori.

00:15On va parler d'investir dans l'immobilier ancien occupé.

00:18Est-ce un bon placement ?

00:19On va vous y répondre dans un instant.

00:21Et on terminera ce numéro avec Guy Marti, notre expert en gestion de patrimoine,

00:24qui va nous parler de macro et de micro économie.

00:28Au cœur des quartiers, pour mieux vous conseiller,

00:31le réseau Century 21 et ses 960 agences immobilières vous présentent

00:37Sud Radio, Oser Investir, le conseil de la semaine.

00:41Alors, le conseil de la semaine, on commence Thomas, vous venez de le dire,

00:44avec l'annulation de la niche fiscale Airbnb dès cette année.

00:47Comment, comment cette situation est survenue en premier lieu en fait ?

00:51Eh bien lors de l'examen, Laurence, du budget fin 2023,

00:54le gouvernement a oublié de supprimer un article qui réduisait l'abattement fiscal

00:58pour les meublés touristiques.

00:59En février dernier, une note officielle a réintroduit cet abattement,

01:03semant le doute sur la volonté du gouvernement de régler ses locations.

01:07Les organisations professionnelles ont donc dénoncé cette réintroduction

01:10comme une forme d'optimisation fiscale.

01:12Et alors là, que vient-il de se passer ?

01:14Eh bien le Conseil d'État a annulé une partie de la loi de finances 2024

01:18qui permettait aux locations Airbnb de bénéficier d'une niche fiscale.

01:23Alors forcément, cette décision est importante pour le secteur du tourisme.

01:27Oui, cette décision est cruciale car elle élimine un avantage fiscal

01:30pour les locations saisonnières par rapport aux locations classiques.

01:34Ces fameuses locations bénéficiaient d'un abattement fiscal très avantageux

01:37créant une concurrence jugée déloyale pour les professionnels de l'hôtellerie et de la restauration.

01:42Voilà, et puis ce n'est pas tout parce qu'il y a des impacts aussi

01:44sur les contribuables et le marché locatif Thomas.

01:47Oui, les contribuables ayant déjà déclaré leurs revenus pour 2023

01:50ne seront donc pas affectés.

01:52En revanche, cette décision pourrait encourager des associations de contribuables

01:56à attaquer l'État pour le manque à gagner causé par cette niche fiscale.

02:00A plus long terme, cela pourrait mener à des régulations plus strictes

02:03dans le secteur de l'immobilier.

02:04A suivre donc.

02:05Allez, on passe à votre invité ce matin, Stéphane Imovic,

02:08président d'Icori, créé en 2015.

02:11C'est un acteur indépendant spécialiste de l'immobilier résidentiel

02:14pour le compte de grands propriétaires et investisseurs institutionnels.

02:18Bonjour.

02:19Bonjour.

02:20Stéphane Imovic, on va parler d'investissement dans l'immobilier

02:23ancien occupé par un locataire.

02:25C'est votre modèle d'ailleurs de fonctionnement d'entreprise.

02:28Mais avant toute chose, ça consiste en quoi d'investir sous cette forme ?

02:31Est-ce qu'on peut l'expliquer à nos auditeurs ?

02:33Oui, absolument.

02:34Investir dans des biens occupés, ça signifie que vous achetez un bien

02:39qui est déjà occupé par un locataire à travers un bail

02:43et que ce locataire n'a pas souhaité acquérir son logement

02:47puisqu'on a dû lui présenter préalablement l'achat de son appartement

02:51et que donc il a refusé.

02:53Et à partir de ce moment-là, on peut vendre un logement occupé

02:56auprès d'un investisseur extérieur.

02:59Alors l'investisseur extérieur, ça peut être des investisseurs institutionnels

03:02mais c'est surtout, c'est ce qui nous intéresse ce matin,

03:05des investisseurs particuliers.

03:06Quelqu'un qui va décider de mettre son argent dans quelque chose,

03:09en l'occurrence un appartement occupé,

03:11pour placer et se faire un revenu

03:13parce que c'est ça aussi la démarche derrière.

03:15Oui absolument.

03:16Alors les investisseurs institutionnels n'achètent pas des lots de copropriété.

03:20En revanche, c'est vrai que nous...

03:22Ils achètent des immeubles ?

03:23Ils achètent des immeubles bien évidemment

03:25et nous on vend essentiellement des immeubles institutionnels.

03:28Mais lorsque ces immeubles institutionnels sont mis en copropriété,

03:31à ce moment-là, effectivement,

03:33si le locataire n'a pas décidé d'acquérir son logement,

03:37on peut vendre occupé selon des modalités

03:39qui sont très précisément fixées par la réglementation.

03:44Donc le gros intérêt d'acquérir un appartement occupé,

03:48c'est plusieurs points importants.

03:50Premier point, on achète un bien qui est occupé.

03:53Ça veut dire que le premier jour,

03:55le lendemain de la signature, on perçoit un loyer.

03:58Alors bien évidemment, il faut savoir que

04:01lorsqu'on achète un appartement occupé,

04:03il peut être occupé depuis plusieurs années

04:05et automatiquement le loyer n'est pas forcément au loyer de marché.

04:10Et donc on peut avoir une différence un peu significative.

04:13En revanche, le gros atout lorsque vous achetez un appartement occupé,

04:17c'est que, un, vous avez l'historique du locataire,

04:19donc vous savez si le locataire paye bien ou si il ne paye pas bien.

04:22Vous savez s'il y a eu des problèmes dans son appartement

04:24parce que vous devez transmettre le maximum d'informations auprès de l'acquéreur.

04:29Deuxième point, vous avez un loyer, comme je le disais tout à l'heure,

04:33qui est perçu immédiatement.

04:36Point complémentaire et non négligeable,

04:39vous achetez dans des conditions plus attractives qu'un prix libre.

04:43C'est-à-dire qu'un appartement occupé, c'est un peu moins cher,

04:47selon la nature du bail, selon le loyer, selon l'âge du locataire aussi,

04:51puisque vous avez un certain nombre de locataires qui peuvent être protégés.

04:54Et de ce fait, vous l'achetez dans des conditions plus attractives qu'un bien libre.

04:58Alors on va s'arrêter sur ce point-là, justement, qui est intéressant.

05:00On l'achète moins cher, vous nous dites à l'instant.

05:03Alors j'imagine bien, et nos auditeurs avec moi,

05:06que forcément, en fonction de l'emplacement, en fonction du type de bien,

05:10la décote sera plus ou moins importante.

05:12Mais on peut se donner à peu près une idée de combien on achèterait

05:15un appartement occupé par rapport à un appartement libre en pourcentage de réduction ?

05:18Oui, on peut vous donner une fourchette.

05:21On peut trouver des appartements occupés

05:25dont le loyer est très proche de la valeur locative,

05:28avec des locataires qui sont dans les lieux depuis assez peu de temps,

05:32et on peut avoir des cotes qui vont à partir de 5%.

05:35Mais on peut, dans certains cas, notamment,

05:38il y a encore quelques appartements en loi de 48,

05:41donc avec des loyers anciens, avec des locataires maintenables, etc.,

05:44et sur lesquels on peut avoir des décotes qui peuvent monter jusqu'à 25-30%.

05:48Ah oui, c'est quand même considérable.

05:50Ça peut être des décotes assez significatives.

05:53Est-ce qu'il y a des avantages fiscaux pour ce type d'acquisition ?

05:57Alors, comme vous le savez comme moi,

06:01il n'y a pas d'avantages fiscaux particuliers aujourd'hui

06:05en matière d'immobilier résidentiel sur de l'ancien classique.

06:10Non, il n'y a pas d'avantages fiscaux particuliers.

06:15Le seul avantage, c'est la décote ?

06:17L'avantage, c'est la décote.

06:19L'avantage, c'est de percevoir un loyer,

06:21c'est d'avoir un historique de la bonne perception des loyers

06:24et de la manière dont le locataire agit.

06:29Et puis, un point important,

06:31c'est lorsque vous achetez un appartement occupé,

06:33vous n'avez pas de travaux à faire.

06:35C'est-à-dire que si vous êtes investisseur

06:37et que vous voulez acheter un appartement libre,

06:39parfois vous allez être obligé de faire des travaux.

06:41Là, ce ne sera pas le cas puisque vous prenez le lieu en état

06:44avec le locataire tel qu'il est à l'intérieur du logement.

06:47Stéphanie Movitch, à quoi doit-on s'attacher

06:50quand on veut faire l'acquisition de ce type de biens

06:53par rapport au logement ?

06:55Est-ce qu'il y a des règles un peu différentes

06:57par rapport à un achat d'un appartement libre ?

07:00J'imagine que vous allez me parler du locataire,

07:02mais dans le même temps, il est déjà dans les murs,

07:04donc vous repartez avec cet acquis.

07:06Mais en tant que bien, en tant que tel,

07:08est-ce qu'il y a des choses auxquelles il faut faire vraiment attention ?

07:11Aujourd'hui, il y a un point qui est très important,

07:14c'est les diagnostics de performance énergétique.

07:18Ça devient un des éléments constitutifs aussi du prix.

07:22On s'aperçoit qu'un bien classé correctement,

07:25jusqu'à D, grosso modo, voire E,

07:28a beaucoup moins de décote

07:30qu'un bien qui serait classé F ou G.

07:33Puisque, comme vous le savez,

07:35les biens classés G et F bientôt

07:38ne seront plus disponibles à l'allocation.

07:40Oui, 2025 pour les G.

07:42Voilà, absolument.

07:43Donc ça signifie qu'il faut être très attentif à ça.

07:46C'est le premier point.

07:47Ensuite, ce sont tous les critères classiques

07:50en matière d'acquisition d'un bien.

07:52Bien sûr, c'est la localisation.

07:54Évidemment, c'est savoir dans quel étage se situe le bien,

08:00l'état dans lequel il peut être.

08:03Voilà, des choses assez classiques

08:05qui sont constitutives du prix lui-même d'un appartement.

08:10Alors après, il faut le financer.

08:12On est bien d'accord.

08:13On a vu dans les mois précédents les remontées des taux.

08:15Alors ça, c'est un peu redescendu

08:17depuis quelques semaines, quelques mois.

08:19Dans le même temps,

08:20est-ce que ce n'est pas ce type de biens

08:22qui est plus facile à financer qu'une acquisition

08:24parce qu'il y a justement un locataire ?

08:25Les banques sont peut-être plus facilement acceptables

08:31dans l'approche de financement que pour d'autres biens.

08:34Parce que ce n'est pas facile aujourd'hui, on le voit bien.

08:36On a reçu des banques au micro d'Investir,

08:39des courtiers, ils le disent tous.

08:41Les banques sont très regardantes sur les dossiers,

08:43quel que soit le taux, de plus en plus.

08:45Est-ce que c'est plus facile à financer ?

08:46Évidemment, c'est plus facile à financer,

08:49quand on a un historique du locataire qui est tout à fait correct.

08:52Donc effectivement, les banques sont plus sensibles

08:55au fait qu'un appartement,

08:57que le bailleur futur percevra immédiatement un loyer.

09:02Ce sont des choses significatives.

09:04En revanche, il faut savoir bien évidemment

09:06que comme les loyers sont souvent inférieurs à la valeur locative,

09:10on se retrouve avec des rendements

09:12qui ne sont pas forcément très significatifs.

09:15C'est ça, je voulais justement,

09:16ce sera ma dernière question pour vous ce matin,

09:18le rendement, que peut-on en espérer concrètement ?

09:22Alors, le rendement est un des éléments constitutifs,

09:27je considère, de la valeur d'un bien.

09:29C'est-à-dire que ce que les investisseurs classiques

09:32parlent de retour sur investissement, etc.,

09:36on prend à la fois le rendement

09:38et on prend également la plus-value potentielle.

09:40Donc, il faut être très attentif.

09:42Parfois, vous pouvez avoir des rendements faibles,

09:44mais vous pouvez avoir une plus-value très significative.

09:47Et c'est la conjonction de ce rendement et cette plus-value

09:50qui fait la rentabilité d'un bien.

09:52Donc, il faut bien évidemment être sensible aux loyers payés,

09:55mais il faut être sensible aussi à la qualité du bien

09:58et à la plus-value potentielle que l'on peut faire à terme.

10:00Merci à vous.

10:01Merci.

10:02Merci beaucoup, Stéphane Imovitch.

10:04Je rappelle que vous êtes le président d'ICORI.

10:18Et l'expert, c'est forcément Guy Martin,

10:21notre consultant en gestion de patrimoine

10:23et fondateur de PierrePapier.fr.

10:26Et avec Guy, Thomas, vous allez parler économie.

10:29Bonjour, Guy.

10:30Bonjour, Laurence.

10:31Guy, oui, et puis Laurence, en ce qu'on va parler,

10:33on va parler surtout de macro- et de micro-économie.

10:36Alors, pourquoi ces nuances, mon cher Guy ?

10:38Vous avez dû vous apercevoir qu'il y a une différence

10:42entre les statistiques de l'inflation

10:44et l'évolution de votre propre pouvoir d'achat.

10:47En fait, la micro-économie, par opposition à la macro,

10:50c'est vous, votre expérience, votre ressenti.

10:53Oui, mais dans les débats publics offerts de ma part,

10:55on parle quand même surtout de macro-économie, n'est-ce pas ?

10:58Alors, c'est vrai.

10:59Je vais prendre un exemple.

11:01Les retraites.

11:02Aujourd'hui, il y a à peu près 17 millions de retraités

11:06pour 30 millions de personnes actives,

11:10pour donner des chiffres simples.

11:12Donc, évidemment, il va y avoir des débats

11:14sur l'âge du départ en retraite, la durée des cotisations, etc.

11:18C'est de la macro-économie.

11:19Oui, mais c'est moi qui vous parle, en revanche,

11:21de micro-économie pour la retraite.

11:23Je dirais, par exemple, que je vais épargner

11:25pour en constituer des revenus futurs.

11:26C'est logique.

11:27Oui, c'est ça.

11:28Mais j'ai une anecdote, c'est qu'il y a un certain temps,

11:30un jour, Alfred Sauvy parlait de démographie

11:34et je parlais, justement, de retraite par capitalisation.

11:37Et quand nous sommes descendus de la tribune,

11:39il m'a dit, jeune homme...

11:41C'est un inflateur, Alfred Sauvy.

11:42Non, c'était il y a longtemps.

11:44Il m'a dit, jeune homme, vous ferez les calculs.

11:47Combien faudrait-il de capital

11:51si on voulait financer la retraite des Français

11:54par la capitalisation ?

11:55Alors, en fait, c'est simple.

11:57Si on dit que, pour faire très, très simple,

11:59dans quelques années, 20 millions de retraités

12:03à raison de peut-être 20 000 euros par an

12:06pour chaque recrété,

12:08ça fait 400 milliards d'euros de revenus.

12:11Si ça vient d'un capital et que c'est placé à 3%,

12:14ça ferait 13 200 000 milliards d'euros.

12:21Mais vous vous y perdez, mon pauvre Guy, dans les chiffres.

12:23Votre conclusion pour tout ça ?

12:25La conclusion, c'est que, macroéconomie,

12:28les gouvernements doivent organiser des transferts

12:31entre les personnes qui travaillent

12:32et celles qui sont traitées.

12:33Microéconomie, si vous pouvez,

12:35vous essayez d'améliorer votre situation personnelle.

12:39Moi, j'ai tout compris.

12:42J'ai sorti mes calculettes, c'est tout.

12:44Merci beaucoup, Guy Marti.

12:46Et merci, bien sûr, Thomas Binet.

12:48On se retrouve le week-end prochain.

12:49Avec plaisir.

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