Cédric O’Neill : "L''investissement immobilier est différent d'il y a quelques années !"

Sud Radio

29/09/2024

Avec Cédric O’Neill, Fondateur de Bricks, plateforme d’investissement participatif en immobilier

Retrouvez Osez Investir tous les dimanches de 9h45 à 10h avec Thomas Binet !

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00:00Sud Radio, Oser Investir, Thomas Binet.

00:04Et on a retrouvé Thomas Binet, maintenant qu'on a entrepris et qu'on a gagné de l'argent, on va le placer.

00:08Oser Investir au programme.

00:10On va commencer par payer des impôts, mon cher Jean-Marie, parce que c'est les périodes de taxes foncières.

00:14Vous commencez à les recevoir dans vos boîtes aux lettres, on va en parler dans un instant.

00:17Et on va se poser une question, on va d'ailleurs y répondre également.

00:20Est-ce que les Français vont investir en immobilier d'ici la fin de l'année avec notre invité,

00:24Cédric O'Neill, fondateur de BRICS, plateforme d'investissement participatif en immobilier.

00:28Et on terminera notre rendez-vous de cette semaine avec Sabine Tellier,

00:31notre consultante en gestion de patrimoine, qui va nous expliquer ce qu'est une foncière cotée.

00:36Allez, tout de suite, c'est parti.

00:39Sud Radio, Oser Investir, le conseil de la semaine.

00:43Un conseil qui porte sur un sujet qui concerne beaucoup de monde cette semaine, la taxe foncière.

00:47Vous l'avez peut-être reçu, cet avis, en ligne, ou alors vous avez vu et vous avez vu que ça augmente.

00:51Alors pourquoi la taxe foncière augmente cette année, Thomas ?

00:54En fait, la taxe foncière est basée sur une valeur que le fisc attribue à votre logement.

00:58Et cette valeur est réajustée chaque année en fonction de l'inflation.

01:01Alors cette année d'inflation, en novembre 2023, puisqu'un décalage, était de 3,9%.

01:05Donc la base de calcul prend en compte ce pourcentage-là.

01:08Ça veut dire que la taxe foncière augmente de, en 2024, pardon, de 3,9%.

01:12Alors 3,9%, c'est déjà pas mal, mais on entend dire que dans certaines communes, ça augmente encore plus.

01:16Pourquoi ça varie selon les endroits ?

01:18Et bien parce que chaque commune peut décider d'augmenter son propre taux de taxe foncière.

01:22Chaque année, et cette année, environ 5800 communes ont choisi de le faire.

01:26Et c'est 1000 de plus que l'année dernière.

01:28Donc si vous habitez dans l'une de ces communes, vous allez payer à la fois l'augmentation de 3,9% liée à l'inflation,

01:34et l'augmentation du taux voté localement.

01:36Dans certaines villes, cette hausse peut dépasser 10%, quand même.

01:39Merci, monsieur ou madame le maire, en d'autres termes.

01:41Alors concrètement, ça représente combien sur la feuille ?

01:44Ça représente, en moyenne, pour les propriétaires qui ont payé environ 1026 euros de taxe foncière en 2023,

01:50avec les 3,9% d'augmentation, ça fait environ 40 euros de plus pour cette année.

01:54Mais attention, ce n'est qu'une moyenne.

01:56Dans certaines villes où le taux communal a augmenté, ça peut être bien plus.

02:00Par exemple, dans les zones rurales, ça peut être autour de 6 euros du mètre carré,

02:03alors que dans certaines grandes villes, ça dépasse 15 euros par mètre carré.

02:06Sauf qu'il y a moins de mètres carrés dans les grandes villes, par définition.

02:08Heureusement. Alors comment réagissent les propriétaires ?

02:10Ils sont mécontents, évidemment.

02:12C'est bizarre.

02:13Oui, c'est bizarre.

02:14Beaucoup se plaignent que la taxe foncière a augmenté de 30% en 10 ans, ce qui dépasse largement l'inflation.

02:19Certains propriétaires bailleurs, ceux qui louent leur bien, envisagent même de vendre,

02:23car entre la taxe foncière, les coûts de rénovation et les problèmes liés à l'allocation,

02:27ça devient difficile à gérer.

02:29Ils aimeraient pouvoir partager une partie de cette charge avec les locataires,

02:32surtout depuis que la taxe d'habitation a été supprimée.

02:36Oui, on verra aussi l'évolution des loyers quand même,

02:39parce qu'il ne faut pas que ça tombe toujours sur les pauvres locataires.

02:41Merci Thomas Binet, reste avec nous, tout de suite on accueille votre invité.

02:45Haussmann Executive Search, leader du recrutement sur les métiers de la finance et de l'immobilier, présente

02:52Sud Radio, oser investir, l'invité.

02:55Votre invité, Cédric O'Neill, bonjour et bienvenue à vous sur Sud Radio.

02:58Bonjour, merci.

02:59Fondateur de BRICS, plateforme d'investissement participatif en immobilier,

03:03à partir de 10 euros, vous êtes l'invité de Thomas Binet.

03:06On va regarder dans un instant comment on peut investir en immobilier à partir de 10 euros.

03:10Mais vous êtes à l'origine, en revanche, d'une étude menée auprès de 3600 Français

03:14cherchant à connaître les intentions d'investissement en immobilier d'ici fin 2024.

03:18Le résultat est mitigé dans la mesure où 47% des sondés envisagent d'investir.

03:23Il y a quelque temps, nous étions quand même à 80%.

03:26Cédric O'Neill, que s'est-il passé dans ce laps de temps ?

03:29On nous dit souvent que l'investissement préféré des Français, c'est la pierre.

03:33Depuis des années, on nous dit que 80-90% en fonction des sondages, des Français veulent investir dans l'immobilier.

03:39Et là, on se rend compte que moins de 50%, donc 47%, se disent prêts à investir dans les 12 prochains mois.

03:47Ce qui est quasiment 50% de baisse par rapport aux années précédentes.

03:51Et ça, c'est lié au contexte économique, mais surtout à la remontée des taux.

03:55En fait, les Français sont bien conscients qu'aujourd'hui, investir dans l'immobilier

03:59ne se fera pas aux mêmes conditions que c'était le cas il y a encore deux ans.

04:02Et donc, on ne peut plus acheter la même chose.

04:04Au même titre que les prix n'ont pas tant baissé que cela.

04:06La remontée des taux, les prix qui ne baissent pas, évidemment.

04:08Alors, tout le monde s'attendait à une baisse des prix.

04:11Parce qu'en fait, c'est le marché de l'offre et la demande.

04:13Si j'ai moins de demandes à l'achat, les vendeurs vont vouloir vendre à tout prix.

04:18Mais on se retrouve dans un marché où les précédents acquéreurs se retrouvent à avoir eu des taux d'intérêt à 1%.

04:25Et là, ils se disent pourquoi je vendrais aujourd'hui ?

04:28Parce que je ne vais pas être capable de racheter sur les mêmes conditions et la même typologie de biens que j'ai aujourd'hui.

04:35Donc, en fait, on se retrouve avec des vendeurs qui ne sont pas prêts à vendre et qui préfèrent patienter.

04:39Donc, ça vient complètement scléroser et geler le marché avec des situations qui n'évoluent pas.

04:45On continue à regarder votre étude parce qu'il y a beaucoup d'enseignements.

04:47A 37%, par exemple, ils veulent faire un investissement locatif et seulement à 29% acheter une résidence principale.

04:52C'est une désaffection quand même réelle pour acheter son lieu de vie, en définitive.

04:57Oui, et c'est vraiment le cœur de l'étude.

05:00C'est qu'on se rend compte que tous ceux qui voulaient acheter leur résidence principale sont découragés

05:05et préfèrent attendre deux ans, trois ans pour le faire en attendant que ça évolue.

05:10Et là, tout le monde se dit que les taux vont être obligés de redescendre à un moment donné pour que ça décongestionne le marché.

05:15Par contre, on a toujours des investisseurs qui sont prêts à se positionner.

05:19Et donc, maintenant, il y a une majorité d'investisseurs qui regardent,

05:21mais là plutôt dans une dynamique de construction patrimoniale et d'investissement, mais très financier.

05:27Les premiers blocages, c'est normalement, en tout cas c'est ce que votre étude laisse entendre,

05:32à 57% le manque de budget.

05:34Prix en hausse et taux élevés, deux bonnes raisons pour lesquelles le marché sera grippé en fait.

05:40Déjà, oublier le financement à 110% qui était possible à l'époque par les banques.

05:44Donc là, les banques maintenant vont demander 15, 20, voire des fois plus, % d'apport.

05:49Donc ça veut dire qu'il faut déjà beaucoup d'apport pour pouvoir se positionner à l'achat.

05:53Deuxièmement, on se retrouve avec, en termes de blocages, des blocages psychologiques.

05:59Est-ce que je vais faire une bonne affaire ? Est-ce que c'est le bon moment pour investir ?

06:02Et donc, comme je ne sais pas si c'est le bon moment,

06:04et comme la presse a tendance à me dire que le contexte économique est compliqué,

06:08problème de législative, je préfère ne pas me positionner.

06:11En fait, il y a un effet très moutonnier.

06:13C'est que si on me dit que c'est le bon moment d'investir, alors j'investis.

06:16Là, aujourd'hui, c'est un contexte assez anxiogène.

06:19Donc, il y a un blocage psychologique aussi de la part de beaucoup d'acquéreurs.

06:23J'ai relevé aussi un truc assez intéressant.

06:25On voit que c'est en Occitanie, Pyrénées, Méditerranée, qu'on souhaite investir devant PACA.

06:30Ça a changé, en revanche, depuis quelques années.

06:33Il y avait un peu la logique de résidence secondaire au soleil,

06:39donc PACA, tout ce qui va être autour de Bordeaux, des zones attractives.

06:43Et là, comme maintenant, il y a beaucoup d'investisseurs qui se positionnent

06:46à l'acquisition par rapport aux résidences principales,

06:49on revient sur des logiques plus terre-à-terre.

06:51Donc, une logique terre-à-terre, c'est de se dire

06:53potentiellement, je vais acheter dans une zone ensoleillée,

06:56mais il faut que le prix au mètre carré soit abordable.

06:59Et donc, l'Occitanie est un peu le meilleur des compromis pour ça,

07:02contrairement à PACA où les prix n'ont pas baissé.

07:04Et ça devient inaccessible d'acheter en région PACA.

07:08Cédric Conil, le dispositif Pinel va s'arrêter,

07:11en tout cas au moment où nous nous parlons, c'est ce qui est acté à la fin de l'année 2024.

07:14Est-ce que vous faites partie de ces professionnels qui considèrent

07:17qu'il doit être maintenu ou qu'on crée quelque chose d'autre pour le remplacer ?

07:21Alors, c'est légitime de leur part d'essayer de défendre le dispositif.

07:24Moi, je suis plutôt contre ce dispositif.

07:26Pourquoi ? Parce qu'en fait, on a subventionné la construction neuve

07:30de manière non réfléchie, avec des prix qui sont partis à la hausse

07:36et qui ont engendré les spéculations qu'on a connues.

07:39En fait, je n'achetais pas un bien immobilier,

07:41j'achetais juste un dispositif de défiscalisation.

07:43Et le particulier qui achetait de la défisque ne regardait même plus ce qu'il achetait.

07:47Donc, on est rentré dans des systèmes qui sont complètement aberrants,

07:51juste pour sponsoriser une petite niche de l'immobilier qui était la construction neuve.

07:58Moi, je suis plutôt pour dire arrêtons sur les niches fiscales dans l'immobilier.

08:02Alors, on fait quoi, justement ?

08:04La façon la plus simple, c'est si on a de l'argent à injecter,

08:08baissons les droits de mutation, donc baissons les frais de notaire,

08:10ce qui va permettre de décongestionner la problématique qu'on a aujourd'hui sur l'acquisition.

08:16Et surtout, ça va profiter à tout le monde.

08:18Parce que le pinel, ça veut quand même dire qu'il faut avoir un certain niveau de vie

08:22et payer des impôts pour bénéficier de la défiscalisation.

08:25Vous avez beaucoup de personnes qui ne sont pas en capacité d'en bénéficier,

08:30mais pourtant qui se tapent des frais de notaire qui sont assez importants.

08:33Donc, on pourrait rebasculer ces aides pour tout le monde.

08:36En un mot, investir à partir de 10 euros, c'est votre promesse.

08:39Est-ce que c'est possible réellement ?

08:41Alors, je sais que vous le dites, mais en quoi c'est possible ? En quelques mots.

08:43C'est possible déjà intellectuellement, parce qu'on le permet.

08:46Et ça, ça fait toute la différence.

08:48Nous, on propose sur notre plateforme des projets dans lesquels les gens peuvent rentrer

08:51sur des rendements qui sont de l'ordre de 10% à l'année.

08:54C'est bien, mais c'est sur la base de fonds propres.

08:56Ce qui est intéressant quand on met en place un crédit immobilier,

08:58c'est qu'on fait travailler une surface d'argent qui ne nous appartient pas.

09:00Donc, c'est quand même la meilleure façon de se créer un patrimoine.

09:03Ce qui est intéressant de voir, et c'est pour ça que je parle de l'aspect psychologique,

09:07c'est qu'on a des personnes qui commencent à partir de 10 euros chez nous,

09:11qui s'intéressent et qui vont se documenter,

09:13et qui osent ensuite passer à l'action pour acheter soit leur résidence principale,

09:17soit un appartement qu'elles vont mettre en location.

09:20Et donc, c'est intéressant parce que ça vient casser des barrières mentales

09:23que beaucoup de Français ont et qui forcent à l'inaction aujourd'hui.

09:28Merci à vous.

09:29Et je rappelle d'ailleurs que vous êtes le fondateur de Brix.

09:33Tout simplement, merci.

09:34Tout de suite, on explique quelque chose.

09:37Sud Radio, Oser Investir, le coin de l'expert.

09:41On est avec Sabine Tellier qui fait son grand retour dans Oser Investir sur Sud Radio cette saison.

09:45Bienvenue à vous, Sabine.

09:46Merci.

09:47Vous êtes notre consultante en gestion de patrimoine, associée gérante chez Berger et associée.

09:51Bon, avec Sabine, Thomas, vous allez nous parler de foncières cotées. C'est quoi ?

09:55Eh bien oui, justement, on va se poser la question.

09:57Allez Sabine, c'est à vous de jouer maintenant.

09:59C'est quoi une foncière cotée ?

10:00C'est simple, Thomas.

10:01Une foncière cotée, c'est une entreprise qui gère des biens immobiliers

10:04comme des bureaux, des centres commerciaux, des logements

10:06et tire ses revenus des loyers.

10:08Sa particularité, c'est d'être cotée en bourse,

10:11ce qui permet aux investisseurs d'acheter des actions

10:13et de participer indirectement à la propriété de ses actifs.

10:15Alors, quelles sont les grandes tendances actuelles pour ces foncières cotées ?

10:19La valeur des portefeuilles immobiliers, après la période de baisse,

10:22commence à se stabiliser et même à augmenter.

10:26Comme chez SFL, qui est la société foncière lyonnaise,

10:28qui est spécialisée dans le tertiaire,

10:30et Wherrell Dave, qui est la société spécialisée dans le commercial en Europe.

10:35Ce qui indique un potentiel de reprise pour le secteur immobilier

10:38et ça suggère même un changement de cycle.

10:40Concrètement, Sabine, qu'est-ce que cela signifie pour les foncières et leurs investisseurs ?

10:44C'est une super bonne nouvelle.

10:45Les loyers augmentent grâce à l'indexation sur l'inflation

10:47et la baisse des taux de vacances.

10:49De plus, certaines foncières comme Mercialis ou même Mercialis et Unibail,

10:55parviennent à revoir même leurs résultats à la hausse.

10:58Et comme les bilans des entreprises s'améliorent avec les renégociations de dettes,

11:02on pourrait même s'attendre à une baisse des frais financiers,

11:04ce qui pourrait entraîner de nouvelles hausses des résultats.

11:06Qu'en est-il en revanche des transactions dans ce secteur ?

11:08Parce qu'on parle de gestion, il faut parler de transactions aussi.

11:10Exactement, ça redémarre, même si c'est encore un tout petit peu timide.

11:13On a vu des ventes d'actifs se faire grâce à des valeurs supérieures

11:16et à ce qui était prévu d'ailleurs, par exemple pour LEG en Allemagne.

11:20Et Venovia a également noté une intensification des transactions dans le résidentiel allemand.

11:26Mais du coup, quel est l'impact des taux d'intérêt sur ce secteur concrètement ?

11:30Les fonds au cercle coté sont très impactés avec les taux d'intérêt,

11:32parce que lorsque les taux baissent, les coûts de financement diminuent,

11:35ce qui améliore la rentabilité des foncières.

11:37Aujourd'hui, avec l'évolution des taux, les perspectives sont positives pour le secteur,

11:41ce qui peut attirer en plus de nouveaux investisseurs.

11:43Dernière question, votre conseil d'expert, il faut suivre de près ce secteur ?

11:46Il faut suivre de près ce secteur d'ailleurs, mais il faut en mettre dans ses portefeuilles

11:49de façon progressive et c'est une très bonne diversification pour les portefeuilles.

11:54Merci pour le conseil, on vous dit à dimanche prochain.

11:56Thomas Binet, merci à vous.

11:57Merci à vous.

11:58Un nouveau numéro dans Entreprendre et Oser Investir.

12:00D'ici là, ces émissions sont à retrouver en podcast sur sudradio.fr.

12:03A bientôt.

12:04Dans dimanche.

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