"Investir dans les forêts, c’est donner du sens à son investissement !" - Philippe Miginiac - Vidéo Dailymotion

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Avec Philippe Miginiac, Directeur des partenariats de Fiducial Gérance  Retrouvez Osez Investir tous les dimanches de 9h45 à 10h avec Thomas Binet !    Nous suivre sur les réseaux sociaux   ▪️ Facebook :   / https://www.facebook.com/SudRadioOfficiel  . ▪️ Instagram :   / https://www.instagram.com/sudradioofficiel/  . ▪️ Twitter :   / https://twitter.com/SudRadio  .  ▪️ TikTok : https://www.tiktok.com/@sudradio?lang=fr  ##OSEZ_INVESTIR-2024-10-20##

Transcript

00:00YouMoney, leader français de la gestion d'épargne en ligne, présente.

00:07Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.

00:10Et maintenant qu'on a entrepris, plaçons notre argent, investissons avec Thomas Binet.

00:14On parle de quoi aujourd'hui ?

00:15Et bien préparez-vous Jean-Marie, c'est la fin de la niche fiscale pour les locations meubles et non professionnelles.

00:20On va se poser une question avec notre invité Philippe Migignac, qui est directeur des partenariats de fiducial gérance.

00:25C'est une société d'investissement immobilier depuis plus de 40 ans.

00:28Faut-il investir dans les forêts ?

00:30Et puis Marion Chapelle Massot, en duplex, notre experte en gestion de patrimoine,

00:34qui va nous parler de transmission de somme d'argent à ses enfants.

00:37Comment faut-il s'y prendre ?

00:39On va en parler avec vous tout de suite, on commence par expliquer quelque chose.

00:43Sud Radio, oser investir, le conseil de la semaine.

00:47Vous nous parlez aujourd'hui de l'abandon de cette niche fiscale pour les locations meubles et non professionnelles.

00:52Alors avant toute chose, rappelez-nous ce que c'est.

00:54Oui, le LMNP, cet acronyme qui veut dire loueur en meublé non professionnel,

00:58est un dispositif fiscal en France qui permet aux particuliers de louer un bien immobilier meublé,

01:03tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse.

01:06Ce statut est accessible à toute personne qui loue un bien immobilier en meublé,

01:10à condition que les revenus locatifs générés ne dépassent pas certains plafonds

01:14et que cette activité ne soit pas la principale source de revenus,

01:17à savoir moins de 50% des revenus totaux du foyer fiscal.

01:20Et ces revenus ne doivent pas dépasser les 23 000 euros par an.

01:23Donc ça c'est pour les conditions.

01:25On disait au début de notre rendez-vous que le gouvernement avait décidé de mettre un terme à la niche fiscale.

01:29C'est-à-dire ?

01:30C'est-à-dire que ça fait partie du projet de loi de finances 2025,

01:33mais on verra ce qu'en décide le Parlement.

01:35Il était devenu plus intéressant de louer un bien meublé plutôt que vide,

01:38du coup le gouvernement vient de décider d'y mettre brutalement un terme.

01:42C'est un peu technique, mais le projet de loi de finances prévoit de réintégrer l'amortissement.

01:46C'est quoi cet amortissement ?

01:48C'est ce qui permet chaque année aux loueurs de déduire une partie de la perte de la valeur du logement,

01:52des travaux engagés, voire du mobilier acheté.

01:54Et cet amortissement n'est pas intégré dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.

01:59Alors quelles vont être les conséquences très concrètement ?

02:01La conséquence sera au moment de la vente, mais pas avant.

02:04Au quotidien cela sera comme avant,

02:06mais sinon ils devront attendre 22 ans durée de détention pour que l'exonération de la plus-value s'applique.

02:11Mais du coup la stratégie spéculative d'achat et revente dans un temps plus court,

02:15appliquée par certains investisseurs, sera pénalisée.

02:17Il y a d'autres conséquences ?

02:18Oui, il va falloir observer de près le marché locatif

02:20et s'assurer que cette décision, si elle passe le stade du Parlement,

02:23n'a pas d'incidence sur le marché de la location,

02:25car la rotation est plus dynamique sur le marché du logement meublé.

02:29Est-ce que cela va gripper le marché ?

02:31Attendons et voyons comment cela va évoluer.

02:33Et bien qui vivra verra, ou louera plutôt.

02:35Allez tout de suite on accueille votre invité.

02:37Haussmann Executive Search, leader du recrutement sur les métiers de la finance et de l'immobilier, présente.

02:45Sud Radio, oser investir, l'invité.

02:48Et on accueille presque un collègue sur Sud Radio puisqu'on est avec Philippe Migignac.

02:51Bonjour.

02:52Bonjour.

02:53Et bienvenue sur Sud Radio.

02:54Vous êtes le directeur des partenariats de Fiducial Gérance.

02:57Comme vous le savez peut-être, Sud Radio appartient à Fiducial Médias.

03:00C'est donc un collègue qu'on accueille.

03:01Fiducial Gérance, c'est une société de gestion qui propose des solutions de portefeuilles immobiliers forestiers.

03:06Vous gérez plus de 2 milliards d'euros d'actifs sous gestion au travers de SCPI.

03:10Vous êtes l'invité de Thomas Binet, bienvenue.

03:12Merci.

03:13Philippe Migignac, au travers de Fiducial Gérance, vous gérez 50 forêts françaises sur plus de 6 000 hectares,

03:19ce qui vous donne, en tout cas, c'est ce que je pense, une bonne vision du marché.

03:23On est d'accord déjà là-dessus ?

03:24On est bien d'accord, effectivement.

03:25Cette classe d'actifs, alors pourquoi selon vous c'est important d'investir dans les forêts ?

03:29Parce que, très sincèrement, je pense que les gens qui nous écoutent ce dimanche matin n'ont pas forcément l'idée de le faire.

03:34Non, exactement.

03:35En premier lieu, l'intérêt est de donner du sens à son investissement.

03:40Voilà, se donner du sens à son investissement pour pouvoir entretenir et développer le patrimoine forestier français.

03:47Et effectivement, aujourd'hui et depuis 40 ans, Fiducial Gérance gère, entretient des forêts en France

03:55pour justement faire profiter à ses investisseurs davantage que nous allons pouvoir évoquer plus tard.

04:01Donner du sens, vous venez de le dire, et promouvoir la durabilité en fait.

04:05Exactement.

04:06Pourquoi de plus vert que la forêt ?

04:07C'est effectivement un actif qui permet d'apporter des solutions pertinentes, patrimoniales pour nos investisseurs.

04:18Alors on va rentrer dans le vif du sujet pour un auditeur qui nous écoute, comme je le disais ce dimanche matin.

04:24S'il veut investir dans la forêt, comment doit-il s'y prendre ?

04:29Quelles sont les différentes solutions qui lui sont proposées ?

04:33Pour investir dans la forêt, il y a deux solutions qui sont proposées.

04:36Les groupements forestiers et les groupements forestiers d'investissement.

04:39Effectivement, nous, Fiducial Gérance, depuis maintenant quelques années,

04:43nous avons développé des outils de groupements forestiers d'investissement

04:47qui permettent à des investisseurs de bénéficier davantage fiscaux

04:52et donner du sens à leur investissement pour un investissement patrimonial long terme.

04:56Alors comment ça fonctionne justement ces groupements forestiers d'investissement, très concrètement ?

05:01Ça fonctionne comme une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier.

05:06On achète des parts d'un groupement forestier d'investissement,

05:11ce qui permet de mutualiser son investissement.

05:14Et plutôt que d'aller acheter une forêt ou une parcelle de forêt,

05:17on vient rentrer dans ce qu'on appelle un véhicule qui permet d'acheter 10, 15 ou 20 forêts

05:23et de donner la gestion à des équipes.

05:26Et chez Fiducial Gérance, la spécificité, c'est que nos équipes sont des équipes internes,

05:30donc on ne sous-traite pas la gestion de nos forêts.

05:33Je cite cet exemple, mon voisin de bureau, le lundi matin dans mon bureau à Paris,

05:38le reste de la semaine est en forêt avec ses équipes pour gérer et entretenir

05:42notre parc forestier qui est exclusivement français.

05:45Alors soyons bien clairs, on n'est pas propriétaire d'une forêt,

05:48on est propriétaire d'une société à travers des parts

05:51qui nous permet de diversifier ces différentes propriétés forestières.

05:56C'est un vrai outil de diversification patrimoniale

05:59à travers cet investissement en groupement forestier d'investissement.

06:03Est-ce que c'est un type d'investissement spéculatif ?

06:07Le premier objectif n'est pas de spéculer parce que c'est un investissement long terme.

06:14C'est un investissement qui permet aujourd'hui et pour l'avenir

06:20de pouvoir envisager une revalorisation du prix de départ de ces groupements forestiers.

06:27Donc effectivement, au-delà des avantages fiscaux initiaux dont on va parler tout à l'heure,

06:33c'est aussi à terme, à 10-15 ans, pouvoir envisager d'avoir une revalorisation

06:39du placement qu'on a fait initialement.

06:41Mais quel rendement peut on espérer malgré tout ?

06:43Le rendement est simple, c'est entre 0 et 2%.

06:47Donc ce n'est pas spéculatif effectivement.

06:49Ce n'est pas du tout spéculatif à court terme parce que les revenus

06:52des groupements forestiers d'investissement sont les coupes de bois,

06:55les revenus de chasse parce que pour l'entretien des forêts,

06:58on a nécessairement des chasses dans nos forêts.

07:02Et comme il y a une enveloppe de liquidité, c'est la poche de liquidité

07:05qui peut fournir un peu de rendement.

07:08Mais c'est avant tout les coupes de bois.

07:10Si d'une année, il n'y a pas de coupe de bois,

07:12on va être sur un rendement qui va être proche de zéro.

07:18Comment je peux faire pour acquérir des parts

07:20justement si demain je voulais devenir investisseur ?

07:24Alors soit on intervient directement auprès de Fiducial Gérance,

07:28soit on va contacter son conseiller en gestion de patrimoine

07:31qui va travailler avec nous et qui va être à même de pouvoir proposer

07:35des parts de groupements forestiers d'investissement.

07:39Et aujourd'hui, on rentre dans un groupement forestier d'investissement

07:41à partir de 6 000 euros environ.

07:43D'accord, ticket d'entrée 6 000 euros.

07:46D'accord, c'est très clair.

07:47Alors ma dernière question pour vous, y a-t-il des avantages fiscaux ?

07:50Parce qu'on peut se poser la question aussi.

07:52On a bien vu que ce n'était pas forcément un investissement de rendement,

07:55plus de capitalisation que de rendement.

07:57Mais en revanche, est-ce qu'on a des avantages fiscaux

07:59à faire ce type d'investissement ?

08:00On a la chance d'avoir trois avantages fiscaux qui se cumulent.

08:03D'accord.

08:04Donc un premier avantage fiscal qui est une réduction d'impôts

08:07de 2024 et de 18 %,

08:09donc qui rentre dans le plafonnement global des niches fiscales

08:12qui est de 10 000 euros.

08:13Un autre avantage, c'est qu'il y a une exonération d'IFI

08:16par rapport à ses placements.

08:18Donc quelqu'un qui va investir,

08:20cette somme va sortir de son enveloppe IFI,

08:22même si c'est de l'immobilier.

08:24Là, pour la fonction immobilière.

08:26Effectivement, de l'acronyme.

08:28Parce que même si c'est de la forêt, ça reste de l'immobilier.

08:31Donc on est exonéré d'IFI.

08:33Et le troisième point qui est le plus important,

08:35c'est un abattement de 75 % sur les droits de succession

08:38et les droits de donation,

08:40qui est vraiment un vrai outil patrimonial de gestion

08:43par rapport à ces solutions d'investissement.

08:46Donc concrètement, et pour en finir,

08:47c'est bien un investissement éco-responsable

08:49dans tous les sens du terme.

08:50C'est un investissement durable

08:52et très pertinent pour nos clients.

08:55Question subsidiaire par les temps qui courent.

08:58Quel est l'impact des intempéries très fortes

09:00sur la valeur de ce patrimoine ou alors son entretien,

09:02comme ce qu'on vient de voir cette semaine,

09:04ou alors la tempête d'il y a plusieurs semaines ?

09:06C'est justement la stratégie qui est développée

09:07par Fiducial Gérance.

09:08Et aujourd'hui, c'est de travailler

09:10sous le mode de la sylviculture irrégulière,

09:13qui dit que nous allons investir dans des forêts

09:16où on va avoir des essences différentes

09:18et des maturités différentes.

09:19Limiter les risques.

09:20Qui va limiter les risques et d'intempéries et d'incendies.

09:22Et en fin de compte, c'est la même logique partout

09:24en termes d'investissement.

09:25Limiter les risques, tout à fait.

09:27Merci Philippe Nijignac.

09:28Je rappelle que vous êtes le directeur des partenariats

09:30de Fiducial Gérance.

09:32Tout de suite, on explique quelque chose.

09:35Sud Radio.

09:36Oser investir.

09:37Le coin de l'expert.

09:39Le coin de l'expert avec vous, mon cher Thomas,

09:41et Marion Chapelle-Massot,

09:42qui est experte en gestion de patrimoine,

09:43dirigeante du cabinet de conseil

09:45du cabinet de Carrion Gestion Privée.

09:48Alors vous allez avec Marion, Thomas,

09:49nous parler des possibilités de transmettre

09:51une somme d'argent à ses enfants

09:53en franchise de droit.

09:55Oui Jean-Marie, parce que peu de monde le sait,

09:57mais on peut donner quand même à ses proches

09:58sans être taxé.

09:59Marion Chapelle-Massot,

10:01que conseillez-vous à vos clients dans ce domaine ?

10:04Bien, dans son premier temps,

10:06et de façon très pragmatique,

10:07nous leur conseillons d'étudier la notion

10:09de présent d'usage.

10:10Alors il s'agit d'un dispositif

10:12qui permet de gratifier ses proches

10:14sans impact fiscal,

10:15car les montants donnés ne sont ni imposables,

10:18donc au titre des droits de donation,

10:20ni rapportables à la succession.

10:22Alors que pouvons-nous donner en revanche

10:24et concrètement sous couverte de ce présent d'usage ?

10:27Eh bien, il est possible de donner de l'argent,

10:30un bijou, une voiture,

10:31à l'occasion d'un événement familial,

10:33donc anniversaire, mariage, naissance, Noël par exemple.

10:37Il s'agit donc du présent d'usage

10:40défini à l'article 852 du Code civil,

10:42et donc le caractère de ce présent s'apprécie

10:44à la date où il est consenti

10:46et compte tenu de la fortune du disposant.

10:48Sa valeur donc,

10:50si elle n'est pas réellement fixée

10:52par l'administration fiscale,

10:53doit être absolument proportionnelle

10:55au revenu de la personne qui fait le cadeau.

10:57Et donc en cas de contrôle fiscal,

10:59il s'agit du cas par cas.

11:02Par exemple, des chèques de 15 000 euros

11:05émis au profit de deux enfants

11:07à l'occasion des fêtes de Noël

11:09constituent des présents d'usage

11:11au motif qu'à cette date,

11:13le donateur disposait d'un patrimoine

11:15au moins égal à 1 400 000 euros,

11:17soit un présent, un cadeau,

11:19représentant 2% de sa fortune seulement.

11:22Mais Marion, j'imagine qu'il y a quand même

11:23des inconvénients, voire des contraintes

11:25dans ce type de façon de faire.

11:28Eh bien, la somme doit malgré tout, Thomas,

11:31rester raisonnable et proportionnée

11:33par rapport au revenu et au patrimoine

11:35de la personne qui donne, vous l'avez compris.

11:37Ensuite, je conseille de rester équitable

11:39entre vos enfants, petits-enfants,

11:41pour éviter évidemment tout conflit,

11:42parce que comme il n'y a pas de contrôle,

11:44cela reste une occasion aussi d'entamer

11:46progressivement votre transmission

11:48en échappant aux règles des donations

11:50dans la mesure où, évidemment,

11:52cela reste proportionné encore à votre patrimoine.

11:55Marion, si on souhaite donner plus

11:57que ce que permet le présent d'usage,

11:58avons-nous une solution

11:59en cette fin d'année qui arrive ?

12:01Alors oui, il y a une solution

12:03qui est le don manuel.

12:05Comme son nom l'indique,

12:06le don manuel consiste à la remise

12:08d'un bien de la main à la main.

12:10Contrairement au présent d'usage,

12:11le don manuel peut avoir une incidence fiscale.

12:14Il dépasse les abattements applicables

12:17en fonction du lien de parenté.

12:18Par exemple, l'abattement applicable

12:21pour un bien entre un parent et un enfant

12:24est de 100 000 euros.

12:26A noter que les dons manuels

12:29sont rapportables à la succession

12:31et donc il conviendra d'envisager

12:33une stratégie de donation partage

12:35probablement pour figer les valeurs

12:37et préserver l'équité entre vos enfants.

12:39Merci Marion.

12:40Merci à vous et merci à vous,

12:41mon cher Thomas Binet.

12:42On vous retrouve la prochaine fois,

12:45dimanche prochain tout simplement.

12:46Avec grand plaisir.

"Investir dans les forêts, c’est donner du sens à son investissement !" - Philippe Miginiac

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