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  • 04/07/2025
Liquidité, valorisation, rachat des parts, relance de la collecte : plus que jamais les SCPI sont à l’épreuve de la confiance. Comment s’y retrouver et démêler le vrai du faux, ou en est-on sur les SCPI historiques ? Sur quels produits se tourner pour de nouvelles souscriptions?

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Transcription
00:00Le débat dans l'effet patrimoine, les SCPI cette fois à l'épreuve de la confiance, liquidité, valorisation, rachat des parts, relance de la collecte, plus que jamais les SCPI sont à l'épreuve de cette confiance et dans le même temps des nouvelles SCPI apparaissent, se créent promettant des rendements au-delà des 6%.
00:21Alors comment s'y retrouver et d'aimer le vrai du faux ? Où en est-on sur les SCPI historiques ? Quels produits se tourner pour de nouvelles souscriptions ? C'est l'heure du débat dans l'effet patrimoine.
00:33On est toujours en compagnie de nos experts Eric Cossera, Vincent Lamotte pour Périal et Vincent Danis Savignan, conseiller en gestion de patrimoine.
00:42Eric, justement, on a évoqué ces problèmes de liquidité. Alors vous nous avez rassuré, valeurs de parts a priori qui ne vont pas bouger.
00:50Aujourd'hui, voilà, il y a les parts en attente. Qu'est-ce que ça représente exactement pour ceux qui se posent la question, qui sont peut-être inquiets, qui se sentent un petit peu bloqués ?
00:59Alors d'abord, c'est une préoccupation chez Périal et ça fait partie de nos missions, notre mission Société de Gestion de Portefeuille, de pouvoir trouver des solutions aux associés qui désirent partir.
01:11Maintenant, le momentum n'est pas bon. En immobilier, lorsque vous avez peu de collecte, il est difficile de pouvoir rembourser.
01:18Et ça, on a un petit peu oublié, la mémoire s'oublie parce que l'immobilier est cycle long, mais on a déjà connu cette situation-là.
01:27Et cette situation-là, elle a été réglée dans le temps.
01:29Donc ce que je préconise surtout, c'est pour les associés la patience.
01:36Et donc Vincent nous rappelait les différentes catégories d'associés qui, effectivement, ont leur comportement dans la CPI.
01:44A la fois les fidèles, ceux qui veulent partir. Nous, c'est de trouver une solution pour ceux qui veulent partir.
01:49Et donc Vincent...
01:51Fonds de remboursement.
01:51Fonds de remboursement et puis discussion sur, effectivement, des marchés secondaires et des solutions,
01:57puisque on voit bien que la limite des fonds de remboursement, justement, elles ne peuvent pas rembourser tout le monde.
02:02Donc on cherche des solutions sur ces sujets-là.
02:06Maintenant, une SCPI, elle continue sa vie.
02:08Donc personne n'est impacté parce qu'il y a des problèmes de liquidité sur le rendement.
02:14Et elle reste aussi attractive qu'une SCPI qui n'en a pas.
02:19C'est-à-dire qu'il y a quand même deux sujets.
02:21Il y a le sujet passif qui est effectivement liquidité.
02:23Alors je peux comprendre que pour certains CGP, on n'a pas envie d'aller dans une SCPI sur laquelle il y a un marché secondaire.
02:29Mais les marchés secondaires n'ont pas vocation à s'éterniser.
02:32Et donc nous allons trouver des solutions et ça ne remet en tout cas pas en question la performance du produit.
02:39Vincent Denis, est-ce que ça vous rassure ?
02:41Moi, j'aimerais bien des précisions complémentaires sur le sort éventuellement différent des institutionnels qui cherchent à sortir et des particuliers.
02:48Donc aujourd'hui, qui a fait acte de candidature pour bénéficier du fonds de remboursement ?
02:53Est-ce que ce sont les institutionnels ? Est-ce que ce sont les particuliers ?
02:56Et que représentent aujourd'hui dans les parts en attente de retrait chacune de ces familles ?
03:00Alors d'abord, toutes les SCPI périales n'ont pas de part en attente.
03:05Ce sont nos deux SCPI spécialement exposés au bureau qui ont des parts en attente.
03:10Après ça, elles ont des proportions d'institutionnels qui sont plus ou moins fortes selon la taille de leur SCPI.
03:15Ce que je disais au début d'émission, c'est que nous avons réglé une partie des sujets,
03:20notamment des institutionnels qui étaient inscrits très vite,
03:24puisqu'ils connaissaient le sujet puisque ce sont eux-mêmes des professionnels de l'immobilier.
03:27Et donc nous avons réglé ce sujet-là en leur proposant avec une décote le remboursement.
03:33Et donc ces goulots d'étranglement-là ont sauté.
03:37Et donc maintenant, nous avons essentiellement des particuliers.
03:40C'est un turnover classique en SCPI avec des gens qui veulent partir pour des raisons successorales
03:46ou pour des raisons de fin de crédit ou de fin de démembrement.
03:50Et donc cela, nous leur proposons au fil de l'eau les fonds de remboursement.
03:56Mais on est bien conscient que cette solution n'est pas la plus optimale possible.
04:03Et donc on réfléchit à d'autres solutions de manière à pouvoir les satisfaire.
04:07Mais la meilleure façon de pouvoir satisfaire des parts en attente, c'est la collecte nouvelle.
04:12Et donc c'est là-dessus que nous travaillons également sur la performance du produit, la confiance également des réseaux,
04:21la confiance des CGP qui a pu être écornée par nos baisses de prix de part.
04:24Surtout qu'on a été très pionniers dans ce domaine-là.
04:27On les a fait tout de suite et en toute transparence parce que l'important chez Perial, c'est la transparence
04:31et d'être alignée sur les valeurs de marché.
04:33Et donc c'est toute cette, je dirais, activité de reconquête à la fois sur les patrimoines immobiliers
04:38mais également sur les réseaux et sur le monde de l'épargne pour pouvoir convaincre de pouvoir revenir sur ces CPI-là
04:44et qui sont des CPI qui s'apprécient sur le long terme et qui ont fondamentalement des très beaux patrimoines.
04:48C'est vrai qu'il y a eu communication dès le départ.
04:51On peut apprécier plutôt que certains qui ont différé les valeurs de part, qui ont baissé, baissé, baissé.
04:56Ça aussi c'était un peu déprimant et ça a participé du SCPI bashing.
04:59Autre question Vincent ?
05:01Oui, aujourd'hui les arbitrages dans la gestion des actifs immobiliers permettent de rembourser via le fonds de remboursement,
05:08investir probablement les CAPEX qui étaient prévus sur le reste du patrimoine.
05:12Mais est-ce que ça n'empêche pas aujourd'hui d'aller réaliser des investissements que vous aimeriez faire sur les véhicules ?
05:17Oui.
05:17Et comment vous allez surmonter ce handicap finalement de ne pas investir aujourd'hui alors que peut-être ce serait un moment opportun ?
05:22Alors c'est indignablement un moment opportun et c'est pour ça qu'il y a effectivement des véhicules chez Perial qui profitent de l'opportunité de marché.
05:29Maintenant nous avons nous des SCPI historiques avec un patrimoine important et la priorité nous, ça va à la rénovation et au CAPEX justement de ces immeubles et c'est elles qui vont créer de la valeur.
05:42Donc c'est un travail un peu plus compliqué d'asset management, de réinvestissement, de travaux et nous avons donc toutes les équipes chez Perial pour pouvoir le faire.
05:49C'est sûr que c'est un peu plus compliqué que d'aller acheter un immeuble effectivement avec un très fort taux de rendement sur le marché.
05:55Mais néanmoins, Perial a l'habitude de gérer des SCPI historiques. Perial fait ce métier depuis 60 ans.
06:00Donc nous gérons toujours PF Grand Paris qui a 60 ans. Donc nous connaissons les patrimoines, nous connaissons également les cycles immobiliers.
06:07Et donc l'enjeu c'est de pouvoir réinvestir dans ces patrimoines. Vous avez raison de le dire.
06:12Il faut réinvestir dans ces immeubles avec des CAPEX de manière à les rendre plus sobres et de manière à pouvoir créer la valorisation future à travers justement cette valorisation des actifs.
06:22Et notamment quand on parle de politique environnementale, ça en fait partie. Il n'y a pas que la sobriété énergétique.
06:29Il y a aussi un immeuble qui doit être bien câblé, qui doit être effectivement adapté aux usages des entreprises qui sont en train de changer.
06:35Mais en tout cas, nous avons un travail à réaliser, à faire sur ces patrimoines-là.
06:40Et il viendra après, notamment sur un éventuel surplus de collecte, une fois que nous aurons réglé les parts en attente, c'est donc de repartir sur des nouvelles acquisitions.
06:50Vincent, une dernière question.
06:51Alors, il y a un autre impact à la remontée des taux.
06:54C'est quand on a acheté des immeubles avec de la dette, il faut un jour refinancer cette dette.
06:59Quel impact ça va avoir chez Perial sur notamment les SCPI anciennes, en tout cas, celles qui ont eu le plus recours à l'endettement ?
07:06C'est Vincent, le directeur financier qui va répondre.
07:08Alors Vincent Lamotte.
07:09En fait, effectivement, dans les SCPI, globalement, il y a deux types de dettes.
07:14Il y a celle qui est la dette long terme, qui est rattachée aux immeubles,
07:17qui est généralement une dette qui a été mise en place au moment d'acquisition de l'immeuble,
07:22qui est garantie par l'immeuble.
07:23Et puis, il y a des dettes qui sont un peu plus court terme,
07:25qui étaient des dettes qui servaient effectivement à financer les travaux
07:28ou à anticiper la collecte pour les acquisitions futures d'immeubles.
07:31Donc, globalement, c'est entre 75%, 70-75% sur la dette long terme et 25-30% sur la dette court terme.
07:38La dette court terme, elle est beaucoup plus chère.
07:39Donc, notre priorité à nous, c'est d'abord de rembourser cette dette-là,
07:42puisqu'elle n'est pas couverte.
07:44Elle est directement rattachée à l'Euribor.
07:46Maintenant, aujourd'hui, effectivement, notre objectif, c'est baisser le niveau de dette.
07:51On a un niveau de dette dans nos SCPI qui est entre 30 et 33% en fonction des typologies des SCPI.
07:57On considère que sous 35%, on reste dans des leviers qui sont totalement acceptables.
08:02On a notamment un levier réglementaire qui est 40%.
08:05De toute façon, on peut aller jusqu'à 40%.
08:07Donc, la dette, aujourd'hui, elle se refinance un peu plus chère que la dette long terme
08:11qu'on a pu contracter il y a 6-7 ans, en fait.
08:14Mais elle a beaucoup baissé.
08:16Le Rebor 3 mois, qui est la base d'auto sur laquelle on se base pour investir, pour emprunter,
08:23il est passé sous les 2% alors qu'il était quasiment à 4% il y a un an.
08:26Donc, on a quand même un effet de levier qui devient beaucoup moins cher
08:28et donc qui redevient comestible, notamment pour des investissements ou des travaux.
08:33Donc, aujourd'hui, tant que la collecte ne l'est pas là, évidemment, notre métier, c'est de gérer au mieux la SCPI.
08:40Donc, c'est qu'elle ait toujours de l'argent pour investir, pour faire ses travaux,
08:45pour également alimenter les fonds d'emboursement.
08:48Donc, quand on vend un actif, on ne l'affecte pas totalement aux fonds d'emboursement.
08:52On a une partie qui est affectée aux fonds d'emboursement.
08:54Il y a une partie qui est affectée au désendettement et une partie qui est affectée aux travaux.
08:57Donc, ça veut dire que dans des périodes même complexes comme celles qu'on peut connaître aujourd'hui,
09:03d'abord, les taux baissent.
09:04Donc, on est déjà beaucoup mieux qu'on était il y a un an à peu près.
09:06C'est bouffé d'oxygène quand même.
09:08Oui, on est beaucoup mieux maintenant.
09:10On emprunte largement sous les 4% aujourd'hui, marge incluse de la banque.
09:13Et dernier élément, on n'a jamais arrêté d'investir en travaux.
09:18C'est-à-dire que ce n'est pas parce qu'on avait moins de collecte,
09:21on avait toujours eu des poches d'investissement pour conserver nos travaux et nos investissements en travaux.
09:25Justement, à propos de nouvelles SCPI, je crois que vous êtes actif,
09:30puisque Eric le disait à l'instant, il y a des opportunités en ce moment.
09:34On l'entend forcément en temps de crise, il y a toujours des opportunités.
09:37Alors, qu'est-ce que vous avez créé comme nouveau fonds ?
09:39Alors déjà, nous, Eric l'a dit, on a 4 SCPI historiques et la nouvelle, effectivement, qu'on a créée.
09:46Dans les 4 SCPI historiques, on a des SCPI qui cochent finalement toutes les classes d'actifs aujourd'hui
09:51et qui sont aussi européennes.
09:54Donc, on n'a pas lancé une SCPI européenne.
09:56On a Périal Opportunité, Europe, qui aujourd'hui cible les actifs en Europe,
10:02qui délivre du 6,3%.
10:03Il n'y a peut-être pas en attente.
10:05Donc, c'est vraiment la néo pour nous.
10:07C'est notre néo SCPI qui a quasiment 30 ans d'existence,
10:10qui a déjà connu des cycles, etc.
10:11Donc, on n'a pas été sur le terrain de l'Europe à tout va et de l'acquisition en Europe.
10:17Nous, on a voulu être à contre-cycle.
10:19À contre-cycle, c'est-à-dire avoir une stratégie d'investissement pérenne.
10:22Et donc, on a lancé une SCPI qui s'appelle Périal Opportunité Territoire,
10:26qui est une SCPI qui est dédiée à l'accompagnement des acteurs locaux
10:29dans la problématique immobilière en territoire français,
10:33donc dans l'hexagone, avec une volonté de cibler des actifs alternatifs,
10:37activités, logistiques, hôtellerie,
10:41ces actifs-là qui donnent finalement de la vitalité et du dynamisme en région, finalement.
10:45Et donc, on a, nous, notre conviction, c'est que c'est cette typologie d'actifs
10:50et cette stratégie d'investissement, elle est pérenne.
10:52Dans 25 ans ou dans 30 ans, cette SCPI-là,
10:55elle aura toujours une vraie stratégie d'investissement
10:57et un vrai soutien de l'économie.
10:58Et elle sera capable de délivrer autour de 6,5% de rendement.
11:03Vous allez en proposer à vos clients, Vincent Denis ?
11:05Je vais regarder avec attention les premiers investissements,
11:08comme on le fait toujours pour une nouvelle SCPI.
11:10Donc là, on a vu apparaître quelque chose pas loin de camp
11:12avec une belle marque automobile.
11:14Tout à fait.
11:15Il faut que le locataire soit solvable, c'est déjà une bonne nouvelle.
11:18On regardera les investissements suivants.
11:20Voilà ce qu'on pouvait dire, en tout cas,
11:21de ce marché des SCPI en pleine recomposition
11:24après la crise, le bilan après la tempête.
11:27En tout cas, ce qui ressort, c'est que l'heure n'est plus au déni,
11:31mais plutôt à l'action, on le voit, avec des gérants offensifs
11:35et qui n'oublient pas la valeur verte en chemin.
11:38Certes, le marché a été secoué,
11:39mais les SCPI, on le rappelle, restent un outil de diversification patrimoniale puissant
11:43à condition, évidemment, d'être repensé, d'être transparent
11:46et peut-être un petit peu mieux pilote.
11:49En tout cas, des opportunités sont à saisir.
11:51On vous laisse faire le point avec vos conseillers en gestion de patrimoine.
11:53Merci, en tout cas, à nos invités.
11:55Eric Cossera, Vincent Lamotte pour Périal.
11:58Merci à Vincent Danis, notre conseiller en gestion de patrimoine
12:00avec ses questions poils à gratter.
12:01Voilà, c'est aussi ça, l'effet patrimoine,
12:03c'est aller au fond des sujets pour redonner du sens à l'investissement.
12:06Merci, messieurs.
12:07Merci.
12:08Et à très bientôt pour un nouveau numéro de l'effet patrimoine.
12:10Sous-titrage Société Radio-Canada

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