- 04/07/2025
La tempête a secoué tout le secteur immobilier, et l’heure est désormais au bilan. Où en est-on vraiment sur le marché des SCPI ? Que reste-t-il de cette crise, et qu’a-t-elle révélé sur les modèles, les actifs, et les pratiques de gestion ?
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00:00Pour aborder ce sujet sensible des SCPI et faire le bilan, on est en compagnie de trois experts.
00:11Eric Osra, bonjour.
00:12Bonjour.
00:13Vous êtes le PDG de Periel, bienvenue à vous.
00:16A vos côtés, Vincent Lamotte.
00:18Bonjour Vincent.
00:19Bonjour.
00:19Vous êtes directeur général délégué de Periel AM.
00:22Et nous sommes aussi en compagnie d'un autre Vincent, Vincent Danis.
00:26Bonjour à vous.
00:26Bonjour.
00:27Vous êtes président de Savignane, conseiller en gestion de patrimoine.
00:30Et c'est intéressant puisque vous connaissez très bien les produits de Periel.
00:33Et vous avez aussi des questions.
00:35Vous m'aiderez dans cet exercice pour faire toute la vérité.
00:38Et surtout un bilan après cette tempête, on le disait en introduction, la tempête qui a secoué en tout le secteur.
00:44Il faut faire le bilan justement où en est-on vraiment sur ce marché des SCPI.
00:48Alors Eric, on démarre avec vous.
00:50On va passer rapidement sur les raisons de cette crise.
00:53On le sait, augmentation brutale des taux d'intérêt, une espèce de permacrise sur l'immobilier.
00:58Je voudrais savoir surtout comment Periel a traversé la crise.
01:00Comment vous, vous en sortez aujourd'hui en 2025 ?
01:04Alors après une période de forte croissance immobilière qui est liée à la faiblesse des taux d'intérêt.
01:09On a effectivement de nouveau redécouvert le travail sur les patrimoines immobiliers.
01:16Et donc pendant deux ans, les équipes Perial ont été à la mine.
01:20C'est-à-dire qu'après avoir géré la croissance, il a fallu gérer la rentabilité, la profitabilité de nos patrimoines qui constituent l'essentiel des SCPI.
01:28Et donc c'est un travail véritable d'asset management, de réduction des charges, d'augmentation des loyers, de fidélisation des locataires.
01:36Tout un travail de manière à maintenir nos patrimoines compétitifs pour pouvoir distribuer le maximum de rendements possibles et donc de revenus immobiliers.
01:45On imagine que c'était plus compliqué qu'après l'euphorie qu'on avait connue.
01:49Il faut le dire que la collecte avait frôlé et même dépassé les 10 milliards il y a quelques années.
01:55Là, on est revenu à des niveaux beaucoup plus raisonnables.
01:57Comment on gère cette décroissance au moment aussi où on a vu un flot d'épargnants et malheureusement des gros épargnants, des institutionnels qui ont quitté le navire ?
02:07Alors qui ont voulu quitter le navire, évidemment, le problème de liquidité se pose dans des situations de crise en immobilier.
02:12L'immobilier est un produit qui est par définition pas liquide.
02:16Et donc nous avons voulu d'abord satisfaire tous ces clients qui souhaitaient partir.
02:21Et donc en parallèle du travail sur le patrimoine que nous avons réalisé,
02:24nous avons mis en place des fonds de remboursement qui permettent de la vente de certains immeubles
02:29et donc de satisfaire certains institutionnels qui bloquaient d'ailleurs le marché
02:35et qui empêchaient les petits porteurs de pouvoir accéder à une liquidité.
02:39Et donc nous avons voulu, ça a été un des premiers travails que nous avons réalisé,
02:43ça a été de faire sauter ces goulots d'étranglement et donc leur proposer une solution de remboursement
02:48à travers les fonds de remboursement, c'est-à-dire à la vente d'immeubles que nous avons réalisé.
02:54Oui. Alors est-ce que c'est pas le pire moment justement en temps de crise,
02:57quand les valorisations sont en baisse, de vendre ces actifs ?
03:00C'est l'intérêt d'une ancienne SCPI, c'est-à-dire qu'elle a constitué un patrimoine au fil des ans.
03:05Et donc nous avons des immeubles que nous détenions depuis longtemps,
03:10qui recelaient des plus-values malgré la relative baisse du marché.
03:13Il faut se dire aussi que c'est un marché, effectivement il y a une crise immobilière,
03:19mais il y a encore des transactions qui se réalisent, notamment en région ou dans Paris Intramuros,
03:23donc il reste encore quelques investisseurs qui veulent investir en immobilier.
03:27Et donc nous avons pu vendre à bon compte ces immeubles pour pouvoir rembourser les porteurs qui souhaitaient partir
03:34et distribuer la plus-value aux porteurs existants.
03:38Et c'est ça qui est important aussi, c'est-à-dire que nous travaillons non pas uniquement que pour satisfaire ceux qui veulent partir,
03:44mais surtout pour fidéliser ceux qui veulent rester à travers la performance immobilière.
03:49C'est quand même ce qu'on attend de ce type de produit, un rendement régulier.
03:52Alors Vincent Dany, je me tourne vers vous, conseiller en gestion de patrimoine.
03:55Que vous disent Vincent vos clients quand vous évoquez les SCPI en 2025, vous essayez d'en placer.
04:02Ça a été un succès, on le disait, il y a quelques années.
04:04Aujourd'hui, quelle est la réaction ?
04:06Il y a vraiment plusieurs catégories d'épargnants.
04:08Il y a des épargnants qui se disent qu'après deux ans de crise, des taux à présent stabilisés,
04:13c'est peut-être le moment de commencer à réinvestir.
04:15Ça, on aime plutôt bien.
04:17On a des épargnants qui parfois, depuis 18 mois, 2 ans, cherchent à sortir de certaines SCPI qu'ils détiennent
04:22et ne parviennent toujours pas à le faire.
04:25Donc eux, malheureusement, risquent d'être vaccinés tant que ce problème-là n'est pas résolu.
04:29Et puis on a des épargnants qui sont entrés dans la SCPI pour du long terme et percevoir des revenus sans limitation de durée.
04:34Et eux, ce qui va leur importer, c'est le maintien, mais en euros, de dividende qui est versé par rapport à leur prix de souscription historique
04:43et pas par rapport au rendement qui est affiché pour l'année à venir.
04:45D'accord.
04:46Eux, ils veulent en euros constants la même somme parce qu'ils comptent sur une somme tous les mois, tous les trimestres, pour financer peut-être leur retraite ?
04:53C'est vraiment la vocation de rentier.
04:55Le point le plus important, c'est pour les gens qui ont pris des crédits, pour lesquels les mensualités, elles, ne bougent pas,
05:01et pour lesquels le fait d'avoir des recettes constantes est un moyen d'assurer le plan de financement tel qu'ils l'avaient prévu.
05:06Après, la grande évolution pour les épargnants en 2025, c'est d'avoir des alternatives au SCPI.
05:11Là encore, pendant deux ans, les assureurs piochent dans leurs réserves et vont servir jusqu'à du 4,5 avec un garantie en capital,
05:17plus l'essor des fonds structurés.
05:20Donc, il y a aujourd'hui des alternatives qui n'existaient pas en période de taux très bas.
05:24Il faut le voir aussi au-delà de la SCPI.
05:26Allez, on termine notre tour de table avec Vincent Lamotte.
05:28Justement, sur quel type d'actifs Périal est-il exposé aujourd'hui ?
05:32Est-ce qu'il y en a qui sont plus fragilisés que d'autres ?
05:35Alors, Périal, effectivement, gère cinq SCPI.
05:38Donc, on a finalement un peu toutes les classes d'actifs dans nos SCPI.
05:43Concrètement, on a deux SCPI qui sont un petit peu plus exposés bureaux,
05:46mais en fait, si on refait un petit peu l'historique,
05:49c'était la classe d'actifs qui était la plus appréciée,
05:51notamment des fonds d'investissement en immobilier.
05:54Ça représentait 40 à 70 % des investissements.
05:57Donc, c'est assez normal d'avoir du bureau dans nos SCPI.
06:02Donc, le bureau, effectivement, a un petit peu plus souffert sur les deux dernières années.
06:05Alors, du bureau qui est effectivement de grande taille,
06:08qui est plutôt en périphérie.
06:10Maintenant, si on recentre un petit peu le débat sur le bureau QCA,
06:14donc Paris, Première Couronne, on a des...
06:16Le quartier centre d'affaires.
06:17Voilà, tout à fait.
06:18On a du bureau qui se tient très, très bien.
06:20On voit des loyers à 1300 euros du mètre carré.
06:22Est-ce que ce n'est pas un peu trop, d'ailleurs, ces loyers-là qui ont flambé aussi,
06:25qui ont été pratiquement multipliés par deux en moins de cinq ans ?
06:27Alors, oui, ça fait beaucoup,
06:29mais ça veut dire aussi qu'il y a une attractivité très forte pour le Paris Intramuros.
06:32Ça, c'est le premier élément.
06:34Ça veut dire aussi qu'il y a des locataires qui ne pourront pas payer 1300 euros du mètre carré.
06:38Donc, ils vont être obligés d'aller chercher du loyer à 700, 800 euros,
06:41plutôt en première couronne.
06:43On retrouve de l'attractivité à la défense.
06:45Il y a des transactions qui, aujourd'hui, ont repris au premier trimestre.
06:48La tour Trinity, par exemple.
06:49Le CB21 qui a également été reprise par Covillot.
06:53Donc, on a des effets d'aspiration aussi sur certains bureaux en première ou deuxième couronne
06:58parce que certains locataires ne peuvent pas payer du Paris Intramuros aussi.
07:01Bien sûr.
07:02Tiens, justement, on parle du bureau.
07:04On fait un petit aparté.
07:05C'est vrai qu'on a souvent entendu le bureau est mort après la crise sanitaire.
07:09On n'y reviendra plus.
07:10C'est vrai qu'il y avait des entreprises qui étaient full remote.
07:11Là, on a le retour de Balancier avec, on l'a vu dans l'actualité,
07:15une grande banque qui a décidé de revenir au bureau avec un seul jour de télétravail.
07:18Levé de bouclier, évidemment.
07:19Ça a bien évidemment bouleversé cette économie du bureau.
07:22Eric Cossera, quelle est votre vision là-dessus ?
07:25Est-ce qu'on revient sur un bureau comme avant ou il a changé radicalement ?
07:28D'abord, je voudrais redire sur le bureau, puisqu'il y a du bureau bashing en ce moment,
07:33pour les raisons que vous évoquiez, mais également parce que c'est celui qui a été le plus impacté
07:37par notamment la hausse brutale des taux d'intérêt.
07:39Le bureau, c'est d'abord ce que disait Vincent, c'est la classe d'actifs la plus profonde dans l'immobilier.
07:45Et Perial est un spécialiste du bureau.
07:47Mais c'est aussi la valeur d'actifs immobilières la plus réactive.
07:50C'est-à-dire qu'elle a une réaction parce que c'est un marché qui est libre,
07:54donc avec des entreprises qui payent des loyers à la hausse et à la baisse.
07:57Et donc, c'est celui qui réagit le plus vite au cycle économique et financier.
08:02Donc, on a vu effectivement des baisses de bureaux, des baisses de valeurs du bureau importantes.
08:06Mais c'est également l'actif qui repartira, j'en suis convaincu, le plus rapidement possible.
08:10Donc, on est dans cette crise qui est une crise cyclique, qui est un impact économique et financier.
08:16Et derrière cette crise-là, il y a également une crise structurelle.
08:19On n'en est pas à la première crise du bureau.
08:20Perial en a connu le long de son histoire.
08:24Et on voit bien également que comme ce sont des cycles longs,
08:27ce sont souvent également derrière un effet conjoncture et financier.
08:30Il y a également un effet structurel, c'est-à-dire que le bureau doit s'adapter en permanence
08:36aux usages des entreprises qui, elles-mêmes, évoluent en permanence.
08:40Et donc, c'est le sujet du télétravail, mais pas que.
08:42Et donc, c'est tout ce sujet de recomposition du bureau post-crise
08:47sur lequel les équipes de Perial travaillent.
08:50On a vu comment travailler le patrimoine.
08:53Et ça en fait partie.
08:53C'est-à-dire qu'il faut arbitrer certains immeubles, il faut en transformer d'autres,
08:56il faut mettre des investissements et faire des travaux dans des immeubles qui le nécessitent.
09:02Il y a tout ce sujet-là d'évolution structurelle très profonde
09:05qui sont également liées à nos évolutions sociétales.
09:08Et donc, on a à travailler sur ces sujets-là.
09:10C'est là où Perial, effectivement, travaille et s'est mis en marche, justement,
09:15pour pouvoir transformer profondément ces bureaux
09:18et pouvoir repartir lorsque le cycle immobilier repartira à la hausse.
09:22Alors, Vincent Dany, je vous écoute attentement.
09:24Vincent, je crois que vous avez une question, notamment sur la valeur verte.
09:27Oui, parce que lorsqu'on a vu les fortes baisses de prix de part en 2023,
09:31à ce moment-là, les experts n'intégraient pas la valeur verte
09:33et ne distinguaient pas les immeubles vertueux de ceux qui ne l'étaient pas.
09:37A priori, en 2025, ça commence à apparaître.
09:39Alors, est-ce qu'on peut espérer un retour à meilleure fortune
09:41sur des SCPI qui ont été pionnières en la matière ?
09:44C'est justement tout le sujet de l'effet structurel du bureau
09:49et de son changement structurel.
09:51Perial a été pionnier en lançant en 2009 PFO2, justement,
09:55et après la crise financière, pour moi, mon intuition, c'était que le bureau
09:59devra être sobre et vert ou ne sera pas.
10:02Et donc, on a mis effectivement beaucoup de temps,
10:04ça a mis beaucoup de temps à se transformer dans les usages.
10:07On a eu des collectes importantes aussi, donc beaucoup, beaucoup de partenaires CGP
10:12nous ont accompagnés durant cette forte croissance.
10:15Il est vrai que le fort tsunami que nous avons connu en ce qui concerne
10:18les baisses de valeur d'expertise n'ont pas permis de voir se distinguo.
10:23Et la lueur que nous avons maintenant, c'est-à-dire qu'enfin, au bout de 15 ans,
10:27nous voyons que les CAPEX et les travaux que nous avons réalisés,
10:32les réductions de charges que nous avons réalisées sur nos immeubles de bureaux
10:35sont considérées par les experts.
10:38Et enfin, nous voyons effectivement ce qu'on appelle des plus-values vertes,
10:41c'est-à-dire que nous voyons des valeurs d'expertise positives
10:44uniquement liées au fait que nous avons investi
10:46et que nous avons effectivement investi et fait des travaux dans des bureaux
10:50pour que ces bureaux soient plus sobres de manière énergétique.
10:52Bien sûr.
10:53Justement, nous sommes début juillet.
10:55Est-ce qu'on peut avoir une vision, une avant-première
10:58sur les résultats des expertises au 30 juin ?
11:00Vos sensations en la matière ?
11:01Alors le 30 juin, c'était hier.
11:04Donc c'est encore un petit peu tôt pour avoir des résultats définitifs.
11:07Ce que l'on constate sur nos patrimoines,
11:11c'est qu'il y a encore quelques actifs de bureaux qui continuent à légèrement baisser.
11:17Nous avons également certains actifs qui continuent à augmenter,
11:21notamment liés à cette valeur ajoutée, la valeur verte.
11:24Mais globalement, les patrimoines sont relativement stables
11:27et donc on aura probablement un maintien de nos valeurs de part pour ce semestre.
11:34Bonne nouvelle.
11:34Vincent Lamotte, pour clore ce bilan sur ces pays,
11:39quel bilan rapidement vous tirez de ces mécanismes de distribution,
11:42de liquidité en perte de tension ?
11:44Eric évoquait effectivement une euphorie avec des décollectes records il y a quelques années.
11:48Et puis on voit qu'en s'instant, est-ce qu'il y a des pistes pour améliorer justement ces périodes ?
11:53Peut-être blocage de la collecte.
11:55Comment on ferait si de nouveau il y avait un emballement ?
11:58Alors il y a plusieurs éléments d'autres questions.
12:00Le sujet de la liquidité, d'abord le premier élément dit de liquidité, c'est la collecte.
12:05Effectivement, il faut un retour de la collecte pour assurer une liquidité des investisseurs qui veulent sortir.
12:12Après, il y a d'autres mécanismes qui existent.
12:14Il y a notamment les fonds de remboursement et on tient à préciser quand même que Perial a été une des premières sociétés
12:19à mettre en place ces typologies de liquidité, ces fonds de remboursement,
12:23et qui doit effectivement être piloté de manière très fine,
12:25puisque il ne s'agit pas de vendre des immeubles à perte pour pouvoir alimenter un fonds et faire sortir des épargnants.
12:32Il s'agit de vendre au mieux avec une plus-value et constituer un fonds pour faire sortir des épargnants.
12:37Donc ça, c'était la deuxième solution, celle qu'on pouvait mettre en œuvre en tout cas aujourd'hui, c'est celle-ci.
12:43Donc on l'a mise en œuvre.
12:45À côté de ça, il y a ce qu'on appelle le marché secondaire.
12:47Le marché secondaire dans les CPI à capital variable, il n'est pas possible aujourd'hui.
12:52On travaille aujourd'hui avec l'AMF et l'ASPIM pour essayer de mettre en place un marché secondaire
12:58ou en tout cas réfléchir à ces typologies de marché dans des CPI à capital variable.
13:03On a des groupes de travail, ça avance, mais c'est lent.
13:05L'immobilier, en termes de volume d'investissement, ça reste quand même assez marginal par rapport au volume de placement.
13:12On parlait des produits structurés et un certain nombre de types de logiques de produits.
13:15Donc ce n'est pas le premier produit sur lequel on travaille.
13:19Donc groupe de travail, ça avance.
13:21Nous, en parallèle, on parlait aussi des grands investisseurs qui ont souhaité sortir au tout début de la baisse de valeur de part.
13:26On a essayé de mettre en place du gré à gré.
13:30À ce moment-là, les sortants n'étaient pas prêts à faire des concessions sur les valeurs de part.
13:35Peut-être qu'aujourd'hui, ils auraient été prêts à le faire, certains grands investisseurs, fonds de fonds notamment.
13:41Donc voilà, il y a toutes ces pistes-là sur lesquelles on a travaillé de manière concomitante.
13:45Le fonds de remboursement étant celle la plus concrète et celle sur laquelle aujourd'hui,
13:50on a à peu près remboursé une soixantaine de millions d'euros d'épargnants avec l'ensemble de nos fonds de remboursement sur notamment deux SCPI.
13:57Voilà ce qu'on pourrait dire en tout cas de l'état des lieux.
14:00Malgré tout, on a un climat de défiance, toujours on l'entend.
14:04Et puis des mots qui circulent, dévalorisation, illiquidité, défiance de certains conseillers.
14:08Alors il est temps maintenant de poser des questions qui dérangent.
14:11Comment aussi on peut rassurer peut-être les nouveaux investisseurs ?
14:14Tout de suite, c'est l'heure du débat.
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