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- il y a 3 jours
Vendredi 4 juillet 2025, retrouvez Fabrice Cousté (Journaliste, B SMART), Vincent Danis (Président, Savinianne), Eric Cosserat (Président, Groupe Perial) et Vincent Lamotte (Directeur général délégué, Perial Am) dans L'EFFET PATRIMOINE, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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NewsTranscription
00:00Bonjour, bienvenue à tous, bienvenue dans l'effet patrimoine spécial SCPI, Société civile de placement immobilier.
00:14Alors après des années dorées, la pierre-papier vacille.
00:18Dépréciation par marché de l'immobilier d'entreprise à l'arrêt, tension sur les bureaux et collecte en berne.
00:24La crise immobilière n'épargne pas l'SCPI.
00:26Dans ce climat de défiance, un acteur majeur a accepté de jouer la carte de la transparence vis-à-vis du public et de ses premiers clients.
00:33Les conseillers en gestion de patrimoine et cet acteur, c'est Periel, notre invité du jour.
00:38Ces dirigeants sont là pour répondre sans détour à toutes nos questions.
00:42Alors dans une première partie, on reviendra sur les causes de la crise, les leçons qu'on peut en tirer.
00:46Et puis dans une seconde partie, on abordera les sujets sensibles, notamment sans langue de bois,
00:51celle de la liquidité, de la valorisation et aussi de la transparence.
00:56Le vaste marché des SCPI, est-ce que ça vaut encore le coup ?
01:00SCPI, l'heure de vérité, c'est parti.
01:06Pour aborder ce sujet sensible des SCPI et faire le bilan, on est en compagnie de trois experts.
01:14Eric Osra, bonjour.
01:15Bonjour.
01:15Vous êtes le PDG de Periel, bienvenue à vous.
01:19À vos côtés, Vincent Lamotte.
01:21Bonjour Vincent.
01:21Bonjour.
01:22Vous êtes directeur général délégué de Periel AM.
01:25Et nous sommes aussi en compagnie d'un autre Vincent, Vincent Danis.
01:28Bonjour à vous.
01:29Bonjour.
01:30Vous êtes président de Savignane, conseiller en gestion de patrimoine.
01:32Et c'est intéressant puisque vous connaissez très bien les produits de Periel.
01:35Et vous avez aussi des questions.
01:37Vous m'aiderez dans cet exercice pour faire toute la vérité.
01:41Et surtout un bilan après cette tempête, on le disait en introduction, la tempête qui a secoué en tout le secteur.
01:47Il faut faire le bilan justement où en est-on vraiment sur ce marché des SCPI.
01:50Alors Eric, on démarre avec vous.
01:53On va passer rapidement sur les raisons de cette crise.
01:56On le sait, augmentation brutale des taux d'intérêt, une espèce de permacrise sur l'immobilier.
02:00Je voudrais savoir surtout comment Periel a traversé la crise.
02:03Comment vous, vous en sortez aujourd'hui en 2025 ?
02:06Alors après une période de forte croissance immobilière qui est liée à la faiblesse des taux d'intérêt,
02:12on a effectivement de nouveau redécouvert le travail sur les patrimoines immobiliers.
02:19Et donc pendant deux ans, les équipes Perial ont été à la mine.
02:23C'est-à-dire qu'après avoir géré la croissance, il a fallu gérer la rentabilité, la profitabilité de nos patrimoines
02:29qui constituent l'essentiel des SCPI.
02:31Et donc c'est un travail véritable d'asset management, de réduction des charges, d'augmentation des loyers,
02:37de fidélisation des locataires, tout un travail de manière à maintenir nos patrimoines compétitifs
02:42pour pouvoir distribuer le maximum de rendements possibles et donc de revenus immobiliers.
02:48On imagine que c'était plus compliqué qu'après l'euphorie qu'on avait connue.
02:52Il faut le dire que la collecte avait frôlé et même dépassé les 10 milliards il y a quelques années.
02:57Là, on est revenu à des niveaux beaucoup plus raisonnables.
03:00Comment on gère cette décroissance au moment aussi où on a vu un flot d'épargnants
03:05et malheureusement des gros épargnants, des institutionnels qui ont quitté le navire ?
03:09Alors qui ont voulu quitter le navire, évidemment, le problème de liquidité se pose dans des situations de crise en immobilier.
03:14L'immobilier est un produit qui est par définition pas liquide.
03:19Et donc nous avons voulu d'abord satisfaire tous ces clients qui souhaitaient partir.
03:23Et donc en parallèle du travail sur le patrimoine que nous avons réalisé,
03:27nous avons mis en place des fonds de remboursement qui permettent de la vente de certains immeubles
03:31et donc de satisfaire certains institutionnels qui bloquaient d'ailleurs le marché
03:38et qui empêchaient les petits porteurs de pouvoir accéder à une liquidité.
03:42Et donc nous avons voulu, ça a été un des premiers travails que nous avons réalisé,
03:46ça a été de faire sauter ces goulots d'étranglement et donc leur proposer une solution de remboursement
03:50à travers les fonds de remboursement, c'est-à-dire à la vente d'immeubles que nous avons réalisé.
03:57Oui. Alors est-ce que ce n'est pas le pire moment justement en temps de crise,
04:00quand les valorisations sont en baisse, de vendre ces actifs ?
04:03C'est l'intérêt d'une ancienne SCPI, c'est-à-dire qu'elle a constitué un patrimoine au fil des ans.
04:07Et donc nous avons des immeubles que nous détenions depuis longtemps,
04:12qui recelaient des plus-values malgré la relative baisse du marché.
04:16Il faut se dire aussi que c'est un marché, effectivement il y a une crise immobilière,
04:21mais il y a encore des transactions qui se réalisent, notamment en région ou dans Paris intra-muros,
04:26donc il reste encore quelques investisseurs qui veulent investir en immobilier.
04:30Et donc nous avons pu vendre à bon compte ces immeubles pour pouvoir rembourser les porteurs qui souhaitaient partir
04:37et distribuer la plus-value aux porteurs existants.
04:41Et c'est ça qui est important aussi, c'est-à-dire que nous travaillons non pas uniquement que pour satisfaire ceux qui veulent partir,
04:47mais surtout pour fidéliser ceux qui veulent rester à travers la performance immobilière.
04:51C'est quand même ce qu'on attend de ce type de produit, un rendement régulier.
04:55Alors Vincent Danis, je me tourne vers vous, conseiller en gestion de patrimoine.
04:58Que vous disent Vincent vos clients quand vous évoquez les SCPI en 2025, vous essayez d'en placer.
05:04Ça a été un succès, on le disait il y a quelques années.
05:07Aujourd'hui, quelle est la réaction ?
05:09Il y a vraiment plusieurs catégories d'épargnants.
05:11Il y a des épargnants qui se disent qu'après deux ans de crise, des taux à présent stabilisés,
05:15c'est peut-être le moment de commencer à réinvestir.
05:18Ça, on aime plutôt bien.
05:19On a des épargnants qui parfois, depuis 18 mois, deux ans,
05:22cherchent à sortir de certaines SCPI qu'ils détiennent et ne parviennent toujours pas à le faire.
05:27Donc eux, malheureusement, risquent d'être vaccinés tant que ce problème-là n'est pas résolu.
05:32Et puis on a des épargnants qui sont entrés dans la SCPI pour du long terme
05:34et percevoir des revenus sans limitation de durée.
05:38Et eux, ce qui va leur importer, c'est le maintien, mais en euros, de dividende qui est versé
05:43par rapport à leur prix de souscription historique et pas par rapport au rendement qui est affiché pour l'année à venir.
05:48D'accord.
05:48Eux, ils veulent en euro constant la même somme parce qu'ils comptent sur une somme tous les mois,
05:53tous les trimestres pour financer peut-être leur retraite.
05:55C'est vraiment la vocation de rentier.
05:58Le point le plus important, c'est pour les gens qui ont pris des crédits,
06:01pour lesquels les mensualités, elles, ne bougent pas,
06:03et pour lesquels le fait d'avoir des recettes constantes est un moyen d'assurer le plan de financement
06:07tel qu'ils l'avaient prévu.
06:08Après, la grande évolution pour les épargnants en 2025, c'est d'avoir des alternatives au SCPI.
06:13Là encore, pendant deux ans, les assureurs piochent dans leurs réserves et vont servir jusqu'à du 4,5
06:18avec un garantie en capital, plus l'essor des fonds structurés.
06:22Donc, il y a aujourd'hui des alternatives qui n'existaient pas en période de taux très bas.
06:26Et il faut le voir aussi au-delà de la SCPI.
06:29Allez, on termine notre tour de table avec Vincent Lamotte.
06:31Justement, sur quel type d'actifs Périal a-t-il exposé aujourd'hui ?
06:35Est-ce qu'il y en a qui sont plus fragilisés que d'autres ?
06:37Alors, Périal, effectivement, gère 5 SCPI.
06:40Et donc, on a finalement un peu toutes les classes d'actifs dans nos SCPI.
06:45Concrètement, on a deux SCPI qui sont un petit peu plus exposés bureaux.
06:48Mais en fait, si on refait un petit peu l'historique, c'était la classe d'actifs qui était la plus appréciée,
06:54notamment des fonds d'investissement en immobilier.
06:56Ça représentait 40 à 70 % des investissements.
07:00Donc, c'est assez normal d'avoir du bureau dans nos SCPI.
07:04Donc, le bureau, effectivement, un petit peu plus souffert sur les dernières années.
07:08Alors, du bureau qui, effectivement, est de grande taille, qui est plutôt en périphérie.
07:13Maintenant, si on recentre un petit peu le débat sur le bureau QCA, donc Paris, Première Couronne, on a des...
07:19Le quartier centre d'affaires.
07:20Voilà, tout à fait.
07:21On a du bureau qui se tient très, très bien.
07:22On voit des loyers à 1 300 euros du mètre carré.
07:25Est-ce que ce n'est pas un peu trop, d'ailleurs, ces loyers-là qui ont flambé aussi,
07:27qui ont été pratiquement multipliés par deux en moins de cinq ans ?
07:30Alors, oui, ça fait beaucoup, mais ça veut dire aussi qu'il y a une attractivité très forte pour le Paris Intramuros.
07:36Ça, c'est le premier élément.
07:37Ça veut dire aussi qu'il y a des locataires qui ne pourront pas payer 1 300 euros du mètre carré.
07:41Donc, ils vont être obligés d'aller chercher du loyer à 700, 800 euros, plutôt en première couronne.
07:46On retrouve de l'attractivité à la défense.
07:48Il y a des transactions qui, aujourd'hui, ont repris au premier trimestre.
07:50La Tour Trinity, par exemple.
07:52Le CB21, qui a également été reprise par Covillo.
07:55Donc, on a des effets d'aspiration aussi sur certains bureaux en première ou deuxième couronne,
08:01parce que certains locataires ne peuvent pas payer du Paris Intramuros aussi.
08:04Bien sûr.
08:05Tiens, justement, on parle du bureau.
08:07Enfin, un petit aparté.
08:07C'est vrai qu'on a souvent entendu le bureau est mort après la crise sanitaire.
08:12On n'y reviendra plus.
08:13C'est vrai qu'il y avait des entreprises qui étaient full remote.
08:14Là, on a le retour de Balancier avec, on l'a vu dans l'actualité,
08:17une grande banque qui a décidé de revenir au bureau avec un seul jour de télétravail.
08:21Levé de bouclier, évidemment.
08:21Évidemment, ça a bien évidemment bouleversé cette économie du bureau.
08:25Éric Cossera, quelle est votre vision là-dessus ?
08:27Est-ce qu'on revient sur un bureau comme avant ou il a changé radicalement ?
08:31D'abord, je voudrais redire sur le bureau, puisqu'il y a du bureau bashing en ce moment,
08:35pour les raisons que vous évoquiez, mais également parce que c'est celui qui a été le plus impacté
08:39par notamment la hausse brutale des taux d'intérêt.
08:42Le bureau, c'est d'abord ce que disait Vincent, c'est la classe d'actifs la plus profonde dans l'immobilier.
08:47Et Perial est un spécialiste du bureau, mais c'est aussi la valeur d'actifs immobilière la plus réactive.
08:53C'est-à-dire qu'elle a une réaction parce que c'est un marché qui est libre,
08:56donc avec des entreprises qui payent des loyers à la hausse et à la baisse.
08:59Et donc, c'est celui qui réagit le plus vite au cycle économique et financier.
09:05Donc, on a vu effectivement des baisses de valeurs du bureau importantes,
09:08mais c'est également l'actif qui repartira, j'en suis convaincu, le plus rapidement possible.
09:12Donc, on est dans cette crise qui est une crise cyclique, qui est un impact économique et financier.
09:18Et derrière cette crise-là, il y a également une crise structurelle.
09:21On n'en est pas à la première crise du bureau.
09:23Perial en a connu le long de son histoire.
09:27Et on voit bien également que comme ce sont des cycles longs,
09:30ce sont souvent également derrière un effet conjoncture et financier,
09:33il y a également un effet structurel, c'est-à-dire que le bureau doit s'adapter en permanence
09:39aux usages des entreprises qui elles-mêmes évoluent en permanence.
09:42Et donc, c'est le sujet du télétravail, mais pas que.
09:45Et donc, c'est tout ce sujet de récomposition du bureau post-crise
09:49sur lequel les équipes de Perial travaillent.
09:52On a vu comment travailler le patrimoine et ça en fait partie.
09:56C'est-à-dire qu'il faut arbitrer certains immeubles, il faut en transformer d'autres,
09:59il faut mettre des investissements et faire des travaux dans des immeubles qui le nécessitent.
10:04Il y a tout ce sujet-là d'évolution structurelle très profonde
10:07qui sont également liées à nos évolutions sociétales.
10:10Et donc, on a à travailler sur ces sujets-là.
10:13Et c'est là où Perial, effectivement, travaille et s'est mis en marche justement
10:17pour pouvoir transformer profondément ces bureaux
10:20et pouvoir repartir lorsque le cycle immobilier repartira à la hausse.
10:24Alors, Vincent Dany, je vous écoute attentement.
10:27Vincent, je crois que vous avez une question notamment sur la valeur verte.
10:29Oui, parce que lorsqu'on a vu les fortes baisses de prix de part en 2023,
10:33à ce moment-là, les experts n'intégraient pas la valeur verte
10:36et ne distinguaient pas les immeubles vertueux de ceux qui ne l'étaient pas.
10:39A priori, en 2025, ça commence à apparaître.
10:42Alors, est-ce qu'on peut espérer un retour à meilleure fortune
10:44sur des SCPI qui ont été pionnières en la matière ?
10:46C'est justement tout le sujet de l'effet structurel du bureau
10:51et de son changement structurel.
10:54Perial a été pionnier en lançant en 2009 PFO2, justement.
10:58Et après la crise financière, pour moi, mon intuition,
11:00c'était que le bureau devra être sobre et vert ou ne sera pas.
11:05Et donc, on a mis effectivement beaucoup de temps.
11:06Ça a mis beaucoup de temps à se transformer dans les usages.
11:10On a eu des collectes importantes aussi.
11:12Donc, beaucoup de partenaires CGP nous ont accompagnés
11:16durant cette forte croissance.
11:18Il est vrai que le fort tsunami que nous avons connu
11:20en ce qui concerne les baisses de valeur d'expertise
11:22n'ont pas permis de voir se distinguo.
11:25Et la lueur que nous avons maintenant,
11:27c'est-à-dire qu'enfin, au bout de 15 ans,
11:29nous voyons que les CAPEX et les travaux que nous avons réalisés,
11:35les réductions de charges que nous avons réalisées
11:36sur nos immeubles de bureaux,
11:38donc sont considérées par les experts.
11:40Et enfin, nous voyons effectivement ce qu'on appelle des plus-values vertes,
11:44c'est-à-dire que nous voyons des valeurs d'expertise.
11:46Positives, uniquement liées au fait que nous avons investi
11:49et que nous avons effectivement investi et fait des travaux dans des bureaux
11:53pour que ces bureaux soient plus sobres de manière énergétique.
11:55Bien sûr.
11:56Justement, nous sommes début juillet.
11:58Est-ce qu'on peut avoir une vision, une avant-première,
12:00sur les résultats des expertises au 30 juin ?
12:02Vos sensations en la matière ?
12:04Alors, le 30 juin, c'était hier.
12:06Donc, c'est encore un petit peu tôt pour avoir des résultats définitifs.
12:10Ce que l'on constate sur nos patrimoines,
12:13c'est qu'il y a encore quelques actifs de bureaux qui continuent à légèrement baisser.
12:20Nous avons également certains actifs qui continuent à augmenter,
12:23notamment liés à cette valeur ajoutée, la valeur verte.
12:26Mais globalement, les patrimoines sont relativement stables
12:29et donc, on aura probablement un maintien de nos valeurs de part pour ce semestre.
12:36Bonne nouvelle.
12:37Vincent Lamotte, pour clore ce bilan sur ces pays,
12:41quel bilan rapidement vous tirez de ces mécanismes de distribution,
12:45de liquidité en perte de tension ?
12:47Eric évoquait effectivement une euphorie avec des collectes records il y a quelques années.
12:52Et puis, on voit qu'en s'instant,
12:53est-ce qu'il y a des pistes pour améliorer ces périodes ?
12:56Peut-être blocage de la collecte.
12:58Comment on ferait si de nouveau, il y avait un emballement ?
13:00Alors, il y a plusieurs éléments d'autres questions.
13:03Le sujet de la liquidité,
13:05d'abord, le premier élément dit de liquidité, c'est la collecte.
13:08Effectivement, il faut un retour de la collecte
13:09pour assurer une liquidité des investisseurs qui veulent sortir.
13:15Après, il y a d'autres mécanismes qui existent.
13:17Il y a notamment les fonds de remboursement.
13:18Et on tient à préciser quand même que Perial a été
13:20une des premières sociétés à mettre en place
13:22cette typologie de liquidité, ces fonds de remboursement,
13:25et qui doit effectivement être pilotée de manière très fine,
13:28puisqu'il ne s'agit pas de vendre des immeubles à perte
13:31pour pouvoir alimenter un fonds et faire sortir des épargnants.
13:34Il s'agit de vendre au mieux, avec une plus-value,
13:37et constituer un fonds pour faire sortir des épargnants.
13:39Donc ça, c'était la deuxième solution,
13:41celle qu'on pouvait mettre en œuvre en tout cas aujourd'hui,
13:45c'est celle-ci.
13:46Donc on l'a mise en œuvre.
13:47À côté de ça, il y a ce qu'on appelle le marché secondaire.
13:49Et le marché secondaire dans les CPI à capital variable,
13:52il n'est pas possible aujourd'hui.
13:54On travaille aujourd'hui avec l'AMF et l'ASPIM
13:57pour essayer de mettre en place un marché secondaire,
14:01ou en tout cas réfléchir à cette typologie de marché
14:03dans des CPI à capital variable.
14:05On a des groupes de travail, ça avance, mais c'est lent.
14:08L'immobilier, en termes de volume d'investissement,
14:11ça reste quand même assez marginal par rapport au volume de placement.
14:15On parlait des produits structurés,
14:16et un certain nombre de typologies de produits.
14:18Donc ce n'est pas le premier produit sur lequel on travaille.
14:21Donc groupe de travail, ça avance.
14:24Nous, en parallèle, on parlait aussi des grands investisseurs
14:27qui ont souhaité sortir au tout début de la baisse de valeur de part.
14:30On a essayé de mettre en place du gré-gré.
14:33À ce moment-là, les sortants n'étaient pas prêts
14:35à faire des concessions sur les valeurs de part.
14:37Peut-être qu'aujourd'hui, ils auraient été prêts à le faire.
14:40Certains grands investisseurs, fonds de fonds notamment.
14:44Donc voilà, il y a toutes ces pistes-là
14:45sur lesquelles on a travaillé de manière concomitante.
14:48Le fonds de remboursement étant celle la plus concrète
14:50et celle sur laquelle aujourd'hui,
14:52on a à peu près remboursé une soixantaine de millions d'euros
14:55d'épargnants avec l'ensemble de nos fonds de remboursement
14:58sur notamment deux SCPI.
15:00Voilà ce qu'on pourrait dire en tout cas de l'état des lieux.
15:02Malgré tout, on a un climat de défiance.
15:05Toujours on l'entend.
15:06Et puis des mots qui circulent, dévalorisations,
15:08illiquidité, défiance de certains conseillers.
15:11Alors il est temps maintenant de poser des questions qui dérangent.
15:14Comment aussi on peut rassurer peut-être des nouveaux investisseurs ?
15:16Tout de suite, c'est l'heure du débat.
15:23Le débat dans l'effet patrimoine.
15:25Les SCPI, cette fois à l'épreuve de la confiance,
15:28liquidité, valorisation, rachat des parts, relance de la collecte.
15:32Plus que jamais, les SCPI sont à l'épreuve de cette confiance.
15:35Et dans le même temps, des nouvelles SCPI apparaissent,
15:37se créent promettant des rendements au-delà des 6%.
15:40Alors comment s'y retrouver et d'aimer le vrai du faux ?
15:43Où en est-on sur les SCPI historiques ?
15:46Quel produit se tourner pour de nouvelles souscriptions ?
15:49C'est l'heure du débat dans l'effet patrimoine.
15:52On est toujours en compagnie de nos experts.
15:54Éric Cossera, Vincent Lamotte pour Périal.
15:57Et Vincent Danis, Savignane, conseiller en gestion de patrimoine.
16:02Éric, justement, on a évoqué ces problèmes de liquidité.
16:06Alors vous nous avez rassurés, valeurs de parts a priori qui ne vont pas bouger.
16:10Aujourd'hui, il y a les parts en attente.
16:13Qu'est-ce que ça représente exactement pour ceux qui se posent la question,
16:15qui sont peut-être inquiets, qui se sentent un petit peu bloqués ?
16:18Alors, d'abord, c'est une préoccupation chez Périal.
16:22Et ça fait partie de nos missions, notre mission de société de gestion de portefeuille,
16:26de pouvoir trouver des solutions aux associés qui désirent partir.
16:30Maintenant, le momentum n'est pas bon.
16:32En immobilier, lorsque vous avez peu de collecte, il est difficile de pouvoir rembourser.
16:37Et ça, on a un petit peu oublié, la mémoire s'oublie parce que l'immobilier est cycle long,
16:41mais on a déjà connu cette situation-là.
16:46Et cette situation-là, elle a été réglée dans le temps.
16:48Donc, ce que je préconise surtout, c'est pour les associés, la patience.
16:55Et donc, Vincent nous rappelait les différentes catégories d'associés
16:58qui, effectivement, ont leur comportement dans la CPI,
17:03à la fois les fidèles, ceux qui veulent partir.
17:05Nous, c'est de trouver une solution pour ceux qui veulent partir.
17:08Et donc, Vincent...
17:10Fonds de remboursement.
17:11Fonds de remboursement et puis discussion sur, effectivement,
17:13des marchés secondaires et des solutions,
17:16puisqu'on voit bien que la limite des fonds de remboursement, justement,
17:19elles ne peuvent pas rembourser tout le monde.
17:21Donc, on cherche des solutions sur ces sujets-là.
17:25Maintenant, une CPI, elle continue sa vie.
17:28Donc, personne n'est impacté parce qu'il y a des problèmes de liquidité sur le rendement.
17:33Et elle reste aussi attractive qu'une des CPI qui n'en a pas.
17:38C'est-à-dire qu'il y a quand même deux sujets.
17:40Il y a le sujet passif qui est effectivement liquidité.
17:42Alors, je peux comprendre que pour certains CGP,
17:45on n'a pas envie d'aller dans une des CPI sur lequel il y a un marché secondaire.
17:48Mais les marchés secondaires n'ont pas vocation à s'éterniser.
17:51Et donc, nous allons trouver des solutions.
17:53Et ça ne remet en tout cas pas en question la performance du produit.
17:58Vincent Denis, est-ce que ça vous rassure ?
18:00Moi, j'aimerais bien des précisions complémentaires sur le sort éventuellement différent
18:04des institutionnels qui cherchent à sortir et des particuliers.
18:07Donc, aujourd'hui, qui a fait acte de candidature pour bénéficier du fonds de remboursement ?
18:12Est-ce que ce sont les institutionnels ? Est-ce que ce sont les particuliers ?
18:15Et que représentent aujourd'hui dans les parts en attente de retrait chacune de ces familles ?
18:19Alors, d'abord, toutes les CPI périales n'ont pas de parts en attente.
18:24Ce sont nos deux CPI spécialement exposés au bureau qui ont des parts en attente.
18:29Après ça, elles ont des proportions d'institutionnels qui sont plus ou moins fortes selon la taille de leur CPI.
18:35Ce que je disais au début d'émission, c'est que nous avons réglé une partie des sujets,
18:39notamment des institutionnels qui étaient inscrits très vite,
18:43puisqu'ils connaissaient le sujet puisque ce sont eux-mêmes des professionnels de l'immobilier.
18:47Et donc, nous avons réglé ce sujet-là en leur proposant avec une décote le remboursement.
18:52Et donc, ces goulots d'étranglement-là ont sauté.
18:56Et donc, maintenant, nous avons essentiellement des particuliers.
18:59C'est un turnover classique en les CPI avec des gens qui veulent partir pour des raisons successorales
19:05ou pour des raisons de fin de crédit ou de fin de démembrement.
19:09Et donc, ceux-là, nous leur proposons au fil de l'eau les fonds de remboursement.
19:15Mais on est bien conscients que cette solution n'est pas la plus optimale possible.
19:22Et donc, on réfléchit à d'autres solutions de manière à pouvoir les satisfaire.
19:27Mais la meilleure façon de pouvoir satisfaire des parts en attente, c'est la collecte nouvelle.
19:32Et donc, c'est là-dessus que nous travaillons également sur la performance du produit,
19:37la confiance également des réseaux, la confiance des CGP qui a pu être écornée par nos bases de prix de part,
19:43surtout qu'on a été très pionniers dans ce domaine-là.
19:46On les a fait tout de suite et en toute transparence parce que l'importance chez Perial,
19:49c'est la transparence et d'être alignée sur les valeurs de marché.
19:53Et donc, c'est toute cette, je dirais, activité de reconquête à la fois sur les patrimoines immobiliers,
19:58mais également sur les réseaux et sur le monde de l'épargne pour pouvoir convaincre,
20:01de pouvoir revenir sur ces CPI-là et qui sont des CPI qui s'apprécient sur le long terme
20:05et qui ont fondamentalement des très beaux patrimoines.
20:07C'est vrai qu'il y a eu communication dès le départ.
20:10On peut apprécier plutôt que certains qui ont différé les valeurs de part,
20:14qui ont baissé, baissé, baissé.
20:15Ça aussi, c'était un peu déprimant et ça a participé du CPI bashing.
20:19Autre question, Vincent ?
20:20Oui, aujourd'hui, les arbitrages dans la gestion des actifs immobiliers
20:24permettent de rembourser via le fonds de remboursement,
20:27investir probablement les CAPEX qui étaient prévus sur le reste du patrimoine.
20:31Mais est-ce que ça n'empêche pas aujourd'hui d'aller réaliser des investissements
20:34que vous aimeriez faire sur les véhicules ?
20:36Et comment vous allez surmonter ce handicap finalement de ne pas investir aujourd'hui
20:39alors que peut-être ce sera un moment opportun ?
20:42Alors, c'est indignablement un moment opportun
20:44et c'est pour ça qu'il y a effectivement des véhicules chez Perial
20:46qui profitent de l'opportunité de marché.
20:49Maintenant, nous avons, nous, des CPI historiques avec un patrimoine important
20:53et la priorité, nous, ça va à la rénovation et au CAPEX justement de ces immeubles
20:59et c'est tels qu'ils vont créer de la valeur.
21:01Donc, c'est un travail un peu plus compliqué d'asset management, de réinvestissement, de travaux
21:05et nous avons, nous, toutes les équipes chez Perial pour pouvoir le faire.
21:08C'est sûr que c'est un peu plus compliqué que d'aller acheter un immeuble
21:10effectivement avec un très fort taux de rendement sur le marché
21:13mais néanmoins, Perial a l'habitude de gérer des CPI historiques.
21:18Perial fait ce métier depuis 60 ans
21:19donc nous gérons toujours PF Grand Paris qui a 60 ans
21:22donc nous connaissons les patrimoines, nous connaissons également les cycles immobiliers
21:26et donc l'enjeu c'est de pouvoir réinvestir dans ces patrimoines, vous avez raison de le dire
21:31il faut réinvestir dans ces immeubles avec des CAPEX
21:34de manière à les rendre plus sobres et de manière à pouvoir créer la valorisation future
21:39à travers justement cette valorisation des actifs
21:41et notamment quand on parle de politique environnementale
21:45ça en fait partie, il n'y a pas que la sobriété énergétique
21:48il y a aussi un immeuble qui doit être bien câblé
21:51qui doit être effectivement adapté aux usages des entreprises qui sont en train de changer
21:54mais en tout cas nous avons un travail à réaliser, à faire sur ces patrimoines là
21:59et il viendra après notamment sur un éventuel surplus de collecte
22:03une fois que nous aurons réglé les parts en attente
22:05c'est donc de repartir sur des nouvelles acquisitions.
22:09Vincent une dernière question.
22:10Alors il y a un autre impact à la remontée des taux
22:13c'est quand on a acheté des immeubles avec de la dette
22:16il faut un jour refinancer cette dette
22:18quel impact ça va avoir chez Périal sur notamment les SCPI anciennes
22:23en tout cas celles ayant eu le plus recours à l'endettement ?
22:25C'est Vincent le directeur financier qui va répondre à ça.
22:27Alors Vincent Lamotte.
22:29En fait effectivement dans les SCPI globalement il y a deux types de dettes
22:33il y a celle qui est la dette long terme qui est rattachée aux immeubles
22:36donc qui est généralement une dette qui a été mise en place au moment d'acquisition de l'immeuble
22:41qui est garantie par l'immeuble
22:42et puis il y a des dettes qui sont un peu plus court terme
22:43qui étaient des dettes qui servaient effectivement à financer les travaux
22:47ou à anticiper la collecte pour les acquisitions futures d'immeuble
22:50donc globalement c'est entre 75% 70-75% sur la dette long terme
22:55et 25-30% sur la dette court terme
22:57la dette court terme elle est beaucoup plus chère
22:58donc notre priorité à nous c'est d'abord de rembourser cette dette là
23:01puisqu'elle n'est pas couverte
23:03elle est directement rattachée à le ribord
23:05maintenant aujourd'hui
23:06effectivement notre objectif c'est baisser le niveau de dette
23:10on a un niveau de dette dans nos SCPI qui est entre 30 et 33%
23:13en fonction des typologies des SCPI
23:16on considère que sous 35% on reste dans des leviers qui sont totalement acceptables
23:21on a notamment un levier réglementaire qui est 40%
23:24de toute façon on peut aller jusqu'à 40%
23:26donc la dette aujourd'hui elle se refinance un peu plus cher
23:29que la dette long terme qu'on a pu contracter il y a 6-7 ans en fait
23:33mais elle a beaucoup baissé
23:35le ribord 3 mois qui est la base de taux sur laquelle on se base pour investir
23:40pour emprunter
23:41il est passé sous les 2% alors qu'il était quasiment à 4% il y a un an
23:45donc on a quand même un effet de levier qui devient beaucoup moins cher
23:48et donc qui redevient comestible
23:50notamment pour des investissements ou des travaux
23:53donc aujourd'hui tant que la collecte ne l'est pas là
23:55évidemment notre métier c'est de gérer au mieux la SCPI
23:59donc c'est qu'elle ait toujours de l'argent pour investir
24:02pour faire ses travaux pour également alimenter les fonds d'emboursement
24:07donc quand on vend un actif
24:08on ne l'affecte pas totalement aux fonds d'emboursement
24:11on a une partie qui est affectée aux fonds d'emboursement
24:13il y a une partie qui est affectée au désendettement
24:15et une partie qui est affectée aux travaux
24:16donc ça veut dire que dans des périodes même complexes
24:20comme celles qu'on peut connaître aujourd'hui
24:21d'abord les taux baissent
24:23donc on est déjà beaucoup mieux qu'on était il y a un an après
24:26c'est bouffé d'oxygène quand même
24:27ouais on est beaucoup mieux maintenant
24:29on emprunte largement sous les 4% aujourd'hui
24:31marge incluse de la banque
24:32et dernier élément
24:34on n'a jamais arrêté d'investir en travaux
24:37c'est à dire que c'est pas parce qu'on avait moins de collectes
24:40on avait toujours eu des poches d'investissement
24:41pour conserver nos travaux et nos investissements en travaux
24:45justement à propos de nouvelles SCPI
24:49je crois que vous êtes actif
24:49puisque Eric le disait à l'instant
24:51voilà il y a des opportunités en ce moment
24:53on l'entend forcément en temps de crise
24:55il y a toujours des opportunités
24:56alors qu'est-ce que vous avez créé comme nouveau fonds ?
24:58alors déjà nous on a, Eric l'a dit
25:01on a 4 SCPI historiques
25:03et la nouvelle effectivement qu'on a créé
25:05dans les 4 SCPI historiques
25:06on a des SCPI qui cochent finalement toutes les classes d'actifs
25:09aujourd'hui et qui sont aussi européennes
25:13donc on n'a pas lancé une SCPI européenne
25:15on a Périal Opportunité Europe
25:18qui aujourd'hui cible les actifs en Europe
25:20qui délivre du 6,3%
25:22il n'y a peut-être pas en attente
25:23donc c'est vraiment la néo pour nous
25:26c'est notre néo SCPI qui a quasiment 30 ans d'existence
25:29qui a déjà connu des cycles etc
25:30donc on n'a pas été sur le terrain de l'Europe à tout va
25:35et de l'acquisition en Europe
25:36nous on a voulu être à contre-cycle
25:38à contre-cycle c'est-à-dire avoir une stratégie d'investissement pérenne
25:41et donc on a lancé une SCPI qui s'appelle Périal Opportunité Territoire
25:45qui est une SCPI qui est dédiée à l'accompagnement des acteurs locaux
25:48dans la problématique immobilière en territoire français
25:52donc dans l'hexagone avec une volonté de cibler des actifs alternatifs
25:56activité, logistique, hôtellerie
26:00ces actifs-là qui donnent finalement de la vitalité et du dynamisme en région
26:04et donc on a à nous notre conviction
26:06c'est que cette typologie d'actifs et cette stratégie d'investissement
26:10elle est pérenne
26:11dans 25 ans ou dans 30 ans
26:12cette SCPI-là elle aura toujours une vraie stratégie d'investissement
26:16et un vrai soutien de l'économie
26:17et elle sera capable de délivrer
26:18et elle sera capable de délivrer autour de 6,5% de rendement
26:21Vous allez en proposer à vos clients Vincent Denis ?
26:24Je vais regarder avec attention les premiers investissements
26:27comme on le fait toujours pour une nouvelle SCPI
26:29donc là on a vu apparaître quelque chose pas loin de camp
26:32avec une belle marque automobile
26:33Tout à fait
26:34Il faut que le locataire soit solvable
26:36c'est déjà une bonne nouvelle
26:37On regardera les investissements suivants
26:39Voilà ce qu'on pouvait dire en tout cas de ce marché des SCPI en pleine recomposition
26:43après la crise, le bilan après la tempête
26:46en tout cas ce qui ressort c'est que l'heure n'est plus au déni mais plutôt à l'action
26:51on le voit avec des gérants offensifs et qui n'oublient pas la valeur verte en chemin
26:57certes le marché a été secoué
26:58mais les SCPI on le rappelle reste un outil de diversification patrimoniale puissant
27:02à condition évidemment d'être repensé, d'être transparent et peut-être un petit peu mieux pilote
27:07En tout cas des opportunités sont à saisir
27:09On vous laisse faire le point avec vos conseillers en gestion de patrimoine
27:12Merci en tout cas à nos invités
27:14Eric Cossera, Vincent Lamotte pour Perial
27:16Merci à Vincent Denis notre conseiller en gestion de patrimoine avec ses questions poils à gratter
27:20Voilà c'est aussi ça l'effet patrimoine c'est aller au fond des sujets
27:22pour redonner du sens à l'investissement
27:24Merci messieurs
27:25Merci
27:26Et à très bientôt pour un nouveau numéro de l'effet patrimoine
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