- 30/05/2025
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NovitàTrascrizione
00:00Insomma, crescita di domanda di immobili di pregio non residenziali, hospitality, fashion
00:18retail e quindi insomma BBs ha deciso di indagare un po' questo fenomeno e ha deciso di farlo
00:25insieme ad alcuni protagonisti del mercato che sono già qui seduti con noi che adesso
00:30vi presento, abbiamo Riccardo Orezza che è fondatore del gruppo Orezza, quindi buongiorno
00:35Riccardo, poi abbiamo Mattia Biasi che è partner dello studio legale Witters, studio legale
00:43internazionale e poi abbiamo Pierfrancesco De Martino che è partner di Finance Partners,
00:47ecco quindi buongiorno a tutti e tre, quindi siamo anche poi collegati in streaming con
00:53il nostro canale BBs Live e poi arriverà tra poco anche una brochure così vi facciamo
01:01vedere un po' quali sono gli ultimi sviluppi immobiliari di Roma perché noi abbiamo fatto
01:08un focus due mesi fa quindi con il nostro BBs Magazine di marzo su Milano e adesso invece
01:15il prossimo BBs Magazine che uscirà a fine maggio avrà anche un focus su Roma e ovviamente
01:23poi ne parliamo anche insomma nel corso della nostra chiacchierata però appunto è stato
01:27interessante anche proprio andare a repercorrere tutte le varie operazioni di cui abbiamo scritto
01:33su BBs su questi temi e poi mettere insomma la bandierina e i bollini sulla cartina delle
01:40due città quindi adesso qui vabbè non lo vedrete male ma insomma è tanto per avere
01:44un'idea quindi vedete su Milano ci sono vari appunto sviluppi nuovi negli ultimi anni
01:51e coprono tutti i vari settori di cui vi ho parlato quindi stiamo parlando appunto di residenze
01:59di vero lusso, hotel, fashion retail o comunque anche a part hotel eccetera quindi abbiamo i vari
02:06colori e lo stesso invece su Roma è più una concentrazione tra immobili di residenziali
02:14e hotel, fashion retail al momento non più però anche qua c'è una come vedete la leggenda
02:19è bella lunga e quindi poi ve lo vedrete sia sulla brochure sia poi se vi scaricate BBs Magazine
02:26allora cominciamo la nostra chiacchierata con Riccardo Riccardo Rezza ecco quindi ti abbiamo
02:35qui oggi proprio perché sei fondatore di un intermediario ormai storico che vede passare
02:44sul suo tavolo veramente tantissime operazioni sempre appunto nel mondo luxury di questo tipo
02:52di cui abbiamo accennato un po' nelle principali città italiane ecco quindi che cosa allora due
02:58parole su chi siete voi e poi appunto che cosa stai vedendo tanto per introdurre un po' questo
03:04questo mercato. Buongiorno a tutti e grazie a BBs di averci invitato in questo questa piacevole
03:13chiacchierata. Allora noi siamo un gruppo che l'anno prossimo fa 40 anni di attività nel diciamo
03:23in Italia e Focus Roma Milano e ovviamente ci occupiamo anche di Real Estate nelle altre zone d'Italia
03:35Cortina, Cortina, Forte, Taormina, Firenze, Venezia e diciamo abbiamo notato tutta l'espansione
03:45che c'è stata sia su Milano che è partita un po' da quella che è stata l'Expo del 2015
03:51da lì Milano è partita con una trasformazione importantissima che ha portato oggi ad essere
04:01Milano un hub internazionale di grossa attrattiva per tutti i clienti internazionali sia del Real Estate
04:09professionale ma sia anche del professionista che vuole risiedere in una città molto divertente
04:19e piena di servizi come è Milano. Da questo dal 2015 abbiamo visto Milano grossi progetti
04:30City Life, Porta Nuova, Bosco Verticale fino ad arrivare a Milano Cortina che è del
04:37duemilaventisei che ha portato Milano ad essere molto molto molto attrattiva per tutti quelli
04:43coloro che provengono dall'estero e ovviamente questo ha fatto sì che le partite del duemilaquindici
04:50sono arrivati a Milano tutte le catene più importanti internazionali dell'hotelleria in questo
04:57albergo dove siamo ma ce ne sono altri dieci quindici che sono a Milano tutti gli alberghi
05:04di grosse catene internazionali e queste ovviamente attraggono quelli che sono i turisti altospendenti
05:16noi li chiamiamo ovviamente io stamattina alle 10 di mattina davanti da Hermes in Monte Napoleone
05:23c'era una fila di 50 persone questa che è una cosa che io sono andato a far collazione
05:29da Marchesi ho visto la fila da Hermes 50 persone in attesa di entrare da Hermes questo penso che sia
05:36quando dico questo penso che sia un esempio di quello che è diventato a Milano e tutti i clienti
05:44non erano italiani ma tutti stranieri questo è stata la cosa che cosa è successo Londra si ha fatto
05:50carachidi da sola con la Brexit ha fatto carachidi da sola ciò che significa che tutti quanti i banker e tutti
06:00coloro i residents non dom che oggi non possono più stare a Londra guardano altri paesi e dove o Milano
06:08e poi anche Roma perché poi parleremo anche di Roma ma anche Roma ma Milano per il banker di Londra
06:15per la persona che fa finanza a Londra vivere a Milano è molto simile a una grossa capitale
06:24internazionale molto ma molto simile quindi da questo poi ha portato sì che il valore di tutti
06:33gli immobili di pregio non parliamo del quadrilatero ma parliamo anche di immobili al di fuori del quadrilatero
06:39sia sedito vertiginosamente quindi prezzo medio di mercato a Milano fuori quadrilatero sia 6 mila ma dentro
06:48del quadrilatero arriva anche sono stati punti di 35 mila al metro quadro questo è stato e poi per
06:54non parlare delle delle grosse operazioni di immobili di cielo terra venduti nel quadrilatero
06:59sappiamo tutti quello che è successo a via Montanapolino 8 che Kering ha comprato per una cifra molto molto
07:07molto alta e quindi questo è sotto gli occhi di tutti questo è quello che succede quindi da questo Milano è
07:15diventata un po' una vetrina per parlare anche di retail di quelli che sono tutti i grossi marchi
07:21internazionali alle Vommage Kering sono fanno fanno e anche Chanel anche tutti fanno la lotta per stare in
07:30delle posizioni per fare questi flex store nelle posizioni più importanti che sono il quadrilatero poi
07:37adesso non sa non non so che cosa succederà con la chiusura del quadrilatero ma io ritengo che poi la
07:43fine chi è che deve venire in centro viene comunque insomma verrà invece con la macchina
07:48verrà col taxi insomma ecco abbiamo già visto da Vittorio Emanuele quindi la gente passa appunto
07:53appunto diciamo che Corso Vittorio Emanuele è la strada più trafficata d'Europa addirittura Corso
08:02Vittorio Emanuele quindi voglio dire a piedi quindi questa è una cosa importante quindi eh ovviamente
08:09questo fa sì che Milano oggi è un è molto ricercata e ha ha un appile nei confronti di
08:17tutti di tutti coloro che sono che vogliono trasferirsi in Italia poi dopo Milano parleremo di altre cose
08:25vedremo appunto Roma e il resto passerei la parola a Mattia Mattia Biasi ehm ecco anche qua un due parole
08:33sullo studio e sul tipo di clientela che avete sul fronte sul fronte immobiliare eh e poi ecco il
08:41secondo te appunto qual è il il tema no il driver eh principale in questo in questo momento di di di
08:48interesse per i tuoi clienti qua in Italia. Buongiorno a tutti sono Mattia Biasi sono socio dello studio
08:55legale Widers eh Widers nasce faccio una brevissima introduzione nel 1896 a Londra e con un focus che è sempre
09:05stato quello e anche oggi eh dell'assistenza verso le famiglie quindi i cosiddetti private clients come
09:12si direbbe in inglese ehm io mi occupo principalmente se non esclusivamente di real estate e appunto in base
09:21è anche la tipologia di clienti che seguiamo che probabilmente ci caratterizza anche molto come studio
09:26legale eh il segmento luxury che era quello cui faceva riferimento prima eh Riccardo è il segmento che
09:33diciamo ci tiene più impegnati durante le nostre le nostre ore diurne e notturne e fondamentalmente
09:42vediamo che la tipologia di investimenti che eh in questo momento i nostri clienti ci chiedono di più è
09:49quella del segmento residenziale di alto livello in questo devo dire che Milano certamente è diciamo
09:57la capofila tra le città italiane se le qualifichiamo come come si direbbe in inglese tier one cioè eh
10:05Milano Roma Venezia Firenze certamente il numero di investimenti che sono destinati in questa città
10:10supera anche eh le altre eh le altre località italiane ancora per un po' credo
10:18e mh parallelamente a questo genere diciamo di acquisti che è il classico acquisto residenziale
10:24c'è poi tutto un altro settore che va a cavallo anche rispetto a quello che diceva prima Riccardo
10:29che è il settore quello della dell'ospitalità e questo qui è un settore che dal mio punto di vista
10:36è il più interessante oltre che quello che diciamo tendenzialmente si svilupperà di più in futuro
10:41che eh riguarda i cosiddetti eh le cosiddette proprietà servite cioè traducendolo dall'inglese
10:48non solamente l'acquisto di una cosa iconica bella di lusso ma anche qualcosa che tendenzialmente
10:55poi abbia dei servizi associati questo perché? Perché molti di questi eh clienti che si trasferiscono
11:01da altri capitali europei e non europei sono abituati a avere un certo stando di servizi
11:06che tendenzialmente nel mercato italiano sta ora recependo il mercato italiano immobiliare
11:12ma non è ancora arrivato in quella in quella direzione quindi quello che io vedo e la tendenza
11:19è esattamente questa cioè nel ricercare qualcosa che si arriva a una cifra metro quadro
11:24a quello a cui faceva riferimento Riccardo che però è anche diciamo eh qualificata nel contenuto
11:30di servizi da lì poi c'è l'ulteriore eh sviluppo e e modello che è quello delle cosiddette
11:37branded residency cioè sostanzialmente l'acquisto di proprietà di carattere residenziale che
11:44però vengono poi associate anche una sorta di servizio che viene dato da parte di un di
11:50un operatore come si direbbe nel gergo dell'hospitality che presta un determinato tipo di servizio
11:55che può essere integrativo di quel non a un livello dell'hotel ma c'è diciamo così
12:00in una determinata scala ora perderemo forse un po' troppo tempo nel spiegare tutto il
12:05funzionamento delle delle branded residency però vi posso assicurare che sia nel contesto
12:10milanese quindi nel contesto urbano ma che anche nel contesto un po' più leisure penso
12:14per esempio le zone del Bulgari oppure anche in determinate località della costiera amalfitana
12:20sono dei progetti che stanno diciamo eh prendendo molto piede con tagli di investimento medio
12:26che sono addirittura nell'ordine tra i 15 e i 20 milioni per ciascuna di questi immobili
12:30qui appunto a milano hanno aperto da poco no le residenze quelle della roccoforte no quindi
12:37questo sono un esempio esattamente loro poi hanno fatto anche altri hanno anche altri progetti per
12:45esempio hanno progetto verdure in sicilia che è un progetto molto simile e lì tra l'altro c'è anche poi
12:53una questione di eh soggetti che di base sarebbero degli operatori che diventano diciamo degli
13:00sviluppatori per cui eh il valore aggiunto con determinati professionisti almeno per quello
13:08che vedo io è esattamente capire poi anche la solidità e le garanzie che possono dare questi
13:14operatori che come dire diventano in un certo senso sviluppatori perché sono due lavori abbastanza
13:19diversi beh io sono appena tornata da da dubai e e poi appena tornata mi è arrivato in casella
13:26uno studio di night frank proprio su dubai residenziale dubai e eh c'era tutta una parte
13:32dedicata alle branded residenze ehm in particolare dove chiaramente poi quelle a marchio italiano no
13:38sono sono alcune delle principali c'era quella delle bulgari che saranno disponibile nel 26
13:42cibriani cibriani ci sono quelli che ovviamente il prezzo al metro quadro chiede quadro perché
13:48gli parano i piedi a quello più più alto e elevato ma effettivamente poi ci sono tantissimi
13:54expat che abitano proprio negli negli alberghi no questa sì diciamo che con questa versione
14:00qui il forse la il vantaggio di questa residente brandizzate eh poi per fare un anche un punto
14:06sul perché poi si viene in Italia eh riguarda anche la possibilità di poterci fissare residenza
14:13qualora uno eh lo desideri e perché questo perché come diceva anche prima Riccardo con
14:19l'avvenuta approvazione ormai nel 2017 del regime per i neoresidenti con cui diciamo c'è una un'imposta
14:25che viene pagata la cosiddetta flat tax che un tempo era centomila euro poi l'agosto l'anno scorso
14:31è stato incrementato a duecentomila euro per anno eh ha chiaramente costituito un boost molto molto
14:36forte e un motivo diciamo per per spostarsi e il vantaggio che diciamo hanno queste residenze
14:44brandizzate è che appunto sono delle residenze quindi non è una camera d'hotel e basta tra l'altro
14:49c'è un ulteriore punto che potrebbe essere interessante per quanto riguarda i ritorni cioè
14:53che uno la compra ma se associata come in questo caso Roccoforte non so se lo fa qui a Milano ma
14:59da altre parti sì eh uno può mettere la propria residenza all'interno del pool dell'hotel in modo tale
15:06che se per due mesi all'anno non c'è eh sostanzialmente genera un po' di reddittività questo questo questa
15:14residenza Roccoforte fa solo eh eh qua a Milano fa solo affitti non fa questo è questo è un esempio
15:22Milano verdura lo conosco bene Milano no fa solo affitti non fa questo tipo di attività lo si può fare
15:30da Bulgari a Dubai si può fare da Bulgari a Miami ma Roccoforte qui a Milano io l'ho visitato e
15:37tra le altre cose è molto bello molto ben ristrutturato ma loro fanno solo affitti mensili
15:4215 giorni minimo 15 giorni e per finire diciamo ehm vero è che Brexit ha contribuito al all'arrivo
15:54soprattutto Milano di molti di molti diciamo eh i cosiddetti high network individual soprattutto
16:01del Regno Unito però dal mio punto di vista per il Regno Unito quello che ha contribuito molto di
16:06più è stato il cambio di governo e l'abolizione del del del regime neoresidente inglese che è
16:12successo appunto l'anno scorso che ha creato una sostanzialmente un quasi un fuggi fuggi generale
16:19ho capito va bene poi magari continuiamo su sto tema Pierfrancesco allora eh Fennas
16:25Parnas anche qui due parole su eh chi siete e cosa fate e soprattutto poi nella nella parte eh
16:32di attività eh immobiliare ehm e poi appunto visto che come vi spiegherai insomma vi occupate
16:39di finanza strutturata ecco secondo te un po' quali sono le le strutture che possono essere
16:45un po' più efficienti e interessanti o se sono un po' più utilizzate nel mondo immobiliare
16:49in questo momento guardando anche a questo tipo di segmento di di mercato.
16:55Grazie buongiorno a tutti allora Finance Partners è una società nata 15 anni fa che si occupa
17:02di finanza strutturata e finanza immobiliare e per questo motivo è una delle prime società
17:09che si è avvalsa dello strumento della cartolarizzazione immobiliare. Cosa significa? Allora le cartolarizzazioni
17:16sono nate in Italia con la legge 130 del 99 e riguardavano sostanzialmente eh i crediti.
17:25Eh questa legge eh dopo circa vent'anni a partire dal 2017 fino al 2021 ha subito eh con dei decreti
17:34alcune modifiche. In particolare nel 2019 è stato consentito a questi veicoli costituiti
17:40ad hoc eh ai sensi della legge 130 la possibilità di essere costituiti per detenere beni immobili
17:48registrati e beni immobili. Quindi vuol dire che le SPB di cartolarizzazione che sono quelli
17:55che per i primi vent'anni di vita e ancora oggi continuano a essere utilizzate principalmente
18:02per l'acquisto di crediti e di portafogli di crediti che ricordo è un'attività riservata
18:07in Italia quindi non tutti possono comprare i crediti e quindi si utilizzavano queste, si utilizzano
18:13questi veicoli. In realtà dal 2019 questi veicoli possono essere utilizzati per comprare come dicevo
18:20anche beni immobili. Questo è stato un cambiamento molto importante perché per quel che ci riguarda
18:28sicuramente noi siamo assolutamente confidenti sul fatto che questo strumento è uno dei più
18:33efficienti per affrontare investimenti immobiliari di vario tipo che siano nel lusso, che siano
18:41a reddito, che siano da sviluppare per una serie di motivi che magari più tardi descriveremo
18:53ma in estrema sintesi attraverso questi veicoli che sono dei veicoli sostanzialmente non fallibili
19:00vigilati da Banca d'Italia, questi investimenti possono riguardare tutta la vita dell'operazione,
19:10dell'investimento, cioè dall'acquisto dell'immobile alla sua ristrutturazione fino alla vendita
19:16offrendo una serie di vantaggi, diversi vantaggi. Il primo è che parliamo di un patrimonio
19:24segregato, quindi diversamente da quello che potrebbero fare delle società o anche delle
19:31singole persone fisiche, qui c'è un patrimonio segregato e questo sicuramente è molto apprezzato
19:36da chi finanzia un'operazione. Ricordiamoci che le operazioni possono essere fatte a equity,
19:43a debito o con un mix delle due cose. Certamente quella equity non è efficiente, quella debito
19:51può esserlo. La possibilità di utilizzare questi veicoli per fare operazioni che possono riguardare
20:02diversi settori dell'immobiliare è sicuramente un grande vantaggio. Prima di tutto il patrimonio
20:13segregato, il secondo è un trattamento fiscale particolare, sicuramente molto vantaggioso per
20:22le persone fisiche e il terzo elemento è che queste caratteristiche consentono a un maggior
20:29numero di investitori e di finanziatori di guardare con interesse a questi prodotti,
20:36perché sono più tutelati rispetto ad affidare una società che compra un immobile e che parallelamente
20:43porta avanti diverse altre iniziative.
20:47Quindi magari torniamo al tema che aveva sollevato Riccardo, dicendo che quando ci sono
20:52gli operatori del mondo hospitality che decidono di diventare sviluppatori, dice che stanno facendo
20:59un qualcosa che normalmente non fanno, quindi in quel caso lì magari se si fanno finanziare
21:07utilizzando strutture di questo tipo, forse potrebbero essere più appetibili dal mercato
21:12perché c'è il patrimonio segregato, non lo so, oppure non c'entra.
21:15No, certamente, assolutamente, è esattamente quello che ho detto, che ho tentato di dire.
21:20Perfetto, bene, allora magari il prossimo Roccofort, il prossimo sviluppo, passa alla cartolarizzazione.
21:29Vediamo.
21:30Eh?
21:31Chi lo sa.
21:34Oggi non lo sappiamo che è successo.
21:37Bene, tornando da Riccardo, ecco abbiamo accennato un po' a Milano, cosa ci dici di Roma?
21:43Roma, Roma è sotto gli occhi di tutti, è un monumento a cielo aperto, con quelle che
21:52sono le difficoltà di gestire una metropoli come Roma. Milano e Roma sono due cose completamente
22:02diverse. Milano è molto più piccola, Roma ha diversi centri, Milano di centro ce n'è
22:11solo uno, a Roma è molto più estesa, è molto più difficile da gestire. Negli ultimi
22:17due anni l'amministrazione di Roma ha cercato di sopperire a quelle che sono tutte le mancanze
22:25che tutti quanti i cittadini cercavano di manifestare in tutti i modi. Piano piano ci
22:35stiamo riuscendo, ma ripeto, Roma è una città difficile. Guardiamo oggi la città di
22:41fare una metropolitana a Milano è semplicissima, fare una metropolitana a Roma è difficilissima.
22:47Stiamo tentando di fare la metropolitana a Piazza Venezia e mi sembra che ci vogliono
22:53ancora 7-8 anni, perché? Perché comunque Roma è piena di reperti, è piena di qualsiasi
23:00problematica che i beni culturali bloccano ogni intervento. Tuttavia oggi Roma io la vedo in un
23:11momento una rampa di lancio, cioè noi a Roma il prezzo metro quadro è notevolmente inferiore
23:19a Milano, perché oggi come oggi la PIL di Roma è inferiore a quello di Milano. Però io
23:30ritengo che nei prossimi tre anni, nei prossimi 36 mesi, che cosa sta succedendo a Roma? Quello
23:36che è successo a Milano nel 2015, quando sono arrivati tutti gli alberghi internazionali,
23:43nella vostra cartina avete messo determinate aperture, a Roma negli ultimi tre anni ha aperto
23:51Bulgari, Sixth Sense, Nobu apre a giugno, Rosewood apre a fine di quest'anno, Baccarat apre, che
24:02è una catena internazionale, apre nel 2026, Mandarin Oriental, Four Seasons ha investito
24:12160 milioni per comprare tre fabbricati in pieno centro a Piazza San Silvestro e apre
24:18un albergo molto molto molto bello, ma anche lì ci serviranno due o tre anni di lavori.
24:25Mandarin Oriental ha preso tutti i pillini ex Unicredit in Via Veneto e fa un albergo diffuso
24:32da 140 camere, ognuna da 100 metri quadri l'uno, quindi è chiaro che questo tipo di clientela
24:42debba arrivare. Io l'altro giorno sono andato all'Eccielzio, l'anno prossimo l'Eccielzio fa
24:47120 anni di attività a Roma a Via Veneto e lo farà, lo ristrutturerà per fare, per adeguarsi
24:56a quelli che sono gli altri, apre il Corinzia, altro catena del lusso, e tanti stanno cercando
25:05e non trovano, questa è la cosa importante. Perché mi rifaccio a Mattia dell'Hospitality?
25:15Perché quando aprono 10 catene alberghiere 5 stelle lusso, loro fanno dei programmi a 7-8
25:26anni e quindi portano assolutamente un cliente alto spendente, lo stesso che è arrivato negli
25:34ultimi 10 anni a Milano, perché a Milano 10 anni fa l'evoluzione è stata dal 2015 fino
25:40a oggi. Quindi questo fa sì che anche il mercato immobiliare romano arriverà a delle
25:48cifre importanti anche perché è impossibile che a Roma un immobile in centro via condotti
25:56o a Piazza di Spagna costi 15 mila euro al metro quando a Venue Montagne o a Fifth Avenue
26:02o a Holland Park o a Parigi o a Londra costi 30 mila, 40 mila euro al metro quadro, non
26:13è possibile, è assolutamente impossibile. Quindi piano piano Roma si adeguerà a quello
26:19che è il mercato internazionale. Questo io ne sono convinto, ma non perché, ne parlavamo
26:26prima, non perché sono di parte, ma perché Roma ha un po', però per esempio una costruzione
26:40molto bella fatta su Villa Borghese, venduta a dei prezzi molto alti, perché? Perché era
26:45tutta su Villa Borghese e sono stati tutti acquirenti stranieri, tutti acquirenti stranieri
26:51che hanno comprato in quel palazzo molto bello, tutto su Villa Borghese. Questo è
26:56il tipo di lavoro che secondo me nei prossimi tre anni, ma anche perché tutta l'hotellerista
27:02guardando a Roma, noi abbiamo intermediato a settembre un immobile importante, l'albergo
27:09Savoia, un albergo storico a Viero Duvisi, Ango Viameno, di fronte del Celso e l'ha comprata
27:14una catena, Mattia lo sa, una catena importantissima estera e ha comprato, lo sta ristrutturando
27:22tutto e fa un albergo 5 stelle russo, quindi tutti questi alberghi secondo me attireranno
27:29quelli che sono i clienti che possano dare un lustro anche a Roma dopo che l'hanno dato
27:38a Milano, secondo me. Magari questi poi dopo essere stati in albergo comprano casa.
27:43Ma ce ne sono già diversi, io e Mattia abbiamo avuto dei clienti in comune che sono arrivati
27:53a Roma, sono stati in alberghi 15 giorni e poi alla fine hanno comprato una casa molto
27:57bella nella zona di Via Veneto perché è vicino a Villa Borghese, vicino al Verde, è vicino
28:04a Piazza di Spagna ma non ha il caotico che c'è a Piazza di Spagna.
28:11Torniamo a Mattia, avevi accennato prima al tema della flat tax, il tema del cambio di
28:18regole su Londra, quindi queste cose chiaramente hanno dato una spinta. Ci sono però anche altri
28:26paesi in Europa che hanno una qualche norma favorevole. Quanto invece l'Italia comunque
28:34riesce a trarre di più e perché secondo te? Poi l'Italia dove in realtà? Quindi sopra
28:40l'Ambro ma anche altri posti.
28:41Esatto, diciamo che ci sono anche altri paesi, soprattutto il Sud Europa, lasciando un attimo
28:47da perdere la vicenda del Regno Unito, che hanno implementato delle misure forse anche un
28:52po' prima dell'Italia, simile a regime neoresidenti o flat tax, in modo particolare è famoso l'esempio
29:00del Portogallo ma di recente anche quello della Grecia. I dati sono ancora un po' recenti per
29:06quanto riguarda la Grecia rispetto al dato italiano che appunto del 2017, anno in cui si
29:12è per la prima volta approvata questa norma che nel tempo è stata sempre mantenuta da tutti
29:16i governi che si sono succeduti. Credo davvero che al netto di quello che è l'incentivo
29:22fiscale ci sia anche il fattore del brand Italia, del brand penisola, che è un fattore
29:31che probabilmente crea una spinta che va anche oltre i motivi di carattere fiscale per cui
29:43una persona o una persona con la sua famiglia decide di trasferirsi in Italia. Concordo con
29:50Riccardo quando dice appunto delle aperture di hotel nel segmento ultra luxury in varie
29:57città, questo io l'ho registrato in realtà anche come un fenomeno direi quasi mondiale,
30:05cioè di questo raggiungimento diciamo di un livello di servizi di lusso che va sempre
30:10più in alto. Chiaramente questo crea una sorta di gateway per andare a vedere un paese e
30:17poi diciamo starci una settimana e dopodiché uno ci fa anche due pensieri in più e poi vede
30:23perché generalmente poi queste persone hanno sempre un sacco di consulenti che girano attorno
30:28a loro per cui sanno bene qual è eventualmente se c'è anche un regime che può agevolarli.
30:34Per cui io credo che questo regime è certamente stato un boost molto importante rispetto a una
30:43domanda che c'era anche prima, perché anche prima del 2017 lavoravamo nel real estate.
30:49Certamente questa si è incrementata ma non è stato l'unico fattore secondo me nel determinare.
30:57c'è poi un ulteriore aspetto che secondo me è anche il caso di considerare, soprattutto
31:02per chi non ha la cittadinanza dell'Unione Europea, l'eventuale spostare la residenza
31:12in Italia per motivi fiscali viene di solito associata anche con una sorta di consulenza relativamente
31:19alla parte cosiddetta di immigration, cioè di avere un visto diciamo così, oppure altre
31:27soluzioni di tipo simile per poter di fatto spendere più tempo rispetto a quello che potrebbero
31:33essere i termini permessi secondo Schengen.
31:37Perfetto, grazie.
31:38Torniamo invece al mondo finanza strutturata, quindi magari ritorniamo a capire ancora un po'
31:43meglio questo tema delle cartolarizzazioni.
31:45A proposito del lusso, io devo dire che ne abbiamo scritto poco, dicevamo anche prima
31:51che sappiamo che le cartolarizzazioni immobiliari stanno crescendo, poi però le comunicazioni
31:57sono ancora poche e soprattutto nel mondo lusso.
32:01Io mi ricordo solo di una grossa operazione, era quasi 500 milioni di euro organizzata da
32:06Statuto un paio di anni fa insieme a Banco BPM e anche lì c'era un pacchetto di immobili
32:11di Milano, quindi c'era anche la Galleria Co del Toro, c'era una via Brera, un altro
32:16asset che doveva essere trasformato in albergo, poi gestito da Sixth Sense.
32:21Insomma, quindi quella ha fatto un po' rumore, un po' a scuola, almeno in questo mondo.
32:25Ecco, secondo te quindi che cosa vedi su questo tema e anche qui magari andando un po' più
32:31nel dettaglio del vantaggio, cioè perché un operatore come Statuto secondo te ha fatto
32:38una cosa di questo tipo piuttosto che semplicemente andare a finanziarsi da una banca, un gruppo
32:43di banche o dai fondi di lending?
32:49Direi che l'operazione di Statuto è un'operazione molto grande chiaramente, non sono operazioni
32:58che si vedono tutti i giorni, è stata una delle prime, perché ormai risale a due anni
33:04fa, ricordo che il mercato delle cartolerizzazioni immobiliari ha solo 4 anni sostanzialmente
33:09e la ragione per la quale probabilmente è avvenuta non è tanto solo per una scelta di
33:15Statuto quanto per una scelta probabilmente anche degli investitori che come dicevo hanno
33:20una serie di garanzie maggiori rispetto al finanziare una società che parallelamente all'operazione
33:28di cui si sta parlando porta avanti altre iniziative, quindi c'è un rischio che viene
33:34amplificato. Nel caso di una cartolerizzazione invece il rischio è concentrato, il patrimonio
33:40è segregato e ci sono una serie di ulteriori vantaggi. Quella è un'operazione che ha fatto
33:49parlare di sé per la dimensione, in realtà di operazioni noi le chiamiamo 7.2 perché
33:56è l'articolo della legge che è stato modificato nel 2019 per consentire ai veicoli di cartolerizzazione
34:02di 7.1 e 7.2, in realtà sono due gli articoli, ma per consentire l'acquisto dei beni immobili.
34:12In realtà ce ne sono state diverse, tante. Noi nel nostro piccolo negli ultimi 4 anni
34:19ne abbiamo fatte 10 di importi più ridotti, con meno eco sul mercato, fanno parte in alcuni
34:28casi di programmi che abbiamo concordato con alcune banche di avviare questi programmi che
34:35sono programmi, un caso da 50 nell'altro da 100 milioni, ma che vedono al loro interno
34:40una serie di operazioni. Queste iniziative sono iniziative potenzialmente molto importanti
34:49che possono anche non applicarsi esclusivamente al mondo del luxury. Le strutture di cartolerizzazione
34:58hanno un costo, hanno dei vantaggi, anche rispetto alle operazioni grandi che normalmente
35:06vengono fatte attraverso il ricorso e l'utilizzo di fondi, quindi di grossi investitori, in realtà
35:13queste offrono maggiore flessibilità, sono veloci da implementare, flessibili, ripeto
35:20hanno dei costi di struttura che però sono più che compensati da una serie di altri vantaggi
35:27tra cui quello fiscale. Noi ne abbiamo fatte diverse, abbiamo fatte una decina con investimenti
35:35che vanno singolarmente tra i 2 e i 15 milioni l'una, sono operazioni che devono avere dei
35:42ritorni in termini di multipli, non in termini percentuali, perché a seconda delle operazioni
35:50ogni operazione è diversa dall'altra, possono riguardare, anzi molto spesso direi riguardano
35:57non solo l'acquisto del bene ma anche lo sviluppo, quindi la fase di sviluppo, di costruzione
36:04e di vendita. Generalmente per queste operazioni viene fatto ovviamente un business plan piuttosto
36:14dettagliato che prevede una serie di passaggi e che vengono finanziati dagli investitori
36:21o dai sottoscrittori. La caratteristica interessante di questi veicoli è che la struttura finanziaria,
36:27quindi la capital structure è una struttura molto flessibile ma anche molto chiara, quindi
36:34ci sono degli investitori senior, degli investitori eventualmente mezzanini e degli investitori
36:39junior. Il rapporto di rendimento è legato alla tipologia di investitore, quindi l'investitore
36:47senior ha una priorità assoluta rispetto ai flussi che rimborsano il debito, quindi derivanti
36:57dalla valorizzazione dell'asset, l'investitore junior chiaramente ha una priorità ridotta
37:04ma potenzialmente è beneficiario del valore aggiunto una volta rimborsato interamente il
37:12finanziamento. Questo vuol dire che con il patrimonio segregato e con questi meccanismi
37:18di cash waterfall, quindi di distribuzione di pagamenti, si possono raggiungere delle leve
37:24anche finanziarie molto spinte, molto elevate, che oggi invece le banche sono piuttosto
37:32restie a concedere. Grazie, chiarissimo. Finiamo il nostro giro di tavolo con Riccardo
37:41Rezza. Abbiamo parlato di Milano, di Roma, però ci sono altre destinazioni che stanno
37:48un po' attirando indipendentemente dalle grandi città, quindi ci sono altri tipi di città
37:54o fuori città? Che cosa stai vedendo? Oltre a queste città importanti, ovviamente qua vicino
38:03c'è un grosso movimento sul lago di Como, ovviamente, tutti quanti grandi stade internazionali
38:13hanno iniziato da 6-7 anni a comprare immobili e ultimamente, sempre nell'hotelleria in Mattia,
38:23tu lo saprai, Belmond ha appena acquisito uno degli alberghi più antichi del lago di Como.
38:31Questo fa sì che è una delle mete più ambite, ma anche Forte dei Marmi è una meta molto ambita
38:43anche dal cliente internazionale. Anche la Sicilia in questo momento e anche la Puglia
38:51viene vista, diciamo, dal cliente internazionale come un mezzo per arrivare a fare un piccolo
39:03investimento. Tutta la zona della Puglia è stata quasi comprata interamente da inglesi
39:09e tedeschi, cioè tutta la zona vicino a quelle che sono le zone più famose di questo momento,
39:17che sono le masserie più importanti. La Toscana, gli americani amano la Toscana,
39:27gli americani vogliono assolutamente quella parte che è fuori Firenze, dove loro anche qua hanno iniziato
39:41delle state internazionali e poi piano piano hanno comprato anche altri immobili e altri immobili
39:47sono sul mercato e stanno per essere acquistati anche in quelle zone lì.
39:53Ovviamente poi è inutile parlare di Portofino, che sappiamo tutti quello che succede, che sono delle zone
40:04dove c'è talmente carenza di immobili che poi vengono acquistati da delle persone che vogliono vivere in modo stabile
40:21anche in questi posti. Quindi oltre alle famose quattro Roma, Milano, Firenze e Venezia, ci sono tutte queste altre zone
40:30che comunque, come diceva Mattia, oggi vivere in Italia per un signore che viene dall'estero
40:37è una cosa importante, loro vivono molto bene e si vivono molto bene, c'è quasi un brand che vive in Italia
40:46è per loro come un punto d'arrivo, non più un punto di partenza.
40:52andare anche quelli che magari vivono sei mesi qui e sei mesi lì, sei mesi belli qua e sei mesi belli in un altro posto.
41:02Questo è il tipo di… poi ci sono altre situazioni che si stanno evolvendo piano piano, però queste direi che sono le cose più importanti.
41:13Grazie. Ecco, Mattia Biasi, torniamo un po' alla tipologia appunto di investitori, perché appunto a parte gli istituzionali
41:22abbiamo tutto questo mondo internazionali che sono privati, magari sono imprenditori, non so, che poi arrivano da voi
41:31e vogliono investire in Italia. Ecco, come arrivano da voi? Siete uno studio internazionale, quindi ovviamente il network aiuta,
41:42però insomma ci saranno anche dei competitor, quindi che cosa proponete, come gestite il rapporto con queste persone
41:50e magari appunto se puoi dire qualcosa in più sulla tipologia, insomma, quindi chi sono.
41:55Certo. Allora, diciamo che noi come studio abbiamo varie division, come le chiamiamo, che riguardano determinati settori,
42:04sia la parte fiscale che quella su cui siamo, diciamo, più forti, per le persone fisiche, che anche la parte real estate
42:11e l'immigration, come dicevo prima. Tendenzialmente chi viene per ragioni fiscali in Italia conosce il regime,
42:20come dicevo prima, perché non ha sentito parlare, magari è stata una settimana o due in Italia, poi è tornato,
42:27ha pensato di volersi trasferire e poi anche sento parlare, molto banalmente anche guardando su Google,
42:33che esiste questo regime. E in questo modo, diciamo, questo è uno dei motivi principali per cui poi entriamo in contatto.
42:43Diversamente c'è anche chi, sostanzialmente, cerca direttamente questi immobili perché vuole comprarselo.
42:51Qui c'è un punto che secondo me deve essere, diciamo, chiarito.
42:57Noi tendenzialmente parliamo di investitori, di investimenti, però la, che poi non è un però, ma è una cosa in aggiunta,
43:05la logica del ritorno per i nostri clienti è una logica presente, ma non è una logica unica,
43:14perché l'ulteriore fattore è il fattore emozionale, che è un fattore che bisogna assolutamente tenere in considerazione.
43:22E questo, tra virgolette, investimento molte volte non deve essere visto unicamente come qualcosa numerico,
43:29ma come qualcosa poi che quella determinata famiglia, che può essere una famiglia che viene dall'India,
43:36molto banalmente, per citare un caso proprio di studio, oppure anche una famiglia americana della California,
43:43per citare un altro che ha investito appunto una masseria in Puglia.
43:48Da un lato vogliono qualcosa che mantenga il valore o che possa essere messo all'interno del pool,
43:53del renting, delle branding residency, ma dall'altro lato non vogliono assolutamente perdere il profilo,
43:59di utilizzo proprio e il fatto di poterselo usare come intendono.
44:03Poi in realtà intendiamoci, i due mondi si toccano, perché prima parlavamo, poco prima di cominciare,
44:10che in un progetto su cui noi stiamo lavorando ormai dal 2021, siamo nella zona del Bolgari,
44:17noi assistiamo la maggior parte degli acquirenti di queste residenze servite.
44:23Dall'altra parte lo sviluppatore ha fatto un'operazione non esattamente come quella descritta prima,
44:29ma dove c'erano a loro volta gli investitori che investivano con equiti e quasi equiti.
44:35Per cui in realtà sono anche mondi che si toccano a seconda di dove uno va a vedere la prospettiva, diciamo così.
44:42Grazie, finiamo il giro facendo un ragionamento un po' più ampio sul tema finanza,
44:52ma nell'ambito di questo quadro macroeconomico-geopolitico complicatissimo,
44:57dazzi non dazzi, tassi che se scendono salgono, eccetera.
45:00Ecco, che cosa vedi?
45:04Quindi cosa sta cambiando?
45:05Si è cambiato qualcosa dal punto di vista della struttura di queste operazioni,
45:11dei rendimenti attesi dagli investitori?
45:18Direi, allora, una cosa che secondo me continua ad avere un certo peso,
45:25è la qualità, diciamo, degli immobili.
45:32Il tema dell'ISG è un tema che vale across the sector,
45:37cioè la sostenibilità consente sempre più,
45:43nonostante appunto i tentativi di Trump,
45:47consente comunque dei vantaggi,
45:50perché consente alle banche o ai finanziatori di valutare diversamente il rischio,
45:58ha dei vantaggi in termini di valutazione del merito di credito e quant'altro.
46:04Dal nostro punto di vista, ma diciamo,
46:07siamo un po', diciamo, lo facciamo di professione,
46:09quindi è comprensibile questa mia risposta,
46:13però dal nostro punto di vista
46:16l'operazione di cartellizzazione immobiliare
46:20continua a essere una delle più efficienti,
46:24per una serie di ragioni che in parte ho detto
46:27e in parte sono semplici da capire,
46:31perché se uno ha bisogno di finanziare in modo efficace
46:37un'operazione di investimento
46:42che preveda tra l'altro anche una fase di sviluppo
46:46e quindi diciamo non solo il fabbisogno per comprare l'asset
46:50che uno ha individuato,
46:52ma il fabbisogno per svilupparlo
46:54e poi venderlo chiaramente,
46:57tutto questo deve rispondere
46:59se gli asset interessanti sono sempre meno sul mercato,
47:05perché c'è un fattore temporale molto importante,
47:08per cui questo strumento è uno strumento
47:11che consente diversamente per esempio dai fondi
47:13di avere una rapidità di esecuzione molto elevata.
47:20La flessibilità di utilizzare questo strumento
47:23nelle misure e nelle forme che abbiamo descritto brevemente
47:27in vari settori dell'immobiliare,
47:33quindi che siano degli investimenti
47:35nel luxury o che siano investimenti di altro tipo
47:41per i quali uno ha un piano di acquisizione, sviluppo e vendita,
47:47questo strumento è uno strumento sicuramente interessante.
47:50Lo strumento è tanto più interessante
47:53quanto più un maggior numero di investitori istituzionali,
47:56in particolare banche,
47:58cominciano a guardare con interesse a questo strumento
48:01e quindi aumenta la platea degli investitori disponibili
48:06a entrare, a finanziare progetti con questi strumenti.
48:11I tassi applicati sono una conseguenza,
48:14cioè più c'è offerta di finanziamento,
48:18più i tassi tendenzialmente,
48:21che si riescono a spuntare sul mercato, scendono.
48:24Domanda, ma secondo te anche dei fondi immobiliari,
48:32quindi i fondi real estate potrebbero utilizzare
48:35in maniera efficiente lo strumento della cartolarizzazione
48:38oppure no?
48:39Sono due alternative direi,
48:41sono due alternative dove il fondo richiede,
48:47ha una struttura, una sovrastruttura molto costosa
48:51e per molti versi anche un po' farraginosa.
48:55Lo strumento della cartolarizzazione è molto più rapido,
48:58molto più veloce
48:59ed è il motivo per il quale noi abbiamo fatto,
49:04ripeto, negli ultimi tre anni, quattro anni,
49:06una decina di operazioni
49:07e ne abbiamo altrettante in pipeline per i prossimi.
49:10Grazie.
49:13Allora, abbiamo esaurito un po' tutte le domande
49:17che mi ero un po' preparata,
49:20ma penso che avrei toccato un po' tutto.
49:22Non so se c'è qualche domanda dal pubblico,
49:26qualche dubbio, curiosità,
49:28se volete aggiungere qualche cosa a voi.
49:33Eccolo qua.
49:33Allora, però ti devo dare un...
49:35Sì, l'esposta mia è sì.
49:44Enrico Cantarelli è l'altro partner di Finans Partner.
49:48C'è una situazione un po' di...
49:51non vorrei usare la parola panico,
49:52però una volontà di uscire
49:57perché molti cittadini americani
50:01non capiscono cosa potrebbe venire dopo.
50:03ed è una cosa che si percepisce proprio
50:07anche fin da subito
50:08quando si parla
50:10e quindi la risposta è sì.
50:16Anch'io ho avuto diversi clienti
50:19che provengono da New York
50:21che vogliono compagni in Italia
50:23perché loro
50:24un'audizia dell'altro giorno
50:27di solo 24 ore
50:28che diceva che c'era un effetto
50:31ci potrebbe essere un effetto
50:32di inflazione molto alta
50:37e quindi loro si preoccupano
50:39per il dollaro,
50:40per tutto quello che può succedere in futuro.
50:47Benissimo.
50:48Allora, a posto.
50:50Io ringrazio tutti
50:51di essere stati con noi.
50:52Ricordo che
50:53ritroverete poi il video
50:55anche su BBs
50:56e sabato prossimo
50:58ci sarà il numero prossimo
50:59di BBs Magazine
51:00con tutto un approfondimento
51:02su quello che ci siamo detti
51:04quindi poi ve lo potete scaricare
51:05e leggere tranquillamente.
51:07Quindi grazie ancora
51:07di essere stati con noi.
51:08Grazie.
51:26Grazie.
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