Immobiliare, questione di debiti: è meglio vendere o donare casa - con Vincenzo De Palo - Video Dailymotion

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Il settore immobiliare è strettamente legato alla gestione patrimoniale, soprattutto se in presenza di debiti. Quando si possiede un immobile e si affrontano importanti difficoltà finanziarie, la scelta tra vendere o donare casa richiede un’attenta valutazione. Quali sono i criteri da seguire in entrambi i casi? Come il creditore può rifarsi sul debitore?   Continua a leggere: https://www.radioroma.it/2025/05/06/immobiliare-questione-di-debiti/

Transcript

00:00a casa di amici il salotto di

00:04Radio Roma. Caro Vincenzo ci

00:07spostiamo come anticipato

00:08prima della pubblicità su un

00:10altro aspetto molto importante

00:12che tra le tante domande

00:13comunque anche in passato c'è

00:14stato eh proposto e riguarda

00:18la questione debiti. Sì. Per

00:22diciamo entrare particolarmente

00:24in difficoltà no? Quando ci si

00:25trova chiaramente in una

00:26situazione finanziaria critica

00:28quindi sia nei debiti la domanda

00:30specifica è ma conviene e

00:32attenzione al termine conviene

00:34donare casa o vendere casa?

00:38Allora eh quando si hanno dei

00:40debiti il creditore può fare

00:43delle azioni molto diciamo

00:46pesanti e l'indicatore di queste

00:50azioni è l'articolo 2901 del

00:54codice civile. Cosa dice? Che il

00:57creditore può rifarsi sul debitore

01:01entro cinque anni? Vediamo in che

01:04modo. Quindi cerchiamo di

01:06approfondire. Innanzitutto quando il

01:12debitore fa una donazione perché la

01:15fa? Quando un debitore è in

01:18difficoltà cerca di dare il proprio

01:21immobile in donazione magari ad un

01:23parente stretto ma qualcuno e

01:26solitamente se fa questa donazione

01:32avendo dei debiti importanti ci può

01:35essere la revoca da parte del

01:38creditore perché il creditore dice tu mi

01:42devi dei soldi quindi non puoi donare

01:44l'immobile perché se doni lì e se se vai a

01:48donare un immobile io penso che tu stia

01:50facendo il furbo e allora cosa fa?

01:55Entro un anno dalla donazione il

01:58creditore nei confronti del debitore

02:01può direttamente ignorare l'immobile

02:05senza nemmeno bisogno di fare l'azione

02:09di revoca della donazione se agisce

02:14entro un anno. Esatto. Se però il

02:21creditore dimostra che l'azione

02:25se il creditore però dimostra che

02:28l'azione del debitore della donazione

02:31sia stata fatta in cattiva in cattiva

02:33fede nel senso che tu hai voluto donare

02:36perché ti sei voluto spogliare di tutto

02:38quando è che il debitore dimostra

02:43effettivamente cattiva fede quando

02:45improvvisamente dopo aver svolto questa

02:49effettuato questa donazione

02:51improvvisamente rimane prosciugato e non

02:54c'è più niente effettivamente l'hai fatto

02:58un po' così quindi questo è se passa

03:03oltre un anno quindi detto ciò bisogna

03:09appunto dimostrare che ci sia una

03:11validità oggettiva per fare questa

03:14revoca che è fondamentale. D'accordo?

03:17Quindi lo ribadisco per la donazione

03:19se entro un anno non c'è nemmeno

03:23bisogno di fare la revoca da parte del

03:25creditore. Il creditore è quello che

03:27vuole i soldi ovviamente.

03:29Ecco, hai fatto bene a specificare perché

03:31non sempre è molto chiaro. Insomma il

03:33creditore è quello che ha bisogno di

03:36avere indietro o facciamo un esempio

03:38l'immobile o il denaro. Il debitore è

03:41quello che deve i soldi o l'immobile al

03:44creditore. Esatto e forse il termine

03:48debitore è più popolare perché tu hai un

03:52debito nei miei confronti. Esatto.

03:54Chi è che non l'ha detto almeno una volta?

03:55Allora, quindi questo è. Quindi la donazione

04:00avviene in questo modo, cioè l'atteggiamento

04:03del creditore avviene in questo modo

04:05secondo l'articolo 2901 del Codice

04:08Civile. Per quanto riguarda la compravendita

04:12invece ci sono due elementi essenziali per

04:18poter eventualmente revocare la vendita

04:22perché l'elemento per la donazione cara Giulia

04:26era uno. Il fatto di dimostrare che ci sono

04:31le basi per revocare perché il debitore

04:33fa il furbo e quindi è il creditore quello

04:40che vuole i soldi che deve dimostrare la

04:44cattiva fede da parte del debitore che si

04:48comporta in maniera furbesca. Ok? Deve avere

04:51le prove. Per quanto riguarda invece la

04:54compravendita, cioè quando un debitore

04:56vende direttamente l'immobile e si mette

05:00l'anima in pace, è perché appunto ha dei

05:08problemi. Cosa fa il creditore in questo

05:10caso? Ripeto, ci sono scherzi a parte due

05:13elementi fondamentali. Il primo è che per

05:19chiedere la revoca della compravendita ci

05:22deve essere la prova che il debitore sia in

05:28cattiva fede. Ok, quindi bisogna sempre

05:31provare. Esatto, bisogna sempre provare che il

05:35debitore effettivamente ha fatto questo per

05:37fare il furbo. Ma c'è un secondo elemento per

05:40chiedere la revoca senza il quale la revoca non si

05:43può chiedere? Quella di dimostrare che l'acquirente

05:47era a conoscenza della situazione. Perché se io

05:51vendo a mia sorella Giulia un immobile, Giulia non sa

05:55niente dei miei debiti. Se io vendo a mio padre un

05:59immobile, io che ho debiti, e vendo un immobile a mio

06:03padre, mio padre non sapeva niente dei debiti. A meno che,

06:06come vai a dire sempre tu... A meno che, ripeto, non ci sia la

06:10buona fede. Però la cattiva fede il creditore la deve

06:13dimostrare sia da parte del venditore sia della parte

06:17dell'acquirente. Se non ci sono questi due elementi, la

06:21revoca della compravendita non si può fare. D'accordo?

06:25Quindi, come vedete, non è un meccanismo molto semplice.

06:30Non è semplice. Cosa può fare il debitore, cara Giulia, per

06:36difendersi? Per evitare la revoca in una compravendita non

06:42basta l'atto notarile. Bisogna anche dimostrare di non essere

06:47dei simulatori, cioè delle persone che fanno un po' i furbetti.

06:51Questa è la simulazione in termini tecnici giuridici.

06:55Quando uno fa il furbetto è un simulatore. D'accordo?

06:59Allora, per dimostrare la non simulazione, cioè quello di non

07:05essere furbi, cosa deve fare un debitore? Innanzitutto deve

07:10rendere tracciabile il denaro. Se io do la mia casa a Giulia, che è

07:14tutta contenta perché ovviamente io gli do i soldi, guardate che

07:17contenta! Se io gli do i soldi, chiaramente deve essere

07:22rintracciabile. Certo, non deve essere tutto alla luce del sole, come si

07:26vuole fare un bonifico, un assegno, un qualcosa. E chiaramente io non posso

07:31dare la casa a Giulia e poi andare a vivere con mia sorella Giulia, perché

07:36altrimenti la simulazione è dietro l'angolo. D'accordo? Tutto questo è

07:41fondamentale. A meno che... Ecco, me lo aspettavo da un momento all'altro.

07:46Nelle mie consulenze c'è sempre un a meno che, la prossima volta lo dico

07:50stando in piedi. Cosa si può fare? E questa è una cosa un po' più

07:56complicated, come direbbero gli inglesi, notare il mio English.

08:01Ho un buon inglese. Buon inglese. Allora, cosa può fare un debitore?

08:08Ascoltatemi bene perché questo meccanismo è complesso, è fondamentale, è un po'

08:16filosofico, ma potrebbe, con un ottimo avvocato, potrebbe funzionare. Io rifiuto

08:25l'eredità, perché so che è debitoria, però non voglio rinunciare all'eredità

08:30dei miei genitori, perché c'è una storia dietro che va rispettata. Io quanto tempo

08:38ho per, diciamo, prima rifiutare l'eredità e poi cambiare idea, la revoca del rifiuto

08:50dell'eredità. I debiti solitamente si prescrivono in dieci anni e io ho dieci anni di tempo per

08:59poter eventualmente cambiare idea e riaccettare l'eredità che avevo inizialmente rifiutato.

09:08È un meccanismo complesso perché ci vuole un ottimo avvocato che ti dica i debiti non

09:15ci sono più, i debiti sono stati prescritti. E allora se scatta il meccanismo per cui i

09:22debiti si prescrivono e tu puoi ancora accettare l'eredità, il gioco è fatto.

09:28Però è un meccanismo un po' più complicato e bisogna essere molto preparati ed intelligenti

09:37e soprattutto affidatevi ad un eccellentissimo avvocato, altrimenti sciondolori.

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