SMART IMMO - Hors-site : Comment construire des logements étudiants sous forme de module - Vidéo Dailymotion

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il y a 6 jours

Vendredi 25 juillet 2025, retrouvez Pascal Chazal (Président Fondateur, Zen Modular) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.

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00:00Dans Smartimo, tout de suite, on s'intéresse au hors-site avec le pape du hors-site en France,

00:08c'est Pascal Chazal. Bonjour Pascal. Bonjour Fabrice. Vous venez nous voir en tant que

00:13président fondateur de Zen Modular. On va voir comment cette construction en module peut être

00:18peut-être moins chère et plus durable. Mais tout d'abord, pouvez-vous nous présenter Zen Modular ?

00:22Oui, alors on a créé en fait Zen Modular pour s'intéresser à un marché particulier qui est

00:26le marché de tout ce qu'on va appeler résidences gérées, c'est-à-dire des opérations dans

00:30lesquelles on a un nombre de chambres répétitives, comme des chambres étudiants, des EHPAD, des hôtels,

00:35des logements pour les saisonniers ou encore les logements pour les salariés, des grands

00:39chantiers. Par exemple, pour construire un EPR aujourd'hui, il faut 10 000 ouvriers pendant 10

00:43ans. Où est-ce qu'on les loge ? Eh bien, nous essayons d'apporter une réponse à cette question-là.

00:49Quand on regarde par exemple le marché de l'étudiant, vous savez qu'aujourd'hui, quand il y a une chambre

00:55étudiante qui se libère dans un crousse, il y a 16 étudiants en compétition, c'est-à-dire

00:58qu'il y a 15 étudiants qui ne seront pas logés. Et donc, le gouvernement a pris conscience de cet état

01:04de fait et a débloqué 5 milliards d'euros pour construire 75 000 chambres étudiants. Et donc,

01:11Zen Modular, finalement, qu'est-ce que nous avons fait ? Eh bien, nous avons conçu en design thinking

01:16des chambres pour les étudiants, pour les seniors, pour les saisonniers. Et ces chambres,

01:22nous les fabriquons en usine sous forme d'une grosse brique de Lego qui fait une vingtaine de

01:29mètres carrés. Tout est complètement équipé. Il n'y a plus qu'à les raccorder. Alors justement,

01:33c'est très bien optimisé parce que dedans, ça paraît plus vaste. On a eu l'occasion de les visiter,

01:38notamment sur le dernier bâtiment. Mais vous avez prononcé un mot, j'y reviens. Pascal, design thinking,

01:43c'est quoi exactement ? Alors en fait, design thinking, c'est une méthode d'innovation qui

01:48prend en compte les usages. C'est-à-dire qu'on va d'abord partir finalement du besoin des étudiants

01:54ou des seniors. Donc, on va réunir un groupe d'experts et essayer de concevoir finalement la

02:00meilleure chambre pour un étudiant aujourd'hui. C'est assez amusant parce que, par exemple,

02:03on s'est rendu compte que les étudiants aujourd'hui, figurez-vous qu'ils cuisinent. Ils cuisinent parce que

02:08phénomène top chef, la bonne bouffe, on a envie de manger bien, etc. Donc, on se

02:13suffit plus d'avoir une petite plaque cuisson. Il faut une cuisine équipée. Et donc, c'est

02:19vraiment tous ces éléments qu'on va prendre en compte pour essayer de concevoir la meilleure

02:26chambre. Alors nous, par exemple, on a tourné 500 plans dans un module qui fait à peu près

02:3218 mètres carrés. Il y a déjà eu plusieurs versions d'ailleurs. Exactement. Et alors en fait,

02:37quand on a fait les premiers plans qui nous ont bien plu, après avoir tourné 500 fois, on a fabriqué

02:45une chambre. Et cette chambre, on l'a fait visiter. Donc, il y a plus de 800 personnes qui sont venues

02:49visiter cette chambre. Et en fait, on se nourrit des retours des gens qui viennent visiter. Donc,

02:55il y a eu bien sûr des étudiants, des exploitants, des architectes, des promoteurs. On se nourrit de ça

03:00pour finalement faire évoluer le produit et être capable de mettre sur le marché un produit qui va

03:05avoir un rapport qualité-prix absolument incomparable avec ce qui existe aujourd'hui.

03:09Ah oui, une chambre étudiante ou une chambre résidence senior fabriquée en usine. Alors,

03:12question Pascal, selon le financier, est-ce que c'est plus intéressant de faire du hors-site,

03:16de fabriquer tout ça en usine ou faire de la construction classique ? Alors aujourd'hui,

03:20on voit quand même un engouement vers la construction hors-site parce que tout simplement,

03:25sur le chantier, c'est de plus en plus difficile. Donc, on voit des promoteurs,

03:28on voit des bailleurs sociaux, on voit des entreprises, aller de plus en plus vers la

03:31construction hors-site. Mais une de leurs craintes effectivement, c'est d'être, d'avoir un prix

03:37intéressant et en tout cas compétitif avec ce qu'il sait faire sur le chantier. Et c'est tout à fait

03:44possible. En règle générale, ce qui se passe aujourd'hui, c'est que les acteurs vont vers la

03:49construction hors-site, mais sans vraiment changer leurs habitudes. En gros, c'est l'architecte qui va

03:53concevoir la résidence. Quand il va concevoir la résidence, il va aussi concevoir la chambre. Et du coup,

03:58la chambre, c'est un véritable prototype qui est différent à chaque fois. Et si on veut la

04:02fabriquer en usine, ce n'est pas du tout, du tout efficace. Tous les produits que nous utilisons,

04:07nous en tant que consommateurs, nos ordinateurs, nos téléphones, etc., ils sont conçus en design

04:11thinking. Pour nous, ils nous satisfont pleinement. Et quelque part, ce sont des éléments standards que

04:17les industriels vont apprendre à produire de manière efficace. On a fait la même chose pour les

04:21chambres. Et ça, ça nous permet d'arriver sur le marché avec des produits de très, très grande

04:25qualité, qui vont nous permettre de construire des résidences beaucoup plus rapidement. C'est-à-dire

04:30qu'on divise largement par deux le temps de construction. Ça veut dire que, par exemple,

04:34on va être capable de gagner un an sur la livraison de la résidence. Et ça, ça va nous permettre de

04:39faire des économies. Donc, au global, nous, on vient de mener une étude qui est disponible,

04:43d'ailleurs, qui montre qu'on est moins cher que de la construction traditionnelle. Et oui,

04:46réduction, donc moins de temps, ça veut dire réduction des frais financiers, réduction des aléas aussi,

04:51et puis les temps de chantier et les nuisances également. C'est ça. Alors, vous imaginez,

04:55s'il faut deux ans pour construire une résidence, par exemple, de 200 chambres en plein cœur de ville,

05:00nous, on va la construire en moins d'un an. Et on va avoir besoin de moitié moins d'ouvriers sur

05:05le chantier. Donc, c'est-à-dire moitié moins de camionnettes, moitié moins de nuisances. On n'a plus

05:10de marteaux-piqueurs, de poussières, de bruits, etc. Donc, ce sont des chantiers qui sont beaucoup plus sereins.

05:17Et puis, effectivement, les chambres étant fabriquées en usine, elles arrivent sur le

05:21chantier prêtes à être utilisées, zéro réserve. Quand vous achetez votre voiture, Fabrice, on ne vous

05:27livre pas votre voiture en disant, ben voilà, il y a une petite liste de 200 réserves là. Le siège

05:33passager, il est bleu parce qu'on n'a pas eu le noir. Vous avez repassé dans 15 jours. C'est comme ça

05:38qu'on nous livre nos bâtiments aujourd'hui. Donc, nous, les chambres qui arrivent sur le chantier,

05:43elles sont 100% terminées. Elles sont plug and play utilisables immédiatement. Ça veut dire que

05:48100% des chambres vont être utilisées immédiatement. Ça, ça va améliorer le bilan financier de l'exploitant.

05:53Et puis, le bilan financier également de l'investisseur parce qu'il va améliorer son TRI, son taux de rendement

05:59de l'argent parce qu'il va faire tourner ses chantiers beaucoup plus vite. Oui, on gagne des points, évidemment.

06:04Alors, on finit avec Zen Modula. Où est-ce que vous en êtes ? On se dit qu'une telle solution est promise

06:09à un bel avenir. Où est-ce que vous en êtes actuellement ? Alors, en fait, on a commencé,

06:13c'est un projet que je porte depuis plus de dix ans, qui est vraiment un projet au début qui était assez

06:18disruptif. Puis, en fait, on s'est rendu compte qu'il ne fallait pas chercher de disruptif dans ce

06:23monde de l'immobilier et de la construction. C'est un monde complexe. Vous ne pouvez pas construire un

06:27bâtiment si vous n'avez pas de terrain. Le terrain, c'est très difficile à trouver. Et vous ne pouvez donc

06:31pas non plus construire si vous n'avez pas de permis. Et c'est encore plus difficile d'avoir un permis que de

06:35trouver un terrain. Et ça, ce sont les gens de l'immobilier et de la construction qui savent le faire.

06:39Donc, en fait, on se positionne comme étant un apporteur de solutions. Et donc, avec nos petites

06:44briques de Lego, finalement, on va leur permettre de faire mieux. Et aujourd'hui, on a à peu près une

06:51quinzaine de projets dans le pipe. On en a trois qui sont en dépôt de permis de construire pour à peu

06:57près 300 chambres. Et au total, on mène à peu près 3000 chambres devant nous. Et ce qui est très

07:07important, c'est que Z-Modular ne fabrique pas ses chambres. Z-Modular a créé un réseau de

07:13partenariats avec quatre fabricants français qui sont répartis sur tout le territoire.

07:17Donc, on construit local. Exactement. On construit local au plus proche possible des chantiers. Et

07:21surtout, ces industriels, ils existent déjà depuis de nombreuses années. Et quelque part,

07:25ils ont accepté d'être nos partenaires. Ils sont même rentrés au capital de Z-Modular pour

07:31finalement être notre force de frappe. Et donc, ils possèdent six usines et ils ont une capacité

07:37de production de 5000 modules. Et ça, c'est très rassurant pour un maître d'ouvrage qui voudrait aller

07:42vers de la construction modulaire parce que quelque part, ça va lui permettre d'avoir la certitude que

07:48son opération sera livrée en temps et en heure parce qu'on a une grosse force de frappe.

07:51Et voilà pour cette construction hors site qui se développe grâce notamment à Z-Modular. Pascal Chazal,

07:57merci. Merci Fabrice. Et à très bientôt dans Smartimo. À très bientôt.

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