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B SMART
  • 06/12/2024
Comment renforcer l'attractivité des zones commerciales ?
Un entretien avec Pierre Jean Lemonnier, directeur général de Bérénice, réalisé par Fabrice Cousté lors du Forum des Projets Urbains le 19 novembre 2024 à Paris, Palais des Congrès.

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Transcription
00:00Smartimo, l'expert, on va s'interroger sur l'avenir de l'immobilier et de l'urbanisme
00:10commercial avec notre invité, c'est Pierre-Jean Lemonnier.
00:14Bonjour Pierre-Jean.
00:15Bonjour.
00:16Vous êtes le directeur général de Berenice.
00:17Que fait Berenice ?
00:18Berenice, c'est une agence d'une quinzaine de personnes qui est spécialisée dans la
00:21programmation commerciale avec trois types de métiers, donc la programmation, définir
00:25ce qu'on met comme activité dans les projets urbains, dans les villes, dans les centres-villes.
00:29Le deuxième sujet, c'est la restructuration, la revitalisation.
00:31L'idée, c'est de travailler sur la redynamisation de ces lieux-là, zones commerciales et centralités.
00:36Et puis, le dernier sujet, c'est de l'urbanisme réglementaire, on fait aussi des CDAC, des
00:39analyses d'impact.
00:40Donc, une petite équipe ou une grosse équipe pour un domaine d'activité, ma foi, passionnant.
00:45Oui, et assez vaste.
00:47Les zones commerciales, on en a pas mal parlé sur ce forum des projets urbains, notamment
00:51ces fameuses entrées de villes qui seraient les réserves de fonciers de demain puisqu'on
00:55veut densifier, on veut construire la ville sur la ville, on n'a bien sûr pas le droit
00:59avec le ZAN de construire ailleurs.
01:01Est-ce que c'est une solution ? Quel est l'avenir finalement pour ces zones commerciales ?
01:06Alors déjà, en France, on a près de 1500 zones commerciales, on a des espaces qui sont
01:10différents et variés.
01:11Donc, petit rappel quand même, il y a les zones commerciales et les centres commerciaux
01:15qui sont deux choses très différentes.
01:16Les centres commerciaux étant des galeries couvertes avec un hypermarché, ce n'est pas
01:19exactement les mêmes enjeux en fonction de son situ sur l'un ou sur l'autre.
01:23Évidemment, c'est des gisements fonciers stratégiques.
01:25Évidemment, aujourd'hui, dans le monde du commerce, il y a des mutations en cours.
01:28Il y a des enseignes qui ferment leurs réseaux, il y en a d'autres qui cherchent des magasins
01:31plus grands, d'autres qui réduisent leurs parcs.
01:33Il y a du mouvement sur les zones commerciales et pour un certain nombre de sites, ce sont
01:36devenus des gisements fonciers intéressants et attractifs pour diversifier et créer de
01:40la mixité.
01:41Le commerce physique n'est pas mort, loin de là, un certain nombre de zones fonctionnent
01:45bien.
01:46Ce n'est pas toujours les plus simples à faire muter et on a un certain nombre de sujets
01:51aussi de qualité urbaine de ces espaces.
01:53Deuxième point important.
01:55Mais est-ce que c'est important ? On se dit tiens, si on va prendre sa voiture, normalement
02:00aller sur ses zones commerciales, aller à un petit qualiper, peut-être sur ses deux
02:04ou trois grands magasins préférés et puis repartir, on a besoin justement de travailler
02:08sur également l'urbanisme commercial ?
02:10Alors, il y a un vrai sujet d'intégration de toutes les mobilités sur ces espaces.
02:15C'est-à-dire qu'aujourd'hui, depuis 20 ans, 20-30 ans, se sont fabriqués des isolats,
02:19des espaces déconnectés du tissu urbain, des structures urbaines, des structures de
02:23transport.
02:24Donc, il y a un enjeu à la fois pour garder l'accessibilité de ces espaces pour une clientèle
02:27élargie parce qu'on est sur des zones de rayonnement de challenges qui sont parfois
02:31de 100, 150 000, 400 000 habitants.
02:33Comment on garde ces clientèles ? Comment en même temps, on reconnecte au tissu proche ?
02:36Comment on fabrique de la proximité pour des habitants qui parfois sont à 10 minutes
02:40à pied mais ne viennent jamais à pied ?
02:42Donc, il y a ces enjeux d'échelle et de fabriquer de la multimodalité, de l'intermodalité
02:47sur ces zones commerciales qui sont extrêmement importantes et de les reconnecter à l'urbain,
02:52à la ville et aux espaces proches.
02:54Quelles sont justement, Pierre-Jean Lemoynier, les difficultés pour transformer ces espaces ?
02:58Alors, elles sont de trois types.
03:00La première difficulté, c'est clairement la problématique foncière.
03:03C'est-à-dire que ce sont des espaces mités avec beaucoup de propriétaires qui ont plus
03:08des niveaux de… il y a des jeux de millefeuilles de périphériques qui sont très importants
03:12entre propriétaires, exploitants et au sein même des enseignes.
03:15Donc, c'est très compliqué de travailler d'un point de vue foncière sur ces espaces.
03:18Le deuxième, c'est l'équation économique.
03:19On est sur des espaces qui parfois rapportent beaucoup.
03:22Vous avez une enseigne qui paye bien, un bon loyer, qui fonctionne bien.
03:25Il n'y a pas nécessairement d'enjeu pour elle de partir et pour le propriétaire de
03:28changer et de la faire muter.
03:29Donc, deuxième problème économique.
03:32Et le troisième sujet, j'ai envie de dire, c'est la problématique qu'on a déjà
03:35évoquée, urbaine au sens large.
03:36C'est-à-dire que ce sont des espaces qui sont assez durs parfois à habiter et à reconquérir
03:40d'un point de vue urbain entre une voie ferrée et une autoroute.
03:44Vous avez un certain nombre de zones commerciales qui sont dans cette situation.
03:47Et clairement, ce n'est pas évident de les faire muter, de les transformer en un
03:51lieu agréable et habitable.
03:52Donc fonciers, économiques et urbains, trois éléments qui parfois bloquent le projet.
03:57Face à ces contraintes, est-ce que vous pouvez nous donner des exemples de bonnes pratiques
04:01à travers des cas concrets ?
04:02On a travaillé notamment sur Mérignac-Soleil, avec la fabrique de Bordeaux-Métropole, la
04:10qui est un des sujets pour nous les plus avancés sur ces questions-là, avec une méthodologie
04:14intéressante de mobilisation des enseignes, donc les enseignes d'artis, etc.
04:19On a convié à des ateliers avec lesquels on a fait des entretiens bilatérales, en
04:24direct, pour essayer de comprendre comment les intégrer dans le projet urbain et comment
04:26les faire muter.
04:27Donc première bonne pratique, intégrer rapidement les enseignes et identifier parmi celles-ci
04:32quels sont les enseignes moteurs qui vont permettre parfois même de porter les projets
04:37et de les activer.
04:38Le deuxième sujet, c'est la fabrication d'une vision large et globale, c'est-à-dire
04:44un plan guide.
04:45Pour nous, il y a un vrai sujet d'échelle, attention à ne pas directement s'attacher
04:48à une parcelle, un foncier, il faut une vision globale parce que parfois on peut manquer
04:52des opportunités et on peut fabriquer des nouveaux isolats de pauvreté par exemple
04:57avec des logements isolés.
04:58Troisième sujet, zoomer sur des espaces opérationnels sur lesquels il y a une faisabilité.
05:05Ça c'est le premier point, on ne va pas pouvoir faire du plan guide derrière un
05:09plan masse, il faut après zoomer sur un foncier, une parcelle, et là par contre rentrer dans
05:14la dynamique de projet.
05:15Donc trois points qu'on essaie d'apporter dans nos différentes missions chez Bérénice.
05:19C'est très clair, en tout cas on en sait un petit peu plus sur votre activité de Bérénice,
05:24l'urbanisme commercial et puis les bonnes pratiques, on pourra aller visiter et s'inspirer
05:30de Mérignac-Soleil.
05:31Oui totalement, vous êtes bienvenu sur la zone ou d'autres sur lesquelles on travaille.
05:34Merci Pierre-Jean Lemoynier, je rappelle que vous êtes directeur général de Bérénice
05:37et à très bientôt sur Smartimo.
05:38Merci beaucoup.

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