- 20/06/2025
Dimanche 15 juin 2025, retrouvez Romain Ferré (Directeur de la promotion, Novaxia), Philippe Depoux (Président, LA FRANCAISE REM) et Marc Bertrand (Président du Directoire, Praemia REIM France) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:00Réinvestir l'immobilier, quels sont les défis à venir ?
00:08En tout cas les défis sont nombreux actuellement entre la crise des taux, la chute des ventes, les projets à l'arrêt, les investisseurs frileux.
00:15Le secteur immobilier traverse sa plus grave crise depuis la grande crise de 2008.
00:21Pour nous parler peut-être de l'après-crise et surtout des défis à venir pour réinvestir et réinventer l'immobilier,
00:28on est en compagnie de trois experts. Marc Bertrand, bonjour. Vous êtes président du directoire de Prime Reim France, bienvenue à vous.
00:37A vos côtés Romain Ferré, bonjour Romain. Bonjour Fabrice.
00:39Directeur de la promotion chez Novaxia, spécialiste du recyclage urbain, on va parler dans un instant.
00:44Et Philippe Depoux, bonjour. Philippe, vous êtes président de la française Reim, Real Estate Management, bienvenue à vous.
00:51On démarre justement avec un des plus grands défis, peut-être avec ces 6 millions de mètres carrés vacants en Ile-de-France, Romain Ferré.
00:59C'est le recyclage urbain. Que va-t-on faire de ces tonnes de bureaux, plutôt ces millions de mètres carrés de bureaux vacants ?
01:06Alors Fabrice, d'abord dans toute crise il y a des opportunités. Et nous en fait l'opportunité du recyclage urbain, il se conjugue à différents points.
01:14Un, la pénurie de logements, et surtout en Ile-de-France, très importante. Deux, vous l'avez souligné, une vacance importante, 6 millions de mètres carrés en première couronne de bureaux vacants.
01:25Ces bureaux, qu'est-ce qu'ils ont ? Ils sont obsolètes et cumulent un certain nombre de défauts techniques.
01:30Et notre activité numéro 1, c'est de proposer aux collectivités de transformer ces immeubles de bureaux en logements.
01:38Pas toujours évident, puisque évidemment il y a un coût du foncier, et les opérateurs, les investisseurs, ou les occupants, ne sont pas prêts à lâcher ces mètres carrés, entre guillemets, ou à consentir un rabais certain.
01:50Alors, il est vrai, on en discutait tout à l'heure, aujourd'hui il y a un effet psychologique qu'il faut passer sur cette vacance,
01:56et aussi sur la valeur d'expertise qui est souvent faite sur ces actifs, la valeur d'expertise ne tenant pas compte, pour le moment, de la vacance.
02:04Malgré cela, certains grands propriétaires arrivent à nous confier leurs immeubles et à les convertir.
02:12Et un point important sur la reconversion, c'est que nous, côté Novaxia, on gère un peu plus de 2 milliards d'actifs sous gestion,
02:19ce qui représente 25 000 logements en cours de création, avenir et futur.
02:24On assume totalement un point très important, c'est la déconstruction.
02:28Aujourd'hui, les actifs de bureaux qui sont sur des trames de 21 mètres ne répondent pas à la commande de l'usage de logements.
02:34Donc nous, on assume totalement la déconstruction pour pouvoir reconstruire du logement avec un usage plus structurant.
02:40On va voir les freins dans un instant et comment vous les surmonter.
02:44Philippe Depouls, pour vous, quels sont les principaux défis actuels ?
02:50Dieu sait si ils sont nombreux en ce moment.
02:52Alors, à la française, nous sommes un gestionnaire d'actifs et nous avons un portefeuille, on va dire, d'une trentaine de milliards d'euros.
02:58Et dans ce portefeuille, on a à peu près 60% de bureaux, des bureaux qu'on appelle corps.
03:04Donc les défis du moment, c'est de faire face à ce bureau bashing qui existe aujourd'hui.
03:11Qu'est-ce que j'appelle le bureau bashing ?
03:12C'est un certain désintérêt des bureaux de la part des investisseurs.
03:16Pourquoi désintérêt ?
03:17Parce que télétravail, enfin comment dire, télétravail a généré du flex office et donc moins de consommation de bureaux.
03:25Le coût du verdissement des actifs de bureaux est assez important.
03:30Et donc les investisseurs et les occupants, on va dire, il y a moins de consommation de bureaux et les investisseurs s'y intéressent moins.
03:37Et donc nous revendiquons cette spécificité d'être un spécialiste du bureau.
03:44Et donc même si 40% du patrimoine, c'est tout de même une somme et on gère bien d'autres typologies d'actifs.
03:51Mais pour parler que des bureaux, on gère ce patrimoine en s'occupant plus que jamais au travers de nos asset managers,
03:57de la gestion quotidienne des immeubles et de la relation aux locataires.
04:00Et on réenchante nos immeubles de bureaux pour donner envie aux locataires de revenir et de travailler dans les locaux, ce qui est en train de se passer.
04:08C'est vrai que c'est important de réenchanter, c'est toujours bien.
04:11Et de le faire revenir surtout parce qu'il y en a beaucoup qui s'étaient habitués finalement à rester chez eux ou à moins venir.
04:16On nous a même prévenu, comme c'est souvent le cas, la mort du bureau.
04:20Là, on a un sentiment de retour en tout cas des salariés.
04:23C'est ce qu'on voit tendanciellement.
04:25Vous parlez des immeubles corps, il n'y a pas tellement de soucis pour le QCA, le centre d'affaires de Paris.
04:31En revanche, pour la périphérie, comment on fait ?
04:33Là, vous avez dû être impacté quand même pour ces bureaux qui sont moins attractifs.
04:38Alors cela dit, statistiquement, très clairement, notre taux d'occupation des immeubles,
04:43aujourd'hui donc les locataires, notre taux d'occupation physique des immeubles est à 90%.
04:47Il s'est légèrement dégradé ces six derniers mois sous l'effet de la crise économique qu'on commence à avoir à poire poindre.
04:56Mais finalement, on a des immeubles qui sont plutôt occupés.
04:58Alors oui, j'ai en patrimoine tout de même, ça et là, une petite quinzaine d'immeubles, on va dire un problème.
05:06Certes, il y a pas loin de 6 millions de mètres carrés vacants en Ile-de-France, inclus en Paris,
05:10mais tous ne sont pas achetés à la benne et donc dans cette petite partie du patrimoine qui est concerné,
05:18soit on sait les transformer et on a plusieurs opérations en route sur le sujet,
05:24soit on viendra à un moment où ça a été dit à l'instant, on fera atterrir les valeurs définitivement et on passera la main à des spécialistes.
05:32On termine le tour de table avec vous, Marc Bertrand.
05:35Même constat, vous n'avez pas échappé, racontez-nous comment ça se passe chez Premia.
05:43Alors, pour ce qui nous concerne, chez Premia, on a à peu près 35 milliards d'euros d'actifs.
05:48Ce qui va nous distinguer de la française, une maison que je connais bien malgré tout,
05:52c'est qu'on ne va avoir, j'allais dire, qu'un tiers de bureaux, c'est-à-dire entre 30 et 35% de bureaux.
06:00Je ne vais pas répéter ce qu'a dit Philippe, puisqu'on navigue sur le même sujet,
06:08comment réenchanter le bureau, comment le repositionner, comment être lucide sur certains sites et sortir d'autres,
06:13parce qu'on ne peut pas tout faire et qu'il faut faire des arbitrages pour pouvoir réinvestir à certains endroits.
06:18La plus grosse partie de nos actifs, c'est ce qui va nous distinguer, elle est sur les actifs de santé, sur l'immobilier de santé.
06:25Donc, le court séjour, c'est les cliniques, le moyen séjour, c'est les soins de suite et puis les cliniques psychiatriques.
06:32Et les longs séjours, c'est principalement ce qu'on appelle les EHPAD, les maisons de retraite.
06:38Par contre, en termes de développement, en termes de défis, élaborer un tout petit peu sur ce dernier point,
06:48c'est le défi qui est devant nous, c'est le vieillissement de la population, des besoins qui sont en croissance structurelle.
06:53On a besoin d'adapter l'outil de travail pour les cliniques.
06:58Le défi de la digitalisation, de l'ambulatoire, sont des défis énormes pour nos exploitants.
07:03On doit adapter les outils de travail, parfois sortir de certains sites, les aider, les accompagner.
07:10Nous sommes des financeurs de leur exploitation, d'une nature un peu spéciale, mais ils nous voient comme tels et on doit les accompagner.
07:16Sur les EHPAD, sur les longs séjours, la contribution à la valeur ajoutée de l'immobilier est plus forte,
07:23mais c'est également un outil de travail pour un exploitant qui doit répondre aux besoins qualitatifs, aux besoins sociétaux.
07:31Voilà, donc on doit, notre objectif c'est de nous développer, de continuer de développer cette activité-là,
07:38qui est très bien orientée, dans laquelle on a une position très forte.
07:41Et puis, je dirais, un des axes, alors pour progresser, ça va être d'aller plus loin en termes de géographie,
07:48d'aller dans des pays où nous ne sommes pas encore.
07:50On est présent dans six pays, mais on n'est en que six pays.
07:55Alors les besoins sont partout.
07:56Les besoins sont partout, à moduler en fonction de la profondeur des marchés, de l'organisation locale des soins, de la dynamique démographique.
08:04Et il y a des, ne serait-ce qu'au sein de l'Europe, il y a des vraies différences.
08:08Donc plus que jamais, il faut être local aussi sur ce métier-là pour faire de l'immobilier correctement.
08:13Après, ce qui est intéressant aussi, c'est un petit peu d'examiner ce qui nous occupe aujourd'hui.
08:22C'est de regarder avec attention ce qui a été fait, par exemple, dans les secteurs de l'hôtellerie.
08:26C'est-à-dire qu'on peut être un pur bailleur des murs,
08:31mais parfois les exploitants ont aussi besoin de beaux ou de contrats d'une nature un peu différente
08:39pour avoir une charge qui soit moins fixe, un peu plus variable
08:41et qui, en contrepartie, peut donner un peu plus de rémunération pour l'investisseur immobilier
08:47ou l'investisseur un petit peu au bride.
08:48Donc on arrive à ces produits hybrides, mais c'est très important, et je terminerai là-dessus,
08:52parce qu'aujourd'hui, l'exigence des investisseurs immobiliers, c'est d'avoir plus de rendement
08:58pour être compétitif avec l'environnement des autres produits
09:02et qu'on doit faire preuve d'imagination, et c'est sans doute un des plus grands défis,
09:06pour aller capter des rendements supplémentaires qui fassent revenir les investisseurs
09:11sur la classe d'actifs immobiliers, même si elles débordent un peu sur d'autres classes d'actifs.
09:18La classe d'actifs immobiliers qui avait été un petit peu désertée par les zinzins,
09:21les investisseurs institutionnels, parce qu'il y avait d'autres propositions peut-être plus intéressantes.
09:25Le problème, c'est qu'ils sont sortis un peu tous en même temps.
09:28On repart du recyclage urbain avec vous, Romain Ferré, chez Novaxia,
09:31avec une échéance à court terme, ça va être les municipales l'an prochain.
09:35On sait que c'est jamais très bon, que ça donne souvent un coup d'arrêt au développement,
09:39au projet peut-être de recyclage urbain.
09:42Et vous me disiez en plus, c'est vrai qu'il y a, pour le maire,
09:45ce n'est pas forcément une bonne nouvelle de transformer des bureaux en logements, expliquez-nous.
09:49Exactement Fabrice, ça fait partie des défis.
09:51Tout à l'heure, on vous posait la question, quels sont les défis ?
09:53Les défis pour nous, ils sont multiples.
09:55Le défi politique est un défi important,
09:58parce qu'en fait, un immeuble de bureaux qui est aujourd'hui vide,
10:02mais est très souvent chauffé, gardienné,
10:05et le propriétaire paye la taxe de bureaux.
10:07Alors que quand on...
10:08On continue à payer même quand le bureau est complètement vide.
10:10C'est une obligation, enfin je parle de mes deux confrères qui sont assis à côté de moi,
10:14je pense que le valideront.
10:16Et un point très important, c'est que quand on est amené à produire du logement,
10:19l'élu n'est pas forcément favorable, parce qu'on lui supprime sa taxe de bureau.
10:24Ponctuellement, on lui crée des problèmes, parce qu'il y a 24 mois de chantier.
10:28Troisièmement, il ne perçoit plus la taxe d'habitation.
10:30Quatrièmement, il doit fournir des équipements publics pour les futurs habitants.
10:34Des écoles par exemple ?
10:35Des écoles essentiellement, mais ça peut être aussi de la culture ou du loisir avec des piscines.
10:40Donc en fait, on a une responsabilité, on l'évoquait tout à l'heure lors de la table ronde,
10:43c'est de pouvoir participer en tant qu'opérateur privé au financement de ses équipements,
10:47pour donner du sens et surtout accompagner l'élu dans cette démarche.
10:51Comment on les convainc les élus ?
10:53C'est à quoi ta chose de cercle ?
10:55Alors dites, vous allez avoir...
10:56On ne va pas délivrer notre recette magique, mais en fait, tout ça fait plutôt sens aujourd'hui dans la notion de démobilité.
11:03On en parlait tout à l'heure, les usages ont changé.
11:05Il faut pouvoir travailler, vivre, consommer et avoir ses loisirs à un seul et même endroit.
11:10Et puis, il y a un sujet qui est la vacance.
11:13Aujourd'hui, je ne sais pas combien de temps les grands propriétaires pourront durer à tenir ces actifs.
11:18Et surtout, et encore en déluminateur commun, la pénurie de logements en Ile-de-France qui est exponentielle.
11:26Philippe Dépoux, c'est vrai qu'à un moment, on peut se dire, on a tenu un an, deux ans, trois ans.
11:29On s'aperçoit que non, ce n'est pas visiblement un site attractif.
11:32Puis il y a une autre chose, c'est la valeur verte dont on parle beaucoup.
11:35À un moment, on sait que le coût finalement de remettre en état,
11:37je ne sais pas si c'est encore réenchanté, mais remettre en état aux normes, c'est un coût qui est extrêmement cher.
11:42Oui, à la française, pour différencier nos immeubles de bureaux de ceux des autres,
11:49en tout cas, essayer de les différencier, notamment sur les sites un peu compliqués où il y a beaucoup de vacances.
11:53On attaque ça par trois angles.
11:56L'angle de la frugalité de l'immeuble, donc sa consommation et ses émissions de gaz à effet de serre.
12:00Donc des vrais plans ambitieux de travaux.
12:03De la souplesse dans les baux, puisque dans ces secteurs-là,
12:05on ne parle pas du boulevard Haussmann, mais on parle plutôt de villes de troisième couronne.
12:10Ce dont les locataires ont besoin, c'est de souplesse dans les surfaces qu'ils utilisent.
12:14Et le troisième volet, qu'on a beaucoup travaillé également, c'est une prestation de service.
12:19Adapté à la localisation, la taille de l'immeuble et la typologie du locataire.
12:23Pour faire ça, on n'est pas des magiciens.
12:25On est allé identifier une cinquantaine de besoins qui peut y avoir dans un immeuble.
12:30Pour ça, on l'a demandé au locataire.
12:31C'est la meilleure personne pour nous dire de quoi elle a besoin dans un immeuble.
12:34Pas nous qui allons le faire à sa place.
12:36Et après, pour chacun de ces besoins, on a fait un appel d'offre.
12:39Et on a sélectionné quelqu'un qui nous fait une offre exclusive à prix très rabaissé.
12:44Et nous faisons bénéficier nos locataires actuels ou potentiels sur ces locaux qui connaissent la vacance locative de ces typologies de services.
12:52Donc ça, c'est la façon de se distinguer sur ces patrimoines-là.
12:56Et après, comme on le disait tout à l'heure, il va rester quelques immeubles sur lesquels, mathématiquement, on n'y arrivera pas.
13:04On sait qu'on n'y arrivera pas.
13:05Vous le disiez tout à l'heure, les marchés se sont polarisés.
13:08Il y a eu un « fly to centrality ».
13:10Donc le quartier central des affaires n'est pas concerné.
13:13Encore que le taux de vacances commence à y remonter.
13:16Mais on n'est plus sur des localisations isolées.
13:19Et souvent avec des immeubles obsolètes.
13:21Et donc ces immeubles-là, soit on trouve la bonne martingale, ce que fait Novaxia, pour les recycler, repositionner et trouver une bonne vie future.
13:33Pour ça, ce n'est pas forcément de la science infuse.
13:35On utilise également les promoteurs qui ont beaucoup de temps en ce moment.
13:38Et les promoteurs, ils ont deux intérêts.
13:40Ce sont des techniciens du bâtiment.
13:42Ce sont des vrais techniciens du bâtiment.
13:43Et ils ont la relation avec les autorités locales.
13:46Donc ça, ça fait deux choses qui sont indispensables, pas suffisantes, mais nécessaires pour pouvoir repositionner un immeuble.
13:52Et je pense qu'on s'en sortira comme ça.
13:54Voilà, on peut s'en sortir.
13:56Il y a des solutions.
13:57Marc-Bertrand, on finit avec vous.
13:59Réponse courte.
14:00Voilà, ces défis, on le voit.
14:02Il y a quand même heureusement des solutions, des choses à faire.
14:06Et également sur le secteur de la santé qui est ô combien compliqué avec des immenses défis à venir, notamment la démographie.
14:11Oui, là, le gros sujet, c'est comment adapter, comment suivre les besoins en volume, en qualité, des différentes typologies de bâtiments.
14:24Comment inventer des nouvelles formes de contrats qui soient plus participatives.
14:29Mais on n'est pas dans la reconversion d'immeubles obsolètes.
14:36Ou alors c'est relativement rare.
14:38C'est-à-dire que les exploitants, en fait, quand ils ont une exploitation rentable, on est à l'extrême limite, pour le schématiser, on est à l'extrême limite avec l'immobilier de santé entre l'infrastructure et l'immobilier.
14:52La principale qualité, par exemple, d'une clinique, ce n'est pas son emplacement au sens immobilier, puisque souvent, aujourd'hui, il est en périphérie d'une ville avec de la place autour.
15:02Mais avoir de la place autour, comment dire, ça veut dire qu'il n'y a pas de rareté de terrain.
15:06Mais pour la clinique, c'est surtout le fait qu'elle va pouvoir s'agrandir et mettre des nouvelles installations techniques.
15:13Donc, on n'est pas… C'est la première… Une des choses que j'ai appris relativement récemment, c'est qu'il fallait un petit peu que je désapprenne mes réflexes immobiliers.
15:21C'est plus emplacement, emplacement, emplacement. Il y a aussi une fonctionnalité.
15:23Oui, mais la qualité de l'emplacement ne se mesure pas à la même haune. C'est-à-dire que c'est pareil pour un data center.
15:29C'est-à-dire qu'être au confluent des lignes électriques, c'est rarement une qualité pour investir dans l'immobilier quand on fait du résidentiel, par exemple.
15:38C'est vrai. Et inversement, on sait que les usagers, évidemment, ils accepteront d'aller faire 3, 4, 5 kilomètres de plus, pas être dans l'hypersample pour aller se faire soigner.
15:46Oui, parce que… Et ça permet de développer horizontalement des plateaux techniques qui correspondent plus aux besoins des médecins qui sont derrière.
15:55Voilà. Donc, c'est très… C'est passionnant.
15:57C'est passionnant, en effet. Et on continue à en discuter sur cette antenne, sur Smartimo, bien évidemment.
16:03Merci à nos trois experts. Marc Bertrand, Prémien, Fille de Poules, la Française, et Romain Ferré de Novaxia.
16:10À très bientôt pour un nouveau Smartimo.
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