- 02/07/2025
Mercredi 2 juillet 2025, retrouvez Antoine Blandin (Agent immobilier, Varenne) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Quelle a été la tendance au premier semestre sur le marché de l'immobilier de luxe ?
00:08C'est le sujet qui va nous animer à présent.
00:11Et pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine, Antoine Blandin.
00:15Bonjour Antoine Blandin.
00:15Bonjour.
00:16Bienvenue dans l'émission Smart Patrimoine, dans les clés de l'IMO plus précisément.
00:20Vous êtes agent immobilier au sein de Varenne.
00:22Varenne, j'ai envie de dire deux agences emblématiques, Rive Gauche à Paris, spécialisée dans l'immobilier de luxe.
00:29Quand on suit le marché immobilier dans son ensemble, depuis la reprise post-Covid,
00:37on a l'impression que l'immobilier de luxe est moins traversé par les mêmes dynamiques que l'immobilier classique,
00:41que ce soit en matière d'évolution des prix, de coût du financement ou autre.
00:45Comment est-ce que vous avez vécu, vous, chez Varenne, ce premier semestre de l'année 2025 ?
00:52Plutôt bien, c'est-à-dire qu'on a une réelle reprise du marché, donc c'est plutôt positif.
00:57Effectivement, par rapport au marché classique, on a quand même une autre clientèle, c'est une autre dynamique.
01:04Par exemple, chez Varenne, par rapport à l'année dernière, on a plus de 35%, ce qui est quand même très intéressant.
01:10Ça veut dire que vous aviez vécu quand même une sorte de recul ou de tassement l'année dernière ?
01:16Exactement. Là, on se rend compte qu'on fait plus de visites, on a plus d'acquéreurs, on a fait aussi des très belles transactions sur des actifs assez précis.
01:26Et donc ça, ça prouve qu'il y a un redynamisme du marché.
01:29Parce qu'en 2024, alors pour comprendre la dynamique en 2025, en 2024, vous avez vécu quoi ?
01:35Un sujet coût du crédit aussi dans l'immobilier de luxe comme dans le reste de l'immobilier ?
01:40Pas vraiment, c'est-à-dire que le coût du crédit n'est pas vraiment un frein dans l'immobilier de luxe, même si ça peut l'être.
01:46Non, c'était un marché un peu attentiste où les gens attendaient un peu de savoir ce qu'il allait se passer,
01:52avec peut-être un budget un peu moins gros à allouer à ce petit actif, chose qu'on retrouve moins cette année.
01:58Alors, il faut faire attention.
01:59On a quand même une restructuration des prix sur des biens avec défaut.
02:02C'est-à-dire que ce n'est pas parce que c'est l'immobilier de prestige que tout part à n'importe quel prix.
02:06D'accord, il y a du défaut dans l'immobilier de luxe aussi ?
02:07On peut trouver du défaut dans l'immobilier de prestige.
02:11Non, mais ça peut être un appartement en étage élevé sans ascenseur.
02:14Ça peut être un plan un peu particulier qui fait que si on ne se repositionne pas, ça ne se vend pas.
02:21Donc voilà, c'est quand même à nuancer.
02:23Et après, ça reste toujours, par contre, très dynamique sur une adresse prestigieuse, un appartement un peu sans défaut, ce genre de choses.
02:30Vous nous avez dit plus de 35 %, c'est ça ?
02:32Chez Varennes, oui.
02:33Chez Varennes, de visites qui concluent ensuite…
02:36Avec des ventes.
02:36Avec des ventes, d'accord.
02:38Donc ça, c'est quand même assez positif.
02:40Et est-ce que vous avez vu la demande, les types de recherches évoluer par rapport à ce que vous pouviez voir en 2022 ou 2023 ?
02:47Alors, on a à nouveau les biens très calibrés, c'est-à-dire avec une rénovation assez haut de gamme.
02:54Par exemple, on s'aperçoit que c'est à nouveau le vent poube parce que pas de délai d'obtention de l'appartement.
03:01Parce que quand on fait des travaux, notamment dans le luxe, ça peut attendre un an, un an et demi.
03:04Bien sûr.
03:05On peut avoir les clés tout de suite, donc c'est facile.
03:08Le coût des travaux a largement augmenté.
03:10Donc c'est vrai que sur ce type de biens, on a une demande assez accrue.
03:13D'accord.
03:13Ça veut dire que là où avant, on pouvait avoir envie de refaire un bien immobilier à son goût,
03:17là aujourd'hui, on préfère se dire qu'on a envie d'y rentrer tout de suite et de ne pas subir des évolutions éventuelles de coûts de matériaux ou tout simplement les délais.
03:27Complètement.
03:28Et alors après, on a quand même pour nuancer une clientèle qui, elle, est à la recherche de biens à rénover.
03:33D'accord.
03:33Mais c'est vrai que maintenant, les gens vont avoir leur architecte.
03:36Il y a aussi une nouvelle mode.
03:38Enfin, ce n'est pas une mode, mais dans les milieux de prestige où en fait, on a certains architectes qui vont faire prendre de la valeur au bien.
03:43C'est-à-dire qu'on a des architectes qui sont cotés.
03:45Et donc, du coup, on peut faire appel à ces gens-là qui font que l'appartement peut prendre de la valeur.
03:49Donc, on a deux types de clients.
03:50Mais la majorité, par exemple, c'est vrai qu'une clientèle étrangère va préférer avoir un appartement complètement rénové et pouvoir en bénéficier rapidement.
03:56D'accord.
03:57Donc là, même sur ce deuxième type de clientèle, on est même dans la recherche du coût immobilier.
04:01C'est-à-dire qu'on achète un bien et ensuite, on va faire venir l'architecte dont le simple nom et le travail, évidemment, va faire prendre de la valeur au bien.
04:07Potentiellement, exactement.
04:09Vous nous avez parlé tout à l'heure d'adresses prestigieuses.
04:12C'est vrai qu'on peut se poser la question si on prend l'exemple de Paris.
04:14Mais il n'y a évidemment pas que de l'immobilier de luxe à Paris.
04:16Mais ça veut dire quoi, immobilier de prestige ou immobilier de luxe ?
04:20C'est d'abord une adresse, d'abord un quartier ?
04:21Ça peut être dans tous les quartiers selon la typologie du bien immobilier.
04:24Qu'est-ce qui définit immobilier de prestige ?
04:26C'est une bonne question.
04:27En fait, ça regroupe plusieurs choses.
04:29Ça peut être effectivement une adresse prestigieuse que tout le monde connaît.
04:34Ça peut être aussi la rénovation d'un bien.
04:35D'accord.
04:36Mais c'est vrai que généralement, ça s'adresse.
04:38Il faut un peu avoir le combo des deux, c'est-à-dire une adresse prestigieuse, un bien prestigieux, une vue.
04:43En fait, ça peut être plein de choses.
04:44Ça peut être une vue exceptionnelle.
04:45Ça peut être la rénovation, l'emplacement.
04:48C'est ça un feu qui fait l'immobilier de prestige.
04:50Ce n'est pas forcément les très grandes surfaces.
04:51C'est ce que j'allais dire.
04:52Il n'y a pas une surface minimum pour rentrer dans l'immobilier de prestige.
04:55Un studio, un 20 mètres carrés, s'il est très bien refait, très bien placé, ça peut éventuellement rentrer dedans ?
05:00Alors, nous, on n'est pas fermé à un type de superficie, c'est-à-dire qu'effectivement, on peut prendre un 20 mètres carrés, même si c'est vrai que c'est plus rare.
05:09Mais là, on avait en estimation, il y a très peu de temps, un petit 40 mètres carrés rue de la Paix avec une vue sur la place Vendôme.
05:18Bon, ça fait partie, c'est un petit appartement.
05:20D'accord, il faut être sur la place Vendôme.
05:21Ça reste la place Vendôme quand même.
05:23Donc voilà, c'est ça un peu l'immobilier de prestige, mais c'est surtout une vue, un emplacement, c'est ce genre de choses.
05:29Alors, je sais que vous ne pourrez pas forcément répondre à cette question, mais ça coûte combien l'immobilier de luxe au mètre carré ?
05:35Est-ce que vous constatez une baisse des prix, par exemple, ce qui aurait eu comme incidence de voir un peu plus de transactions, par exemple, début 2025 par rapport aux années précédentes ?
05:44En fait, c'est un peu ce que je disais au début, c'est-à-dire qu'on a une baisse des prix sur des biens un peu avec défaut.
05:50Par exemple, je vous donne un exemple, on a vendu un appartement rue des Saint-Père qui avait une valorisation un peu généreuse au début, baisse de 230 000 euros.
06:00Et là, il est parti au prix, c'était un quatrième étage sans ascenseur, c'était le principal frein lors des visites.
06:04Donc voilà, sur des biens comme ça, on a une restructuration, donc une baisse des prix.
06:07Et par contre, sur notamment les hôtels particuliers, si vous avez un hôtel particulier avec un extérieur, on peut dépasser les 30 000 euros du mètre carré assez facilement.
06:16Dans l'immobilier de luxe, la typologie des vendeurs, c'est plutôt des gens qui sont ouverts à la négociation ou au contraire des gens qui ont le temps
06:24et ne sont pas dans la nécessité de vendre, ce qui rend les délais de vente un petit peu plus long ?
06:28Alors, on a un peu tout type de client, mais c'est vrai que généralement, il n'y a pas une urgence extrême.
06:35C'est vrai qu'on n'est pas dans un besoin primaire.
06:37C'est vrai que quand vous avez déjà un hôtel particulier avec un nombre de chambres important,
06:41s'il n'y a pas un nombre de chambres exact et que vous avez le temps, on n'est pas non plus à un mois près.
06:47Donc, ça dépend vraiment du client.
06:48Maintenant, les gens, quand ils décident de mettre en vente, c'est qu'ils ont un réel projet de vente,
06:52soit racheter plus petit pour avoir une résidence ailleurs, soit parce qu'ils changent de quartier.
06:57Il n'y a pas une urgence extrême, mais les vendeurs sont des vendeurs.
07:00C'est-à-dire qu'à partir du moment où ils font la démarche de mettre en vente,
07:03de faire un shooting photo, de faire tout ça, c'est quand même dans une optique de le vendre.
07:07Il y a une différence entre un marché du prestige et un marché de l'ultra luxe, par exemple.
07:11Au sein même du marché du luxe, il y a différentes catégories ?
07:14Il y a différentes catégories.
07:17Effectivement, le marché, par exemple, de l'hôtel particulier,
07:20où c'est vrai qu'un hôtel particulier maintenant en monopropriété à Paris s'arrache à des prix assez records.
07:24Là, c'est vrai que c'est complètement un autre marché, mais qui est très dynamique pour le coup,
07:29parce qu'en fait, il y a plutôt plus de demandeurs que d'actifs.
07:33On est quand même sur une pénurie de l'offre sur un hôtel particulier avec extérieur.
07:38Donc là, on a vraiment un effet de rarté.
07:39Et là, ça va chercher quoi dans les 5-10 millions d'euros ?
07:425-10 millions d'euros, 20-30.
07:44Ah oui, d'accord.
07:44Tout dépend après de l'hôtel particulier en question.
07:47Tout dépend de l'hôtel particulier, tout dépend de l'emplacement.
07:49C'est vrai que si vous prenez un hôtel particulier dans le 6e, 7e,
07:53c'est vrai que la valeur du bien va être assez grosse,
07:57mais parce qu'aussi, c'est très grand.
07:58Bien sûr.
07:59Il ne faut pas nuancer.
07:59C'est-à-dire qu'on peut avoir plus de 400, 500 m², 600 m².
08:03Donc forcément, avec un prix au mètre carré à 30 000 euros,
08:06vous faites le calcul, ça prend ensuite dans des prix assez élevés.
08:09Donc, c'est un peu ça.
08:10Dernière question, Antoine Blandin.
08:12Comment est-ce que vous voyez la suite de l'année 2025
08:15avec ce rebondissement que vous avez vécu en début d'année ?
08:18Si on reste sur la même dynamique, je pense plutôt positive.
08:21C'est-à-dire qu'on a et le retour des clients étrangers,
08:24mais aussi, on parle beaucoup des étrangers,
08:26mais on a aussi des clients français
08:28qui font l'acquisition de très bels actifs à Paris.
08:31Donc ça, je trouve que c'est plutôt dynamique.
08:33D'ailleurs, je pense que les plus belles ventes
08:35sont finalement par des clients français.
08:36Et ça, je trouve que c'est très positif.
08:38Donc, si on reste sur la même dynamisme,
08:39alors après, il faut quand même nuancer
08:40parce que le climat géopolitique est quand même assez compliqué.
08:43D'accord, mais ça a une incidence sur des acquisitions en France ?
08:45C'est une incidence, mais on s'aperçoit
08:46que l'immobilier reste une valeur refuge
08:48et que les clients ont confiance en la pierre,
08:51et notamment à Paris.
08:52Merci beaucoup, Antoine Blandin.
08:54Merci à vous de m'avoir invité.
08:55Merci. Je rappelle que vous êtes agent immobilier
08:57donc chez Varennes.
08:58Merci à vous également.
08:59Et on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.
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