- 26/05/2025
Samedi 24 mai 2025, retrouvez Sandrine Allonier (Directrice des études, Vousfinancer, l'Adresse), Fabrice Cousté (Journaliste, B SMART), Marc Gedoux (President, FFB Ile de France - Pole Habitat) et Emanuele Berdah (fondatrice, Schema Immobilier) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:00Bonjour, bienvenue à tous, bienvenue dans Smartimo, je suis ravi de vous retrouver pour ce nouveau numéro.
00:13Au sommaire de cette édition, on va s'intéresser au taux de crédit immobilier.
00:16La baisse est en train de se confirmer.
00:19Non, tout ne va pas mieux.
00:20Le cri de cœur du patron du pôle Habitat FFB Grand Paris.
00:25Attention, la construction, il y a encore des efforts à faire.
00:28Mais justement, toujours dans la promotion immobilière, on verra comment les petits promoteurs s'en sortent actuellement avec un exemple concret.
00:35Smartimo, c'est parti.
00:41Tout de suite, on se pose la question, qu'est-ce qui se passe au niveau des taux de crédit immobilier ?
00:46Apparemment, on est sur une baisse, on en parle avec notre invitée, c'est Sandrine Allonnier.
00:51Sandrine, bonjour.
00:52Bonjour Fabrice.
00:52Vous êtes porte-parole de Vous Financez et avec vous, vous financez le courtier en crédit immobilier.
00:58Et vous avez cette vision finalement globale du marché.
01:01Qui fait quoi ou quelles sont les banques qui baissent le plus les taux en ce moment ?
01:05Alors effectivement, première question Sandrine, est-ce que c'est réellement en train de baisser par rapport à ce qu'on a connu il y a quelques mois ?
01:11Alors en avril, on a eu quelques petites tensions avec quelques hausses de taux dans plusieurs banques.
01:17Et là, au mois de mai, la bonne nouvelle, c'est que la moitié des banques ont à nouveau baissé leur taux.
01:22Donc la plupart des grilles qu'on reçoit en début de mois étaient orientées à la baisse.
01:26Donc c'est vraiment une très bonne nouvelle.
01:27On avait par exemple une banque nationale qui avait augmenté ses taux d'un quart de point, qui les a rebaissés de 0,22.
01:34Donc ça, ça traduit le fait que les banques ont cette volonté d'être compétitives pour capter de nouveaux emprunteurs.
01:41Et c'est un très bon signal.
01:43Alors juste avant de dévoiler les nouveaux taux pour ce mois-ci, je voudrais savoir, il faut préciser que c'est important pour les banques parce que c'est assez vital aussi pour elles.
01:51C'est un moyen de capter des nouveaux clients.
01:53C'est pratiquement le seul moyen, le seul moment où on va changer de banque, faire un crédit immobilier.
01:58Oui, tout à fait. Vraiment, le crédit immobilier est un produit d'appel pour les banques qui va leur permettre de capter des clients et plutôt de jeunes clients.
02:07Parce que c'est vrai que la clientèle des banques vieillit comme la population et du coup, ils ont besoin chaque année de renouveler leur clientèle.
02:14Et pour cela, ils se fixent des objectifs de production de crédit, des objectifs à atteindre.
02:18Et il est pour elles parfois plus ou moins difficile d'atteindre ces objectifs en fonction de la vigueur du marché, si je puis dire, mais également en fonction de leur positionnement de taux.
02:27Et là, c'est très important parce qu'on est dans un marché de reprise et les banques ont en plus des objectifs de production de crédit de 10% supérieurs à ceux de l'année dernière.
02:36Donc, elles veulent vraiment prêter. Et pour ça, elles se livrent une concurrence interbancaire parce qu'elles ont toutes cette stratégie de gagner des clients via le crédit immobilier.
02:45Et comme on a un retour en plus des jeunes emprunteurs, des primo-accédants, elles savent que c'est maintenant le moment, en ce printemps de l'immobilier, d'aller capter ses clients.
02:52Et c'est aussi ça qui tire vers le bas les taux de crédit.
02:56Alors justement, ces taux de crédit, où est-ce qu'on en est aujourd'hui ? On se souvient des taux, on ne va pas dire stratosphériques, mais on était à 4, 4,5 et encore un an.
03:03Aujourd'hui, en mai 2025, à combien on est ? À combien on peut emprunter ?
03:07Alors, en moyenne, on peut emprunter à 3% sur 15 ans, 3,2% sur 20 ans et 3,4% sur 25 ans.
03:15Mais ça, ce sont vraiment des taux moyens sur les barèmes. Ce sont des taux affichés.
03:19Mais si on regarde dans le détail et les taux effectivement accordés, bien au mieux, on a réussi à négocier du 2,6% sur 20 ans.
03:29Alors, c'était pour un couple de primo-accédants qui gagnait plus de 80 000 euros de revenus.
03:34Pour ce même type de profil, on a eu du 2,8 sur 25 ans.
03:37Donc, on peut encore aujourd'hui emprunter à moins de 3% sur toutes les durées, à condition d'avoir un bon dossier, c'est-à-dire 10 à 20% d'apport personnel,
03:48d'être de préférence en couple parce que c'est plus sécurisant pour la banque.
03:51Bon, primo-accédants, on l'a dit, moins de 35 ans.
03:54Et puis, des revenus à potentiel en CDI, bien évidemment, et des revenus à potentiel.
04:00Pourquoi ? Parce que la banque va anticiper que ces jeunes vont construire leur vie financière.
04:05Et pour ça, ils vont prendre progressivement des produits dans la banque.
04:09Alors, au début, ce sera peut-être un crédit conso pour finir l'aménagement de l'appartement.
04:13Puis, la naissance des enfants, ça pourra donner lieu à des livrets, des assurances vie, etc.
04:18Une assurance auto s'ils achètent une voiture.
04:20Et donc, c'est tous ces produits-là qui vont permettre de rentabiliser le crédit sur la durée.
04:25Et les banques calculent vraiment le potentiel de rentabilité de chaque client.
04:29Oui, alors, mauvaise nouvelle, entre guillemets, pour les indépendants, même si on les finance aussi.
04:32Mais c'est vrai que c'est un petit peu plus complexe.
04:35Clairement, quand on a cette baisse des taux, ça équivaut à quoi ?
04:39Si on avait la même somme d'argent en 2024 et en 2025, on peut acheter un peu plus grand ?
04:45On peut se financer avec plus d'apports ?
04:48Oui, tout à fait.
04:49Et c'est pour ça aussi qu'on voit le retour, notamment, des primo-accédants.
04:53C'est parce que mécaniquement, cette baisse des taux de 1 point, globalement, depuis un an, a resolvabilisé les emprunteurs.
05:00C'est-à-dire qu'un couple qui gagne 4 500 euros de revenus, il va pouvoir rembourser 1 500 euros par mois.
05:05Et bien, lui, il va pouvoir emprunter 20 000 euros de plus qu'il y a un an.
05:09Donc, il va être aux alentours de 270 000 euros.
05:12Et grâce à ces 20 000 euros, ça veut dire qu'il peut acheter en moyenne 7 mètres carrés de plus.
05:17Mais dans des villes où on est à 1 500 euros le mètre carré, comme Saint-Etienne, ça va être plus de 10 mètres carrés de plus.
05:23Donc, une pilesse en plus.
05:24Donc, ça va vraiment avoir un vrai impact, surtout que dans le même temps, les prix ont baissé de 5 à 10 % et les salaires ont aussi augmenté.
05:33Donc, tout ça fait que globalement, on est quand même dans une situation très favorable aux acheteurs.
05:38On a eu un coup de boost aussi sur le fameux prêt à taux zéro.
05:43Alors, expliquez-nous, Sandrine, comment ça fonctionne ?
05:45Qui a accès ? La base a été élargie récemment.
05:47Oui, tout à fait. Depuis le 1er avril, on peut à nouveau bénéficier du prêt à taux zéro qui va permettre de financer jusqu'à 50 % du montant du bien à 0 %.
05:57Et ça, ça va surtout être possible pour l'immobilier neuf, donc quand on achète en VEFA, ou la maison individuelle qui ne pouvait plus en bénéficier depuis un an.
06:06Ça existe aussi dans l'ancien, mais c'est sous condition de travaux. Il faut faire beaucoup de travaux.
06:10Et ce qui est bien, en fait, c'est que ce prêt à taux zéro va être dans la plupart des banques également doublé.
06:16Donc, on va pouvoir avoir 20 000 euros de plus à 0 % et on peut avoir d'autres prêts complémentaires quand on achète un bien neuf.
06:22Donc, résultat avec un prêt à taux zéro, au lieu d'emprunter à 3 %, on va avoir un taux moyen qui va être un équivalent de 1 %.
06:30Donc, ça fait vraiment baisser significativement le coût total du crédit.
06:34Donc, là aussi, c'est un vrai coup de pouce pour les jeunes.
06:37Et ça se voit, les constructeurs de maisons individuelles voient aussi leurs chiffres redécoller.
06:41Donc, ça contribue vraiment à la reprise du marché et au retour des primo-accédants.
06:45Sandrine, vous avez parlé justement de printemps de l'immobilier.
06:47On est dans cette période, c'est vrai, où il fait un peu meilleur, on se projette un petit peu plus, on a peut-être des envies de changement.
06:54Est-ce que ça se confirme, cette période en ce moment ?
06:57Est-ce que le marché est en train de repartir d'une manière générale et dans la construction et dans les transactions ?
07:01Oui, oui, tout à fait.
07:02Alors, le printemps de l'immobilier, c'est lié tout simplement parce que souvent, les gens veulent déménager pour le mois de septembre.
07:07Enfin, ils veulent être dans leur nouveau logement pour le mois de septembre pour l'école.
07:10Donc, souvent, c'est vrai qu'on a beaucoup de transactions entre le mois de mars et le mois de juin.
07:15On a tous les spéciaux immobiliers dans la presse, etc.
07:17Donc, c'est vrai que c'est un moment propice.
07:19Et là, ça se confirme.
07:20Cette année, vraiment, tous les voyants sont au vert.
07:22On a des signes de reprise très significatifs.
07:25Par exemple, si vous financez, sur le premier quadrimestre, c'est 45% de crédits qui ont été intermédiés, de plus que l'année dernière.
07:33La Banque de France fait aussi état d'une hausse de la production de crédits, notamment au mois de mars.
07:38Donc, on a vraiment tous ces voyants au vert, tout simplement parce que la demande revient.
07:43Et ce qui est intéressant, c'est qu'on a tous les pans d'emprunteurs qui sont de retour.
07:47On l'a dit pour les primo-accédants, aussi parce que les banques sont plus flexibles, notamment sur l'apport personnel.
07:53On a aussi les secondos-accédants, ceux qui revendent pour acheter plus grand.
07:57Eux avaient disparu du marché quand les taux étaient à 4%.
08:00Ils ne voulaient pas lâcher un taux à 1% pour réemprunter à 4%.
08:04Là, avec des taux à 3%, c'est psychologiquement moins compliqué.
08:07Et on a également le retour des investisseurs, notamment les primo-investisseurs, ceux qui achètent pour la première fois
08:13et qui, peut-être dans un contexte de volatilité boursière que vous connaissez bien,
08:18préfèrent se tourner vers l'immobilier comme valeur refuge.
08:22Donc, ça, sur les petites surfaces, on a aussi beaucoup ces retours des primo-investisseurs.
08:26Donc, tout ça fait que oui, là, on a un vrai regain de demande qui sera évidemment à confirmer dans les prochaines semaines.
08:32Sur les investisseurs, c'est vrai qu'il y a eu un peu des mauvaises nouvelles sur le LMNP avec un petit coup de rabot, notamment sur l'amortissement.
08:39Pour autant, ils reviennent malgré la fin de la loi Pinel ?
08:43Oui, oui, tout à fait. On a plutôt des investissements dans l'ancien, tout simplement parce que quand on a 40, 50 000 euros de primes, d'argent de côté, etc.,
08:52et qu'on veut les placer, eh bien, dans le cadre de la diversification d'un patrimoine et également, voilà, comme valeur refuge,
08:57eh bien, l'immobilier fait vraiment son grand retour.
09:00Donc, on a pas mal de tensions, notamment dans des villes moyennes où des gens de 30 ans vont pouvoir s'acheter deux pièces qui pourront louer.
09:11Bon, c'est le cas notamment à Toulouse, mais on en voit aussi dans d'autres villes moins connues comme Narbonne ou bien Chartres, Rouen, etc.
09:19Donc, on a vraiment le regain de ces primo-investisseurs.
09:22Et à Paris, ce qui est intéressant, c'est qu'on a des gens qui ne peuvent pas acheter pour se loger,
09:26parce qu'ils ne peuvent pas acheter une surface suffisante à 10 000 euros le mètre carré,
09:30mais on les appelle les tanguistes.
09:32Ils vont rester vifs chez leurs parents, mais ils vont quand même vouloir profiter de l'investissement en tant que placement
09:38et quand même acheter une petite surface, un studio, une chambre de bonne pour commencer à rentrer sur le marché immobilier.
09:46Et ça, c'est une vraie tendance qu'on voit depuis un an maintenant.
09:48Et voilà, si on peut utiliser effectivement sa capacité de crédit, pourquoi pas.
09:52En tout cas, bonne nouvelle du côté de l'immobilier avec ce printemps.
09:55Ça repart du côté de l'immobilier avec des taux en baisse.
09:59Merci Sandrine Allonnier. Je rappelle que vous êtes porte-parole de vous financer.
10:02Et à très bientôt sur Smartimo.
10:08Et tout de suite dans Smartimo, on s'intéresse au sujet de la construction.
10:13Non, tout ne va pas mieux.
10:14C'est ce que nous dit Marc Gédou.
10:16Il est président du pôle Habitat FFB Grand Paris.
10:18Et ça tombe bien.
10:19Il est avec nous.
10:20Bonjour Marc Gédou.
10:21Bonjour Fabrice.
10:22Non, tout ne va pas mieux.
10:24Alors, on se pose cette question sur la crise de la promotion immobilière.
10:27On sait qu'on est en pleine crise, que c'est compliqué, qu'on est sur des temps longs,
10:30qu'il faudrait faire beaucoup plus de choses que ce qu'on fait,
10:33que les promoteurs sont actuellement à l'arrêt.
10:36Alors, certains nous disent, ben voilà, il y a des choses qui vont un petit peu mieux
10:40du côté, effectivement, des financements, de la construction.
10:43On arrive à retrouver du foncier.
10:44Et vous dites au contraire, non, tout ne va pas mieux.
10:46Attention.
10:47Attention.
10:48Attention.
10:48Oui, c'est vrai que ce qui s'améliore, en fait, ce sont les ventes.
10:51Parce qu'on a vu que les crédits immobiliers ont fait une progression de 14%
10:55depuis le début de l'année, ce qui est assez considérable.
10:58Nos clients sont financés.
11:00Nous arrivons à vendre, mais le stock ne se renouvelle pas.
11:02Donc, ce qui fait que dans une chaîne de production, et on l'a vu au moment
11:06du Covid, si vous n'arrivez pas à produire, vous n'avez pas de chiffre d'affaires
11:09parce que vous ne pouvez pas vendre.
11:10Donc là, c'est ce qui va se passer.
11:12C'est ce qu'on est en...
11:13Pas ce qui va se passer, on est en plein dedans.
11:14Puisque cette année, on a mis sur le marché 9000...
11:17En Ile-de-France, 9200 logements.
11:19C'est ce qui est plus bas depuis...
11:21C'est 64% de moins que la moyenne de 10 ans.
11:24Et c'est le chiffre le plus bas depuis 93.
11:26Et la 93, on ne s'en souvient peut-être pas pour les plus jeunes,
11:30mais c'est une crise majeure.
11:31Et là, on est dans une crise majeure.
11:33On est dans une crise majeure.
11:35Effectivement.
11:35Alors, ça veut dire qu'aujourd'hui, parce que sur le...
11:39C'est vrai que ça a été cassé, en tout cas par le financement,
11:41mais il y a eu plein d'autres problèmes, on va dire.
11:44C'est vrai que les matériaux ont explosé, la main-d'œuvre, etc.
11:48Aujourd'hui, où est-ce qu'on en est ?
11:50Parce que certains nous disent qu'il y a quand même des facteurs d'amélioration.
11:52Alors, les facteurs d'amélioration, c'est les coûts de construction
11:55qui étaient montés à des prix complètement déraisonnables et hors normes.
12:00On ne pouvait plus construire à ces prix-là.
12:02Ils se sont assagis, mais on n'est pas revenus.
12:05On est quand même 15 à 20% plus chers, suivant les matériaux,
12:08par rapport à ce qu'on avait avant 2022.
12:09Donc déjà, c'est plus cher.
12:11Il est venu s'ajouter l'inflation des normes,
12:13notamment la RE 20 à 25, qui arrive cette année,
12:18et qui aussi enchérit les coûts de construction,
12:20parce qu'il faut être plus performant,
12:21utiliser des matériaux qui sont moins diffusés, donc plus chers.
12:24Et on est vraiment dans l'effet de ciseaux,
12:27parce que les prix de vente, eux, du fait de l'augmentation des taux,
12:30on était à moins de 1% avant 2022.
12:32Ils ont diminué.
12:34Maintenant, on arrive à trouver des financements,
12:36c'est tout récent, qui sont en dessous de 3% pour 25 ans,
12:40pour les bons dossiers, avec un peu d'apport,
12:42ce qui est très bien.
12:43Mais là, les prix de vente ne peuvent pas augmenter plus.
12:47Et on est trop trop chers dans le neuf,
12:48parce qu'il y a une pénurie.
12:49Et la pénurie est vraiment très criante.
12:51Alors, on dit que c'est souvent cette pénurie,
12:53où ces coûts, ils commencent dès le début,
12:55quand on lance les opérations, c'est-à-dire sur le foncier,
12:58où on est sur des coûts énormes,
13:01notamment, là aussi, à cause de la réglementation,
13:04à cause de ce fameux ZAD qui a un petit peu bloqué cette extension.
13:06Alors, on a beaucoup moins de fonciers à notre disposition.
13:09Donc, quand on est sur des appels d'offres et des consultations,
13:13on est plusieurs dizaines, voire plusieurs vingtaines à concourir.
13:16Et ça contribue.
13:17Il y a toujours un des candidats.
13:19qui a fait un pari sur une augmentation future des prix des logements.
13:25Et puis, quelquefois, les opérations,
13:27une fois sur trois, l'opération n'aboutit pas,
13:29parce qu'elle n'arrive pas à se commercialiser à ces prix-là.
13:32Et donc, on est vraiment en effet de ciseaux.
13:35Avec un autre effet, c'est que nos clients,
13:38ce qu'on appelle la pré-commercialisation,
13:39tant que les travaux ne sont pas commencés,
13:41ont du mal maintenant à signer un contrat de réservation,
13:45sauf pour les appartements qui sont d'exception,
13:47dernier étage, terrasse, où là, on a cette demande,
13:49mais pour les appartements en étage courant,
13:52ils disent qu'on va attendre que le chantier démarre pour regarder.
13:54Donc, on a besoin aussi de ce qu'on appelle des ventes en bloc
13:56auprès des organismes sociaux,
13:59parce qu'on nous impose en fait un quota de logements sociaux
14:01pour pouvoir démarrer les opérations,
14:04parce que les banques demandent un quota de 40%,
14:0530 à 40% minimum de chiffre d'affaires pré-réservé
14:09avant d'acheter le terrain.
14:10Mais alors justement, ce qui est étonnant, Marc Gédou,
14:14c'est qu'on sait que d'un côté, les Français veulent se loger,
14:17que c'est une dépense contrainte de plus en plus forte.
14:20Est-ce que le logement collectif n'est pas le grand oublié finalement des politiques actuelles ?
14:25Alors, dire qu'il est oublié,
14:27en fait, c'est vrai qu'il y a eu un effet d'annonce avec le PTZ
14:29qui a été à nouveau ouvert dans les régions pour les constructeurs de maisons,
14:33mais il faut voir que c'était un champ de ruines avant,
14:35on était à moins 70%,
14:36mais là, le logement collectif, en fait, il a été...
14:41Bon, c'est vrai que la fin du dispositif Pinel
14:44a fait que déjà, 40% des ventes ont disparu,
14:48les investisseurs ne viennent plus,
14:50parce que c'est plus intéressant pour eux,
14:52ils sont attentistes aussi,
14:53on a des contraintes,
14:55donc il faudrait que le gouvernement...
14:57Mais qui, en fait,
14:58il faut quand même louer le travail de Valérie Létard,
15:01puisque le PTZ, elle l'a remis,
15:03et là, la ministre du logement,
15:05excusez-moi,
15:06qui connaît extrêmement bien ses dossiers,
15:08qui est très proactif,
15:09et qui arrive, malgré les contraintes budgétaires de l'État,
15:14à...
15:14Elle est à notre écoute,
15:16et arrive à débloquer les dossiers.
15:17Et là, on attend vraiment,
15:19pour convaincre les investisseurs de revenir sur le marché,
15:22cette nouvelle loi sur le statut des bailleurs privés,
15:25qui permettrait, en fait, de mettre à égalité
15:27l'investissement immobilier par rapport à d'autres investissements,
15:31parce que là, actuellement,
15:32on est...
15:32Enfin, j'ai employé le terme un peu brutal,
15:34on est tellement matraqué
15:35que c'est pas très attractif pour les investisseurs,
15:38à telle enseigne que les professionnels,
15:40les investisseurs à l'institutionnel,
15:41vous allez comprendre,
15:42dans le locatif libre,
15:44ne représentent plus que 5% des investissements,
15:48ce qui est rien.
15:48C'est vrai qu'on a eu un retrait de ces grands acteurs institutionnels,
15:53et sans le soutien, on se dit,
15:55effectivement, des grands organismes,
15:56Action Logement ou CDC Habitat,
15:58les promoteurs, on se demande,
16:00comment ils vont faire pour écouler...
16:01Alors, il faut d'abord louer les engagements
16:04qui ont été tenus par l'Action Logement et CDC Habitat,
16:08parce que, sans eux,
16:09beaucoup d'opérations,
16:11pratiquement les trois quarts,
16:12ne seraient jamais sorties,
16:14ce qui, en fait, fait qu'actuellement,
16:16les entreprises de bâtiments
16:17ne sont pas en si mauvaise forme,
16:18parce qu'elles profitent,
16:20parce que ça dure deux ans,
16:21le temps de construction,
16:22elles profitent de l'investissement
16:24qui a été fait par CDC Habitat.
16:25Ils ont été acheteurs en dernier ressort, finalement.
16:26Ils ont été acheteurs
16:27pour permettre de débloquer les opérations
16:28qui n'avaient pas le quota
16:30de pré-commercisation suffisant
16:31pour être financées.
16:32Voilà.
16:32Donc, c'était vraiment...
16:34Il faut louer leur travail,
16:35mais leurs fonds propres,
16:37ce n'est pas une poche sans fonds.
16:40Donc, ils sont limités.
16:42Et là, les fonds propres,
16:42ils vont quand même en garder
16:44pour essayer aussi
16:44d'entretenir leur parc,
16:46de le rénover.
16:47Bien sûr.
16:47Parce que c'est quand même très important
16:49de pouvoir rénover
16:49et respecter
16:50la nouvelle réglementation thermique.
16:53Marc Gédou, j'ai envie de vous demander,
16:54aujourd'hui,
16:54quelles sont les solutions concrètes
16:56pour relancer rapidement,
16:57si possible,
16:58la production de logements ?
16:59Qu'est-ce qu'il faudrait faire ?
17:00Malheureusement, rapidement,
17:01je ne suis pas très optimiste
17:02parce qu'il faudrait débloquer
17:04les projets.
17:04C'est ça qu'il faut faire.
17:06Débloquer les projets
17:07dont les permis de construire
17:08sont suspendus,
17:08soit ont été refusés.
17:10On est à moins d'un an
17:11dès l'élection municipale.
17:12Qui bloque, en général.
17:14Qui bloque.
17:14Et c'est comme ça,
17:16depuis des décennies,
17:17avant chaque échéance municipale,
17:20la délivrance des permis de construire
17:21chute.
17:22Malheureusement,
17:22il n'y aura pas de miracle.
17:23Donc là-dessus,
17:24à court terme,
17:25pour répondre à votre question,
17:26je ne suis pas optimiste.
17:28Par contre,
17:28à moyen terme,
17:29il faut en fait,
17:31quand on dépose
17:31un permis de construire,
17:32parce que nous,
17:32c'est des permis de construire
17:33qui sont négociés
17:34avec les villes,
17:35quand vous déposez
17:36un permis de construire,
17:37vous avez des services associés,
17:38les pompiers,
17:39les services de l'eau,
17:40les architectes
17:41des bâtiments de France
17:41qui examinent le dossier
17:42dans leur coin,
17:43sans discuter entre eux,
17:45sans discuter avec nous.
17:46Il faudrait qu'il y ait une mute.
17:46Il faudrait qu'il y ait une mute
17:47après le dépôt d'un permis,
17:49par exemple,
17:49deux mois après le dépôt du permis,
17:50qu'il y ait une réunion
17:52qui soit organisée
17:52par la collectivité
17:53qui va délivrer
17:54le permis de construire
17:55pour réunir ces acteurs
17:56et pouvoir discuter entre eux.
17:59Quelquefois,
17:59on a des avis contradictoires
18:00qui bloquent les projets
18:01parce qu'on a
18:02le pompier
18:04qui met un avis négatif
18:05et puis la BF a dit
18:06oui,
18:06mais c'est moi
18:06qui ai imposé
18:07telle prescription.
18:09Donc le maire
18:10n'a pas d'autre choix.
18:11Donc parler ensemble finalement.
18:13Parler ensemble.
18:14Ces facteurs humains
18:15sont très importants.
18:16Voilà,
18:17si tout ne va pas mieux,
18:17il y a quand même
18:18des facteurs d'espoir
18:18et c'est tant mieux.
18:19Merci Marc Gédoux.
18:21Je vous remercie.
18:21Je rappelle que vous êtes
18:22président du Pôle Habitat
18:23FFB Grand Paris.
18:24A très bientôt
18:25sur Smartimo.
18:25Merci beaucoup.
18:30On s'intéresse tout de suite
18:31à ce qui se passe
18:32du côté de la promotion
18:33immobilière,
18:34un modèle en crise.
18:36Alors est-ce que ça va mieux
18:37dans cette année 2025 ?
18:38C'est la question
18:39qu'on va poser
18:39à une experte
18:40qui connaît très bien
18:41ce milieu,
18:42notre invité
18:42Emmanuel Berda.
18:43Bonjour.
18:44Bonjour.
18:44Vous êtes présidente
18:45de Schéma Immobilier,
18:46une entreprise
18:47que vous avez fondée
18:48après avoir connu
18:50une longue carrière
18:51avec les grosses entreprises
18:53de la promotion immobilière.
18:55On va s'intéresser
18:56avec vous
18:56sur ce qui se passe
18:57sur ce marché compliqué
18:58depuis deux ans,
18:59c'est le moins
18:59qu'on puisse dire.
19:00Une première question
19:01Emmanuel sur
19:02on nous dit
19:03que les marges ont fondu
19:04ces dernières années
19:05de 17%
19:06à seulement 7%.
19:07Comment on fait
19:08dans ces conditions
19:09pour continuer
19:11la promotion immobilière ?
19:12Alors les marges
19:13de 17%
19:14voire de 20%
19:15Oui,
19:16les belles années.
19:16Je les ai connues
19:17dans les belles années,
19:18je dirais les années 2005
19:19et un peu plus.
19:21Ça fait un moment
19:21qu'on n'en a pas vu
19:22tel.
19:23ça arrive de temps en temps
19:24de façon exceptionnelle.
19:25Aujourd'hui,
19:26quand un promoteur
19:26fait 7% de marge,
19:27il est très heureux.
19:29Sachant qu'il peut compléter
19:31ses revenus
19:31par ce qu'on appelle
19:33les honoraires de gestion,
19:34ce qui fait un cash flow
19:35d'environ 14%.
19:36Ça veut dire
19:36que l'opération
19:36se porte correctement.
19:38Ça, c'est pour démarrer.
19:39Ensuite, malheureusement,
19:40souvent,
19:40on a des mauvaises surprises.
19:42Alors, en ce moment,
19:44les promoteurs,
19:45évidemment,
19:45ils ont envie de réagir
19:46face à ces sujets de marge.
19:49Et leur première action,
19:50c'est la baisse
19:51des frais de fonctionnement.
19:53Diminue tous
19:53leur nombre de collaborateurs
19:54en l'espace de deux ans.
19:56Il y a eu des coupes sondes
19:57de 25 à 30%
19:58des collaborateurs.
19:59Oui.
20:00Alors, ça,
20:00c'est pour les plus gros promoteurs.
20:02On l'a vu,
20:02chez les grands noms,
20:03évidemment.
20:04Mais également,
20:05on a vu,
20:05chez les plus petits promoteurs,
20:06il y a eu pas mal de cas,
20:07s'il y en a même
20:07qui ont déposé le bilan.
20:09Exact.
20:09Il y a eu, je crois,
20:11200 promoteurs
20:12qui sont en redressement judiciaire
20:14depuis ces dernières années.
20:17Oui.
20:18Donc,
20:19le diminuer,
20:20effectivement,
20:21le nombre des collaborateurs,
20:22c'est ce qui paraît
20:22que la première constante.
20:24Après,
20:25il y a
20:25suppression de certains services,
20:27des services
20:28qui sont plus fonctionnels
20:29et moins opérationnels.
20:31On fait plus appel
20:32à la sous-traitance.
20:33Et puis,
20:34il y a pas mal de promoteurs
20:34qui déménagent
20:35ou qui réduisent
20:36leur emprise de bureaux.
20:38Oui.
20:39Ça leur permet
20:39de faire des économies
20:40assez conséquentes.
20:42J'ai une question,
20:42excusez-moi,
20:43de vous faire pour,
20:44justement,
20:44quand on vous dit
20:45200 promoteurs,
20:46ces promoteurs,
20:47ils avaient peut-être
20:47des projets,
20:48des chantiers en cours.
20:49Qu'est-ce qui se passe
20:50dans ces cas-là,
20:51quand un chantier
20:51a été commencé
20:52et qu'il n'y a plus d'argent ?
20:53Alors,
20:54ça dépend des situations
20:55et ça dépend
20:56où on en est.
20:56Mais aujourd'hui,
20:57pour démarrer une opération
20:58de promotion immobilière,
20:59il faut avoir ce qu'on appelle
21:00une GFA,
21:01une garantie financière
21:02d'achèvement,
21:03qui est fournie
21:03par la banque
21:04sous réserve
21:05d'un taux de précommercialisation
21:06relativement suffisant.
21:08je dirais aux alentours
21:09des 40%.
21:10Donc,
21:11la banque prend le relais
21:12du promoteur des faillants.
21:13Ou alors,
21:14les promoteurs
21:15trouvent une solution
21:15pour revendre
21:16leurs opérations
21:17à d'autres promoteurs
21:18qui seraient un peu
21:19moins affectés.
21:20Alors,
21:21cette crise immobilière,
21:23elle part,
21:24nous dit-on,
21:25souvent de ce qui se passe
21:26du côté du terrain,
21:27du foncier,
21:28avec des prix
21:29devenus complètement
21:30inaccessibles.
21:32Et puis,
21:32en plus,
21:33avec des normes,
21:34le ZAN,
21:34zéro artificiation de net,
21:36qui a pénalisé encore
21:37et réduit le foncier,
21:39quelle stratégie
21:40on adopte
21:40face justement
21:41à ce manque de foncier
21:42ou ce foncier extrêmement cher ?
21:44Alors,
21:44c'est une stratégie
21:45qui ne date pas
21:46de cette année,
21:47qui existe depuis déjà
21:48quelques années.
21:49On travaille déjà
21:50sur des sujets
21:51qui sont un peu
21:51moins évidents.
21:54Par exemple,
21:55habituellement,
21:55on va aller chercher
21:56des parcelles
21:57où il y a des maisons,
21:58refaire du remembrement
21:59ou un petit immeuble,
22:00on va le démolir.
22:02Aujourd'hui,
22:02on va travailler
22:03sur des friches industrielles,
22:05des ateliers.
22:05Et pourquoi pas
22:06des parkings ?
22:07On va également
22:08travailler
22:08sur la transformation
22:09d'actifs.
22:10Ça,
22:10c'est le gros sujet
22:11de ces toutes dernières années.
22:14Les bureaux,
22:15aujourd'hui,
22:15il y a trop de mètres carrés.
22:18Ils ne sont plus
22:18tout à fait...
22:20Enfin,
22:20il y en a pas mal
22:20qui ne sont plus
22:21tout à fait fonctionnels.
22:22Donc,
22:23on est en train
22:24de réfléchir
22:24à comment les transformer.
22:26C'est moins problématique
22:27pour les villes
22:27parce que les bâtis
22:28existent déjà
22:29et on vient juste
22:29transformer l'intérieur
22:31et la destination.
22:32Et puis,
22:33il y a beaucoup
22:33de promoteurs
22:35qui commencent
22:35à s'associer
22:36dans des opérations
22:36de copromotion.
22:37Ce qui était
22:38beaucoup plus rare avant.
22:39Très bien.
22:40Comment,
22:42face justement
22:43aux normes,
22:43aux réglementations,
22:44on l'a un petit peu évoqué,
22:45on sait qu'il y a
22:46la réglementation énergétique,
22:48la RE 20-20,
22:49la 20-25
22:50et puis la 20-28
22:51qui arrive.
22:52Comment on fait face
22:53également
22:54à cette avalanche
22:54de normes
22:55qu'on a connues
22:56ces dernières années,
22:56Emmanuel Berger ?
22:57Plus de 2 000 normes
22:58dans le bâtiment.
22:592 000 ?
23:00Oui.
23:00Donc,
23:00c'est monstrueux
23:02et je crois
23:02que c'est sans fin.
23:04Je ne sais pas
23:04si en changeant
23:05de gouvernement,
23:06on arrivera
23:06à calmer les ardeurs.
23:09Il y a du plus
23:10à avoir
23:10de la réglementation
23:12et des normes.
23:13Ce n'est pas que
23:13des aspects négatifs.
23:14D'abord,
23:15on a des bâtiments
23:16qui ont de meilleures qualités,
23:19meilleures performances
23:20globales,
23:21une durée de vie
23:21qui est plus longue,
23:23une baisse des coûts
23:23d'entretien.
23:25Mais ça demande
23:26une adaptation constante
23:27des acteurs.
23:28Ça aussi,
23:29un bon côté,
23:29c'est qu'on se réinvente
23:31mais en même temps,
23:32on passe beaucoup de temps
23:33à travailler sur des sujets
23:35et il vaudrait mieux
23:36qu'on passe du temps
23:37à travailler sur d'autres.
23:38Le moins,
23:39c'est les coûts travaux.
23:40En 10 ans,
23:42on a pris entre 25 et 30%
23:43du coût de travaux.
23:44Oui, c'est énorme.
23:45Et chaque réglementation thermique
23:46va nous coûter
23:47à peu près 10%
23:48de surplus de coûts travaux.
23:49On a eu
23:50la RT 2012,
23:52la RE 2020,
23:53la RE 2025 en ce moment.
23:55On prépare la RE 2028
23:56qui arrive.
23:57On nous demande déjà,
23:58certains bailleurs
23:59nous demandent déjà
23:59d'être sur certains
24:02des points
24:03de la norme RE 2028.
24:05Donc,
24:05c'est compliqué.
24:06Oui.
24:07En même temps,
24:08il ne faut pas
24:09baisser les bras.
24:10C'est ce que vous faites
24:11en ayant créé
24:12votre structure
24:13Schéma Immobilier.
24:15Sur quel type de modèle
24:17aujourd'hui
24:17vous travaillez ?
24:19Alors,
24:19Schéma Immobilier,
24:19c'est un promoteur indépendant
24:21qui aujourd'hui
24:22travaille
24:23sur des opérations
24:24de copromotion
24:25avec des partenaires.
24:27Nous venons d'ailleurs
24:27de signer une opération
24:28avec Care Promotion
24:30sur un foncier
24:31à Argenteuil
24:32pour développer
24:33une opération
24:34de 70 logements.
24:34mon schéma,
24:37c'est du résidentiel,
24:39soit en accession
24:40à la propriété classique
24:41soit en social
24:42et des résidents gérés.
24:44Co-living,
24:45résidence étudiants,
24:47résidence hôtelière,
24:48etc.
24:49Comment on fait justement,
24:50parce qu'on sait
24:51que tout ça nécessite
24:51des capitaux,
24:52pour lever des fonds
24:53quand les banques
24:54se manquent un petit peu
24:55plus frileuses,
24:57se font un peu tirer l'oreille ?
24:58En plus,
24:58c'est vrai qu'on avait
24:59une problématique de taux
25:00assez importante
25:01mais qui est en train
25:01de diminuer.
25:02Les levées de fonds
25:04ou les différents types
25:04de dettes,
25:05je vais les aborder brièvement,
25:07ce n'est pas tout nouveau,
25:08ça existe depuis un moment
25:09mais c'est vrai
25:10que les acteurs de la promotion
25:11s'y intéressaient moins.
25:12Ils étaient en dette
25:13senior classique,
25:15ils allaient à la banque,
25:16ça finançait les moments
25:17où on était en négatif.
25:21Aujourd'hui,
25:21on va faire appel
25:22à de la dette mezzanine,
25:23par exemple.
25:24C'est une dette
25:24qui va être remboursée
25:25après la dette senior
25:26et qui peut être
25:28en complément
25:28de la dette senior
25:29et qui va être donnée
25:31par des fonds
25:31ou des investisseurs.
25:33On va également
25:34compléter nos financements
25:35bancaires
25:36ou créer des financements
25:38bancaires
25:38par des clubs deals
25:39de 2 à 10 promoteurs,
25:422 à 10 investisseurs
25:43vont s'associer
25:44pour monter
25:45une opération ensemble.
25:47Ensuite,
25:47il y a aussi
25:47les prêts obligataires.
25:49Donc,
25:50on va émettre
25:51des titres
25:51qui seront vendus
25:55et qui vont permettre
25:55de financer
25:56le développement
25:56ou des opérations
25:59de croissance,
26:00de promotion.
26:01Le crowdfunding,
26:02on le connaît
26:03depuis un moment.
26:05Il a eu un peu de peine.
26:06Il a mis à mal.
26:08La copromotion,
26:09on en a parlé.
26:09Ça,
26:10c'est vraiment
26:10un grand sujet.
26:11Puis après,
26:12il y a des petites astuces,
26:14avoir des promesses
26:15de vente
26:15qui vont être plus longues,
26:17qui vont nous permettre
26:17d'engranger
26:18plus de réservations
26:19et de démarrer
26:21avec plus de capitaux
26:23et de faire appel
26:24à moins de dettes.
26:25Il y a aussi
26:26des différets de paiement.
26:27On peut négocier
26:28avec un vendeur,
26:29qu'une partie
26:30lui soit payée
26:30le jour de l'acquisition
26:31et le reste,
26:32un an,
26:33deux ans plus tard.
26:34Ce qui permet
26:34de donner un peu de souffle.
26:36D'accord.
26:36Donc,
26:37des solutions existent,
26:37on le voit.
26:38La finance est toujours
26:39imaginative.
26:40Ça veut dire,
26:41Emmanuel Berla,
26:41pour vous qui avez passé
26:42des grands groupes
26:43à votre propre structure,
26:44on peut encore gagner sa vie
26:45dans la promotion aujourd'hui ?
26:47Alors,
26:48gagner 7% de marge
26:49et aussi gagner sa vie,
26:50ça n'a rien d'indicule,
26:52mais c'est plus
26:52le même modèle.
26:53Vous l'avez vu,
26:53on en parlait au début.
26:54c'est moins de collaborateurs,
26:57c'est des sièges sociaux
26:59peut-être un peu moins fastueux,
27:00on va être un peu plus modeste.
27:02On va être dans la sobriété.
27:03Dans la sobriété.
27:04Et après,
27:05je pense que pour gagner sa vie,
27:06et ça,
27:07je dirais que c'est un classique,
27:09c'est très, très bien
27:10négocier les fonciers.
27:11Pendant très longtemps,
27:11on a été à la surenchère,
27:13on a acheté les fonciers
27:14bien trop chers
27:15et ça a créé des références.
27:17Bien sûr.
27:18Il y a aussi
27:19très, très bien monté
27:20ses opérations.
27:22Dans la minutie,
27:23dans la finesse,
27:24avoir des beaux produits,
27:25des produits qui collent au marché,
27:27ne pas perdre de surface,
27:28optimiser.
27:29Donc la qualité du montage,
27:31le pilotage de sa trésorerie,
27:32très, très important,
27:33de ses dépenses,
27:34de ses recettes,
27:34il faut vraiment être
27:35dans la dentelle.
27:37Des opérations moins grosses,
27:39on a fait,
27:39moi,
27:40dans une autre vie,
27:41chez Marignan,
27:42j'ai développé des opérations
27:43de plus de 50 000 m²,
27:44ça veut dire 700 logements.
27:45Aujourd'hui,
27:46il faudrait 7 ans
27:47pour les vendre.
27:48Ce n'est plus possible.
27:49Donc on fait petit.
27:50On fait plus petit.
27:51On fait du 40-50 ans de logement,
27:53ça s'écoule plus vite,
27:53ça se finance plus vite.
27:55Et on essaye de créer,
27:58de regarder vraiment
27:59des opérations génératrices
28:02de marge.
28:03On est vraiment dans un métier
28:04de création de valeur.
28:05On n'est plus dans un métier
28:05d'évidence
28:06et de plus-value constante.
28:09Voilà, en tout cas,
28:10un métier qui se transforme,
28:11mais qu'on peut continuer,
28:13bien évidemment,
28:14à exercer.
28:15Et vous en êtes la preuve.
28:16Merci, Emmanuelle Berger.
28:17Merci beaucoup.
28:17Je rappelle que vous êtes présidente
28:18de Schéma Immobilier.
28:19Et à très bientôt sur Smartimo.
28:20A bientôt, merci beaucoup.
28:21Sous-titrage Société Radio-Canada
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