État des lieux de l'immobilier en région - Parlons immo

Sud Radio

09/12/2023

Sylvain Lévy-Valenci avec son grand témoin, David Chouraqui, directeur général Crédit Agricole Services Immobiliers.

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00:00 Nextcity, premier promoteur résidentiel. Trouvez votre logement partout en France sur nextcity.fr. Nextcity présente

00:07 Sud Radio, parlons IMO, Sylvain Lévy-Valency.

00:11 Chaque samedi sur Sud Radio, on parle de votre logement, votre appartement, votre maison, votre palais, que sais-je, votre château, pourquoi pas.

00:17 On parle des immobiliers jusqu'à 10h avec le fondateur de Radio IMO, Sylvain Lévy-Valency. Bonjour Sylvain.

00:22 Bonjour Jean-Marie et bonjour à tous.

00:24 Au programme aujourd'hui.

00:25 Voilà, au programme aujourd'hui, on est ravi d'être avec vous, on arrive en fin d'année et je vais profiter des fonds clients de notre invité qui est à la Direction générale du Crédit Agricole Services Immobiliers pour lui demander un état des lieux de l'immobilier en région.

00:36 On discutera avec notre grand témoin David Chouraki des niveaux de prix dans les villes de France, de la rénovation énergétique toujours et bien sûr de la gestion des biens immobiliers.

00:45 Exactement, on va essayer de vous éclairer mais avant ça aussi, on va essayer de vous aider. 0, 826, 300, 300, un problème avec votre propriétaire, votre locataire, pourquoi pas votre syndic.

00:55 Vous nous appelez, ça vous concerne, on vous met en contact avec nos spécialistes.

00:58 Absolument et nous discuterons emprunt et taux avec notre expert.

01:02 On notamment posera la question du taux révisable.

01:05 Et enfin Jean-Marie, tout à l'heure Grégoire va nous présenter les biens coups de cœur de la rédaction et cette semaine nous irons à Orioles, Poitiers et direction Prèche.

01:13 Apparemment, il y a de très belles maisons et appartements dans ces différents coins.

01:16 Mais avant ça, on commence par les infos à retenir.

01:18 Les infos de la semaine, c'est avec Bérénice de Villeflorio. Bonjour à vous Bérénice.

01:22 Bonjour.

01:23 Et bon anniversaire.

01:24 Merci Jean-Marie.

01:25 Bon anniversaire Bérénice.

01:28 Et oui, c'est son anniversaire.

01:29 On va commencer avec les infos à retenir pour cette semaine.

01:31 Avez-vous enfin peut-être un signe avant coureur, une stabilisation des taux qui a tendance à se confirmer Bérénice ?

01:38 Oui, alors plus qu'un signe, on posera la question à notre expert, ça vous concerne du jour.

01:42 Mais les courtiers nous ont annoncé plusieurs bonnes nouvelles à retenir cette semaine.

01:45 Les taux semblent bel et bien se stabiliser.

01:47 C'est la première fois en décembre, depuis janvier 2022, que les courtiers ne reçoivent pas de barème haussier.

01:52 En novembre aussi, les taux s'établissent donc en moyenne entre 3,70 et 4,25 sur 15 ans,

01:58 entre 3,90 et 4,45 sur 20 ans et entre 4,10 et 4,60 sur 25 ans.

02:05 L'offre bancaire s'élargit.

02:07 Qu'est-ce que ça veut dire ?

02:08 Eh bien, il y a quelques mois encore, certaines banques avaient coupé les robinets du crédit,

02:12 c'est-à-dire qu'elles ne prêtaient plus d'argent, car ça leur coûtait trop cher.

02:16 Aujourd'hui, non seulement ces banques sont revenues sur le marché du crédit,

02:19 mais en plus, certaines sont prêtes à faire des décotes, c'est-à-dire des ristournes.

02:24 C'est ce que nous apprennent les courtiers cette semaine.

02:26 Alors ça, c'est plutôt des bonnes nouvelles.

02:28 On va espérer que ça puisse se confirmer, ça concerne le crédit.

02:31 On va continuer avec des annonces qui ont eu lieu cette semaine avec Bruno Le Maire,

02:35 concernant le crédit avec la réunion du Haut Conseil à la Stabilité Financière.

02:39 Est-ce que là aussi, on a quelques bonnes nouvelles à annoncer ?

02:42 Eh bien, pas vraiment.

02:43 Alors déjà, pour tenter d'expliquer simplement,

02:46 le HCSF, c'est le Haut Conseil de Stabilité Financière,

02:50 c'est l'autorité qui surveille en France le système financier dans son ensemble.

02:54 C'est donc cette institution qui fixe les règles à respecter pour l'octroi d'un crédit immobilier,

02:59 donc ces règles que beaucoup considèrent comme trop strictes.

03:02 Et en début de semaine, le HCSF s'est réuni à ce sujet justement,

03:05 et un assouplissement de ces règles était attendu pour faciliter l'accès au crédit.

03:09 Parce que je vous rappelle que pour les Français, c'est compliqué.

03:12 En plus des taux qui ont fait x4 en un peu plus d'un an,

03:15 les Français sont confrontés à des conditions d'accès un petit peu,

03:19 enfin même très strictes.

03:20 Et là, cette réunion qui a eu lieu en début de semaine a donné lieu à 4 décisions minimes,

03:25 des mesurettes pour certains qui ne vont pas changer grand-chose au final.

03:28 Alors pour essayer d'être précise et simple, parce que c'est quand même assez complexe,

03:32 la première, c'est que lorsque les acquéreurs font des travaux

03:35 qui reviennent à plus de 10% du prix de l'achat global du bien,

03:39 la durée du prêt peut aller jusqu'à 27 ans.

03:41 Je rappelle que c'était 25 jusqu'à présent.

03:43 Les prêts-relais vont sortir de la norme HCSF

03:46 et ne seront plus à l'avenir un obstacle pour l'accès au crédit.

03:50 Plus simplement, si vous avez souscrit à un prêt-relais,

03:52 les intérêts ne seront plus comptés dans le taux d'effort pour obtenir votre crédit immobilier.

03:57 Concernant la règle du 35% d'endettement maximum, qui reste la règle absolue,

04:01 une petite marge est accordée aux banques

04:03 qui peuvent toujours déroger à hauteur de 20% des crédits octroyés,

04:06 en fonction des projets, des profils des acquéreurs.

04:09 Mais désormais, cela se fera sur trois trimestres glissants

04:13 et non plus trimestre par trimestre.

04:16 Donc on passe de trois mois à neuf mois.

04:18 Et enfin, dernière mesure, il y aura le droit à un deuxième examen de votre dossier.

04:23 Si par exemple vous avez un refus de la part d'une banque,

04:25 vous pourrez demander une explication.

04:28 Vous l'avez dit, c'est vraiment des mesurettes.

04:30 Mais bon, on va prendre ça, puisque franchement, on n'a pas le choix.

04:34 Et puis en plus, les banques, dans leur dérogation,

04:36 feront certainement accès à des personnes qui ont le plus de moyens.

04:39 On continue avec des critères les plus recherchés,

04:41 notamment sur les recherches des Français en 2023.

04:43 Et oui, alors le pouvoir des négociations est passé du côté des acquéreurs en 2023,

04:48 puisque la demande a fortement baissé.

04:49 Ils sont moins nombreux et donc plus exigeants.

04:51 On constate une évolution des critères de choix.

04:54 Se loger a publié une étude qui révèle les critères les plus recherchés en 2023

04:57 par les Français qui désirent réaliser un achat immobilier.

05:00 La maison, c'est le type de bien le plus recherché dans 64% des requêtes.

05:05 Avec une surface minimale de 80 mètres carrés,

05:08 les appartements arrivent donc en seconde position pour 36% des recherches.

05:12 Et là, la surface minimale est de 56 mètres carrés.

05:15 Concernant le budget, le budget moyen pour la recherche d'une maison

05:19 est de 319 999 euros, alors que pour l'appartement, c'est un petit peu moins, c'est 279 000.

05:26 Et alors que ce soit pour les appartements ou les maisons,

05:28 les Français ont une préférence pour les trois pièces,

05:31 au détriment des studios et des cinq pièces.

05:34 On va continuer avec la maison la moins chère, moins chère.

05:38 Du monde.

05:39 Du monde, au monde.

05:40 C'est aux Etats-Unis, dans le Michigan, à Pontiac.

05:44 C'est un agent qui s'appelle Chris Bell qui l'a mise en vente pour la modique somme de 1 dollar.

05:50 Elle fait 62 mètres carrés, alors elle est inhabitée depuis 10 ans.

05:54 Ne me regardez pas comme ça, elle ne fait vraiment pas rêver.

05:57 Tout est à refaire, les vitres ne sont pas fixées, les fenêtres, le jardin est envahi par les plantes.

06:03 Ça fait penser aux maires de Roubaix qui vendaient ces maisons à 1 euro, comme en Sardaigne.

06:07 Ça a fait le buzz sur Internet et l'agent a eu de nombreuses demandes.

06:11 Et vous avez d'ailleurs des villages en Italie qui essayent de se repeupler en proposant des maisons.

06:14 En Sardaigne notamment, ça avait démarré.

06:16 Dans des endroits absolument paradisiaques.

06:18 Vous l'achetez ou pas cette maison ?

06:19 Oui, je vous l'inviterai.

06:20 Allez Bérenice, vous savez quoi ? C'est votre anniversaire, je vais vous l'offrir.

06:23 Débrouillez-vous avec les travaux.

06:25 C'est cadeau.

06:26 C'est cadeau, offert par la maison sur Sud Radio.

06:29 Allez, restez avec nous, on va se retrouver dans quelques instants.

06:31 Parler de Sud Radio, c'est votre rendez-vous immobilier.

06:33 On va accueillir votre grand témoin dans un instant, Sylvain Lévy-Valency, au programme de cette interview.

06:37 On va lui poser la question et surtout avec le très fort ancrage territorial du Krigel-Eckel immobilier pour les services immobiliers,

06:43 de voir comment se comporte le marché et si en cette fin d'année, on va avoir un peu de lumière pour 2024.

06:48 Exactement à quoi ressemblera 2024 à tout de suite.

06:51 Sud Radio, parlons immo, Sylvain Lévy-Valency.

06:55 Votre rendez-vous 100% immobilier jusqu'à 10h comme tous les samedis sur Sud Radio avec Sylvain Lévy-Valency.

07:00 Et son invité aujourd'hui.

07:02 Absolument. Bonjour David Chouraki.

07:04 Bonjour.

07:05 Vous êtes directeur général de Crédit Agricole Services Immobiliers et également directeur général adjoint de Crédit Agricole Immobiliers.

07:11 On a tous envie de vous poser la question, David Chouraki, dans quelle région aujourd'hui il vaut mieux acheter en France ?

07:18 C'est pas pour taper à côté, mais il faut acheter où on a envie de vivre, où on a un projet de vie.

07:26 Aujourd'hui, on confond l'investissement et puis le projet immobilier, le logement.

07:32 Donc si je devais répondre à la question, et je vais venir sur l'évolution des différents secteurs en France,

07:39 il faut acheter au moment où on a un projet de vie et il faut calibrer son projet de vie.

07:44 Ce qui a changé, c'est qu'avec l'augmentation des taux, le pouvoir d'achat immobilier des Français a baissé.

07:51 On va sans doute en parler tout à l'heure, les prix n'ont pas assez baissé pour retrouver les niveaux de pouvoir d'achat d'il y a un an, un an et demi, deux ans.

08:00 Et donc ce qu'il faut, c'est que chaque acheteur puisse reformuler son projet.

08:05 Je dis bien que c'est à chaque fois un projet de vie. Où est-ce qu'on a envie d'habiter ? Où est-ce qu'on en est dans son parcours résidentiel ?

08:11 Moi, j'ai une formule, c'est ce que j'appelle les trois S.

08:15 Les trois S, c'est dans quel secteur je veux acheter, quelle surface je veux acheter et quel standing je veux cibler.

08:25 Et donc j'encourage tous les Français qui veulent acheter à reformuler le projet si le projet ne passe pas parce qu'on a besoin de logement.

08:33 Le logement, c'est essentiel. Aujourd'hui, le marché est bloqué, notamment sur la location avec des vraies difficultés de logement.

08:43 Et quand on parle de la crise de l'immobilier, moi je dis non, il y a avant tout une crise du logement en France.

08:48 Absolument, mais on va proponir d'ailleurs, c'est une vraie question ce que vous dites.

08:52 Et d'ailleurs, on peut même dire que le marché est quasi à l'arrêt pour la location. Un vrai sujet.

08:56 Dans votre portefeuille d'activité se trouve Soir Habitat. C'est un réseau immobilier avec 500 agences réparties sur le territoire.

09:03 Inutile de dire que vous êtes partout. Quel est votre ressenti aujourd'hui, vous, d'un point de vue macroéconomique,

09:08 quand vous faites le bilan avec toutes vos agences ou vos collaborateurs sur les régions ?

09:13 Est-ce que vous sentez un moral en perdition ? Est-ce que vous sentez que ça repart un peu ?

09:18 Parce que là, quand on interroge les agents immobiliers, très franchement, le moral est plutôt en berne.

09:22 Pendant longtemps, le marché a été bloqué, depuis plus de 12 mois. On l'a dit, bloqué parce que les vendeurs ne veulent pas ajuster les prix.

09:34 Les acheteurs sont perplexes et certains retardent leur projet. D'abord, ils ne veulent pas acheter en haut de la vague.

09:41 Et puis, comme on l'a dit, il y a un pouvoir d'achat qui est diminué. Donc, ce qu'on voit, c'est que chacun des marchés évolue de façon très différente.

09:50 Alors, de façon très, très macro, on a les très grandes villes, très grandes métropoles qui sont en train de baisser.

09:56 On va plutôt être aux alentours de -5%. On a des villes moyennes qui sont plutôt relativement stables, en réalité.

10:06 Et puis, on a quelques villes qui continuent de monter, notamment les stations balnéaires.

10:12 Lesquelles ? Donc, tout l'arc atlantique, les stations littorales ?

10:16 Les stations continuent.

10:17 Elles n'ont pas cessé de monter ?

10:18 Non. On est aujourd'hui, en moyenne, nous, dans notre réseau, à +2% sur les prix. Donc, ça veut dire des prix qui continuent de monter.

10:26 A contrario, vous avez parlé des villes moyennes qui avaient tiré leur épingle du jeu, vous vous souvenez, pour le Covid.

10:32 Est-ce qu'elles ont cessé, finalement, de monter ?

10:35 Et est-ce que vous pouvez nous citer quelques villes qui, aujourd'hui, arrivent peut-être sur un plateau, voire même sont en train peut-être de perdre un peu de valeur, qui avaient beaucoup monté ?

10:42 Nous, on est sur un plateau, dans des villes comme Annecy, dans des villes comme Poitiers, dans des villes comme Brest.

10:48 Des villes qui avaient énormément pris, avec un effet de rattrapage post-Covid.

10:54 On est, dans nos chiffres, Square Habitat, à -1%, si je veux être précis, sur ces villes moyennes.

11:01 Ça veut dire une vraie stabilité. Parce qu'en fait, quand on voit le pouvoir d'achat que les Français ont perdu avec la hausse des taux, c'est-à-dire à peu près 20%,

11:09 en fait, quand on est à -1%, finalement, ça n'a pas énormément bougé.

11:14 C'est très clair. Alors, vous avez un très peu d'ancrage, on le disait tout à l'heure, un ancrage territorial.

11:19 Est-ce qu'il y a une méthode, chez Square Habitat, au Crédit Agricole et Services Immobiliers, pour accompagner les millions de Français qui, aujourd'hui, galèrent complètement,

11:27 que ce soit les primo-accédants, comme vous le savez, les primo-accédants sont le tracteur du marché.

11:31 D'abord, est-ce que ça vous inquiète, le fait qu'aujourd'hui, on est pratiquement un crédit sur deux qui est refusé ?

11:37 Comment vous faites, malgré tout, pour résister, parmi toutes vos agences, pour accompagner ces millions de Français vers l'allocation, vers le marché de l'acquisition et de la propriété ?

11:45 Alors, en effet, le marché est bloqué. On a dit pourquoi. Les prêts, on le sait, ont énormément diminué.

11:53 On parle, à l'échelle nationale, au global, pour tout le marché, de 50% de prêts en moins.

12:00 Cette baisse, c'est un peu moins au niveau du Crédit Agricole. Le Crédit Agricole, c'est le premier financeur de l'habitat en France. C'est 34% des prêts d'habitat.

12:09 Alors, vous, au Crédit Agricole, vous avez continué à financer, malgré ?

12:12 On a plus financé que d'autres, mais il y a évidemment une érosion. Je veux dire pourquoi.

12:19 C'est-à-dire que, quand on dit que le problème vient de la banque, en réalité, le problème vient de la capacité à financer.

12:24 C'est-à-dire que les bons projets sont financés. Les projets finançables, je suis désolé pour la tautologie, mais les projets finançables sont financés.

12:31 Vous savez que les banques sont encadrées par des critères. Les banques ne peuvent pas prêter à plus de 35% de taux d'effort et plus de 25 ans.

12:42 David Chouraki, je vous comprends, mais qu'est-ce qui faisait qu'avant, ça prêtait beaucoup plus ?

12:46 Parce que la capacité...

12:48 Les banques ont toujours financé des dossiers finançables.

12:50 La capacité, dans ce monde-là, avec des taux qui ont augmenté, la capacité des porteurs des projets n'est plus la même, mécaniquement, de façon très mathématique.

13:00 Ça a désolvabilisé les Français.

13:01 Exactement.

13:02 Voilà. Donc, en fait, la pièce qu'ils avaient gagnée, peut-être, ou la chambre pour l'enfant a été perdue.

13:07 Non, mais c'est important, puisque vous dites effectivement que les banques ont vu un peu gripper.

13:12 Est-ce que, par exemple, quand on entend dans la presse que les banques, finalement, perdaient leur marge, ne gagnaient pas d'argent sur les crédits, est-ce que c'est vrai ?

13:19 Ce n'est pas sur les crédits que les marges...

13:22 Et que le fait que les banques, aujourd'hui, ont des meilleurs taux, font que, du coup, finalement, ça redevient intéressant ?

13:27 Je pense que, sans démagogie, il faut dire les choses.

13:31 Quand le projet est finançable, la banque prête.

13:34 Par contre, effectivement, ça impose parfois aux acquéreurs de revoir le projet, pour être capable d'être solvable, au sens des critères qui sont fixés aux banques.

13:45 Absolument. Alors, le sujet, vous le connaissez, puisque c'est un peu la dent creuse, on pourrait même dire que c'est le chantier du siècle, c'est la rénovation énergétique.

13:53 Rénovation énergétique, juste si on prend, ça donne le vertige, quand on prend aujourd'hui les étiquettes F et G, on est pratiquement sur 5 millions d'unités,

14:00 qui sortiront, s'il n'y a pas de travaux, du marché, pour ceux qui sont loués, je précise.

14:06 Bien évidemment, c'est un chantier colossal, avec des dotations pour les aides, la prime rénov', le dispositif privé, comme les C2E, Certificat d'économie et d'énergie,

14:16 peinent, finalement, à couvrir l'ensemble de la dépense. Comment le Crédit Agricole Immobilier, aujourd'hui, aborde cette question cruciale de la rénovation énergétique ?

14:24 Je vais compléter, vous avez un très gros portefeuille en gestion immobilière, vous êtes même, aujourd'hui, considéré, vous, David Chouraki,

14:30 comme l'un des spécialistes de la gestion immobilière et de l'administration de biens, on sait pourquoi, vous avez un long parcours derrière vous.

14:36 Comment vous allez faire pour expliquer à tous ces propriétaires, qui vont devoir investir entre 25 et 35 000 euros, pour continuer à louer leurs biens ?

14:45 Notre métier, c'est d'accompagner ces clients dans la rénovation énergétique. Ce qu'on fait, c'est qu'on va les accompagner de A à Z.

14:52 On a formé l'ensemble de nos équipes à la rénovation énergétique, c'est un nouveau métier. On avait l'habitude de faire des travaux, que ce soit en copropriété ou que ce soit dans les logements.

15:03 En réalité, on a une montagne devant nous, puisqu'il s'agit de plusieurs millions de logements qu'il va falloir rénover.

15:10 On accompagne les propriétaires bailleurs, les propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux.

15:16 Depuis le diagnostic, on les accompagne dans la définition des solutions de travaux, on les accompagne dans le financement.

15:22 L'ingénierie, vous avez dit, c'est un maquis d'aide locale, aide nationale, les C2E, être capable de financer le reste à charge et puis être capable de réaliser les travaux.

15:33 Donc ça, c'est un accompagnement global et on a fait le choix d'avoir l'ensemble des compétences au Crédit Agricole pour pouvoir accompagner nos clients.

15:41 En cette fin d'année, très rapidement, en une minute, 2024 se présente comment ?

15:45 Alors, bien de malin celui qui va prophétiser, mais est-ce que vous êtes serein pour le premier semestre 2024 ?

15:50 Serein, non. Le marché est extrêmement perturbé, il est bloqué.

15:54 Vous l'aviez dit tout à l'heure, le pouvoir est désormais dans les mains des acquéreurs, c'est-à-dire être capable de fixer des prix, fixer son timing.

16:03 Donc l'acquéreur aujourd'hui a repris le pouvoir sur le marché.

16:07 Les prix vont continuer, je pense, à baisser. C'est très difficile de faire des estimations.

16:11 Si on devait quand même donner une fourchette, je pense que les prix, selon les secteurs, peuvent encore baisser l'année prochaine de 5 à 10%.

16:19 Et les prix ont déjà baissé parce qu'il y a de l'inflation. Donc en réalité, ils ont déjà baissé.

16:28 Je pense qu'ils vont continuer à baisser sur 2024 et que le marché, peu à peu, parce que justement les prêts vont se redébloquer,

16:36 parce que les porteurs de projets vont repenser leurs projets de vie et également parce que les vendeurs vont commencer à réadapter les prix.

16:47 Donc j'espère, en tout cas c'est plus d'ailleurs une motivation ou un vœu, c'est que le marché peu à peu se débloque.

16:55 Merci beaucoup David Chouraqui. Je rappelle que vous êtes directeur général de Crédit Agricole et Services Immobiliers et également directeur général adjoint de Crédit Agricole Immobilier.

17:04 Merci à vous en tout cas David Chouraqui. À suivre sur Sud Radio, Parlons IMO, si ça vous concerne 0826 300 300, vous avez un problème à régler, on vous met en contact avec nos spécialistes.

17:14 Mais avant ça, on a une surprise pour vous les amis sur Sud Radio. Alors c'est pas seulement parce que c'est l'anniversaire de Bérenice, même si on est plus généreux aujourd'hui que d'ordinaire.

17:25 C'est le grand sapin de Noël de Sud Radio Bérenice. On a plein de cadeaux au pied de ce grand sapin, sachez-le.

17:32 Et c'est le moment pour vous qui nous écoutez d'ouvrir vos cadeaux de Noël parce qu'on a pas mal de choses à vous faire gagner.

17:36 Un iPhone 12 par exemple, une paire d'Airpods, on a aussi un duo de bracelets bijoux, les interchangeables, c'est comme Bérenice et Grégoire Darrico.

17:43 On a aussi d'autres cadeaux magnifiques de grande valeur, 0826 300 300, vous nous appelez d'ores et déjà.

17:51 Et le sixième appel, sixième, gagnera l'un de ces cadeaux dans quelques minutes. A tout de suite sur Sud Radio.

17:57 Sud Radio, Parlons IMO, Sylvain Lévy-Valency.

18:02 Votre rendez-vous 100% immobilier sur Sud Radio comme tous les samedis jusqu'à 10h.

18:06 On est là pour vous aider les amis, vous répondre quand vous avez des questions et que vous les posez au 0826 300 300 parce que ça vous concerne, Sylvain Lévy-Valency.

18:14 Absolument, nous avons un auditeur Bérenice cette semaine qui est en ligne avec nous. La question va porter sur l'emprunt.

18:21 Et tout à fait, on accueille Mickael qui nous appelle de Bordeaux et d'ailleurs qu'on doit féliciter puisqu'il a accueilli un nouvel événement, un heureux événement dans sa famille.

18:29 Félicitations. Bravo Mickael. Oui, merci. Effectivement, la famille va s'agrandir et donc on commence à être un peu à l'étroit.

18:38 Donc on voudrait bien changer de maison. En fait, j'ai une question. J'ai entendu parler d'un taux révisable.

18:48 Alors vous voulez savoir qu'est-ce que c'est exactement et puis est-ce que c'est avantageux ?

18:52 Parce que je parle beaucoup du taux fixe, le taux révisable, c'est avantageux en ce moment ou pas ?

18:57 Alors pour cette question, on va accueillir notre expert qui est Ludovic Usieux, cofondateur d'Artemis Courtage. Bonjour Ludovic Usieux.

19:04 Bonjour. Alors je vous avais entendu la question de Mickael. C'est vrai qu'en France, on en entend moins parler. Dans d'autres pays, c'est beaucoup plus fréquent.

19:12 Déjà, qu'est-ce qu'un taux révisable et est-ce vraiment avantageux ?

19:16 Alors un taux révisable, c'est un taux qui est fixé pour une période de référence qui est en général annuelle.

19:26 C'est-à-dire qu'on entre dans le crédit avec une mensualité qui est fixe pendant un an.

19:33 Et chaque année, à date anniversaire, en fonction d'un indice de référence qui est en général le rebord, 3 mois ou 12 mois,

19:41 en fonction de cet indice de référence, on va avoir un taux qui est refixé pour une année supplémentaire et ainsi de suite à date anniversaire.

19:50 L'intérêt, sans mauvais jeu de mots, de ce crédit, c'est qu'il peut soit être révisé à la hausse, soit révisé à la baisse.

20:01 En général, en France, il est capé, ça veut dire qu'il ne peut pas aller au-delà de 1 ou 2 %, au-delà de votre taux d'entraide.

20:12 Donc supplémentaire en fait.

20:14 Supplémentaire et la même chose dans l'autre sens.

20:17 Exemple concret aujourd'hui, aujourd'hui on emprunte environ à 4,30 sur 20 ans.

20:23 Imaginons que Michael fasse son choix vers un taux révisable, il va plutôt emprunter aux alentours de 3,94, donc il y a déjà un bénéfice à l'entrée.

20:34 Et puis ensuite, son taux va être dans un tunnel -2%, +2%.

20:40 Ça veut dire que dans le pire des cas et pire des événements, si les taux continuent de grimper, comme c'est le cas depuis plus d'un an et demi maintenant,

20:49 son taux ne pourra pas excéder 5,90 ou 6 en fonction du taux de départ.

20:55 A l'inverse, si les taux se stabilisent, voire même baissent dans le futur, il pourra bénéficier de cette baisse jusqu'à un plancher de -2% par rapport au taux d'entrée, c'est-à-dire jusqu'à 2%.

21:08 Alors là, les prévisions de la Banque de France, qui sont en ligne d'ailleurs, qu'on peut voir,

21:13 nous disent que le prochain mouvement de taux annoncé par la BCE serait un mouvement à la baisse.

21:20 Donc au final, on peut comprendre que pour Michel, ce serait un peu la bonne solution, un taux révisable, non ?

21:27 C'est peut-être un peu tôt pour se prononcer ou avoir une position complètement fermée,

21:35 mais effectivement, on a eu une longue période d'augmentation des taux très intense et quasiment mensuelle,

21:43 où on est passé en moins de 2 ans de 1% sur 20 ans à plus de 4%.

21:49 On est au mois de décembre sur le premier mois, décembre 2023, le premier mois de stabilité depuis plus d'un an et demi,

21:58 où les taux ont stagné ou augmenté de 0,10, baissé de 0,10 selon les banques et les profits d'emprunteurs.

22:06 On va attendre quand même que ça se stabilise sur plusieurs mois avant d'avoir des vérités définitives,

22:12 mais c'est probable qu'on rentre dans une période de stagnation de taux, voire même de petites baisses,

22:18 probablement dans la deuxième partie de l'année 2024.

22:22 Ça peut commencer à devenir effectivement intéressant, au moins d'y penser, de se dire qu'un taux révisable,

22:30 avec les sécurités qui vont avec, c'est-à-dire +1% -1% ou +2% -2%, c'est un début de bonne idée au moment où on se parle.

22:40 Il faut peut-être attendre encore deux ou trois mois pour avoir une idée un peu plus claire,

22:45 et avoir une certitude sur le sens d'orientation des taux au prochain trimestre.

22:50 Mais les prévisions sont plutôt celles-là, vous avez raison, d'une stagnation des taux,

22:55 probablement pendant un quadrimestre ou un semestre.

22:58 Et puis après, ce n'est pas impossible qu'on parte vers une période baissière

23:03 après ces deux années de hausses intenses et quasiment suelles.

23:07 Donc ça, c'est la meilleure occasion pour souscrire un taux révisable.

23:12 Pourquoi on utilise si peu en France ? Pourquoi il y en a si peu alors que dans les autres pays, c'est beaucoup plus en vogue ?

23:18 C'est quasiment culturel. Il y a effectivement des pays qui sont historiquement des pays où on pratique le crédit immobilier à taux fixe,

23:26 comme la France et l'Allemagne. Par définition, il n'y a pas d'aléas.

23:31 C'est-à-dire que tous les auditeurs qui nous écoutent et qui ont emprunté les 4-5 dernières années aux alentours de 1%,

23:39 payent toujours des mensualités de crédit à taux fixe à 1%, et ce jusqu'à la fin de leur crédit immobilier.

23:46 Dans les autres pays d'Europe du Sud ou les pays comme l'Angleterre ou les États-Unis, c'est culturel d'emprunter à taux variables

23:54 et de suivre effectivement les taux quand ils sont à la hausse ou à la baisse.

24:00 Ça ne choque personne, comme c'est une habitude. En France, on n'aime pas trop les taux révisables ou les taux variables.

24:06 Pour cette considération d'aléas, on aime bien être sécurisé et on se dit que c'est un formidable rempart à l'inflation

24:13 quand on monte dans une période d'inflation comme c'est le cas depuis deux ans.

24:15 En tout cas, c'est l'esprit. Est-ce que vous confirmez cette impression ou pas David Chorwacki pour le crédit agricole ?

24:20 Oui, le taux fixe, c'est très français quand on regarde effectivement à l'échelle européenne.

24:26 Mais c'est aussi protecteur.

24:27 Je veux dire que c'est protecteur. Le taux fixe, ça veut dire qu'on est protégé. Et qui assume le risque ?

24:33 Eh bien, ce sont les banques qui du coup assument les risques de taux. Donc effectivement, c'est extrêmement protecteur.

24:41 Et puis par rapport au sujet du financement, je veux dire qu'il y a eu beaucoup de choses de dites récemment sur le PTZ.

24:46 Donc, il faut regarder le PTZ. Au crédit agricole, on a choisi de doubler le prêt à taux zéro jusqu'à 20 000 euros.

24:54 Donc, on est très engagé dans cette politique d'accompagnement. Le PTZ, travaux. On a parlé tout à l'heure de la rénovation énergétique.

25:01 Il y a beaucoup de choses à regarder en ce moment. Vous avez parlé des logements F et des logements G.

25:08 On doit aussi aller chercher le 1% de logement chez Action Logement. Donc effectivement, il y a des leviers à activer.

25:15 On parle souvent d'ingénierie financière. C'est un peu barbare, mais il y a beaucoup de choses.

25:20 Beaucoup d'engagement en tout cas. C'est ce qu'on notera. On espère que ça répond à votre question, Michael, qui nous appeliez depuis Bordeaux 0826 300 300.

25:28 Merci aussi à notre expert d'être intervenu sur Sud Radio. Merci à vous, Ludovic. Je rappelle que vous êtes Ludovic Hugieux, cofondateur d'Artemis Courtage.

25:37 Tout de suite, les biens coup de cœur. C'est avec Grégoire Darrico. Bonjour à vous, Grégoire.

25:41 Bonjour, Jean-Marie.

25:42 Comme chaque semaine, on vous propose des biens à acheter. Pourquoi pas un peu partout en France.

25:46 Et on commence par un bien à vendre en VSG avec notre partenaire Viagimo, Grégoire.

25:50 Tout à fait, Jean-Marie. Et parce qu'il fait trop froid ici, là où nous sommes, trop gris, j'ai décidé de vous emmener en Provence.

25:57 Et oui, nous allons à Orioles, commune de 12 700 habitants, située dans les Bouches-du-Rhône, à 25 km de Marseille.

26:03 Direction le lotissement privé, le Belvédère, qui est un emplacement privilégié et calme.

26:09 Notre bien est une maison de 93 m², une maison traversante, très lumineuse et sans vis-à-vis.

26:15 La bâtisse possède trois chambres, dont deux qui donnent sur le massif de la Sainte-Baume.

26:20 Ah oui, c'est superbe.

26:21 Vous aurez une superbe vue au réveil, exactement.

26:23 Vous trouverez également un séjour avec cheminée, exposée sud, ouvert sur un beau jardin, plat, avec pelouse et massif de fleurs.

26:31 Voilà, ça c'est pour la partie charme.

26:33 A l'intérieur, la cuisine dispose aussi d'une ouverture sur une cour, avec barbecue.

26:37 Et ça, j'étais sûr que ça allait vous plaire, Jean-Marie.

26:39 Ensuite, la maison, elle, elle est en parfait état, elle est très bien entretenue.

26:43 Et tenez-vous bien, le DPE est de C.

26:46 Le Diagnostic de Performance Énergétique.

26:49 Et du coup, c'est bon ou pas ? C'est une bonne note ou pas ?

26:51 C'est plutôt une bonne note.

26:52 Je vais vous expliquer pourquoi elle est de C, parce que ça va vous plaire aussi.

26:55 En fait, la toiture a été refaite en peinture céramique à haute résistance thermique et étanchéité en 2023.

27:00 Et vous avez aussi un récupérateur d'eau de pluie.

27:03 Formidable.

27:04 Alors, c'est un bien viagé, donc il est vendu libre ou occupé ?

27:09 Alors, notre maison est proposée en nue propriété, avec réserve d'usufruit au profit d'un homme de 76 ans.

27:15 Donc ça veut dire que l'on divise la propriété en deux parties, la nue propriété, donc le titre de propriété,

27:20 et l'usufruit, pardon, l'usufritier pourra choisir de rester y habiter ou de louer le bien.

27:26 Et ce démembrement cesse au décès de l'usufritier.

27:29 Et le nu propriété récupère la pleine propriété du bien.

27:33 Donc si j'ai été assez clair et que vous êtes intéressé,

27:35 C'est un viagé classique en tout cas.

27:37 Sachez que le montant du bouquet est de 94 500 euros et la rente mensuelle est de 1307 euros sur 10 ans.

27:43 Moi je vous conseille de foncer, contactez sans plus attendre l'agence Viajimo de Marseille

27:46 ou de vous rendre sur le site internet de notre partenaire pour plus d'infos et photos www.viajimo.fr

27:52 Comme chaque semaine, la rédaction a eu des coups de coeur Grégoire.

27:56 Oui, alors on continue notre tour de France de biens immobiliers

28:00 et on s'arrête ce samedi dans la ville au sang clocher, j'ai nommé Poitiers.

28:04 C'est un bien idéal pour un petit budget que je vous ai dégoté.

28:07 Un appartement de 36 m2 situé dans un secteur prisé de Poitiers,

28:10 entre l'église Notre-Dame et la cathédrale Saint-Pierre.

28:13 Un appartement idéal pour un cadre de vie de qualité pour les locataires.

28:16 Un joli T1 situé au premier étage.

28:18 Il comprend une cuisine ouverte sur un séjour lumineux.

28:21 Il dispose d'un cellier et d'une salle d'eau équipée.

28:24 A noter que le chauffage est individuel et électrique.

28:27 L'appartement est en très bon état général.

28:29 Il est proposé au tarif de 88 000 euros.

28:31 Vous pouvez voir les photos et infos sur le site de citia.fr.

28:34 On a d'ailleurs fait un projet de financement Grégoire, comme d'habitude.

28:37 Donc j'ai écouté les infos de Bérenice la semaine dernière et j'ai passé l'apport à 20%.

28:42 Mais oui, c'est la règle.

28:43 10% c'était un petit peu bas, donc on est à 17 600 euros d'apport.

28:47 Un emprunt sur 25 ans à 5%.

28:49 Vous pouvez estimer des mensualités de remboursement à 412 euros.

28:52 Est-ce qu'on a le temps pour un troisième bois ?

28:54 Un troisième bien.

28:56 Un troisième bien.

28:57 On va où cette fois-ci Grégoire ?

28:58 Justement, c'est bien qu'on le fasse, ce troisième bien,

29:00 parce qu'on va en direction du plus bel endroit de la Terre.

29:02 Un lieu qui sent bon l'air marin et les pins.

29:05 Vous l'aurez reconnu, c'est la forêt des Landes de Gascogne.

29:08 Donc moi, je vous emmène à Préa commune de 1000 habitants,

29:11 située à 59 km au sud-est de Bordeaux.

29:13 Une maison de 72 m2, charmante, en très bon état.

29:17 On est à combien de la mer ? De l'océan, pardon.

29:19 Comme on est à 50 km de Bordeaux, on doit être à 1h30 à peu près de la mer.

29:23 C'est quand même pas mal.

29:24 La maison est à 135 000 euros.

29:27 Vous avez plus d'infos sur le site d'une petite agence à connaître,

29:30 qui s'appelle squarehabitat.fr.

29:32 Le connaisseur de cette région nous dit que c'est une bonne affaire ?

29:35 Oui, c'est très bien.

29:36 C'est une excellente affaire.

29:38 C'était bien de la faire cette troisième année.

29:40 Il fallait la faire.

29:42 On vous a fait un projet de financement.

29:44 Formidable.

29:45 On pourra le consulter et on espère qu'on pourra le consulter un peu plus tard.

29:49 Chers amis, je vous remercie pour ces conseils, ces coups de cœur,

29:52 ces conseils aussi très importants et très précieux

29:55 pour tous ceux qui nous écoutent sur Sud Radio.

29:56 Merci à tous nos invités.

29:57 L'émission est retransmise mardi prochain.

29:59 Exactement, en direct d'ailleurs, à midi, sur Radio Imo.

30:03 Vous pourrez aussi la réécouter sur le podcast de sudradio.fr.

30:06 Chers amis et chère Sylvain Lévy-Valenci,

30:08 je vous propose que dans un instant,

30:10 on découvre qui a gagné le cadeau qui était au pied du sapin de Noël.

30:13 Absolument.

30:14 Merci à vous.

30:16 Sud Radio, parlons Imo.

30:18 Sylvain Lévy-Valenci.

30:20 Avec Nexity, premier promoteur résidentiel.

30:24 Trouvez votre logement partout en France sur nexity.fr.

30:27 [Musique]

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