S27 300625 INCONTOURNABLE IMMOBILIER - OSEZ INVESTIR-TRAITE

Sud Radio

30/06/2025

Retrouvez les incontournables de la gestion de patrimoine avec Philippe David et Thomas Binet, en partenariat avec le Groupe Bacalan
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##INCONTOURNABLES_IMMOBILIER-2025-06-30##

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Transcription

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00:00Groupe Bacalant, créateur de valeurs immobilières présente

00:03Sud Radio, les incontournables de l'immobilier, Thomas Binet.

00:09Bienvenue dans ce nouvel épisode d'Osez investir, les incontournables de l'immobilier.

00:13Je suis accompagné de Stéphane Dallier, président associé au sein du groupe Bacalant.

00:18Bonsoir Stéphane.

00:19Bonsoir Thomas.

00:20Stéphane, on va parler ce soir de nues propriétés.

00:23Pourquoi investir sans toucher de loyer pour rapporter gros ?

00:27Stéphane, on va commencer par le commencement.

00:28La nues propriétés, c'est quoi exactement ?

00:31C'est un mode d'investissement immobilier un peu particulier.

00:35En fait, lorsque vous achetez un bien en nues propriétés,

00:38vous devenez propriétaire du bien mais sans pouvoir en jouir.

00:43L'usufruit, c'est-à-dire le droit d'habiter ou de louer le bien ou d'en percevoir les revenus,

00:48est conservé par un tiers, souvent pour une durée fixe, généralement entre 10 et 25 ans.

00:52Donc on paye pour un bien dont on ne touche pas les loyers.

00:56Exactement. Et c'est là que beaucoup se disent quel est l'intérêt.

01:00Oui.

01:01Mais justement, c'est une stratégie patrimoniale très maligne parce qu'elle repose sur un principe simple.

01:06Vous achetez aujourd'hui à prix réduit en anticipant une pleine propriété demain.

01:10Prix réduit, vous dites ?

01:11Peut-être qu'il va falloir nous expliquer Stéphane, votre pensée.

01:14En fait, en achetant un bien en nues propriétés, vous ne payez qu'une fraction de sa valeur,

01:18souvent entre 65 et 70%.

01:20Pourquoi ? Parce que l'usufruit est une valeur économique qu'on retranche du prix.

01:25Et à la fin de la période, vous récupérez automatiquement la pleine propriété,

01:29sans frais supplémentaires et surtout sans impôts.

01:32Donc on fait une économie à l'entrée, on n'a pas de loyer pendant 10 ou 20 ans,

01:36mais à la sortie, on a un bien en pleine propriété.

01:40Ai-je bien compris ?

01:41Parfaitement. Et ce qui est intéressant, c'est que pendant la période de démembrement,

01:45vous n'avez pas de soucis de gestion, pas de travaux, pas de locataires à gérer

01:49et, ce qui plaira à beaucoup, pas de fiscalité locative à supporter.

01:54Ce risque sur le gâteau, ce dispositif ne rentre pas dans l'impôt sur la fortune immobilière.

01:59Attendez, zéro impôt sur les revenus, forcément ça parle à beaucoup,

02:03parce qu'il n'y a pas de revenus, c'est ça ?

02:04Exactement. Vous ne touchez pas de loyer, donc vous ne déclarez rien.

02:07C'est aussi simple que cela.

02:09Et pendant ce temps-là, le bien prend de la valeur.

02:11Donc vous capitalisez sans alourdir votre feuille d'impôt.

02:14Mais qui garde l'usufruit pendant cette période, du coup ?

02:16Souvent, ce sont des bailleurs institutionnels, des sociétés de gestion ou des opérateurs sociaux,

02:21mais aussi des fonds d'usufruit qui s'engagent à louer le bien pendant la durée fixée.

02:26Ils l'exploitent, l'entretiennent et, à la fin, vous récupérez un bien en bon état.

02:30Et on peut vraiment espérer une bonne rentabilité sans loyer ?

02:34Absolument. Et on va prendre un exemple simple.

02:36Vous achetez un bien d'une valeur de 300 000 euros,

02:39mais vous ne payez que 200 000 euros en e-propriété.

02:4115 ans plus tard, vous récupérez la pleine propriété d'un bien qui vaut peut-être 350 000 euros.

02:47Vous avez donc gagné 150 000 euros de valeur nette sans avoir payé d'impôt ni géré quoi que ce soit pendant 15 ans.

02:54Et ça, c'est sans compter l'inflation et la potentielle revalorisation du quartier, d'ailleurs.

02:57Exactement. C'est une stratégie de long terme, idéale pour ceux qui n'ont pas besoin de revenus immédiats,

03:02mais veulent préparer leur retraite ou transmettre un patrimoine optimisé.

03:06Alors, parlons-en justement. La nue-propriété, c'est intéressant en vue d'une transmission ?

03:11Oui, c'est même un des grands atouts.

03:13Lorsqu'on transmet un bien en nue-propriété, la base taxable est réduite,

03:18puisque seule la nue-propriété est transmise.

03:20Cela permet d'anticiper une succession en allégeant fortement les droits à payer.

03:25Et une fois l'usufruit éteint, par exemple, au décès de l'usufruitier,

03:29l'héritier récupère la pleine propriété sans impôts supplémentaires.

03:33On comprend donc que ce n'est pas un produit pour tout le monde,

03:35mais bien pour des investisseurs, patients et stratèges ?

03:38Ça devrait pouvoir être pour tout le monde, mais c'est uniquement un placement de long terme.

03:43Il faut avoir une vision patrimoniale, pas une logique de cash-flow immédiat.

03:46Dernière question rapide, Stéphane. Est-ce qu'il y a des risques ?

03:50Comme tout investissement immobilier, il y a les aléas du marché.

03:54Mais la nue-propriété est relativement sécurisée,

03:57car vous êtes propriétaire d'un actif tangible,

04:00sans risque de vacances locatives ni de dégradation.

04:03L'usufruitier en est responsable.

04:04Il faut juste bien choisir le bon opérateur et la bonne localisation du bien.

04:09Alors en résumé, investir sans toucher les loyers peut rapporter gros,

04:12à condition d'avoir du temps devant soi.

04:14Exactement, de penser long terme.

04:16Merci Stéphane pour votre analyse.

04:17On vous retrouve lundi prochain pour un autre numéro.

04:20D'oser investir les incontournables de l'immobilier.

04:22Et pour ce qui me concerne,

04:24je vous donne rendez-vous tous les soirs de la semaine à 18h50

04:27et dimanche matin dès 9h30 sur Sud Radio dans la matinale week-end.

04:31Sud Radio, les incontournables de l'immobilier.

04:36Thomas Binet.

04:36Avec Groupe Bacalon, créateur de valeurs immobilières.

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