00:00Et nous commençons tout de suite avec les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier de Smart Patrimoine.
00:08Et nous allons faire ensemble un point à mi-année sur l'investissement en SCPI.
00:13Pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Yann Vitcoch.
00:16Bonjour Yann Vitcoch.
00:17Bonjour.
00:18Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine.
00:19Vous êtes directeur général de Arkea Reim.
00:21Ce qu'on va essayer de comprendre ensemble, c'est ce que veut dire investir en SCPI en 2025.
00:26Je ne reviens pas sur tout l'historique, mais il y a effectivement eu un sujet dans l'investissement immobilier un peu global de coût du crédit.
00:33Il y a eu ensuite un sujet sur l'investissement en SCPI en tant que tel.
00:37Et on a l'impression aujourd'hui qu'on assiste à une sorte d'assainissement du marché et que l'investissement en SCPI a continué quand même à attirer un certain nombre d'investisseurs.
00:47Qu'est-ce que ça veut dire, mi-2025, d'investir en SCPI, Yann Vitcoch ?
00:52Ça veut dire investir dans un marché d'opportunité.
00:54On subit toujours une grave crise du marché immobilier.
00:58Il faut en avoir conscience et le dire.
01:01Toujours mi-2025, en juin 2025, les professionnels de l'immobilier disent qu'on est toujours dans une situation de crise de l'immobilier.
01:07Oui, bien sûr, sauf qu'on a atteint un plancher en fait.
01:10On n'est plus en train de baisser.
01:12On a atteint un plancher.
01:14On pensait que ça repartirait un peu plus vite parce que qui dit crise dit qu'à un moment le cycle va repartir.
01:20Donc, à l'été, on imaginait une reprise plutôt pour, on va dire, l'été 2025, l'automne 2025.
01:29Aujourd'hui, ce qu'on voit, c'est qu'on est plutôt sur des marchés qui sont encore très compliqués.
01:35La situation économique, géopolitique est très instable.
01:38Et donc, ça a forcément des impacts, même si les taux ont baissé, les taux longs ont baissé.
01:44Et donc, ça a forcément un impact.
01:46Ça veut dire que la prime de risque du marché immobilier s'est reconstituée.
01:49Quand vous achetez aujourd'hui, aujourd'hui, le moyen d'acquisition de transition en Europe, chez nous, il est à 7,5, grosso modo, depuis qu'on a acheté le taux immobilier brut.
01:59Versus des taux longs qui sont autour des 3%.
02:01La prime de risque devient très intéressante pour l'immobilier.
02:05Et donc, je dirais que c'est le moment de rentrer parce qu'on sait que les véhicules qui achètent dans ces périodes-là sont souvent, en général, des véhicules qui font une bonne performance.
02:17Il y a 6 mois, 8 mois, on entendait beaucoup de professionnels de l'immobilier nous dire que c'est le moment des bonnes affaires.
02:24On en a entendu d'autres après qui ont dit, attention, ne répliquons pas non plus les mêmes erreurs de ceux qui ont trop acheté quand ils avaient les moyens il y a quelques années.
02:32Comment est-ce que vous vous positionnez chez Arkea Reims aujourd'hui ? Il y a des opportunités, c'est ce que vous nous dites sur le marché ?
02:37Il y a clairement des opportunités.
02:38Si on a lancé une SCPI en janvier qui s'appelle Moment Time, c'est puisqu'on pensait que c'était le bon moment pour investir dans l'immobilier.
02:44Et ce que je vous disais tout à l'heure, le fait que la crise perdure fait que cette fenêtre est plus longue.
02:51Alors, il y a un peu plus d'acteurs, il faut faire attention où on investit, dans quelle typologie on investit.
02:57Nous, on a des SCPI qui sont diversifiés, que ce soit en géographie ou que ce soit en typologie.
03:03Donc, c'est l'avantage qu'on a, c'est qu'on a un univers d'investissement qui est très large, qui nous permet encore d'aller saisir des opportunités.
03:09La stratégie, c'est quoi ? C'est diversifié ou sélectivité plutôt sur les activités ?
03:14C'est diversifié qui nous permet une sélectivité forte parce qu'on n'est pas contraint d'acheter que du bureau, que du commerce, que de la logistique.
03:23On peut se permettre d'acheter tout ce qu'on veut et donc d'aller choisir les meilleures opportunités où qu'elles se trouvent.
03:29Et ça, on l'a vu dans les performances qu'on a délivrées ces deux dernières années.
03:34On fait encore un très bon premier semestre de performances.
03:39Ça, c'est parce qu'on arrive à acheter des bonnes opportunités au bon endroit, au bon moment.
03:45Et je pense que c'est ça vraiment qui, aujourd'hui, fait la différence et la collecte.
03:49Puisque collecter, Transition Europe, c'était la deuxième collecte au premier trimestre.
03:56Collecter, c'est très vertueux aujourd'hui.
03:58Il faudra faire attention, effectivement, quand on sera à nouveau dans une phase de baisse des taux immobiliers.
04:03Aujourd'hui, encore, ce n'est pas le cas.
04:04Donc, collecter, ça nous permet d'avoir les opportunités d'acheter des actifs à des taux de rendement élevés aux gens.
04:09Et alors, justement, en matière de collecte, alors, effectivement, quand on regarde les derniers chiffres de l'ASPIM,
04:13on se rend compte qu'il y a toujours de la collecte, même si, effectivement, c'est plus compliqué qu'il y a quelques années.
04:18Chez Arkea Reim, le sujet collecte, c'est quelque chose qui s'est bien passé, là, depuis le début de l'année ?
04:24Ah oui, oui. Chez Arkea Reim, on a fait… 2024 a été une année exceptionnelle.
04:28Parce qu'on a fait quasiment 650 millions de collecte sur l'ensemble de nos véhicules, nos deux SCPI, nos deux SCI.
04:33Le premier trimestre étant également très bon.
04:36Donc, non, on est très heureux de ça.
04:40Encore une fois, le but, ce n'est pas de faire de la collecte pour faire de la collecte.
04:43Je pense qu'il faudra limiter la collecte quand ça sera nécessaire.
04:45D'accord.
04:46Mais pour l'instant, on est dans une période où plus on collecte.
04:49Ça veut dire que plus on peut acheter en bas de cycle et donc plus on peut acheter à des rendements élevés.
04:52Donc, pour la performance long terme de véhicules, c'est génial.
04:55Ça veut dire que si la SCPI pouvait faire 2 milliards dans un an et qu'on ait collecté,
05:02ça veut dire qu'on aurait acheté tous nos actifs en bas de cycle.
05:04Alors, il faut être sélectif, il faut faire attention, notamment sur les locataires.
05:07Il faut avoir les opportunités parce que vous n'êtes pas le seul à dire ça.
05:10Donc, globalement, ça veut dire qu'il faut qu'il y ait suffisamment d'actifs immobiliers
05:13avec des codes suffisamment grandes pour qu'on puisse acheter effectivement dans de bonnes conditions.
05:18Oui, mais vous remarquerez que les SCPI qui collectent aujourd'hui, je ne parle pas que de la mienne,
05:22elles sont des SCPI internationales diversifiées.
05:25La collecte se concentre là-dessus, ce qui fait que l'univers d'investissement est très vaste.
05:30En Europe, on estime le marché entre 200 milliards les années d'étiage et jusqu'à 400 les plus fortes années.
05:38Et donc, ça permet, quand on collecte entre 200 et 400 millions sur une année,
05:46dans un marché de 200 milliards, on trouve des opportunités.
05:50Après, nous, notre credo, c'est de rester sur des petites tailles.
05:55Ce n'est pas parce qu'on collecte 135 millions au premier trimestre qu'on achète des gros actifs.
06:00On se fixe un maximum autour des 50 millions d'euros.
06:03Et puis, l'essentiel est plutôt entre 10 et 20 millions d'euros.
06:06Notre taille moyenne d'actifs chez Transition Europe, par exemple, c'est 14 millions d'euros.
06:10Donc, on reste sur des petits actifs parce qu'on a vu dans la crise des SCPI que celles qui s'en sont sorties,
06:16puisqu'il y a des historiques qui s'en sont très bien sorties,
06:18c'était essentiellement des SCPI qui étaient granulaires, qui étaient diversifiées.
06:22Donc, on essaye de répliquer les bonnes pratiques des SCPI qui s'en sont bien sorties.
06:26Si je vous écoute, ça veut dire qu'il n'y a pas de place aujourd'hui pour des thématiques particulières
06:31où il faut diversifier un maximum ou il y a quand même des thématiques qui tirent un petit peu leur épingle du jeu ?
06:36Alors, il y a des thématiques qui tirent leur épingle du jeu.
06:39Pour nous, la diversification, c'est plus dans une stratégie long terme.
06:42On estime que la diversification, elle permet aux gérants en permanence de s'adapter.
06:46Après, il y a des véhicules sur le marché spécialisés, en logistique, en santé, qui marchent bien.
06:52Et ce ne sont pas des mauvaises stratégies.
06:54Mais c'est vrai que le jour où votre marché logistique ou de santé est pris dans une crise, vous ne pouvez pas faire autre chose.
07:02L'avantage de la SCPI diversifiée, c'est qu'elle permet vraiment aux gérants de s'adapter.
07:07Mais des stratégies spécialisées peuvent être intéressantes également.
07:10Dernière question pour les professionnels de la gestion de patrimoine ou les investisseurs qui nous écoutent.
07:16En 2025, on peut espérer un rendement autour de combien quand on investit dans une SCPI diversifiée ?
07:21Ce n'est pas un engagement pour Arca Array, mais globalement pour comprendre un petit peu ce que veut dire l'effet opportunité plus le marché en 2025.
07:28Non, et je dirais qu'on n'est pas un exemple particulier.
07:32On voit sur les jeunes SCPI comme nous, on va être sur des rendements supérieurs à 7%.
07:35Nous, l'ensemble de nos véhicules, enfin nos deux SCPI vont faire plus de 7% de performance à nouveau cette année.
07:41Et on est quelques-uns sur le marché à faire ces performances-là.
07:45Parce qu'il faut comprendre, quand on achète à des taux 7,5-8%, qu'on enlève les 150 points de base et qu'on ajoute l'effet d'élu de jouissance.
07:53Puisque quand on a un délu de jouissance de 5 mois et qu'on l'achète en 3 mois, ça ajoute de la performance.
07:57Nous, notre performance de long terme, je dirais, c'est l'objectif, c'est 6%.
08:02Mais aujourd'hui, on est dans une période où on peut délivrer plus.
08:05Et donc l'objectif, c'est de délivrer plus.
08:06Mais je dirais que sur l'ensemble du marché, la moyenne va se situer autour des 5%.
08:11Et je pense qu'une bonne SCPI peut délivrer entre 5,5 et 6,5% sans problème cette année.
08:18Merci beaucoup, Yann Vitcock, d'être venu sur le plateau de Smart Patrimoine.
08:20Je rappelle que vous êtes directeur général de Arca Array.
08:22Merci beaucoup.
08:23Merci.
08:23Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeux Patrimoine.
