- 10/06/2025
Sobriété, durabilité, rentabilité : l’immobilier vert peut-il vraiment cocher toutes les cases ? Odile Batsère (Société de la Tour Eiffel), Philippe Pelletier (Plan Bâtiment Durable), Laetitia George (Groupe ADP) et Pauline Koch (Sitowie) confrontent leurs visions.
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00:00Place au débat dans Smartimo, immobilier vert, quelle valeur ajouter, comment la définir cette valeur verte, est-ce qu'on en perd, est-ce qu'on peut en gagner également, c'est les questions qu'on va poser à nos experts, on est ravi d'accueillir Odile Batser, bonjour Odile, vous êtes présidente de l'immobilier durable, directrice RSE Innovation à la société de la Tour Eiffel, bienvenue à vous, à vos côtés Philippe Pelletier, bonjour Philippe, bonjour, vous êtes président du
00:29plan bâtiment durable, bienvenue à vous, on est en compagnie également de Laetitia Georges, bonjour Laetitia, bonjour, directrice immobilier du groupe ADP, ADP, combien de mètres carrés, qu'est-ce que ça représente d'immobilier chez ADP ?
00:43En surface, c'est l'équivalent de Paris, l'ensemble des aéroports dont on a la gestion en France, c'est l'équivalent de la surface de Paris.
00:51D'accord, très bien, et enfin Pauline Coche, bonjour Pauline, vous êtes la CEO, la fondatrice de Citoi, un logiciel SaaS, qui permet d'optimiser tous les plans de CAPEX au regard de la performance technique et environnementale des actifs.
01:06Voilà, on va voir comment vous intégrer la valeur verte, mais tout d'abord on a besoin d'une définition, de poser le sujet avec vous Odile Batser, la valeur verte, qu'est-ce que c'est exactement ?
01:14On a l'impression qu'on est passé d'une plus-value à aujourd'hui peut-être une certaine décote, qu'est-ce qu'il en est exactement ?
01:20Oui, c'est tout à fait ça en fait, l'actif, avant cette avalanche de réglementation environnementale qui a élevé le niveau de conformité de l'actif,
01:33aujourd'hui un actif conforme a une valeur de marché.
01:40En revanche, s'il n'est pas conforme, notamment aux réglementations environnementales, il va présenter une décote de valeur.
01:49C'est exactement la même chose qu'avant toutes ces réglementations environnementales, un actif qui n'était pas conforme, il était décoté.
01:56Là, c'est exactement la même chose, sauf qu'on a monté le niveau d'exigence des réglementations par des réglementations environnementales.
02:03Donc pour moi, la valeur verte existe, mais elle est incluse, elle est déjà incluse dans la valeur de l'actif.
02:14Et à contrario, on a une décote qui est due à des non-conformités, un manque d'attractivité, un manque de liquidité, une non-assurabilité, une non-possibilité de financement.
02:28Tout ça, ça va venir impacter la valeur de l'actif.
02:32Et ça pénalise notamment, pour donner un exemple, les bureaux dits en périphérie, c'est ça ?
02:36Non, à ce moment-là, je vais prendre un exemple qui est peut-être plus compréhensible pour tout le monde.
02:42C'est le logement. Un logement qui a un DPE A, B, C, il va être vendu au prix du mètre carré du quartier.
02:50A contrario, un logement qui va avoir un DPE F, G, va soit au mieux subir une baisse de sa valeur, soit ne plus être liquide du tout.
03:03C'est ce dont Philippe parlait tout à l'heure.
03:07C'est vraiment, ça peut aller jusqu'à la perte de valeur.
03:11D'autant qu'on le sait désormais, ce fameux classement, dont c'est vrai qu'on ne regardait pas grand-chose, on ne le regarde pas tellement.
03:16Il y a encore 4-5 ans, aujourd'hui, c'est devenu un des marqueurs pour l'acquisition d'un logement.
03:23Philippe Pelletier, justement, sur l'importance aussi de la valeur du quartier, notamment.
03:28Ça, c'est important pour aller dans le sens de cette valeur verte.
03:31Comment on la mesure ?
03:33Oui, nous ne nous étonnons plus de voir la valeur des appartements ou des bureaux que l'on recherche être déterminés par zone géographique.
03:47Un appartement dans le 8e arrondissement où nous sommes n'a pas la même valeur qu'un appartement dans le 18e arrondissement.
03:58Et donc, il y a une approche géographique.
04:04Et je me dis qu'on gagnerait à avoir, pour déterminer la valeur environnementale des biens, une même approche.
04:14Faire en sorte que, dans telle ville, dans tel quartier, dans telle région, on ait une approche plus décisive des questions touchantes à la fois à l'énergie, au bas carbone, à la sobriété, à l'égard de la ressource en eau, à la biodiversité, etc.
04:39Bref, qu'on dessine un paysage dans lequel les biens immobiliers seraient inscrits.
04:46Ainsi, il y aurait une interaction entre la valeur du bien et la valeur du quartier.
04:51Pour ce qui concerne la valeur du bien, on a besoin d'une prise de conscience qui n'est pas encore complètement achevée.
05:00Un jour, dans un salon de la copropriété, où je peinais à expliquer aux gens qu'il fallait rénover leur copropriété,
05:07j'étais un peu chahuté, et puis quelqu'un s'est levé dans la salle et s'est adressé à tous ces membres de conseils syndicaux qui peuplaient la salle et leur a dit
05:18« Détrompez-vous, le jour où nous aurons la conscience que la valeur de nos appartements dépend de la qualité énergétique de notre immeuble en copropriété,
05:30ce jour-là, nous voterons très facilement les travaux. »
05:37Les gens sont sensibles à l'approche par la valeur.
05:40Donc que ce soit la valeur du quartier ou que ce soit la valeur des biens,
05:44il faut impérativement trouver les bons vecteurs pour susciter cela,
05:51parce que parler aux gens de ce qui est leur patrimoine et la valeur qu'ils a, c'est une bonne façon d'emporter les énergies.
06:00Oui, donc tant qu'effectivement, si on ne fait pas, on parle beaucoup de rénovation en ce moment,
06:04si elle n'est pas faite et qu'il y a l'immeuble d'à côté qui fait la rénovation,
06:07on peut se douter que dans les années à venir, il y aura une prime à celui qui a fait les efforts, bien évidemment.
06:12Et ça, les gens y sont sensibles.
06:13On continue le tour de table, Laetitia Georges, groupe ADP Airport de Paris.
06:18Vous nous disiez des actifs extrêmement importants.
06:23Comment on mesure ou on évalue cette valeur verte ?
06:26Comment vous êtes en transformation sur vos actifs immobiliers ?
06:31Tout d'abord, on fait partie des entreprises soumises à la CSRD,
06:36à un rapport de durabilité, à un certain nombre de critères.
06:40Donc si on ne mesure pas, on ne peut pas avancer.
06:43Donc ça, c'est hyper important.
06:44On regarde l'ensemble des ressources, notamment pour moi, ce qui est très important, c'est l'eau.
06:50Parce que tout à l'heure, je vous expliquais le fait que le vert, c'est à la fois du jaune,
06:57ça mélange de jaune et de bleu.
06:59Le jaune pour le soleil, l'air et potentiellement aussi les risques climatiques.
07:07Et l'eau, la symbiose, parce que les deux font de la chlorophylle.
07:13Et puis on plante, plus il fait frais.
07:15C'est sûr que quand on a un actif, il faut regarder à l'aube de ce qui se passe autour.
07:21En termes de ressources, y compris les plantations, y compris le rapport local, le rapport à l'énergie.
07:28Donc en fait, la valeur, elle est vraiment par quartier.
07:31En tout cas, au sein de l'ADP, on s'emploie à faire des schémas directeurs environnementaux par quartier.
07:36Parce que la chaleur, la chaleur, en fait, il n'y a pas de perfection.
07:43Il n'y a que des meilleurs compromis par rapport à la ressource en présence.
07:49Bien sûr.
07:49Et si on regarde un immeuble et qu'on le retourne, qu'est-ce qu'on garde ?
07:52En fait, un immeuble demain, ça sera des matériaux.
07:56L'économie circulaire sur un immeuble, il y a 160 unités.
07:58Et bien, potentiellement, chaque entreprise peut récupérer son matériel pour pouvoir en faire, mais par filière.
08:05On ne peut pas... On essaie d'avoir une solution, un kit malibre.
08:11Mais non, en fait, il y a une composition.
08:13Et la plus belle avancée, c'est justement le fait d'échanger.
08:18On ne peut pas faire ça.
08:19Aujourd'hui, on ne peut plus être seul dans son actif.
08:22On est forcément avec ses voisins.
08:24C'est pour ça qu'on a aussi nous lancé des grandes concertations territoriales
08:28par rapport au devenir de l'aéroport.
08:30Ce qui est très important, parce qu'on est en synergie territoriale.
08:33Beaucoup plus sur les transports.
08:35Le transport, c'est un impact sur le carbone qui est très important,
08:38notamment pour un aéroport.
08:40Les voitures, c'est un impact presque 50% du carbone.
08:45C'est les voitures qui vont à l'aéroport.
08:46Donc la ligne 14, c'est super.
08:48Nato, la ligne 18, le CDG Express, etc.
08:52Donc il faut accélérer dans ce sens.
08:54On termine le tour de terre avec vous, Pauline Coch,
08:56fondatrice de CITOI.
09:00Laetitia l'évoquait, vous mesurez ces impacts, cette valeur verte ?
09:04Effectivement, nous, ce qu'on va faire, c'est qu'on va pouvoir projeter
09:07la trajectoire d'un actif sur des performances techniques,
09:11environnementales et réglementaires.
09:14Et derrière, pouvoir calculer vraiment le ROI de chaque euro de capex investi.
09:19Si je mets 1 euro, 10 euros, 1 million, etc., quel est l'impact ?
09:23Quelle est la trajectoire derrière de mes actifs ?
09:24Et si je ne fais rien, quel est le coût de l'inaction ?
09:27Quels sont les risques auxquels je suis soumise ?
09:30Et en fait, on a travaillé conjointement avec des experts.
09:32Donc on a ouvert cette approche-là à des experts immobiliers
09:35qui ont pu s'en saisir et qui l'ont impacté dans la valeur.
09:40Donc on a fait ça récemment avec Cauchman,
09:42on l'a fait avec Albert Malacan aussi, et d'autres.
09:46Et c'est vraiment extrêmement intéressant de voir qu'aujourd'hui,
09:49ces performances sont prises en compte par ces experts-là.
09:53Et c'est un modèle qui, pour le coup, a vocation à se répandre.
09:58Odile Blatia, justement, on parlait de cette valeur verte.
10:00On a fait ce premier tour, effectivement.
10:04Aujourd'hui, quels sont les défis ?
10:05Vous avez parlé d'un paquet réglementaire qui a aidé.
10:07Alors on ne sait pas, justement, aujourd'hui, si ça aide ou si ça freine,
10:11parce que certains disent qu'on est allé un petit peu trop loin dans ces règles
10:14et qu'il faudrait peut-être alléger un peu.
10:16On l'a vu très récemment, c'est un autre exemple,
10:18ce n'est pas forcément sur le bâtiment,
10:19mais sur la ZFE, ça rejoint la mobilité, ça vient d'être abandonné.
10:22On s'est dit que là, on aurait peut-être se donner un petit peu le temps.
10:25Oui, alors si vous me donnez la parole sur ces sujets-là,
10:28vous n'allez pas être déçus, c'est dramatique.
10:31Que ce soit la ZEF, la ZAN, la CSRD...
10:34Et alors, je ne parle même pas des sujets de pesticides et de grandes bassines, etc.
10:41Toute cette rétrogration, si je puis dire...
10:45Ce serait trop pédalage.
10:46Voilà, merci.
10:49Réglementaire est juste catastrophique.
10:52Enfin, il faut bien en être conscient.
10:53C'est toutes les avancées qui ont été prises au fur et à mesure des années
10:58qui tombent et qui tombent au détriment d'une économie future.
11:05Parce que là où c'est vraiment incompréhensible,
11:09c'est qu'on scille la branche sur laquelle on est assis.
11:13On ne fera pas une économie forte sur une planète morte.
11:18Et c'est ce qu'on est en train de construire.
11:19Donc c'est incompréhensible au niveau économique,
11:24c'est incompréhensible au niveau santé,
11:26parce que ça va induire une hausse des maladies diverses et variées,
11:31des cancers, etc.
11:32Ça va creuser le trou de la sécurité sociale
11:34qui, paraît-il, ne se porte pas extrêmement bien en ce moment.
11:36C'est incompréhensible au niveau sociétal,
11:38c'est incompréhensible au niveau de la préservation de la nature.
11:44La biodiversité, c'est 55% du PIB mondial.
11:4855% du PIB mondial.
11:50On parle d'économie, là.
11:52On ne parle pas d'enlacer les arbres et du flower power.
11:57Certains vont dans votre sens,
12:00on sacrifie le présent au futur,
12:01mais d'autres disent aussi,
12:03le souci, c'est qu'en France,
12:05qui est en toute petite partie d'un grand écosystème,
12:07on veut laver plus l'Afrique au vert,
12:08mais si l'effort n'est pas fait de part de tous les pays,
12:10ça ne marchera pas.
12:11Oui, mais s'il n'y en a pas certains qui commencent,
12:13ça ne marchera pas.
12:15Et si je reprends le sujet de l'agriculture,
12:18on était justement le seul pays,
12:20parce que c'est ce qui est reproché,
12:21on était le seul pays.
12:22Mais oui, mais justement,
12:23on était le premier pays à prendre ces mesures,
12:26et ça voulait dire qu'on préservait notre agriculture future
12:29au moment où toutes les autres économies allaient s'écrouler.
12:32Donc, si vous voulez, c'est vraiment...
12:34C'est incompréhensible pour moi.
12:36On vous sent effectivement remonté.
12:38Ah oui, et puis passionné.
12:39Oui, j'ajoute un mot.
12:43On n'était pas un îlot situé nulle part qui...
12:52On n'était pas le village de Gaulois.
12:54... où nous étions en train de montrer l'exemple.
12:59Si vous regardez attentivement ce qui se passe en Chine,
13:04contrairement à l'idée trop facile
13:06qu'ils ouvrent de temps en temps une mine de charbon,
13:12la Chine est en train de se transformer radicalement
13:16avec des niveaux de performance bas carbone
13:21qu'on va leur envier très vite,
13:24si ce n'est pas déjà le cas,
13:26avec des villes nouvelles qui sont tout à fait extraordinaires.
13:31Regardez la place.
13:31Ville nouvelle peut-être, par exemple, pour Pékin,
13:34ça reste compliqué.
13:35Ville nouvelle, des quantités de villes nouvelles
13:37dont vous ne connaissez pas le nom et moi non plus,
13:40mais qui se créent en Chine.
13:43Donc il y a là un mouvement tout à fait profond
13:46qui s'accommode de démarches anciennes
13:52et on ne passe pas immédiatement de l'ancien au nouveau.
13:59Il y a des transitions nécessaires.
14:02Mais nous avons besoin que l'Europe reste très leader
14:07dans cet environnement où l'Asie avance plus vite que nous
14:12et où l'Afrique n'a pas les mêmes émissions de gaz à effet de serre
14:16que nous avons parce que c'est encore un territoire
14:20en voie de développement.
14:21En tout cas, sur la Chine, on le voit notamment bas carbone
14:23avec les voitures et leur leadership sur les voitures électriques.
14:27Tiens, on reste dans le transport avec vous,
14:30Laetitia Jorle, pour terminer sur cette valeur verte.
14:34Voilà, pour vous, qui êtes un grand groupe,
14:37qui subissez ou qui devez vous accommoder de cette règle
14:40moratoire nécessaire ou bien ce sont des règles qu'il faut tenir finalement ?
14:46Ce sont des règles qu'il faut tenir.
14:47Nous, c'est engagé à être neutre en carbone sur nos aéroports.
14:51Il faut savoir qu'Orly, par exemple, il y a 30 000 personnes
14:54qui viennent chaque jour sans prendre l'avion.
14:57Et Charles de Gaulle, c'est 90 000.
14:59Sans prendre l'avion ?
15:00Oui, c'est-à-dire que c'est métropole.
15:02Oui, dans une métropole, il y a quand même beaucoup de...
15:04Donc voilà, on a un rôle moteur, notamment en synergie.
15:07Donc vraiment, c'est génial parce que c'est un terrain de jeu extraordinaire.
15:13Donc ça, c'est vraiment important.
15:15Mais moi, par rapport à ça, je parlerais du risque.
15:17Du risque par rapport à la responsabilité
15:21qu'on a vis-à-vis des prochaines générations.
15:26Ouais, je pense que...
15:28On hypothèque l'avenir.
15:29On hypothèque l'avenir et qu'un jour, on devra le payer.
15:33Donc alors peut-être qu'on sera peut-être une exception d'essayer.
15:37Comme par exemple, l'ARE 2020, on intègre le carbone dans ce qui n'est pas le cas partout.
15:41Mais il y a beaucoup d'innovation.
15:43Il y a beaucoup de choses à faire.
15:45Et vraiment, la partie risque et opportunité de voir le monde différemment.
15:54Notamment ceux qui ont la solution.
15:56Bien sûr, il y a les anciens, mais il y a aussi la nouvelle génération
15:59qui peut nous aider par rapport à tout ça.
16:01Et quand je regarde les gens qui sont autour de moi,
16:04il y a un rapport au temps.
16:06Bien sûr.
16:07Pauline, elle va nous aider à se projeter,
16:10mais elle va regarder le bâtiment aujourd'hui.
16:11Odile, sur l'OID, il y a des cartes exceptionnelles pour savoir de quoi on parle,
16:18sur les risques, sur la biodiversité, bientôt sur l'ONR.
16:21Et donc, on sait.
16:22On ne peut pas dire qu'on ne sait pas.
16:24Et Philippe, qui est un peu notre géo bas carbone en France.
16:29Enfin, ce n'est pas du tout péjoratif.
16:30C'est plutôt notre grand maître,
16:32plutôt grand couturier ou grand chef cuistot.
16:35Enfin, vous voyez, et qui doit nous faire progresser de nouveau en intégrant l'eau,
16:40le carbone, mais pas que l'énergie, en fait.
16:43Voilà.
16:44On termine justement avec la Benjamin du groupe.
16:46Donc, Pauline, on dit ce qui se mesure, s'améliore.
16:49C'est aussi le sens un petit peu de votre projet chez Cito.
16:52Oui, complètement.
16:53Et puis, le but là, aujourd'hui,
16:55et c'est vraiment le message que moi, j'aimerais porter,
16:57c'est que certes, il faut changer,
16:59il faut injecter des CAPEX,
17:00s'il faut aller traiter ces risques.
17:04Mais aujourd'hui, on a encore le temps et l'argent de le faire.
17:06Donc, faisons-le.
17:07Mais par contre, il ne faut vraiment pas trop attendre là.
17:08Il faut y aller.
17:10Il est urgent de s'y mettre.
17:12Merci, messieurs, dames.
17:14Merci, vice-partie.
17:15Philippe Pelletier, Laetitia Georges et Pauline Coche
17:18pour cet éclairage, en tout cas,
17:19sur l'immobilier vert et ce coup de gueule bien senti.
17:22Merci, à très bientôt sur Smartymo.
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