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Lundi 7 juillet 2025, retrouvez Simon Lolmede (Président-fondateur, Origami Groupe), Eric Simonnet (Responsable des relations investisseurs France et Luxembourg, Triodos Investment Management) et Anthony Roustan (Avocat associé, Bruzzo Dubucq) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine.
00:10Smart Patrimoine l'émission qui vous accompagne dans la gestion de vos finances personnelles
00:14mais l'émission qui décrypte également avec vous les enjeux et les actualités du secteur de la gestion de patrimoine.
00:19Une émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Be Smart for Change
00:22mais aussi sur les différents réseaux sociaux de Be Smart for Change
00:25ou encore en podcast sur toutes les plateformes de podcast.
00:27Et en l'occurrence nous tournons cette émission au sommet Patrimoine et Performance.
00:32Alors au sommaire de l'émission, tout d'abord nous nous demanderons pourquoi est-ce que les CGP doivent-ils être durables dans leur pratique ?
00:38Une question que nous poserons à Simon Lollmet, président et fondateur d'Origami Group.
00:42Nous enchaînerons ensuite avec une deuxième interview où nous aurons cette fois-ci le plaisir d'accueillir Eric Simonnet,
00:47responsable des relations investisseurs en France mais aussi au Luxembourg chez Triodos IM.
00:51Là nous nous demanderons quel impact de l'évolution de la réglementation en ce qui concerne l'ISR vis-à-vis des conseillers en gestion de patrimoine.
01:00Et puis enfin nous finirons cette émission avec l'œil d'Anthony Roustan, avocat associé au sein du cabinet Bruseau Dubuc
01:06qui nous expliquera comment structurer son patrimoine immobilier dans un contexte fiscal incertain.
01:11On se retrouve tout de suite.
01:12Et le premier sujet qui va nous animer dans Smart Patrimoine à l'occasion du sommet patrimoine et performance,
01:23c'est un sujet qui concerne les CGP qui intègrent des pratiques durables dans leur conseil d'investissement.
01:30Pourquoi les CGP doivent-ils être durables dans leur pratique ?
01:33Le sujet qui nous anime tout de suite avec Simon Lollmet.
01:35Bonjour Simon Lollmet.
01:36Bonjour Nicolas.
01:37Merci d'être avec nous dans Smart Patrimoine.
01:40Vous êtes président et fondateur d'Origami Group.
01:42Alors c'est vrai qu'on ne va pas parler directement de solutions d'investissement durable,
01:46même si ça fait forcément partie effectivement de l'accompagnement quand on veut être durable dans sa pratique.
01:52Mais pourquoi est-ce que les CGP doivent aussi changer peut-être leur modèle,
01:55leur mode de fonctionnement quand ils veulent proposer un accompagnement plus durable ?
02:00Là je vais prendre la casquette chef d'entreprise.
02:03On a tout à fait raison de mettre de côté le sujet investissement.
02:06Comment en tant que CGP je dois orienter mon entreprise pour s'adapter à un contexte plutôt fluctuant ?
02:11On me l'accorde.
02:13Et on va donc se poser des questions aujourd'hui de robustesse de modèle d'entreprise en intégrant des limites évidentes,
02:19notamment des ressources finies.
02:21Et le modèle aujourd'hui qui semble répondre à ce besoin, à ce challenge, c'est le modèle du régénératif.
02:27D'accord.
02:27L'idée de s'orienter sur un modèle régénératif, c'est de comprendre que sans nature il n'y a pas d'économie.
02:33Ça c'est une certitude.
02:34Donc comment j'intègre ça dans mon modèle d'entreprise ?
02:36Et peu importe que je sois CGP ou autre.
02:38Et alors comment on fait ? Parce que ça ne paraît pas si évident que ça quand même d'intégrer un sujet aussi complexe
02:43dans le modèle d'une TPE, d'un cabinet de conseil ou d'un cabinet de conseil de gestion de patrimoine, Simon Lallemède.
02:49On déconstruit ce qu'on pense être compliqué.
02:52On repart de base assez simple.
02:54Et en fait, on va surtout réfléchir à la finalité de ma structure, de mon entreprise.
02:58D'accord.
02:58Pourquoi elle existe ? A quoi elle sert ?
03:00On va décliner ça sur une raison d'être, qui est souvent une synthèse de ma finalité.
03:06Et après, je vais définir des axes de travail, des objectifs qui vont être en lien avec justement des sujets de durabilité.
03:12Parce que c'est le seul moyen dans un contexte fluctuant, et je le rappelle, d'être capable de s'adapter.
03:17Et on parle vraiment de sujets d'adaptabilité pour les CGP aujourd'hui.
03:21Vu les difficultés environnementales, sociales, réglementaires de marché, l'adaptabilité est au cœur de la robustesse des entreprises de gestion de patrimoine.
03:29Concrètement, quand on est à la tête d'une entreprise de gestion de patrimoine créée peut-être il y a 5, 10, 15 ans, qui a un fonctionnement familial,
03:38comment est-ce qu'on peut intégrer le modèle régénératif dont vous nous parlez ?
03:44Je vous partage un exemple, et puis j'invite chacun à essayer de le faire.
03:47Il y a 5 axes stratégiques qui sont indispensables dans le modèle régénératif.
03:51C'est de réfléchir à l'utilité sociale et environnementale de la structure.
03:55Ok, on est une entreprise économique, on doit gagner de l'argent, mais qu'est-ce qu'on peut faire d'autre ?
03:59Deuxièmement, c'est d'intégrer de la coopération.
04:02On ne parle pas de compétition, ça c'est assez dangereux aujourd'hui, on parle vraiment de coopération dans le secteur.
04:06Avec les autres acteurs ?
04:08Avec les autres acteurs.
04:09D'accord.
04:09Il y a un parallèle assez simple, si les cellules de votre corps commencent à être en compétition les unes avec les autres, ça s'appelle un cancer.
04:15D'accord.
04:15Tout simplement.
04:16Troisième, c'est le partage de la gouvernance et de la valeur.
04:19Ce partage, il est important notamment pour avoir beaucoup de diversité dans l'entreprise et de robustesse dans l'entreprise.
04:26On va parler également de bien-être au travail.
04:29Les équipes qui composent votre entreprise ont besoin de se sentir à l'aise pour évoluer.
04:33Et puis pour terminer, on parlera du respect des limites planétaires.
04:37C'est très simple.
04:38Pas d'économie s'il n'y a pas de nature.
04:40Petite phrase là-dessus, petite punchline au passage.
04:44Celui qui pense que la croissance peut être infinie dans un monde fini, est soit un fou, soit un économiste.
04:49Ce n'est pas moi qui l'ai dit, mais je trouve la phrase pas mal adaptée.
04:52Mais alors, il y a quand même une question qu'on peut se poser, parce que quand on est conseiller en gestion de patrimoine,
04:55on a une sorte de mandat vis-à-vis de ses clients qui est de dire je vais gérer votre patrimoine
05:00et je vais faire en sorte que vous n'ayez au moins pas perdu d'argent, voire gagner un petit peu d'argent
05:04et en plus mieux structurer votre patrimoine quand je vous accompagne.
05:07C'est possible de se dire que je vais intégrer un modèle régénératif quand je dois aller chercher du rendement
05:12là où il se trouve selon le contexte de marché, le contexte économique qui m'est donné au moment où je le fais ?
05:17La mission qui est la nôtre, c'est du conseil.
05:19Donc c'est une mission d'obligation de moyens et pas de résultats.
05:22Lorsque vous conseillez quelqu'un sur des investissements, vous le conseillez sur la sélection de sociétés
05:28qui vont être capables de délivrer de la performance dans le futur.
05:31Bien sûr.
05:32Donc des entreprises capables de s'adapter à un contexte fluctuant extrêmement compliqué.
05:37Vous allez donc obligatoirement mettre de côté les performances passées, mettre de côté les bilans comptables
05:42et intégrer dans votre sélection comment l'entreprise va s'adapter aux nouvelles règles du jeu.
05:47Et vous retombez automatiquement sur ce sujet, alors peut-être pas aussi poussé que le régénératif,
05:52mais au moins de comprendre dans la gouvernance de l'entreprise, comment elle va s'adapter demain, après demain, aux nouvelles règles du jeu.
05:59Parce que dans un contexte incertain, alors effectivement le contexte incertain, on peut le décliner à tous les niveaux aujourd'hui en France,
06:05qu'il soit politique, géopolitique, fiscale, mais aussi en lien effectivement avec l'impact de la transition énergétique,
06:13du changement climatique sur les investissements, sur les entreprises.
06:15Le maître mot, c'est l'adaptabilité, si je comprends bien, en tant que chef d'entreprise d'un cabinet de gestion de patrimoine ?
06:21J'ai le droit à deux maîtres mots ?
06:22Bien sûr, deux maîtres mots, allons-y.
06:25Robustesse et adaptabilité, avant même les notions de performance et de bénéfices.
06:29D'accord. Et robustesse, on fait comment ?
06:32Robustesse, on fait en sorte justement d'être capable de pouvoir faire face aux enjeux qui vont arriver par les sujets dont on a partagé et qu'on a partagé avant.
06:40Ça veut dire qu'il faut se tenir au courant, ça veut dire qu'il faut être conscient de ces différents enjeux.
06:44Est-ce qu'il faut forcément être un CGP engagé pour intégrer ce type de modèle ?
06:49Non, il faut être un dirigeant conscient qu'aujourd'hui, le métier premier de tout chef d'entreprise, c'est d'anticiper les risques.
06:54C'est son premier point. CGP ou pas CGP ?
06:57Et si dans les risques, vous omettez le premier risque, qui est le risque environnemental, le second risque, qui est le risque géopolitique,
07:03et puis après le risque de cybersécurité, mais qui est intimement lié aux autres,
07:07vous allez avoir beaucoup de mal à naviguer en eau trouble avec votre structure et donc aussi avoir du mal à naviguer en eau trouble avec les investissements de vos clients.
07:15Un mot toujours au chef d'entreprise, avant de parler peut-être de votre engagement au sein du collectif finance responsable.
07:20Le chef d'entreprise, le cabinet de conseil en gestion de patrimoine, aujourd'hui, il fait face à des cabinets plus gros qui veulent parfois le racheter,
07:28et aussi la nécessité de devoir recruter des gens compétents.
07:31Est-ce qu'intégrer ce type de modèle, ça permet peut-être d'attirer des talents, ça permet de mieux faire face à ces sujets qui ne sont pas des sujets directement d'accompagnement des clients,
07:42mais qui sont des vrais sujets quotidiens du conseiller ou du fondateur d'un cabinet en gestion de patrimoine ?
07:48La qualité du capital humain de l'entreprise va déteindre sur la qualité de l'accompagnement client, donc c'est vraiment directement lié.
07:56Le sujet de protéger la diversité des cabinets, et c'est vrai qu'aujourd'hui, on est plutôt dans un fonctionnement où les gros rachètent les petits, c'est extrêmement dangereux.
08:05Imaginez une forêt où vous avez trois arbres de 15 km de large, il n'y a rien qui vit.
08:09C'est exactement pareil, et dans la protection des investisseurs et des épargnants, il est important de garder cette diversité-là.
08:15Le sujet réglementaire est encore un autre sujet, mais qui renforce le besoin de coopération dans le secteur,
08:21et donc de venir parfois créer des systèmes de coopérative, comme le CFR, pour venir partager des bonnes pratiques,
08:27et s'entraider en gardant son indépendance, sa façon de penser, son envie d'exercer, et donc cette diversité indispensable.
08:34Le collectif finance responsable, son objectif, c'est cette coopération entre différents acteurs qui gardent leur indépendance en lien avec des enjeux durables et responsables
08:45quand il s'agit d'accompagner les investissements, c'est ça ?
08:48La finalité première du CFR, donc le collectif finance responsable, c'est d'accompagner les CGP et les familles office à la transition durable,
08:54aussi bien sur les solutions proposées que sur la manière d'exercer.
08:58Donc on en revient à ce modèle aussi, qui peut être représenté de modèle régénératif.
09:03Et au fur et à mesure du développement, on est aujourd'hui plus de 60 cabinets adhérents,
09:07et bien on a écouté comme une coopérative, et donc on a proposé des solutions, notamment de sélection, de projet d'investissement,
09:13mais on a fait venir des coachs sur la manière de gérer le stress, la manière de gérer justement des sujets qui peuvent être anxiogènes,
09:19comme comment je vais faire demain avec l'accélération de la réglementation, peut-être la perte des rétro-commissions,
09:24les gros qui me rachètent, etc.
09:26Tout ça, c'est au cœur du CFR, donc c'est aider à cette transition indispensable.
09:31Merci beaucoup Simon Lollemais de nous avoir accompagné dans cette première partie de Smart Patrimoine.
09:35Je rappelle que vous êtes président et fondateur d'Origami Group. Merci beaucoup.
09:38Merci Nicolas.
09:39Et à tout de suite pour la deuxième interview.
09:44Et nous avons à présent le plaisir d'accueillir sur le plateau de Smart Patrimoine,
09:47ici au sommet Patrimoine et Performance, Éric Simonnet, responsable des relations investisseurs France et Luxembourg,
09:53chez Triodos Investment Management. Bonjour Éric Simonnet.
09:56Bonjour.
09:57Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. On va parler ISR avec vous, investissement socialement responsable,
10:02mais on va surtout parler réglementation.
10:04C'est vrai que depuis le début de l'année, on a pu voir des évolutions réglementaires sur l'ISR,
10:08des questionnements aussi sur la manière d'aborder ce type d'investissement,
10:13en lien avec une remise en cause peut-être de certains fonctionnements sur SFDR, sur CSRD,
10:19la taxonomie européenne aussi dont on parle beaucoup.
10:21Alors il y a le discours politique et puis les faits aussi, une nouvelle mouture par exemple du label ISR
10:27dont on a parlé plus tôt l'année dernière.
10:29Comment est-ce qu'on s'y retrouve aujourd'hui dans le contexte actuel ?
10:32Éric Simonnet, est-ce que vous avez quelques clés à apporter au CGP qui nous écoute ?
10:35Alors je pense qu'on arrive à l'âge de la maturité pour l'investissement responsable, ISR, durable,
10:43quelle que soit la terminologie qu'on souhaite utiliser.
10:47Vous avez raison, déjà on a eu la réforme du label ISR qui était grandement attendue
10:51parce qu'il y avait un certain nombre de secteurs qui étaient inclus dans les fonds
10:55et qui n'avaient pas lieu d'être pour être véritablement responsable.
10:58Donc déjà il y a eu ce premier pas, on va dire là pour le coup franco-français,
11:05de restructuration du label ISR pour se mettre également au niveau de ces pairs européens
11:10que ce soit le label en Belgique, Toward Sustainability ou le label FNG en Allemagne par exemple.
11:20Donc ça, ça a été important déjà pour donner plus de transparence et plus de crédibilité au label ISR
11:26et ça a entraîné d'ailleurs plus de 30% de fonds qui n'ont pas renouvelé le label.
11:32C'est peut-être là où ça pose une question, c'est dès qu'on durcit un petit peu les règles finalement,
11:37on voit que ça donne plus de crédibilité au label, mais que de l'autre côté, il y a moins d'adhésion quelque part.
11:43Alors est-ce que ça veut dire que ça structure l'écosystème ?
11:47Ça structure l'écosystème, ça structure l'offre, ça la rend plus transparente et surtout plus crédible.
11:52Ce qui a pu être reproché par un certain nombre d'investisseurs il y a quelques années,
11:56en disant qu'ils voulaient investir de manière durable, mais qu'au final ça ne servait à rien
12:00puisque dedans ils se retrouvaient avec des sociétés qui ne l'étaient pas.
12:03Donc ça c'était fondamental.
12:04Après si on dézoome au niveau européen, on avait eu une première mouture de la SFDR
12:10qui était un premier pas dans le bon sens, c'est la mise en place de la taxonomie.
12:16Alors si la taxonomie n'est pas complète, parce que c'est la taxonomie environnementale,
12:19il n'y a pas encore de taxonomie sociale.
12:21Et puis sur les piliers de la taxonomie environnementale, on n'a pas encore défini tous les critères
12:27ou rempli tous les critères, mais c'est quelque chose qui va dans le bon sens,
12:30de vraiment de clarifier qu'est-ce que c'est la durabilité.
12:32Mais donc là on a une réforme de la SFDR qui est en cours.
12:38Alors on va voir ce qu'il en sort, mais les premières indications qu'on a,
12:41c'est qu'il y aurait toujours une liste de fonds impact, une liste de fonds plutôt dit en transition,
12:50et puis une liste de fonds non durables.
12:53Bon là il est encore un peu trop tôt pour dire exactement à quoi on va aboutir,
12:56mais il y a cette volonté toujours de plus de transparence et d'être peut-être un peu plus synthétique dans l'offre.
13:02Et puis enfin, le dernier élément, c'est la réforme de l'ESMA sur le nom des fonds.
13:09Parce qu'on a vu, il y a eu une grande...
13:11Sur la terminologie des fonds.
13:12Sur la terminologie des fonds, il y a eu beaucoup de créativité marketing.
13:16Et aujourd'hui, utiliser le terme impact, durable, sustainable n'est plus libre.
13:21D'accord.
13:21Il faut prouver et donc il faut remplir un certain nombre de critères.
13:25Et là également, on a vu un certain nombre de fonds être obligés de retirer les termes de durabilité utilisés.
13:32Et là aussi, ça restructure l'industrie des fonds durables.
13:38Et ça permet d'avoir peut-être moins de fonds, mais des fonds qui sont plus crédibles
13:42et sur lesquels on n'aura pas de souci de greenwashing.
13:44Quand on est professionnel de l'investissement, on peut regarder ça de deux manières.
13:47On peut se dire que ça se structure, ça rajoute de la transparence.
13:52Mais on peut aussi, si on regarde ça d'un peu plus loin, se dire, bon, il y a eu SFDR.
13:57Le frein à SFDR, c'était qu'on n'avait pas les données des entreprises.
14:00On attendait CSRD, SFDR était entré en vigueur avant CSRD.
14:03Et on avait une taxonomie qui était en train de se construire, mais qui n'était pas encore tout à fait aboutie non plus.
14:07Et avant même qu'on ait réussi à créer toute la chaîne de valeur,
14:10on est en train de remettre en cause des choses qu'on avait déjà,
14:12enfin qui fonctionnaient ou dont on expliquait qu'il manquait peut-être des éléments pour qu'elles fonctionnent.
14:16Comment on s'y retrouve quand on est professionnel de l'investissement sur ces sujets,
14:20alors même qu'on n'a pas de cadre stable et clarifié aujourd'hui sur l'ISR en Europe ?
14:26Alors, on a certains éléments dont on vient de parler qui sont importants déjà pour faire un peu un premier tri.
14:35Ensuite, je pense que c'est véritablement de prendre le temps de discuter avec les sociétés de gestion
14:40et qui ont une vocation à se présenter comme véritablement durable.
14:45Et là, c'est un travail de due diligence, c'est de comprendre que fait la société de gestion,
14:49comment elle travaille, quelle est sa crédibilité,
14:51et ensuite de choisir les bons interlocuteurs.
14:54Mais on avait besoin de clarification, on avait besoin de simplification de l'univers
14:58parce qu'il y avait trop de produits avec des niveaux de durabilité extrêmement aléatoires.
15:03Mais donc, il faut effectivement ensuite aller travailler avec chaque société de gestion
15:06pour comprendre quelle est leur stratégie derrière.
15:08Exactement. Et ça, on ne peut pas faire l'impasse de la due diligence,
15:11que ce soit pour des fonds durables ou des fonds standards ou classiques, quoi qu'il arrive.
15:16Justement, chez Triodos, dans le contexte réglementaire qu'on vient d'évoquer,
15:19comment est-ce que vous, vous faites évoluer votre offre ?
15:21Est-ce que vous l'avez fait évoluer d'ailleurs avec cette réglementation ?
15:24Ou comment est-ce que vous, quelle est la stratégie que vous avez dans le contexte actuel ?
15:27Alors nous, on n'a pas eu ce problème parce qu'étant historiquement,
15:31depuis le début des années 80, une société focalisée sur l'impact,
15:35quand la SFDR a été lancée, l'intégralité de nos fonds étaient et sont SFDR 9.
15:40D'accord.
15:40On n'a pas eu de bascule ou de changement de niveau de l'abéligation de passer de 8 à 9.
15:47Ou de 9 à 8, ils sont restés 9 pour le coup.
15:48Voilà, exactement. Nous, on était 9 dès le départ, on est restés 9.
15:51Sur le label ISR, on est revalidé pour le label ISR sans aucun problème.
15:59Et puis sur l'ESMA, on utilise le terme impact,
16:02mais nous, effectivement, il est extrêmement justifié de par notre processus d'investissement.
16:05Donc nous, on est passé à travers ces problèmes.
16:09Après, c'est de se focaliser peut-être véritablement sur des thématiques aujourd'hui.
16:14Et on a lancé, il y a un peu plus de 3 ans, on ne lance pas beaucoup de fonds,
16:18mais quand on lance, ils sont aboutis d'un point de vue de l'impact.
16:23Et on a lancé, il y a 3 ans, en collaboration avec l'UNICEF, le fonds Triodos Future Generations,
16:27qui est un fonds d'action internationale Small Mid Cap,
16:30focalisé sur une thématique bien particulière qui est la protection et le développement de l'enfance.
16:35Donc on est vraiment sur une dimension sociale de l'investissement très forte.
16:38Et on commence à voir l'adhésion puisque le fonds a un peu plus de 3 ans
16:41et on vient d'attendre les 90 millions d'euros collectés.
16:46Donc c'est vraiment de proposer des solutions vraiment très claires
16:51en termes de quel est l'impact attendu quand on investit dans ce type de fonds.
16:54Quelle est la vision, quelle est l'ambition du fonds, si je comprends bien ?
16:57Voilà, le fonds, c'est vraiment de fournir et d'investir dans des sociétés
17:00qui fournissent des solutions adaptées à certaines thématiques qui touchent l'enfance.
17:04Alors ça va être la santé, ça va être l'éducation,
17:05mais ça va être aussi l'inclusion sociale et financière.
17:09Voilà, des thématiques vraiment en lien avec le développement de l'enfance.
17:12Merci beaucoup Éric Simonnet de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine
17:15ici au sommet Patrimoine et Performance.
17:17Je rappelle que vous êtes responsable des relations investisseurs France et Luxembourg
17:19chez Triodos Investment Management.
17:21Merci beaucoup.
17:21Merci beaucoup.
17:22Et à tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
17:28Comment structurer son patrimoine immobilier dans un contexte fiscal incertain ?
17:32Voilà le sujet qui va à présent nous animer sur Smart Patrimoine aujourd'hui.
17:36Et pour en parler, nous avons le plaisir d'être accompagné par Anthony Roustan.
17:39Bonjour Anthony Roustan.
17:40Bonjour, merci de m'accueillir.
17:41Vous êtes avocat associé, avocat fiscaliste même, au sein du cabinet Bruseau-Dubuc.
17:46La question est posée, contexte fiscal incertain, discussion longue et fructueuse ou infructueuse,
17:53je ne sais pas, sur le dernier projet de loi de finances.
17:56Rumeur sur le futur projet de loi de finances, début d'annonce d'ailleurs sur ce début de projet de loi de finances.
18:02Et une question des épargnants français qui aiment beaucoup l'immobilier.
18:08Comment mon patrimoine immobilier va-t-il être impacté par des changements fiscaux
18:13et comment structurer ce patrimoine immobilier ?
18:15Est-ce qu'on a des débuts de réponses à mi-2025, Anthony Roustan ?
18:18Alors, on a des réponses à des choses qui marchent et il y a des choses qui ne marchent pas.
18:25Déjà, aujourd'hui, on a une difficulté en France, c'est la rentabilité de l'immobilier.
18:30Puisque aujourd'hui, un bon investissement immobilier, s'il vous rapporte 5%, vous êtes déjà content.
18:36Et en fait, de ces 5%, vous allez enlever déjà la moitié en impôts sur les revenus fonciers.
18:40Vous avez la taxe foncière, vous avez l'IFI, vous avez les charges de copropriété.
18:43Et en fait, quand on fait le bilan, et moi je le fais souvent pour mes clients,
18:48in fine, il reste un rendement net qui est plutôt de l'ordre de 1 ou 2% net de fiscalité, net in the pocket.
18:55Et dans ce cas-là, on se dit, autant placer sur un livret A ou sur des produits financiers.
19:00Ça veut dire qu'on a le réflexe immobilier, mais qu'en fait, on n'identifie pas forcément qu'à la fin,
19:03ce n'est pas le plus intéressant dans le cadre que vous venez d'évoquer.
19:05Voilà, mais l'immobilier, c'est intéressant pourquoi ? Parce qu'on peut faire de la dette.
19:08C'est le seul investissement où on peut utiliser l'argent de la banque, finalement, pour s'enrichir.
19:14Et donc, quand on utilise de l'effet de levier, là, ça devient intéressant de faire de l'immobilier.
19:18Et se pose la question de comment on le structure.
19:20Est-ce que j'achète en nom propre ? Est-ce que j'achète en société ?
19:23Est-ce que je fais du meublé ? Est-ce que je fais du nu ?
19:25Alors déjà, la réponse entre le meublé et le nu, aujourd'hui, le meublé,
19:28même si le LMNP a été retoqué un petit peu au niveau des plus-values,
19:32ça reste quand même le régime fiscal le plus intéressant.
19:35D'accord. Ça, c'est un avocat fiscaliste qui le dit.
19:38Le meublé reste le régime fiscal le plus intéressant aujourd'hui.
19:41Oui, parce qu'en fait, vous pouvez, sur vos loyers,
19:44vous pouvez amortir comptablement le bien immobilier quand vous êtes au régime réel,
19:47ce qui vous permet de réduire votre base taxable pendant l'exploitation.
19:51Et donc, vous ne payez pas beaucoup d'impôts sur les loyers que vous encaissez,
19:53ce qui vous permet de rembourser le crédit avec des loyers faiblement taxés.
19:56Et à la revente, certes, vous allez reprendre ces amortissements dans le calcul de la plus-value,
20:02mais vous avez des abattements pour durée de détention qui font qu'au bout de 30 ans,
20:05vous êtes dans tous les cas exonéré.
20:06Donc, vous ne payez pas non plus beaucoup d'impôts à la revente.
20:09Et donc, le meublé, ça reste quand même assez intéressant.
20:11Dans le cas d'un investissement long terme ?
20:13Dans le cas d'un investissement long terme, exactement.
20:16Sur le court terme, le meublé reste aussi intéressant.
20:19Après, il se pose la question, si je veux faire du nu,
20:21parce que, par exemple, c'est des locaux professionnels.
20:23Les locaux professionnels, c'est très rentable.
20:25Il faut avoir un bon locataire, mais c'est très rentable.
20:27Généralement, c'est du nu.
20:29Dans ce cas-là, il se pose la question, est-ce que je me mets à l'IR, est-ce que je me mets à l'IS ?
20:33Ce qu'il faut retenir, c'est qu'à l'IS, je ne paye pas d'impôts ou très peu sur les loyers,
20:36mais je paye beaucoup d'impôts à la revente.
20:39Alors qu'à l'IR, je paye beaucoup d'impôts sur les loyers et pas beaucoup d'impôts à la revente.
20:42Ça, ça veut dire qu'on a une structure dédiée à nos investissements immobiliers,
20:45si on se pose la question de l'IR ou l'IS ?
20:46Exactement.
20:47On a quoi ? On a une ESCI ?
20:48Une ESCI ou une autre forme sociale, ça peut être une SARL, ça peut être une société en commandite simple.
20:53Nous, on travaille beaucoup, la société en commandite simple, qui est un peu hybride,
20:56qui va chercher un peu l'IS sur les loyers et un peu l'IR sur la revente pour bénéficier du meilleur des deux mondes.
21:01Qui est un petit peu moins connu du grand public, mais qui est un outil apparemment que les avocats fiscalistes aiment beaucoup.
21:05Oui, beaucoup plus efficace que la bonne vieille ESCI à l'IR.
21:08D'accord.
21:09Et l'idée après, c'est aussi qui on met dans ces sociétés.
21:12Est-ce qu'on met nos enfants ? Est-ce qu'on est tout seul ? Est-ce qu'on s'associe ?
21:16Alors ça, on va peut-être y répondre dans un second temps.
21:17Juste avant, un tout petit mot quand même sur ces sociétés, commandite simple.
21:19Pourquoi vous préférez ça aux autres types de structures ?
21:23On parle d'investissement immobilier, que ce soit en direct, en meublé ou en U, investissement immobilier professionnel.
21:29On n'a pas parlé d'autres types d'investissement immobilier qui peuvent être ce qu'on peut appeler la pierre-papier ou autre.
21:34Mais là, quand on veut faire de l'immobilier en direct, pourquoi est-ce que la SCS, c'est ce qui marche le mieux ?
21:38Alors, ce n'est pas ce qui marche le mieux dans tous les cas.
21:41Dans beaucoup de cas, c'est très utile parce qu'en fait, vous avez deux catégories d'associés.
21:45Avec des associés soumis à l'IS et des associés soumis à l'IR.
21:48D'accord, c'est quand on veut le faire à plusieurs du coup ?
21:50Oui, ou alors quand on veut le faire en famille.
21:52Il peut y avoir les enfants à l'IS et les parents à l'IR.
21:55On n'est pas obligé d'être plusieurs associés, vraiment tiers.
21:58Et l'intérêt, c'est qu'on va flécher la partie loyer vers les associés à l'IS.
22:02Et donc bénéficier du régime favorable de l'IS sur les loyers.
22:06D'accord.
22:06Et flécher la partie plus-value vers les associés à l'IR, qui sont les commandités.
22:10Et donc bénéficier aussi du régime favorable de la revente de l'IR.
22:14Et donc bénéficier un peu du régime des deux mondes quand on fait une commandite et qu'elle est bien faite.
22:18Je précise pour ceux qui nous écoutent, on parle de stratégie d'investissement immobilier.
22:22Pas de structuration en vue d'une transmission d'un patrimoine familial.
22:25Où là, pour le coup, on a des problématiques différentes et la SCI fonctionne plutôt très bien.
22:29La SCI fonctionne bien.
22:29La SCS peut aussi être utilisée pour de la transmission.
22:33C'est du cas par cas, mais les deux peuvent être utilisés.
22:36Comment structurer son patrimoine immobilier dans un contexte fiscal incertain ?
22:40Ça vaut aussi quand on réfléchit à des sujets familiaux, à des sujets de transmission, à des sujets peut-être de testament un petit peu plus tard.
22:49Comment on prend ça en compte aujourd'hui ?
22:51Qui est-ce qu'on met dans la société et comment est-ce qu'on organise ?
22:54La transmission, aujourd'hui, quand on a un patrimoine immobilier existant, il y a deux manières de le transmettre.
22:58Soit vous le donnez, vous faites des donations à vos enfants, vous pouvez donner la nue propriété.
23:02C'est ça, c'est le mécanisme nue propriété usufruit qui est à privilégier aujourd'hui ?
23:06Ça, c'est le premier schéma.
23:09Mais sur des gros patrimoines, on commence à payer quand même beaucoup d'impôts, même quand on ne donne que la nue propriété.
23:13Et dans ce cas-là, on peut faire une partie de donation et une partie de ce qu'on appelle un family buyout ou un owner buyout,
23:20c'est-à-dire une vente à soi-même, où vous vendez votre bien immobilier à une nouvelle société dans laquelle il y a vos enfants.
23:25Vos enfants s'endettent pour vous racheter votre bien, le loyer rembourse le crédit et petit à petit, du coup, vos enfants redeviennent propriétaires du bien
23:33sans que vous soyez passé par une donation.
23:35Et vous, vous encaissez du cash en faisant une vente finalement à la génération suivante, sans trop de risque,
23:41puisque c'est un bien qui est loué, qui est dans la famille depuis longtemps, on sait qu'il va tourner.
23:44Et ça, ça vaut pour des biens que je détenais en propre ou il fallait que je les détienne via une société avant quand même ?
23:49Si vous les détenez en propre, c'est mieux parce que vous allez être à l'IR sur la revente, donc vous allez pouvoir encaisser le cash de la revente
23:55avec le régime des plus-values des particuliers qui est très intéressant.
23:58D'accord.
23:59Si vous étiez en société et qu'elle était à l'IS, ça va marcher aussi.
24:02Vous allez payer un peu plus d'impôts quand vous allez vendre à vos enfants, mais vous ne payerez pas de droits de donation
24:07parce que vous avez fait une vente et que vos enfants se sont ré-endettés pour vous racheter votre bien immobilier.
24:11Et tout ça, c'est tout à fait légal ?
24:13C'est tout à fait légal si c'est fait correctement avec de la substance et qu'on fait en sorte d'éviter les pièges fiscaux de l'administration.
24:19Et ça, ça va être retoqué dans le projet de loi de finances 2026 ou ça a été évoqué à l'heure actuelle ?
24:23Non, ça n'a pas été évoqué.
24:24Ça, ça continuera de fonctionner.
24:26Ce qui est évoqué, c'est de créer un statut du bailleur unique, c'est-à-dire qu'on distinguerait plus forcément le nu, le meublé.
24:32Parce qu'aujourd'hui, c'est un peu injuste que le meublé soit plus favorablement traité que le nu.
24:36Parce que le meublé, c'est du court terme, pour le marché locatif, ce n'est pas terrible.
24:41Donc, on essaye de créer un statut un peu unique pour tous les loueurs en meublé.
24:45Dernière question, si on revient sur les sujets rendement que vous avez évoqué au début.
24:49Est-ce que bien structuré fiscalement avec les mécanismes que vous nous avez donnés sans patrimoine immobilier, ça permet d'augmenter les rendements ?
24:55Ça change tout.
24:56Ça change tout parce qu'en fait, aujourd'hui, la fiscalité, c'est la charge numéro un de tout investisseur immobilier.
25:02Quand on est à l'impôt sur les revenus fonciers, on paye plus de la moitié de ses bénéfices passent en impôts.
25:09Donc, oui, oui, ça change totalement la donne.
25:12Une société à l'IS va pouvoir rembourser un crédit avec très peu d'effort d'épargne,
25:16alors qu'une société à l'IR ou un investissement en direct va nécessiter un effort d'épargne à cause de la fiscalité.
25:22Merci beaucoup, Anthony Roustan, de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
25:24Je rappelle que vous êtes avocat associé au sein du cabinet Bruseau Dubuc.
25:27Merci beaucoup.
25:28Merci.
25:28Merci à vous également de nous avoir suivis.
25:30On se retrouve très vite sur Be Smart for Change.
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