00:01You Money, leader français de la gestion d'épargne en ligne, présente
00:05Sud Radio, oser investir, Thomas Binet
00:10Que faire de votre argent et de votre patrimoine ? On en parle comme tous les dimanches avec Thomas Binet. Aujourd'hui on parle de quoi ?
00:15Eh bien Jean-Marie, on va parler du marché locatif qui est tendu. Faut-il investir dans l'immobilier locatif en 2025 ? On va essayer de répondre à cette question.
00:23Et peut-on investir aussi après 65 ans ? Y a-t-il une limite d'âge ? Comment s'y prendre ?
00:27Eh bien notre invité est Olivier Landrevy, fondateur de Money Smart, site d'information économique et financière.
00:33Et puis Olivier Maltès, notre expert en marché financier, qui va nous parler du rapport entre les jeux de hasard, vous m'avez bien entendu, et l'investissement pour les français.
00:41Y a-t-il du hasard ? On en parlera.
00:44Sud Radio, oser investir, le conseil de la semaine.
00:48Mais avant ça on explique quelque chose, comme chaque dimanche à la même heure sur Sud Radio.
00:52Le marché locatif sous tension, Thomas. Est-ce que ça veut dire que c'est le bon moment pour investir dans l'immobilier ?
00:57J'ai tendance à vous dire plus que jamais Jean-Marie, la tension locative signifie qu'il y a plus de demandes que d'offres.
01:04Si vous trouvez le bien qui vous correspond, que vous l'achetez au bon endroit évidemment, car l'emplacement est le critère prépondérant,
01:10vous êtes presque sûr de le louer rapidement et a priori durablement.
01:14Alors comment on choisit une ville rentable ?
01:16Eh bien je vais vous donner trois critères à retenir. D'abord une forte demande locative. Par exemple, des étudiants, des jeunes actifs qui subissent une pénurie de logements,
01:23un bon rendement locatif brut entre 5 et 10%, des perspectives de développement comme une nouvelle ligne de tramway ou une dynamique économique locale.
01:30Et quel type de biens ?
01:31Eh bien il faut privilégier d'abord les petites surfaces, studios, T2, très demandées en centre-ville ou près des facs par exemple.
01:37Bon j'imagine qu'on a des pièges à éviter ?
01:39Méfiez-vous des passoires thermiques. En 2025, les logements classés G et F sont de plus en plus difficiles à louer.
01:45Et attention à l'encadrement des loyers dans certaines villes. Cela peut limiter vos revenus si le bien est mal positionné.
01:50Et puis en ce qui concerne les passoires, on rappelle que vous aurez du mal à bénéficier de MaPrimeRénov' pour les faire retaper.
01:55Allez, tout de suite on accueille votre invité.
01:58Haussmann Executive Search, leader du recrutement sur les métiers de la finance et de l'immobilier, présente.
02:04Sud Radio, oser investir, l'invité.
02:08Et l'invité c'est Olivier Landrevy. Bonjour et bienvenue sur Sud Radio.
02:11Bonjour.
02:12Vous êtes le fondateur de Money Smart, site d'information économique et financière.
02:16Vous êtes aussi enseignant en finance à HEC, vous êtes l'invité de Thomas Binet.
02:20Olivier Landrevy, on va parler dans un instant justement de comment investir après 65 ans.
02:25Mais je voudrais revenir sur des chiffres, sur des faits tout à fait concrets.
02:29Nous sommes plus de 68 millions de Français. La part des plus de 65 ans représente 22%.
02:35A titre de comparaison, en 1970, ils étaient 13% de cette population et la prévision se situe à 29% en 2070.
02:43Le constat est là et il est implacable.
02:45Le vieillissement de la population s'accélère.
02:48Comment du coup les banques, parce que c'est bien ça le sujet,
02:51les organismes financiers ont-ils pris conscience de cette situation et du financement à venir ?
02:56Oui, bien sûr, les banques ont conscience du vieillissement de la population, c'est une évidence.
03:02Mais comment s'y adaptent-elles ?
03:03Pour autant, en matière de crédit, c'est un sujet qui reste compliqué.
03:09Parce que les banques en France, et une spécificité du marché bancaire français,
03:14ont pour habitude d'exiger une assurance emprunteur.
03:17Et c'est là que ça va coincer pour les seniors,
03:20puisque la plupart des assurances emprunteurs vont s'arrêter à 75 ans.
03:25Donc ça veut dire que, typiquement, si au moment de partir à la retraite à 65 ans,
03:29on a besoin d'un crédit sur 10 ans, c'est encore jouable.
03:33Au-delà de 10 ans, ça va être compliqué, puisqu'on va aller au-delà de la période assurable.
03:38Alors, si on sort des assurances proposées par les banques,
03:41on peut trouver encore des assurances un peu plus spécialisées,
03:44qui vont jusqu'à 80, voire même 85 ans, si on est en bonne santé,
03:48parce qu'il y a évidemment un examen.
03:51Mais il faut aller chercher ça en dehors des grands réseaux bancaires.
03:55Mais très concrètement, ça veut dire qu'il n'y a pas de limite d'âge,
03:57ou il y a des limites d'âge imposées par les banques ?
03:59Il y a cette limite qui est liée à l'assurance.
04:01Mais dès lors que vous avez trouvé l'assurance,
04:04vous aurez accès à du crédit bancaire.
04:06Mais Olivier Landrevy, c'est tabou en France, en fait,
04:09de parler de ça, ou même de l'envisager,
04:10de prêter de l'argent aux seniors,
04:13alors qu'on a un vieillissement de la population,
04:15et qu'on va vivre de plus en plus vieux,
04:16et qu'on a besoin aussi,
04:17et je rajoute même dans l'équation,
04:19des changements de vie pour certains.
04:21Il y a des divorces, il y a des familles recomposées,
04:23il y a des besoins réels.
04:24Alors, ce qui est tabou,
04:26alors je ne suis pas sûr que ce soit le bon mot,
04:27mais ce qui pose difficulté dans le modèle français,
04:30c'est le fait qu'on n'est pas habitué
04:33à ce qu'au moment de la succession,
04:35il y ait dans le périmètre de la succession une part de dette.
04:38Ce qui est tout à fait courant dans les pays anglo-saxons.
04:41En France, on n'aime pas ça du tout.
04:43On n'aime pas la dette en France.
04:44Quand ça arrive, il y a souvent derrière des procès
04:48qui sont intentés par les descendants,
04:50au motif qu'on a endetté leurs pauvres parents
04:52qui n'avaient plus toute leur tête.
04:55Du coup, les banques préfèrent éviter ces situations.
04:58Ce qui impose de faire souscrire une assurance emprunteur
05:01et qui pose cette question au-delà de 75 ans.
05:06Cela étant, il y a quand même des solutions
05:09qui commencent à apparaître.
05:11Il y a notamment, puisque à cet âge-là,
05:14la plupart des gens ont quand même une résidence principale
05:16qui vaut de l'argent et sur laquelle il n'y a plus de dette,
05:19généralement à 65 ans.
05:20Et donc, dans ces situations-là,
05:22il y a quand même un produit qui s'appelle
05:24le crédit viagé hypothécaire
05:26et qui permet de remettre de la dette
05:28garantie sur le bien immobilier
05:31pour des personnes qui en ont vraiment besoin.
05:34Alors, vous êtes un observateur averti de tous ces mondes-là.
05:37J'ai plus de 65 ans.
05:38Je veux investir.
05:40On nous écoute ce dimanche matin.
05:41Vers quoi vous voulez conseiller,
05:43les personnes de plus de 65 ans ?
05:44Vers quoi doivent-elles aller ?
05:46Alors, il faut s'interroger sur quelle est la réalité de l'objectif de l'investissement.
05:53Pour, j'ai envie de dire, le commun des mortels à cet âge-là,
05:57l'objectif d'investissement va être un objectif de rendement,
06:00c'est-à-dire un objectif de se constituer un complément de revenu
06:04en plus de la retraite.
06:05Donc, on va aller vers ce qu'on appelle des actifs de rendement.
06:09Et en gros, il y a trois familles d'actifs de rendement.
06:12Le premier auquel on pense naturellement, c'est l'immobilier.
06:15Vous parliez il y a quelques minutes de l'immobilier locatif.
06:19Ça peut être une solution.
06:20Pour ceux qui n'ont pas envie de faire de l'immobilier locatif en direct,
06:24parce que quand on est âgé, ça peut être un peu compliqué quand même
06:26de gérer les locataires, les petits problèmes, etc.
06:30On peut aussi faire ça sous format papier.
06:33Il y a des SCPI.
06:35Société civile de placement immobilier.
06:37Voilà. Moi, un format que j'aime encore mieux,
06:39c'est ce qu'on appelle les foncières cotées,
06:42qui sont donc des sociétés cotées en bourse
06:44et qui gèrent des très grands portefeuilles immobiliers.
06:46En France, il y a Covivio, par exemple.
06:49Covivio, aujourd'hui, ça offre un rendement de 7% de dividendes
06:52par rapport au prix de l'action.
06:53Oui, c'est intéressant.
06:54C'est quand même intéressant.
06:55Avant impôt, évidemment.
06:56Donc, ça, c'est la première famille.
06:58La deuxième famille, ça va être des placements de type obligataire.
07:02Donc, on investit dans des crédits aux grandes entreprises.
07:06Évidemment, ça, il ne faut pas s'amuser à le faire en direct.
07:08D'ailleurs, c'est à peu près impossible pour un particulier.
07:10Mais il y a des fonds obligataires.
07:11Il y a des ETF, qui sont des nouveaux formats de fonds
07:16avec des niveaux de frais très bas.
07:18Ou même de l'assurance vie fonds euro,
07:21ça s'apparente à de l'obligataire.
07:24Donc, ça peut être aussi une partie du portefeuille.
07:26Et la dernière catégorie, ça va être des actions.
07:29Mais pas n'importe quelles actions.
07:31Des actions de sociétés mûres
07:33qui payent des dividendes à des niveaux importants.
07:37Et là aussi, on trouve des ETF
07:38qui donnent accès très facilement
07:41à un portefeuille très diversifié
07:43d'actions relativement défensives
07:45qui vont servir des dividendes autour de 5% de rendement
07:49on peut obtenir sur des ETF à dividende.
07:51Donc, en composant comme ça un portefeuille
07:54autour de ces trois classes d'actifs
07:56on va pouvoir, bon an, mal an,
07:59générer autour de 5% de rendement.
08:03Voilà ce qui veut dire qu'avec 100 000 euros d'investissement
08:06par exemple, on va pouvoir se générer
08:095 000 euros de revenus complémentaires
08:11en plus de sa retraite
08:12ce qui est quand même unéligable.
08:14Vous l'avez dit tout à l'heure
08:15en parlant de certains types d'investissements
08:17ce n'est pas toujours simple, voire compliqué
08:19voire impossible pour certains particuliers.
08:20Bon, concrètement, ça veut dire que
08:22malgré tout, il faut se faire accompagner.
08:25Oui, alors ça dépend aussi
08:27du niveau d'éducation financière de la personne
08:29on peut faire beaucoup de choses par soi-même
08:31via des plateformes
08:33via des courtiers en ligne
08:35via des plateformes comme Yomony
08:37et pour les personnes qui vraiment
08:41n'ont aucune expérience d'investissement
08:42oui, il est important de se faire conseiller.
08:47Voilà.
08:47Un autre objectif qu'on peut avoir
08:49à cet âge-là quand on investit
08:51si on a déjà une retraite confortable
08:54ça peut être un objectif de transmission
08:56de préparer une transmission
08:58dans une bonne condition fiscale
09:00vis-à-vis de ses enfants.
09:01Vous me proposez une transition
09:02quel est le bon âge ?
09:04S'il y a un âge pour assurer une forme de transition
09:06dans ce domaine-là, de la préparer ?
09:08Ça ne se prépare jamais trop tôt
09:09j'ai envie de dire
09:10on peut commencer à le préparer dès 50 ans
09:13en revanche, il faut vraiment faire attention
