"L’achat de sa résidence principale n’est pas forcément une nécessité absolue !"

Sud Radio

13/04/2025

Avec Serge Harroch, Gérant du cabinet Alpha Phi

Retrouvez Osez Investir tous les dimanches de 9h45 à 10h avec Thomas Binet !

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00:01You Money, leader français de la gestion d'épargne en ligne, présente

00:05Sud Radio, oser investir, Thomas Binet

00:10Je suis très heureux de vous retrouver après cette pause publicitaire.

00:13On va parler de la campagne des impôts qui vient de démarrer.

00:15On vous explique comment ça fonctionne dans un instant.

00:18Et si le fait de devenir propriétaire de sa résidence principale n'était pas une si bonne idée que cela,

00:23pour en parler, nous sommes avec Serge Haroche, gérant du cabinet Alphafi.

00:27Il va nous dire ses dernières idées sur le sujet.

00:30Et on va revenir dans le détail sur cette déclaration des impôts 2025

00:34avec notre experte Marion Chapelle-Masso, consultante en gestion de patrimoine,

00:39qui va nous expliquer quelles sont les dernières nouveautés.

00:43Sud Radio, oser investir, le conseil de la semaine.

00:48Marion, on débute malgré tout avec vous.

00:50On va parler justement de cette déclaration d'impôts qui arrive dans nos boîtes aux lettres pour certains

00:54et peut-être plus d'ailleurs sur les boîtes mail pour les autres.

00:57La campagne de déclaration des revenus a débuté en France

01:00et chaque année c'est un rendez-vous fiscal incontournable.

01:03Alors comment procéder en 2025 ?

01:06Quand faut-il déclarer ses revenus cette année Marion ?

01:09Eh bien Thomas, la campagne a commencé le jeudi 10 avril.

01:11La date limite dépend de votre département.

01:14Elle est fixée entre le 22 mai et le 5 juin pour les déclarations en ligne.

01:18Pour les départements allant du 01 l'1 au 19 la Corrèze, la date limite est fixée au 22 mai.

01:25Et pour les départements 2A et 2B Corse, ainsi que les départements allant du département 21 Côte d'Or au 54 Meurthe-et-Moselle,

01:32les dernières déclarations devront se faire avant le 28 mai 23h59.

01:37C'est précis.

01:39Enfin pour les autres, le dernier délai sera fixé au 5 juin.

01:43Et si vous optez pour le format papier, alors vous avez jusqu'au 20 mai 2025 Thomas.

01:47Oui on en parlait.

01:48Comment doit-on s'y prendre Marion pour faire cette déclaration justement ?

01:52Elle s'effectue principalement en ligne sur le site impots.gouv.fr.

01:57Alors il vous suffit de vous connecter à votre espace particulier avec votre numéro fiscal.

02:02Si vous n'avez pas encore de compte, vous pouvez en créer un.

02:06Alors la déclaration est-elle automatique pour certains contribuables ?

02:09Oui, elle l'est.

02:11Si votre situation n'a pas changé et que vos revenus sont intégralement connus de l'administration,

02:15vous pouvez bénéficier de la déclaration automatique.

02:19Vous recevrez alors un document récapitulatif.

02:22N'oubliez pas de tout bien vérifier.

02:25Et si tout est exact, vous n'avez rien à faire.

02:27Sinon, vous devrez corriger les erreurs et ou compléter les oublis Thomas.

02:31Alors justement, que faire en cas de doute ou de difficulté Marion dans notre déclaration d'impôt ?

02:37Eh bien vous pouvez contacter votre centre des finances publiques

02:40ou utiliser la messagerie sécurisée sur votre espace en ligne.

02:44Des aides sont également disponibles sur le site officiel impots.gouv.fr.

02:49Déclarer ses revenus est une obligation Thomas.

02:52Respecter les délais, vérifier les informations et signaler tout changement.

02:57Autant de gestes simples pour éviter erreurs et pénalités.

03:00Alors vous restez avec nous Marion, on vous retrouve dans quelques instants après notre invité

03:04où on reparlera justement, Marion, ensemble des nouveautés 2025 de cette déclaration.

03:08Haussmann Executive Search, leader du recrutement sur les métiers de la finance et de l'immobilier, présente

03:15Sud Radio, oser investir, l'inviter.

03:19Et nous sommes avec Serge Haroche, gérant du cabinet Alphafi.

03:23Vous êtes créé en 2007 et Alphafi donc accompagne ses clients dans la construction, la structuration et le développement de leur patrimoine.

03:30Bonjour Serge Haroche.

03:31Alors il y a une idée largement répandue sur laquelle il faudrait être propriétaire de sa résidence principale.

03:38Mais selon vous, ce n'est pas une vérité absolue ?

03:41Ce n'est pas une vérité absolue, ça dépend de qui et surtout quand.

03:45La vraie question c'est quand est-ce qu'il est judicieux d'acheter sa résidence principale

03:49dans un processus de développement de son patrimoine.

03:52Sachant que quel que soit le patrimoine que vous allez développer, l'objectif c'est qu'il vous permette de vivre heureux tranquillement

03:58les plus longtemps possible, c'est-à-dire qu'il prenne le relais de votre activité professionnelle au moment où vous êtes à la retraite.

04:03Alors on imagine bien que tout dépend quand même du profil de l'acheteur.

04:08C'est exact. Encore une fois, tout dépend du timing.

04:12Un jeune qui démarre dans la vie, acheter sa résidence principale aujourd'hui avec un marché qui est plutôt baissier

04:16signifierait que ce bien-là, il va le conserver 4, 5, 6 ans en fonction de la construction de sa famille à venir

04:24et que par conséquent, il y a peu de chances qu'il récupère 10 à 15% de plus-value sur son bien dans les quelques années à venir.

04:30Alors ce que vous êtes en train de dire, c'est si on est primo-accédant, pour être très concret,

04:33ce n'est pas forcément une bonne idée donc d'acheter sa résidence principale

04:36au-delà du fait qu'il faut obtenir les crédits, on pourra en parler après.

04:39Donc il vaudrait mieux commencer par un investissement locatif, c'est ça ?

04:42Oui, si on en a entre guillemets les moyens

04:44parce qu'en fonction du niveau de revenu que vous avez,

04:48vous avez soit la capacité de vous loger en louant et d'investir,

04:52si vos revenus sont plus faibles,

04:54l'acquisition de la résidence principale permet de combiner les deux,

04:58faire un petit peu d'épargne mais avec la priorité de se loger.

05:01Alors, en termes de profil, parce que c'est quand même ça qui est important

05:04pour ceux qui nous écoutent ce dimanche matin,

05:06est-ce qu'il y a des profils qui sont plus orientés vers cet achat de résidence principale

05:11ou plutôt vers l'investissement locatif ?

05:14Est-ce qu'il y a des profils qui ressortent, ne serait-ce qu'auprès des banques ?

05:18Alors, l'évaluation d'un profil par une banque est une évaluation très rationnelle

05:23et très liée à ce qu'on appelle le taux d'endettement

05:25et le reste à vivre de l'investisseur.

05:28La vraie question, elle est dans les projets de vie du client

05:31et est-ce que l'acquisition de la résidence principale,

05:33au moment où il le décide,

05:35ne va pas compromettre les autres projets qu'il veut réaliser plus tard ?

05:38Alors, il y a aussi le problème de la mobilité professionnelle.

05:40On en parle beaucoup dans beaucoup d'autres sujets relatifs au travail.

05:44C'est vrai que quand on achète une résidence principale,

05:47vous parliez de 5-6 ans avant d'envisager quoi que ce soit,

05:50on est en début de carrière, ça nous bloque quand même un peu

05:52si on veut bouger naturellement.

05:54Donc, il ne faut pas le faire.

05:55Encore une fois, je n'aime pas trop les...

05:58Les idées toutes reçues ?

05:59Oui, tout à fait.

06:00Les idées reçues ou les idées trop carrées

06:02et ne tenant pas compte du contexte.

06:04Oui, à la base, si on démarre dans la vie

06:06et qu'on a une mobilité géographique à prévoir,

06:09ce n'est peut-être pas l'idéal de se dire

06:10qu'on va acheter sa résidence principale.

06:12Mais encore une fois, ça va dépendre de l'évolution de la carrière,

06:15de l'évolution des revenus

06:16et encore une fois, des objectifs que s'est fixé l'investisseur

06:20à moyen et à long terme,

06:22sachant que la résidence principale, c'est toujours un besoin immédiat.

06:25Dans lequel, en fait, on oublie, en fait,

06:27on fait abstraction de tous les autres projets.

06:29On est focus uniquement sur l'opération

06:31et on ne mesure pas les effets de bord que ça va avoir

06:34sur les autres opérations qu'on a menées,

06:36sur la constitution d'une épargne,

06:38sur de la retraite ou sur de l'investissement locatif

06:39pour construire un patrimoine.

06:41Alors, on parle souvent quand même de rendement et de plus-value

06:43lorsqu'on parle justement d'un investissement immobilier

06:46et seulement de plus-value lorsque l'on parle de résidence principale.

06:49Pouvez-vous nous décrypter un peu tout ça ?

06:51Bien sûr.

06:51Alors, l'idée reçue qu'on a aujourd'hui,

06:55c'est qu'il faut acheter sa résidence principale

06:57parce qu'on a connu 20 ans de hausse du marché de l'immobilier

07:00qui a suivi 40% de baisse dans les années 90 sur Paris.

07:06Donc, on a eu ce rattrapage et le boost du passage à l'euro

07:10et la baisse des taux, etc.,

07:12qui ont dopé le marché de l'immobilier.

07:14Aujourd'hui, on se trouve plutôt sur un marché en récession,

07:17voire baissier.

07:19Et par conséquent, l'achat de sa résidence principale

07:22n'est pas forcément une nécessité absolue.

07:24Alors, moi, je voudrais vous poser une ultime question.

07:26On se pose justement la question de ceux qui n'ont pas de revenu établi.

07:29Alors, on pense aux chômeurs, on pense aux entrepreneurs,

07:31voire auto-entrepreneurs.

07:33Il est plus facile pour eux de devenir investisseurs

07:35que propriétaires de leur résidence principale ou même pas ?

07:38Alors, on va peut-être...

07:40Là aussi, il est reçu, peut-être.

07:41Oui, alors, on va peut-être faire une petite distinction

07:43entre le chômeur et l'entrepreneur.

07:46Le chômeur n'a pas de revenu fixe,

07:49puisque ses droits au chômage vont s'éteindre avec le temps.

07:53L'entrepreneur, lui, par contre, il faut que, dès le départ,

07:56il considère qu'il veut être investisseur

07:58et que, par conséquent, il doit se payer.

08:00Mais vous êtes d'accord avec moi pour dire

08:01que ce n'est pas forcément les entrepreneurs,

08:02auto-entrepreneurs, des profils qui sont forcément...

08:05Je parle des TPE, quand même, principalement,

08:08et toutes petites entreprises, privilégiées par les banques.

08:10Pour une raison simple, c'est la faute de l'entrepreneur au départ.

08:14C'est parce qu'il a décidé, justement,

08:16de donner du souffle à son entreprise,

08:19de ne pas se rémunérer.

08:20La contrepartie, c'est qu'il n'ayant pas de revenu,

08:22même si l'entreprise a des fonds,

08:24n'ayant pas de revenu, lui, il n'a pas de profil d'emprunteur.

08:27Donc, un entrepreneur peut emprunter

08:28à l'instant où il a deux, trois bilans

08:31avec une bonne rémunération et une stabilité dans son entreprise.

08:33Et j'imagine que votre ultime conseil,

08:35c'est d'aller chercher, justement, des conseils

08:37auprès de gestionnaires.

08:39On est bien d'accord, puisque chaque cas est particulier.

08:41Merci à vous, Serge Arroche.

08:42Je rappelle que vous êtes le gérant du cabinet Alpha Phi.

08:47Sud Radio, oser investir,

08:50le coin de l'expert.

08:52Et on vous retrouve, Marion Chapelle-Masso.

08:54Vous êtes experte en gestion de patrimoine,

08:55comme je le disais tout à l'heure,

08:56et dirigeante du cabinet de Carillon Gestion Privée.

08:59Eh bien, on revient avec vous, Marion,

09:01justement, sur la campagne

09:03de déclaration d'impôt sur le revenu.

09:05Il y a des nouveautés, vous allez nous en parler,

09:08et on sait que ça a commencé, donc, le 10 avril.

09:11Alors, quels sont les points de vigilance, d'abord ?

09:13Le premier point, Thomas, concerne la revalorisation

09:16du barème de l'impôt de 1,8%.

09:18Cela permet de limiter la hausse d'impôt en cas de revenus,

09:22qui ont simplement suivi l'inflation.

09:24Mais attention, cela ne compensera pas tout

09:27si vos revenus ont fortement progressé.

09:29Alors, justement, pour les contribuables les plus aisés,

09:32y a-t-il une nouveauté importante ?

09:34Absolument.

09:35Une nouvelle contribution introduite par la loi de finances 2025,

09:39la CDHR, pour contribution différentielle sur les hauts revenus,

09:44pourra s'ajouter à l'impôt habituel

09:46si le taux moyen d'imposition est inférieur à 20%.

09:49Elle vise certains foyers très optimisés fiscalement.

09:52Un accompte de 95% devra même être versé dès décembre 2025.

09:57D'accord, mais est-ce qu'il y a aussi des mesures plus favorables ?

10:01Oui, notamment pour la transmission.

10:03Un don familial d'argent peut être exonéré jusqu'à 100 000 euros

10:07s'il est utilisé pour un achat

10:10ou une rénovation de résidence principale et sous condition.

10:13Et du côté des revenus immobiliers ?

10:16C'est les loyers meublés non professionnels

10:18qui devront intégrer les amortissements

10:20dans le calcul de la plus-value en cas de revente.

10:24Ce n'est vraiment, vraiment pas neutre.

10:26Il faut y être attentif.

10:27Et un dernier conseil Marion, pour la route.

10:30Et ne laissez pas passer cette période sans faire le point.

10:33Derrière chaque déclaration se cache une opportunité

10:35de structurer intelligemment votre fiscalité.

10:38Merci Marion des ajustements techniques

10:40mais parfois lourds de conséquences.

10:43Comme toujours, vaut mieux anticiper.

10:45Et pour ce qui nous concerne,

10:46je vous donne rendez-vous dimanche prochain

10:47dès 9h30 sur Sud Radio.

10:48Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.

10:53Avec YouMoney, leader français de la gestion d'épargne en ligne.

10:57Merci.

10:58Merci.

10:59Merci.

11:00Merci.

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