Faut-il déclarer tous ses revenus locatifs ?

Sud Radio

31/05/2025

Avec Jean-Claude Drié, avocat associé chez DS Avocats, spécialisé en droit fiscal

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Transcription

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00:00Basile, votre application de recherche immobilière, présente

00:04Sud Radio, Parlons Imo, Sylvain Lévy-Valancy

00:09Oui oui, c'est la suite de Parlons Imo, ça vous concerne, si vous avez des questions sur votre logement, vous nous appelez au 0800 26 300 300

00:16et comme à chaque fois bien sûr, Sylvain, nos experts vous apportent des solutions

00:20Avec la Massif, économisez en changeant d'assurance de prêt immobilier, conditions sur massif.fr

00:26La Massif présente Sud Radio, Parlons Imo, ça vous concerne

00:30Et oui, ça vous concerne comme chaque semaine au 0800 26 300 300

00:36Vous posez les questions les amis et on vous y répond avec nos experts

00:40Cette semaine, nous avons eu un message sur le répondeur de Sud Radio Bérénice

00:44Oui, de Maxime qui habite dans l'Oise, le département

00:48Il a hérité d'un petit appartement de son papa qu'il a loué pour la première fois l'année dernière

00:54Et il se demande s'il fallait obligatoirement déclarer tous les loyers que l'on perçoit

01:00Parce qu'en fait, il ne l'a loué qu'une partie de l'année apparemment

01:03Et est-ce que ça change quelque chose qu'on loue l'appartement vide ou emmeublé ?

01:09Alors pour y répondre, pour faire le point justement sur les revenus locatifs

01:12On n'a qu'à une autre expert, Jean-Claude Drier, qui est avocat associé chez DS Avocats

01:17Et qui est surtout spécialisé en droit fiscal

01:19Bonjour Maître

01:19Oui, bonjour, bonjour, je vous entends bien, bonjour à tous

01:22Parfait ! Alors pour répondre peut-être à Maxime

01:25Première question, est-ce que déjà il faut déclarer absolument tous les revenus locatifs qu'on perçoit

01:30Et puis comment les déclarer en fonction du type de location ?

01:34Oui, alors déjà, déclarer tous les revenus locatifs, c'est un principe de base

01:40Parce que si on ne les déclarait pas, je pense qu'on aurait un petit problème avec la DGFIP

01:45C'est-à-dire avec l'administration fiscale

01:47Donc ça c'est un grand principe, on doit déclarer les revenus que l'on perçoit de manière locative, notamment

01:53Voilà, et alors si on loue, là Maxime, alors il ne précise pas, s'il loue vide ou meublé

01:59Comment ça se passe ? Là en plus on est encore pour certains départements

02:03Je crois que c'est plus de 55 dans la déclaration des revenus en ligne jusqu'au 5 juin

02:08Donc comment on déclare ?

02:11Alors pour être synthétique et que tout le monde bien comprenne

02:14C'est d'une certaine manière assez simple

02:18C'est qu'à partir du moment où on loue en nu, c'est-à-dire quand le logement n'est pas meublé

02:23Le revenu locatif est qualifié fiscalement d'un revenu foncier

02:28Et ce revenu foncier se déclare dans une catégorie qui s'appelle la catégorie revenu foncier

02:34Qui fait l'objet d'une déclaration qui s'appelle la 2044

02:37Mais peu importe, c'est un revenu foncier

02:39Alors que si l'on déclare dans un appartement qui est loué, on le déclare meublé

02:47Eh bien le meublé, ce n'est pas du foncier

02:50C'est du bénéfice industriel et commercial, c'est-à-dire du BIC ou du BIC, diront certains

02:56Voilà, donc il y a deux catégories différentes

02:58Donc ça change en fonction qu'on loue l'appartement vide ou le meublé ?

03:02Voilà, alors ça, il faut énormément faire attention à cela

03:05La nature du logement génère une catégorie fiscale différente

03:10On pourrait dire, mais pourquoi il y a des catégories fiscales différentes ?

03:13Parce qu'elles n'obéissent pas aux mêmes règles de déclaration et de déduction

03:19Et notamment de déduction

03:20Alors si on fait, par exemple, un petit coup de projecteur sur le revenu foncier

03:27C'est-à-dire le revenu locatif d'un local nu

03:31Eh bien les déductions se font d'une manière très minutieuse

03:37C'est-à-dire qu'on peut déduire certaines choses et pas d'autres

03:40Alors on peut déduire l'entretien, on peut déduire les travaux d'amélioration

03:45Mais il y a des travaux, par exemple, de structures qui sont liées à l'immeuble

03:49Qui ne sont pas déductibles

03:51Alors donc il faut faire attention par rapport au revenu foncier

03:54Des éléments qu'il faut déclarer et que l'on peut déduire

04:00Alors juste une petite chose, Bérenice, si vous me permettez

04:04C'est que dans le revenu foncier, on peut soit déclarer au réel

04:09C'est-à-dire on va déduire toutes les charges

04:11Soit on prend l'option forfaitaire

04:13L'option forfaitaire, c'est une option qui permet de déduire 30% de ce que l'on va déclarer

04:21C'est un forfait

04:21Alors si on a beaucoup de charges, peut-être qu'il vaut mieux prendre la déduction réelle

04:27Rester sur un revenu réel déclaré

04:30Donc tout ça, j'imagine, c'est mieux de se faire accompagner peut-être par un comptable

04:34Si on veut faire les choses correctement

04:36Voilà, les experts comptables sont assez forts dans ce domaine-là

04:40Ils connaissent quand même les subtilités de cette règle fiscale

04:44Donc il faut faire souvent appel à eux

04:47Et en dernier cas, si vraiment il y a des doutes sur certains éléments déductibles

04:50Eh bien on fait un appel à un avocat spécialisé en droit fiscal

04:54Et puis de l'autre côté, il y a le revenu meublé

04:57Le meublé, donc là on a vu le revenu foncier, donc le nu

05:02Et le meublé, quand on loue meublé, c'est du bénéfice industriel et commercial

05:06Donc le BIC

05:06Oui, le BIC ou le BIC, exactement, Berenice

05:09Et donc là, il y a deux cas de figure

05:11Soit on considère qu'on ne veut pas s'embêter

05:15On va déclarer tout ce qu'on gagne

05:17Et on va opter pour un forfait

05:20Un forfait qui est, en général, il peut y avoir des exceptions

05:24Mais en général, le forfait est de 50%

05:26C'est-à-dire que l'État va vous imposer sur 50%

05:29Ou bien, vous prenez le réel

05:31Le réel, c'est que vous allez déduire les frais réels liés à l'immeuble

05:37Alors là, il n'y aura pas de tri à faire

05:39Comme on a vu précédemment

05:41Et il y aura une petite particularité

05:44C'est qu'on pourra déduire une partie de l'investissement lui-même

05:48Voilà

05:49Voilà pour Maxime

05:50Merci beaucoup Maître Jean-Claude Drillet

05:53Avocat spécialisé en droit fiscal

05:55Merci beaucoup, au revoir

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