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B SMART
  • 16/01/2025
Jeudi 16 janvier 2025, SMART PATRIMOINE reçoit Julien Haussy (Président fondateur, réseau Espaces Atypiques)

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00:00Et aujourd'hui dans Patrimoine Passion nous allons tenter de comprendre comment et pourquoi
00:07investir dans un bien atypique, pour cela nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau
00:10de Smart Patrimoine Julien Aussy.
00:12Bonjour Julien Aussy.
00:13Bonjour Nicolas.
00:14Vous êtes président fondateur du réseau Espace Atypique, on va essayer de comprendre
00:18comment aborder ce type de bien atypique, justement comme leur nom l'indique, lorsque
00:22l'on est investisseur.
00:23On va essayer de comprendre aussi si les drivers du marché de l'immobilier ont eu les mêmes
00:28incidences sur des biens atypiques.
00:31Juste avant, peut-être un mot sur une actualité, vous avez développé un partenariat avec
00:38Drouot pour vendre des biens atypiques aux enchères, est-ce que ça veut dire qu'un
00:43bien immobilier dit atypique se vend différemment qu'un bien immobilier classique Julien Aussy ?
00:48Effectivement, nous avons un partenariat privilégié avec la maison Drouot, dont nous sommes très
00:53satisfaits.
00:54Effectivement, les biens atypiques sont différents, ils ont parfois une estimation qui est compliquée,
00:59ils sont rares, donc le fait de pouvoir éventuellement les proposer aux enchères permet de trouver
01:04le juste prix, une clientèle adaptée, peut-être étrangère, et pour un bien liquide la possibilité
01:10de vendre peut-être plus cher que l'estimation.
01:11Quand on dit que c'est parfois plus difficile à estimer, ça veut dire quoi ? C'est quoi
01:15déjà un bien atypique ? C'est ce qui ne rentre pas dans les cases du marché des comparateurs
01:21de prix par exemple sur le marché de l'immobilier ?
01:23Un bien atypique, c'est vrai que c'est un bien qui est rare, c'est un bien coup de
01:26cœur, donc je peux donner quelques exemples, ça peut être un loft, un atelier d'artiste,
01:30en centre-ville, un appartement avec une terrasse, une cour, un jardin, mais aussi une belle
01:34maison contemporaine ou une bâtisse ancienne avec un potentiel de réhabilitation ou l'intervention
01:38d'un architecte ou décorateur, donc c'est tout bien un petit peu à part qu'il est
01:42parfois compliqué d'estimer et c'est là que notre expertise rentre en jeu.
01:45Et donc du coup, le fait de potentiellement pouvoir vendre aux enchères, ça veut dire
01:49qu'il y a un rapport au marché qui se fait directement et potentiellement ça permet
01:53d'estimer aussi avec plusieurs investisseurs dans la salle, si je comprends bien.
01:57Exactement, ça donne une transparence finalement et une vérité de prix avec ces enchères.
02:01Ces biens atypiques, donc ça reste des biens immobiliers, si on se pose la question de
02:07l'année 2024 et de la manière dont le marché immobilier a vécu l'année 2024, on a eu
02:12sur ce plateau les réponses de professionnels du secteur de l'immobilier, est-ce que les
02:18espaces atypiques ont suivi les mêmes tendances, ont réagi au même driver de marché que
02:23le reste du marché immobilier ? On parle de l'ancien surtout, parce que je pense que
02:26le neuf ne vous concerne pas forcément, mais plutôt de l'ancien.
02:28Tout à fait, on vend essentiellement des biens anciens, l'année 2024 a été compliquée
02:32effectivement avec un premier semestre difficile, mais un réveil assez important au deuxième
02:37semestre et chez l'espace atypique, nous avons surperformé le marché, là où les
02:41transactions n'auraient terminé à moins de 10, moins de 15% en 2024, nous sommes à
02:44plus de 5%.
02:45D'accord, sur l'année ?
02:46Sur l'année 2024.
02:48Est-ce qu'il y a eu un rattrapage en deuxième partie d'année ou ça veut dire que vous
02:50avez mieux résisté en première partie d'année ?
02:51En première partie d'année, ça a été compliqué aussi, on était en baisse, mais
02:54on a eu un gros rattrapage à partir du mois de juin et surtout au mois de septembre dans
02:57les grandes villes et Paris notamment.
02:58Et alors comment vous expliquez que potentiellement, enfin que vous avez surperformé le marché
03:02comme vous dites ?
03:03Après, les biens atypiques, ce sont des biens rares, des biens coup de cœur, donc ils
03:07suscitent de l'intérêt, je dirais que c'est un bon placement, parce que ce sont
03:10des biens avec des qualités indéniables, et puis je pense qu'on a su accompagner mieux
03:15nos clients s'adapter à ce nouveau marché.
03:17Ça veut dire quoi ? Qu'il y a peut-être un facteur émotionnel plus grand quand on
03:20achète un espace atypique et que ça a potentiellement aidé à conclure des ventes, ou ça veut
03:24dire que peut-être qu'on fait moins appel au crédit, peut-être qu'on ne s'adresse
03:28pas à la même typologie de clientèle ? Est-ce qu'il y a aussi des indicateurs à aller
03:32chercher de ce côté-là ?
03:33C'est vrai, le coup de cœur, c'est nécessaire pour acheter, en tout cas chez nous.
03:36Le financement, c'est vrai que la moitié de nos clients ne font pas appel à un financement.
03:39D'accord, donc peut-être que ça joue aussi effectivement pour accompagner la décision
03:44d'achat ?
03:45Tout à fait, et puis les taux ayant baissé en cours d'année, ça a dynamisé le marché
03:48pour la résidence principale.
03:49Comment est-ce que vous voyez 2025 sur ce marché ? En fait, c'est un marché proche
03:56du marché de l'immobilier, mais qui n'est pas exactement le même si je comprends bien,
03:59donc c'est un marché de biens atypiques.
04:01Comment est-ce que vous le voyez évoluer en ce début d'année 2025 ?
04:04Nous, on est plutôt confiants sur l'année 2025, il y aura un redémarrage assez significatif,
04:10mais à plus 10, plus 15% le rebond du marché sur cette année 2025.
04:15D'une part parce que beaucoup d'acquérants n'ont pas pu acheter, donc il y a une certaine
04:18frustration et au bout d'un moment il faut que les projets se fassent.
04:21Et puis les taux, même s'il y a une incertitude au niveau économique, fiscal et que les OAT
04:26peut-être repartent un peu à la hausse, vu que la BCE va baisser ses taux et que les
04:30banques souhaitent prêter aux particuliers, je pense qu'il y aura des conditions de financement
04:34qui seront très correctes pour les particuliers.
04:37Et ça, ça peut venir aussi aider pour les 50 autres pourcents qui font appel à un crédit
04:42immobilier et qui, eux, peuvent être intéressés par un espace atypique.
04:46Est-ce que vous considérez que les biens immobiliers classiques sont concurrents des
04:50espaces atypiques ou est-ce que vraiment on est sur des typologies d'acquéreurs très
04:53différents ?
04:54Il y a les deux.
04:55On va avoir des clients classiques qui recherchent un bien et qui vont avoir un coup de cœur
04:59pour un bien atypique et puis on a après des clients qui nous suivent régulièrement
05:02et qui ne cherchent que de l'atypique ou qui veulent un bien vraiment original et se
05:05différencier par le type d'habitat qu'ils vont acquérir.
05:08Et qu'est-ce qu'il faut avoir en tête lorsque l'on achète un bien atypique ? Est-ce que
05:12c'est très différent d'un achat immobilier à partir du moment où on a décidé de l'acheter
05:16et qu'on a décidé d'y vivre ?
05:17Alors c'est un bien immobilier tout de même mais il faut faire attention sur certains
05:21biens qui ont un passé industriel ou certains biens qui ont été réhabilités avec des
05:25permis de construire à vérifier, notamment au niveau de l'urbanisme, que tout soit en
05:28règle.
05:29Donc il y a un travail préliminaire, on est très attentif dès l'estimation que tout
05:32soit correctement fait.
05:34Oui, est-ce qu'on peut avoir un coup de cœur sur une ancienne usine transformée en logement
05:38mais encore faut-il que tout ait été fait dans les règles de l'art pour qu'on ne vienne
05:41pas requalifier ensuite le logement plus tard ? C'est ça le risque ?
05:44Oui, que la transformation de l'habitation ait bien été faite avec les autorisations
05:48adéquates.
05:49Oui, il n'y a pas que les travaux intérieurs, il y a aussi toutes les autorisations autour
05:52à avoir en tête.
05:53Un mot peut-être sur les délais de vente en matière d'espace atypique ? Est-ce que
05:59c'est des biens qui se vendent comme sur le reste du marché ? Est-ce que les délais
06:03sont plus courts parce qu'il y a un facteur émotionnel ? Plus long parce qu'il faut
06:06se projeter aussi ?
06:07Après, ça dépend des biens.
06:10Un bien liquide, on va dire, en centre-ville, va partir rapidement.
06:14Un bien qui est surestimé va mettre plusieurs années en tout cas avant de trouver son juste
06:18prix pour partir.
06:19D'accord.
06:20Et ça arrive ça des biens surestimés parce que justement il y a le côté coup de cœur
06:23de celui qui achète mais il y a aussi l'attachement émotionnel de celui ou celle qui vend.
06:27Exactement.
06:28Et là du coup on peut avoir des biens qui sont surestimés ?
06:30Oui parce que les personnes ont mis toute leur vie finalement dans cet achat, dans la
06:33rénovation.
06:34Elles ont des souvenirs aussi donc pour ces personnes-là, ce qui est naturel, c'est le
06:38plus beau bien parce qu'elles ont vécu, elles ont été heureuses.
06:40Donc après il faut du temps pour expliquer tout simplement quelle est la valeur du bien.
06:44Et puis c'est le test marché qui va donner raison ou pas à l'estimation.
06:48On est dans une émission qui s'intéresse à tous les sujets placement ou investissement.
06:52Est-ce qu'un espace atypique peut constituer un bon placement, un bon investissement ? Ou
06:59alors est-ce qu'il faut avoir en tête justement des spécificités particulières du fait
07:01qu'on ne s'adresse pas à tout le monde et que potentiellement les délais de vente
07:04peuvent être un petit peu plus longs dans certains cas ?
07:05Alors les délais de vente chez nous n'ont pas forcément augmenté avec la crise.
07:08On est autour de trois mois et demi entre la signature du mandat et la promesse de
07:11vente.
07:12D'accord.
07:13C'est-à-dire à peu près deux mois, deux mois et demi entre la mise en vente et la
07:15signature d'une offre.
07:16Moi je pense qu'un bien atypique est intéressant en termes de placement, d'investissement
07:21parce que ce sont des biens qui ont beaucoup de qualité.
07:22Ils ont souvent des extérieurs, du volume, de la personnalité et ils sont soit rénovés
07:26de manière contemporaine par un architecte ou un décorateur, donc c'est un bien de
07:31grande qualité, ou alors on a aussi des biens qui ont un potentiel de réhabilitation et
07:36pour quelqu'un qui a l'habitude, qui est architecte encore une fois, ou décorateur
07:41ou qui n'a pas peur des travaux, il peut effectivement avoir une plus-value à la sortie.
07:45Un espace atypique c'est forcément un bien d'exception ? Vous parlez de décorateur,
07:48d'architecte, c'est-à-dire que c'est forcément des biens qui sont beaux quelque
07:50part ?
07:51Oui, en général si ils sont refaits, on aime bien qu'ils soient beaux.
07:53La déco ça aide aussi pour se projeter.
07:56Mais on ne sélectionne pas forcément de cette façon-là.
07:58On a tous types de biens.
08:00Les biens atypiques c'est assez varié finalement en termes de taille, de localisation, de style.
08:03Donc il y en a un petit peu pour tous les goûts si on veut quelque chose d'original.
08:06Merci beaucoup Julien aussi de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.
08:09Je rappelle que vous êtes le président fondateur du réseau Espaces Atypiques.
08:12Merci beaucoup.
08:13Merci.
08:14Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.

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