- 08/07/2025
Mercredi 9 juillet 2025, retrouvez Yohann Derbyshire (Responsable des investissements, Carat Capital) et Jean-François Fliti (Associé-fondateur, Allure Finance) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:00Quelle stratégie de gestion de son patrimoine à mi-2025 ?
00:07Voilà le sujet qui va nous animer à présent dans Enjeu patrimoine.
00:11Et pour en parler, nous avons le plaisir d'avoir deux experts en matière de placement ou d'investissement sur le plateau de Smart Patrimoine.
00:16On a le plaisir d'accueillir tout d'abord Johan Derbyshire. Bonjour Johan Derbyshire.
00:20Bonjour.
00:20Vous êtes responsable des investissements chez Cara Capital et à vos côtés, on a le plaisir d'accueillir également Jean-François Flitty.
00:26Bonjour Jean-François Flitty.
00:27Bonjour.
00:27Vous êtes cofondateur d'Allure Finance qui a rejoint le groupe Astoria récemment.
00:32Alors on va essayer messieurs d'essayer de comprendre comment investir dans le contexte actuel,
00:36quelles convictions de marché on peut avoir dans le contexte actuel.
00:40Et on va regarder, on va tenter de regarder un certain nombre de classes d'actifs ensemble
00:44et essayer de comprendre ce qu'on peut faire ou ne pas faire dans un contexte que moi j'appelle quand même de plus en plus incertain,
00:51fiscalement, politiquement, géopolitiquement, financièrement aussi.
00:55Un premier mot peut-être, alors avec vous Johan Derbyshire, sur l'immobilier, l'immobilier en France, on va rester en France pour le moment.
01:03Quelle appréciation on a du marché immobilier à mi-2025 ? On a eu des sujets sur les SCPI, on a eu des sujets sur les taux,
01:09on a maintenant un certain nombre de gens qui nous disent qu'il y a une reprise, que c'est les soldes, qu'il faut effectivement aller sur le marché de l'immobilier.
01:15D'autres qui nous disent, attention, ne refaisons pas les mêmes erreurs du passé. Quelle est votre conviction, vous Johan Derbyshire, sur le sujet ?
01:21C'est une conviction de reprise, c'est-à-dire que c'est vrai qu'on arrive à un moment où les marchés immobiliers ont baissé,
01:27on a un niveau de volume de transaction qui reste faible mais qui est quand même en reprise,
01:30et on a de l'autre côté quand même du spectre des taux qui ont beaucoup baissé, ils ont été divisés environ par deux,
01:36et ça c'est quand même un moteur clé du marché immobilier.
01:39On a un deuxième effet qui est la demande locative qui est à son paroxysme, on a vraiment un écart qui est très fort.
01:45Donc globalement, on a quand même des points un peu négatifs sur la fiscalité, parce que c'est un peu durci.
01:51Bien sûr.
01:52Mais globalement, le marché immobilier est assez porteur et les taux de crédit baissent, aujourd'hui on est à peu près à 3%,
01:58on revient quand même de loin et donc là on va revenir sûrement sur un marché qui va être plus porteur
02:04et donc on peut le jouer via différents produits.
02:06Alors moi je mettrais quand même trois tempéraments à cela.
02:09Pas si porteur que ça le marché immobilier ?
02:10Non, pas si porteur. Effectivement, le volume des transactions s'est effondré, moins 30% en quelques années,
02:17les prix ont baissé en moyenne entre 5 et 10%.
02:20Alors c'est vrai que c'est qu'une petite baisse, mais c'est une baisse beaucoup plus importante qu'on imagine,
02:25car si on l'actualise du taux de l'inflation depuis 2018, il faut retirer une vingtaine de pourcents.
02:33Donc en fait, un investisseur immobilier a perdu non seulement la baisse du prix, mais également l'inflation.
02:41Alors pourquoi ? Sur la reprise du marché, en fait, pour aller sur de l'immobilier,
02:45soit il faut avoir confiance dans l'avenir, soit il faut avoir des facteurs fiscaux stables,
02:51des facteurs politiques et fiscaux stables.
02:53Or actuellement, malheureusement, ni les facteurs politiques ni les facteurs fiscaux ne sont là.
02:58Et puis pour terminer, il faut savoir également que les taux aujourd'hui,
03:06même si effectivement ils sont à la baisse, on n'est pas complètement certain
03:10que dans les mois et années qu'ils viennent, on n'ait pas une remontée des taux.
03:16Rien n'est certain.
03:17Même si les banques centrales, effectivement, vont tenter de peser pour les maîtriser,
03:23d'autres facteurs exogènes internationaux risquent ou peuvent, entre guillemets, avoir une influence.
03:33Donc on n'est pas dans un bon moment.
03:35Parce qu'on entend quand même un certain nombre de gens nous dire,
03:38bon, effectivement, les taux ont baissé, donc on achète un peu moins cher.
03:40Et puis ça a corrigé les prix.
03:42Donc il y a peut-être un moment, une fenêtre à l'heure actuelle.
03:45Ce n'est pas votre conviction ?
03:45S'il peut y avoir une fenêtre, c'est une question d'opportunité.
03:49C'est-à-dire que, comme toujours dans un marché, surtout dans un marché où les volumes sont vraiment très réduits,
03:57c'est à l'acquéreur, c'est à l'investisseur de saisir les opportunités, d'une part,
04:03d'être très sélectif, bien entendu, dans ce qu'il va acquérir,
04:07et puis, bien entendu, d'appréhender tous les facteurs, qu'ils soient financiers, fiscaux,
04:14pour avoir un investissement le plus pertinent possible.
04:16Johan Derbysseyer.
04:17Après, ça reste un marché qui est assez complexe,
04:19et donc il faut sûrement jouer aussi la diversification.
04:23Il y a des véhicules qui permettent de le faire.
04:25Notamment, les jeunes SCPI peuvent être des solutions qui permettent de rentrer sur ce marché.
04:29Elles, justement, elles sont assez agiles, elles vont vous accompagner justement dans cette diversification.
04:34Et après, au niveau des taux, alors on parle de 3% actuellement,
04:37mais en fait, quand on regarde sur du long terme, on a été habitué,
04:40on a un peu des biais, les investisseurs ont un peu des biais,
04:43mais si on reprend une vue plus large, 3%, ce n'est pas tant que ça non plus.
04:47Par rapport à ce qu'on a connu avant, effectivement, on a l'impression que ça a augmenté,
04:51mais ça ne reste pas énorme aujourd'hui d'emprunter à 3%.
04:55Exactement.
04:55Il faut mettre un second correctif, c'est qu'en termes immobilier, il y a plusieurs marchés,
05:00selon que l'on parle d'anthropologistique, de bureaux, de résidentiels ou d'immeubles de santé.
05:07Effectivement, chaque marché est différent.
05:09Et effectivement, il faut analyser marché par marché son potentiel par rapport à une réalité économique.
05:15Si on parle du bureau, par exemple, aujourd'hui, c'est plutôt sinistré.
05:20La question, c'est qu'il y a des volumes de bureaux en termes de construction et puis de bureaux vides
05:25qui sont tellement importants en région parisienne et en France tout entière,
05:29qu'on peut quand même s'interroger sur la reprise du bureau à court terme.
05:35Alors, messieurs, j'aimerais passer à un autre sujet.
05:37Alors, effectivement, on fait un peu un état des lieux, donc on va très vite sur les sujets.
05:40Si je comprends bien, opportunité mais prudence, ou prudence mais opportunité plutôt.
05:44Je pense que c'est une belle manière de le résumer, oui.
05:46Tout à fait.
05:47Deuxième sujet, le dollar.
05:48Alors là, c'est un sujet sur lequel on va essayer de passer un petit peu de temps,
05:50même si on a...
05:51Enfin, on essaiera de traiter tous les sujets,
05:53mais on va essayer quand même de passer un petit peu de temps sur le dollar.
05:55On assiste depuis le début de l'année à une baisse du dollar assez conséquente.
06:00Tous les analystes laissent entendre que ça pourrait continuer d'ici la fin de l'année.
06:04Et ça peut avoir une incidence directe ou indirecte sur ces placements financiers.
06:09On a commencé avec Johan Derbyshire tout à l'heure,
06:10donc on va commencer avec vous, Jean-François Fliti.
06:12Comment aborder, quand on est un investisseur français,
06:15ou quand on accompagne des investisseurs français,
06:17le sujet de la baisse du dollar à mi-2025 ?
06:20Alors déjà, je pense qu'il faut revenir sur un fait,
06:22c'est que le dollar est à son plus bas niveau depuis plus de trois ans,
06:26avec une baisse de plus de 14% depuis le début de l'année,
06:30qu'il a effectivement une influence importante sur tous les actifs qui sont libellés en dollars.
06:37Si on parle par exemple des investissements en actions américaines,
06:42d'une part, si on parle des investissements en or,
06:44si on parle des investissements en pétrole,
06:46donc beaucoup, beaucoup de ces classes d'actifs sont libellées en dollars.
06:50Donc même si nous, Français ou nous, Européens,
06:54nous achetons ces classes d'actifs,
06:56et que la classe d'actifs monte,
06:58ce qui est le cas depuis le début de l'année des actions américaines,
07:02ce qui est le cas également de l'or,
07:03on a des croissances d'environ entre 5 et 10% sur les actifs actions américains,
07:11on a des croissances de plus de 25% sur l'or,
07:15mais une fois qu'on relativise de la baisse du dollar,
07:19et bien finalement, les baisses sont beaucoup plus relatives.
07:22Et donc là, la question qu'il faut se poser...
07:24Les hausses sont beaucoup plus relatives ?
07:25Les hausses sont beaucoup plus relatives, pardon.
07:26D'accord.
07:27Et donc la question...
07:27Pardon, mais on peut avoir l'impression virtuellement de voir des graphiques monter,
07:31et derrière, en fait, quand on relativise par rapport au dollar...
07:33D'avoir pas gagné grand-chose.
07:34D'accord.
07:35Et c'est là la deuxième question qu'il faut se poser,
07:37c'est est-ce qu'on couvre, est-ce qu'on achète des actifs couverts ?
07:41Est-ce qu'on couvre justement contre cette baisse du dollar ?
07:43Quelles sont les anticipations du dollar à court et moyen terme ?
07:48Car le président Trump a souhaité, de manière très agressive,
07:54faire baisser le dollar pour favoriser les exportations.
07:57D'autre part, sa nouvelle loi qui a été votée au Congrès
08:01va justement dans ce sens,
08:04puisqu'il y a plus de 3 400 milliards de budgets
08:10qui vont creuser le déficit budgétaire.
08:12De dépenses, oui.
08:13De dépenses, qui vont creuser les déficits budgétaires,
08:14et donc encore des baisses sur le dollar à venir probablement.
08:18Johan Derbyshire, même question, aborder le dollar aujourd'hui,
08:20c'est quoi ?
08:21C'est le premier indicateur à regarder quand on veut faire des investissements,
08:24notamment sur les marchés actions américains,
08:25qu'on a essentiellement regardé quand même ces trois dernières années ?
08:28Bien sûr.
08:28Alors, il y a eu des flux qui ont été massifs, peut-être un peu trop.
08:31On a vu un rebasculement des flux vers l'Europe,
08:33ce qui est quand même plutôt positif pour notre économie et pour le futur.
08:36Mais la devise reste un élément clé,
08:39mais ce n'est pas l'élément central.
08:42Parce que là, aujourd'hui, on en parle beaucoup,
08:44et généralement, on n'en parle pas,
08:45parce que ça fait partie des marchés.
08:47L'année dernière, ça nous a porté,
08:48cette année, ça nous coûte beaucoup.
08:50Mais généralement aussi,
08:51quand on parle de couvrir le risque de change,
08:54ça coûte aussi de l'argent de couvrir ce risque.
08:56C'est environ l'écart entre le taux américain et le taux européen.
08:59Aujourd'hui, c'est 2,5.
09:00Donc, 2,5 par an.
09:01Alors, aujourd'hui, c'est sûr qu'un investisseur
09:03qui aurait couvert son risque,
09:05il aurait été très content aujourd'hui.
09:07Bien sûr, oui.
09:08Encore facile d'anticiper.
09:09Parce que c'est un écart d'environ 10 %,
09:1014, moins 2,5, à peu près.
09:14Mais aujourd'hui, on revient sur des niveaux d'euro-dollar
09:17qui sont quand même à 1,17.
09:19Donc, on a une pression baissière qui va venir sur le dollar.
09:21C'est ce que tout le monde imagine.
09:22Après, si vous reprenez historiquement
09:25les prévisions des analystes sur les devises
09:28et ce qui se passe réellement,
09:30c'est la classe d'actifs la plus complexe à analyser
09:31parce qu'il y a énormément d'éléments
09:33qui font les flux, les taux, la macroéconomie.
09:37Donc, c'est un élément difficile.
09:39Le dollar doit avoir une place quand même
09:41dans un portefeuille équilibré d'un investisseur en euro.
09:44Pourquoi ?
09:45Parce que c'est une devise de référence.
09:46Si vous prenez les actions mondiales,
09:48le MSCI World, l'indice,
09:49donc le CAC 40, mais version monde.
09:51Bien sûr.
09:51C'est 65 % de dollars.
09:54Donc, on ne peut pas ne pas avoir de dollars.
09:55Alors, ça nous a coûté cette année.
09:56Mais pour un investisseur, par exemple,
09:57qui déploierait de l'argent aujourd'hui,
09:59c'est intéressant de revenir progressivement sur le dollar.
10:02Rapidement, puisqu'il nous reste deux minutes.
10:04Est-ce que ça remet en cause
10:05des stratégies d'investissement
10:07en actions américaines en 2025,
10:10Johan Derbyshire ?
10:11Je pense qu'il faut toujours prendre de la hauteur.
10:14Quel est le niveau de risque qu'on veut prendre ?
10:15Actions, obligations, etc.
10:17Et puis, si on veut prendre des actions,
10:18il faut avoir des actions américaines
10:19parce qu'il y a des méga tendances
10:21qui sont beaucoup plus fortes aux Etats-Unis qu'en Europe.
10:23Il y a de l'innovation qui est beaucoup plus forte.
10:25Après, c'est vrai que la place de l'Europe,
10:27surtout dans un contexte plus large
10:28où il y a quand même un momentum sur l'Europe
10:30qui est assez fort avec le plan de Raghi,
10:31etc., etc.,
10:33la baisse des tours en Europe
10:34qui est quand même plus forte,
10:35peut-être que l'Europe peut prendre une place
10:37un peu plus importante
10:38qu'elle n'a été ces dix dernières années.
10:39Jean-François Fetty.
10:41Effectivement, moi, je suis tout à fait d'accord
10:42avec ce sentiment.
10:46Le seul bémol,
10:49c'est les niveaux de valorisation,
10:50d'une part, de certaines classes d'actifs,
10:53notamment sur les actions américaines.
10:55Alors, effectivement,
10:56si on se place sur du moyen-long terme,
10:59effectivement, l'économie américaine
11:00est une des économies
11:02les plus dynamiques
11:04et les plus innovantes.
11:06Maintenant, on n'est pas à l'abri
11:08dans les, on va dire, à court terme,
11:13de baisses qui peuvent être significatives
11:16parce qu'il y a...
11:17Sur les actions US ?
11:18En tout cas, sur les marchés de façon générale.
11:20D'accord.
11:21L'été, peut-être ou pas,
11:26il y a plus de volatilité.
11:29Oui, une saison volatile.
11:32Donc, après, je pense qu'il faut être prudent,
11:35bien surveiller, être agile,
11:36bien surveiller son portefeuille,
11:38être bien conseillé pour être prêt
11:40à passer d'une classe d'actifs plus prudentielle
11:44et revenir, effectivement,
11:46sur le moyen-long terme,
11:47sur une certaine classe d'actifs américaine,
11:49d'actions américaines, effectivement,
11:51qui est très, très pertinente
11:51sur le moyen-long terme.
11:52Bon, on aura eu le temps de traiter deux sujets
11:54sur les 4-5 que j'avais envie de traiter.
11:57Mais si je retiens un mot également
11:59sur le sujet dollar,
12:00c'est effectivement prudence,
12:02mais ça ne doit pas stopper
12:05complètement des stratégies non plus,
12:07selon vous, Johan Derbyshire ?
12:08Non, en fait, il faut reprendre son portefeuille,
12:10l'analyser,
12:11et avoir 30-35 % de dollars,
12:12c'est quelque chose qui est structurellement
12:14sur un moyen-long terme intéressant.
12:15Est-ce qu'à court terme,
12:16voilà, il faut se poser des questions
12:17à court terme,
12:18mais à moyen-long terme,
12:19avoir une phase...
12:19Alors, juste important,
12:21il va falloir faire très, très attention
12:23à l'évolution des taux d'intérêt
12:25sur les obligations
12:27dans les semaines et mois à venir,
12:31puisque je pense que là encore,
12:32il peut y avoir des fluctuations importantes.
12:34Merci Jean-François Fliti,
12:35merci Johan Derbyshire
12:36de nous avoir accompagné
12:37dans Smart Patrimoine,
12:38et quant à nous,
12:38on se retrouve tout de suite
12:39dans l'œil de l'expert.
12:39Sous-titrage Société Radio-Canada
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