Nicolas Kert (Remake) : "Il ne faut pas investir dans une seule SCPI et il faut savoir diversifier au niveau des actifs !"

Sud Radio

30/06/2024

Avec Nicolas Kert, Président & Co-fondateur Remake AM

Retrouvez Osez Investir tous les dimanches de 9h45 à 10h avec Thomas Binet !

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00:00Sud Radio, oser investir, Thomas Binet.

00:04Et on a trouvé Thomas Binet, que faire de votre argent, où le placer et comment le placer ?

00:07On parle de quoi aujourd'hui ?

00:08Et bien on va commencer par parler des ventes de logements en cette période instable

00:12et on va recevoir comme invité Nicolas Quert, président de Rimec.

00:16Comment bien choisir sa SCPI, Société Civile de Placement Immobilier ?

00:19Ça sera notre thème central.

00:20Et puis Céline Mainc, notre consultante en gestion de patrimoine

00:23qui va nous parler de location touristique et de fiscalité.

00:26Oui, bonne question et c'est le moment d'en parler tout de suite, c'est parti.

00:29Au cœur des quartiers, pour mieux vous conseiller,

00:31le réseau Century 21 et ses 960 agences immobilières vous présentent.

00:37Sud Radio, oser investir, le conseil de la semaine.

00:41Thomas, comment se portent les ventes de logements

00:44durant cette période de turbulence politique ?

00:46D'après vous Jean-Marie, pas très bien, c'est logique.

00:49On attend le second tour ?

00:51On attend le second tour, mais vous savez, d'une façon générale,

00:53c'est toujours la même chose dans les périodes électorales.

00:56Sauf que c'est dommage parce que les taux de crédit avaient un peu baissé.

01:00Du coup, ça avait repris des couleurs depuis quelques mois.

01:02Et la dissolution a eu pour effet de bloquer le marché de nouveau.

01:05Et c'est ce qu'on peut dire qu'on n'en avait absolument pas besoin aujourd'hui.

01:09Alors c'est à peu près comme à chaque période électorale ou pas ?

01:11Exactement Jean-Marie, ce que j'avais commencé à vous dire.

01:13Mais ce qui est sûr, c'est que la soudaineté de la décision

01:16a un effet de sidération et d'inquiétude sur les investisseurs.

01:19Globalement, ils se sont installés dans l'idée qu'il était urgent d'attendre.

01:22L'idée incertaine, l'issue incertaine du résultat

01:26confirme cette tendance.

01:27N'oublions pas que le marché de l'ancien avait quand même chuté de 23% en 2023.

01:31Les professionnels de la transaction, dont les téléphones sonnent moins

01:34depuis deux semaines, sont totalement fébriles.

01:36Ils attendent tout simplement.

01:38Alors à quoi on doit se préparer pour les prochaines semaines ?

01:40Très probablement à la poursuite d'un certain attentisme de la part des acheteurs

01:44qui vont vouloir savoir qui occupera Matignon.

01:46Et du coup, quelle politique fiscale et du logement seront mises en place ?

01:50Et du côté des vendeurs, Jean-Marie, il en est de même.

01:53Certains voudraient signer vite et d'autres sont attentifs.

01:56Et attentistes, comme les acheteurs.

01:57Dernier point, ce sont les taux.

01:59Va-t-on du coup subir de nouveaux des hausses ?

02:01C'est possible à défaut d'être probable à cette heure-ci.

02:04Bon, mais on n'a plus qu'à attendre le second tour, en fait, c'est ça ?

02:06Tout dépend de votre projet d'acquisition.

02:09Si vous êtes vraiment pressé, allez-y, parce que les banques sont quand même devenues

02:12plus agressives et cherchent des projets à financer.

02:14Les acheteurs mûrs doivent se décider s'ils veulent profiter des taux actuels.

02:17Bon, écoutez, on va suivre cette situation, évidemment, avec vous, Thomas Binet.

02:21Tout de suite, on accueille votre invité de la semaine, Nicolas Quert,

02:24qui est le président de Remake.

02:25Bienvenue à vous sur Sud Radio, Nicolas Quert.

02:28Vous êtes le président d'une société de gestion spécialisée dans l'investissement immobilier,

02:34agréée par l'Autorité des marchés financiers en 2021, il y a trois ans.

02:37Vous êtes l'invité de Thomas Binet.

02:39Nicolas Quert, on va dans un instant parler de vous et de comment bien choisir ces pays,

02:44ce que j'avais dit en lancement.

02:45Mais avant toute chose, est-ce que le contexte actuel,

02:47dont j'ai commencé d'ailleurs à parler aussi,

02:49a une incidence sur ce marché des sociétés civiles de placement immobilier ?

02:53Évidemment, même cause, même effet.

02:54Vous disiez tout à l'heure que les taux d'intérêt pour investir dans l'immobilier avaient augmenté.

02:59C'est intimement lié à l'augmentation des taux directeurs.

03:02Je rappelle qu'ils étaient à moins 0,5 % en 2021.

03:05Ils sont désormais à 4 %, donc l'argent coûte plus cher.

03:09Et évidemment, les SCPI ne sont pas à l'abri de cette remontée des taux,

03:13puisque la rentabilité qu'offre une SCPI se retrouve comparée avec la rentabilité qu'offre un placement monétaire.

03:19Par exemple, la capitale garantie.

03:21Donc, une SCPI qui rapportait 4 % de rendement en 2022, c'était bien.

03:25Une SCPI qui rapporte 4 % de rendement aujourd'hui, ce n'est pas bien.

03:28Du coup, elle est boudée.

03:29Et si elle est boudée, on peut avoir des problématiques de liquidité

03:32et puis aussi des baisses de valorisation.

03:35C'est ce qu'on constate aujourd'hui sur un certain nombre de SCPI.

03:37Ce que vous êtes en train de nous dire, c'est qu'on s'est habitué à ce que ça aille très, très bien.

03:41Et du coup, dès que vous dites que ça va un peu moins bien, ça va très mal en fait.

03:44En fait, les SCPI étaient lancés à 130 à l'heure sur l'autoroute

03:47et se sont pris une falaise.

03:49La falaise de la remontée des taux.

03:50On est passé de moins 0,5 à 4 %.

03:52On n'a jamais vu ça depuis très longtemps.

03:54Ça a des répercussions sur la valorisation des immeubles détenus par les SCPI.

03:58Parce que le plus bel immeuble à Paris en 2021 pouvait s'acheter à un rendement de 2,75 %.

04:03Aujourd'hui, c'est 4 %.

04:04Ça veut dire concrètement que ce même immeuble qui n'a pas bougé,

04:07qui a les mêmes locataires, qui a les mêmes flux, qui a la même qualité,

04:10il vaut 30 % moins cher.

04:11C'est-à-dire que si vous revendiez votre immeuble que vous avez acheté en 2021,

04:14vous le revendriez 30 % moins cher aujourd'hui.

04:17Moins 40 % à Berlin, moins 25 % à Londres, moins 20 % à Madrid.

04:21C'est ça, la réalité du marché.

04:23Ce sont des baisses assez franches de l'immobilier.

04:25Ce qui veut dire qu'aujourd'hui, même sur la collecte, on voit une incidence.

04:30Les gens sont attentistes, là aussi ?

04:32Évidemment.

04:33Ils sont attentistes d'autant plus dans le contexte actuel où on reporte sa décision.

04:37Mais ça avait commencé avant.

04:38Oui, mais ce qu'on constate, c'est une espèce de polarisation.

04:41C'est-à-dire, d'un côté, des SCPI qui ont chargé du patrimoine avant 2022,

04:45donc sur des niveaux de valorisation de prix relativement élevés.

04:48Mais bon, c'était les prix de l'époque.

04:50Il n'y a aucune condamnation à faire.

04:51Et donc, des prix, des valeurs d'immobilier qui baissent,

04:54pour coller à la réalité du marché.

04:55Et puis, de l'autre, des SCPI qui sont plus récentes,

04:58qui se sont créées pendant ce cycle de baisse,

05:00et donc qui achètent des immeubles décotés de 20, 30 %,

05:04et donc capturent des rendements plus élevés.

05:06C'est la raison pour laquelle on se retrouve avec, d'un côté,

05:08des SCPI qui ont des problèmes de liquidité et des valorisations qui baissent,

05:11et puis, de l'autre, des SCPI qui affichent des rendements très élevés,

05:14avec des collectes très positives.

05:15C'est une polarisation.

05:16C'est ce qui explique que les grosses SCPI aient perdu de la valeur ?

05:19Alors, qu'elles soient grosses ou pas, ce n'est pas vraiment le sujet.

05:21C'est surtout, est-ce qu'elles ont, au sein de leur patrimoine,

05:23beaucoup d'actifs qui ont été achetés, peut-être après les années 2020,

05:26donc à des niveaux de valorisation élevés.

05:28Et puis aussi, peut-être parce qu'elles ont des stratégies d'investissement

05:31qui sont aujourd'hui peut-être un peu contestables.

05:33Acheter du bureau en Ile-de-France, oui,

05:34c'est peut-être pas le meilleur des investissements qu'on ait pu faire retrospectivement.

05:37Mais si c'était bien dans les années 2010, ça allait peut-être un peu moins aujourd'hui.

05:40Alors justement, vous parlez du bureau, vous me proposez la transition.

05:43Est-ce que le télétravail a tué le bureau ?

05:45Alors, le télétravail n'a pas vraiment tué le bureau.

05:48C'est plutôt le flex-office, c'est-à-dire la capacité, en fait,

05:50à mettre plus de gens dans les mêmes espaces de bureau.

05:53Et le flex-office, ça nécessite des économies d'échelle,

05:56c'est-à-dire que c'est plutôt destiné aux grandes entreprises

05:58qui sont capables de concentrer les effectifs.

06:00Mais les PME, elles ne connaissent pas le flex-office.

06:02Elles ont autant de bureaux que de collaborateurs.

06:05Donc, on voit que sur les PME, la consommation de surface est à peu près la même en bureau.

06:09En revanche, sur les grandes entreprises, c'est vrai, il y a en fait une demande qui est moindre.

06:13Néanmoins, ce qu'on constate aussi, c'est que l'offre de bureaux

06:15n'est pas pléthorique dans la plupart des métropoles européennes.

06:18C'est-à-dire qu'on a un marché qui est à peu près stabilisé.

06:20On voit quand même à la Défense, pour ne pas la citer,

06:22des étages entiers être libérés.

06:25Absolument.

06:25C'est complètement vide.

06:26Alors, ce sont des épiphénomènes, pas au sens où c'est petit et que c'est pas très grave.

06:30C'est simplement qu'il y a des localisations, comme Docklands à Londres, qui sont compliquées.

06:34La Défense également, qui sont compliquées.

06:36Parce que, quand vous livrez une tour à la Défense,

06:37vous livrez 80 000 m² de bureaux.

06:3980 000 m², vous vous rendez compte, il faut les remplir.

06:40Ça fait beaucoup de milliers de personnes.

06:42Donc, il faut le remplir.

06:43Donc, fatalement, ce sont des secteurs, ou alors la boucle nord de la Seine,

06:47qui souffrent plus que d'autres marchés parisiens, notamment, qui lui se portent très, très bien.

06:51Alors, Nicolas Quart, on vous reçoit justement pour savoir comment bien choisir ces pays.

06:55Quels sont les critères auxquels il faut s'attacher concrètement

06:57quand on est un acheteur potentiel ?

06:59Alors, déjà, la première chose à faire, c'est de diversifier son investissement en SCPI.

07:03C'est-à-dire qu'on ne met pas tous ses œufs dans le même panier, dans la SCPI.

07:05Donc, ça, c'est un principe de base.

07:07Il ne vaut mieux pas investir en une seule SCPI, en ayant une croyance.

07:10Donc, ça, c'est le premier point.

07:12La deuxième chose, c'est qu'il nous semble qu'une allocation diversifiée, en fait,

07:15est plus pertinente qu'une allocation sectorielle.

07:17Parce qu'une SCPI vit 40 ans. Elle est destinée à vivre 40 ans.

07:20Et donc, elle va acheter chaque année le millésime de la stratégie d'investissement en question.

07:24Et si votre idée, c'était d'investir, par exemple, en Île-de-France sur du bureau,

07:30Or, vous étiez investi en 2010. Vous étiez content en 2010.

07:33Vos investissements en 2020, par contre, de la SCPI, ne sont pas aussi intéressants que ceux de 2010.

07:37Parce que vous vous exposez à un cycle, à un marché.

07:40Donc, du coup, il faut savoir l'assumer.

07:41Ce que vous nous dites, que ce soit très concret,

07:43les personnes qui veulent acheter des parts de SCPI ne doivent pas prendre des SCPI

07:47totalement chargées, par exemple, en bureau, ou totalement en logistique, ou totalement en commerce.

07:51C'est ça ?

07:52C'est notre opinion. C'est notre opinion, exactement.

07:53Et puis, il y a un deuxième, aussi, à faire regarder.

07:55C'est est-ce que la SCPI joue avec des balles neuves ou pas ?

07:57C'est-à-dire que si la SCPI est un patrimoine un peu ancien, qui a été acheté il y a longtemps,

08:01peut-être qu'aujourd'hui, il va souffrir davantage avec cette hausse des taux, et donc des baisses de valeur.

08:05En revanche, une SCPI qui vient de se créer, elle collecte de l'argent et elle achète les immeubles

08:09avec des décotes à un instant T. Du coup, elle est moins exposée à ce risque.

08:12On termine notre échange maintenant, mais juste une question.

08:14Un point de vigilance, tout de suite, si vous en avez un, immédiatement.

08:17Un point de vigilance, c'est la situation politique aujourd'hui,

08:20qui crée de la certitude sur le volet, évidemment, fiscal,

08:22même si en France, les niveaux de fiscalité sur l'immobilier sont les plus élevés,

08:25donc on n'a pas trop de crainte du côté des SCPI sur ce volet-là.

08:29Merci à vous.

08:30Merci Nicolas Carte d'être passé du côté de Oser Investir sur Sud Radio.

08:33Je rappelle que vous êtes le président de Remake.

08:35Tout de suite, on explique quelque chose à nouveau.

08:48Avec une nouvelle experte, c'est Céline Minc,

08:50qu'on accueille aujourd'hui, consultante en gestion de patrimoine

08:53et fondatrice d'Eden Finance.

08:55Avec Céline, Thomas, vous allez nous parler de la location touristique,

08:58évidemment, en cette période de Jeux Olympiques.

09:01Jean-Marie, vous allez peut-être bientôt partir en vacances.

09:03Oui.

09:04Imaginons...

09:04Je ne savais que je les ai repoussées à cause du second tour,

09:06mais bon, ça, c'est le mot de beaucoup de gens.

09:08Imaginons que vous soyez propriétaire de votre logement

09:10et vous vous dites, pendant ces 15 jours, 3 semaines que je vais prendre,

09:13je vais le mettre en sous-location.

09:14On va voir, justement, avec Céline, tout de suite,

09:16si d'abord vous avez le droit de le faire et comment ça va se passer.

09:19Justement, Céline, c'est quoi ce statut actuel ?

09:22Alors, il y a des gens qui vont vouloir bénéficier du fait qu'ils partent en vacances

09:28pour ne pas payer à blanc leur loyer.

09:31Et donc, ils vont avoir la possibilité, pour leur résidence principale,

09:35de, peut-être, sous-louer.

09:37Mais il y a certaines difficultés.

09:39Alors lesquelles, justement ?

09:41Alors, sur le plan financier, contrairement à ce qu'un certain nombre de personnes

09:45peuvent penser, il va y avoir des contraintes.

09:47Alors, il y a une petite franchise, on va dire, jusqu'à 760 euros par an.

09:52En cas de dépassement, vous serez imposable sur la totalité des loyers nets que vous percevrez.

09:57Mais jusqu'à 77 700 euros de bénéfices industriels et commerciaux,

10:02puisque c'est des loyers meublés,

10:04vous pouvez bénéficier du régime comptable, du micro-BIC,

10:07avec un abattement de 50%.

10:09Un point d'attention, c'est si vous êtes locataire,

10:13il y en a qui vont avoir envie de profiter de ça aussi.

10:16Vous pourrez le faire, vous pourrez sous-louer,

10:19uniquement si votre bailleur vous en donne l'autorisation.

10:22Si cette autorisation est écrite, ça va être mieux.

10:24Mais attention, vous avez peut-être envie de vous enrichir sur le dos de votre propriétaire.

10:29Ça, c'est pas possible.

10:30Il faudra que vous fixiez le montant, mais pas plus élevé que celui de votre loyer.

10:36Donc ça, c'est très important ce que vous venez de dire, il faudra bien y faire attention.

10:39Alors, en quelques mots, rapidement, sur le plan réglementaire, ça se passe comment ?

10:43Alors déjà, bien avoir en tête que ce dont on parle maintenant, c'est pour la résidence principale.

10:48Sinon, c'est une autre réglementation qui s'applique.

10:50Ensuite, dans les grandes villes et en zones tendues,

10:53la loi plafonne la location ou la sous-location de cette résidence principale

10:58à 120 nuits par année civile.

11:00Il y a trois exceptions légales prévues pour déplafonner ces 120 jours.

11:05Le motif professionnel, le motif médical et le cas de force majeure.

11:10Enfin, même si la jurisprudence aujourd'hui semble être dans le camp des loueurs,

11:16vous devez vous assurer de l'usage paisible qui va être fait de votre appartement.

11:21Pas de soirée, pas de nouba dans l'appartement.

11:23Attention au plan des voisins, un seul mot d'ordre soit irraisonnable.

11:26Evidemment, mais ça, ça vaut pour tout le monde, que ce soit le locataire, le propriétaire,

11:29celui qui est là en vacances ou pas d'ailleurs.

11:31Bon, mais merci beaucoup en tout cas pour cet éclairage.

11:33Et bonnes vacances, bonne location, je vous le souhaite.

11:36Merci à vous également, Thomas Binet.

11:37Merci Jean-Marie.

11:38On se retrouve dimanche prochain en compagnie cette fois-ci de Clément Barguin.

11:41On vous retrouvera très vite avec le plus grand plaisir.

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