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Expreso
  • 8/7/2025

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Transcripción
00:00Es evaluador profesional certificado de la Asociación de Agentes Inmobiliarios del Estado de Sonora, Asociación Civil.
00:08¿Gentrificación o cuál es la diferencia entre plusvalía y gentrificación?
00:13Nosotros que estamos viviendo aquí, ¿un alza de plusvalía o una gentrificación?
00:19Ingeniero, buenos días primeramente. Muchas gracias por permitirnos hablar con usted.
00:25Muchas gracias, mi estimado Marcelo. Muchas gracias a ti. Saludos a ti a tu auditorio.
00:29A ver, ¿qué estamos, para ti que estamos viviendo aquí en Hermosillo, San Carlos, por ejemplo, también?
00:36¿Es gentrificación o es alta plusvalía nada más? Y si nos puedes explicar la diferencia.
00:43Excelente, muchas gracias. Yo creo que primero hay que entender qué es la gentrificación.
00:46Sí.
00:47Y luego entramos al tema de lo que es la plusvalía.
00:49A ver, te escuchamos.
00:50La gentrificación, sí. La gentrificación es un fenómeno social en el que puedes, existen muchos mitos, ¿no?
00:57Pero hay que entender que la gentrificación, la gentrificación es una, en su definición,
01:02articula específicamente tres elementos esenciales.
01:06El primero es un desplazamiento social o de comercios o de servicios.
01:11El segundo elemento es las inversiones o inversiones que se realizan con negocios lucrativos.
01:17Curiosamente, vivienda, comercio, negocios, los mismos que desplazó.
01:21Y el tercer punto, que es bien interesante, es que esas inversiones van destinadas a consumidores de mayores ingresos.
01:29O sea, a gentrificadores. Ahí es donde entran los gentrificadores.
01:32Sí.
01:33Estos gentrificadores pueden ser o locales o foráneos, o sea, gente de la misma ciudad o extranjeros.
01:41Hay quienes son usuarios, hay quienes son residentes.
01:44Por ejemplo, si hay una zona en la que se desplazó vivienda y se convierte en zona en la que son de rentas vía aplicación,
01:54pues bueno, pueden ser usuarios o pueden ser residentes que vienen de otras partes, de corta o de larga duración.
02:00Eso es la gentrificación, o sea, es el desplazamiento, vamos a decir, de los locales y que entran extranjeros o incluso locales, pero de mayores ingresos.
02:10Tiene que haber un desplazamiento entonces, que salga la gente, que estaba ahí,
02:14que por todo esto que vino, inversiones, que se transformaron lugares de esa misma parte, ese edificio en ruinas que se transformó,
02:26que se hizo muy bonito, pero muy caro, en fin, que se dio este, esto en específico tiene que ver en el desplazamiento,
02:33obligó a los que ya estaban ahí, se encareció la zona, pues ya no poder pagar una renta, ¿no?
02:37Es correcto, o incluso, por ejemplo, es curioso porque el hecho de que ahí es cuando, aquí entra en la gentrificación,
02:45es un fenómeno, es decir, que sí o sí va a implicar la oferta y la demanda, o sea, la producción y el consumo,
02:50o sea, va a haber consumidores y va a haber productores, o sea, va a haber, va a haber quienes lo quieran adquirir
02:56y quienes obviamente lo quieran ofertar. Eso va a generar un aspecto bien interesante que tiene que ver con el precio,
03:04con el aumento sí o sí de la deseabilidad de los inmuebles.
03:07Cuando se hace una, cuando se empieza a poner, entre comillas, de moda una zona,
03:13que fue lo que pasó en la Ciudad de México, en la Colonia Roma, en la Condesa,
03:16que hace 10, 15 años nadie daba un centavo por ellos o no querían,
03:20o incluso te podías haber encontrado hace probablemente 20 años inmuebles que estaban todavía muy afectados por los sismos.
03:28Sí.
03:28Entonces, obviamente era una zona poco deseable, ¿por qué? Porque había que meterle mucho dinero.
03:32Ahora, aquí entran las políticas públicas, las políticas públicas en las que ordenan,
03:36o regulan el crecimiento y el ordenamiento territorial, y ese ordenamiento territorial obviamente va a ser a rescatar espacios.
03:45Por ejemplo, en Hermosillo, ¿qué le pasó a la calle No Reelección, o qué le pasó al Boulevard Hidalgo?
03:53Y obviamente hay un esfuerzo del gobierno bien fundado en el rescate de espacios, pues obviamente históricos, públicos.
04:02Y eso también puede pasar en las colonias, en colonias en las que quizás es que, pues a mí me interesa que no esté tan vacío,
04:08por ejemplo, lo que pasó a la 5 de mayo en Hermosillo, ¿no?
04:11Llega un centro de negocios, de comercio, de esparcimiento público, y obviamente empieza a generar mayor deseabilidad en los inmuebles.
04:22Ahora, como tal no implica tal vez un desplazamiento, sino más bien una deseabilidad, y ahí es cuando puede haber la diferencia entre plusvalía y gentrificación.
04:33Esto último es la plusvalía, la deseabilidad va relacionada con la plusvalía, pues.
04:39Sí, la plusvalía se genera, es un fenómeno que le pasa a los bienes inmuebles, a las bienes raíces, en el que implica un incremento en el valor de los inmuebles,
04:51pero vía la inyección de capital a la zona, en el que hay unas mejoras, hay desarrollo urbano, hay incremento en los comercios,
05:03hay incremento en la deseabilidad y, por tanto, en la oferta y la demanda, o se empiezan a rehusar inmuebles,
05:12que inmuebles antes que eran habitacionales, se convierten en comerciales, y esas también inversiones en las zonas,
05:20por ejemplo, el paso de nivel que está haciendo en Hermosillo, en el cruce de Luis Donaldo Colosso y Solidaridad,
05:27pues obviamente es una inversión que se genera externamente de las autoridades municipales y estatales federales y que impacta directamente,
05:37uno, a la mejor infraestructura urbana y, por ende, al beneficio económico que cada uno de los propietarios tienen de las zonas aledañas.
05:46Sí, bueno, es el fenómeno, entonces, que estamos observando en Hermosillo, no precisamente gentrificación, o no veo yo, no sé tú si lo ves.
05:56No, no lo creo.
05:57¿Gentrificación, o no veo?
05:58Fíjate que es una cuestión muy curiosa porque en diferentes colonias, por ejemplo, en Satélite, en Centenario,
06:07que son zonas que son céntricas, que de origen son habitacionales,
06:13los mismos residentes han estado muy renuentes a solicitar a la autoridad que el ordenamiento,
06:19el ordenamiento dentro del crecimiento y haya un ordenamiento territorial, o sea, que se respeten las áreas públicas,
06:27pero en las áreas comerciales, que se respeten las áreas habitacionales y que no se mezclen.
06:34Eso es lo que están solicitando los mismos vecinos, y que la autoridad hasta cierto punto lo ha ido regulando.
06:43Te comento, por ejemplo, todo lo que tiene que ver con esto, con el crecimiento, el ordenamiento territorial,
06:49se ve reflejado en el Plan Municipal de Desarrollo.
06:52El Plan Municipal de Desarrollo anterior surgió a efectos de dos mil doce hasta dos mil veintitrés,
07:02y en dos mil veintitrés ya con la administración actual, o bueno, con el alcalde actual,
07:07hay un cambio en el ordenamiento territorial, y hay un cambio minúsculo, pero que tiene que ver mucho con esto.
07:17Antes existía, en el Plan Municipal de Desarrollo anterior, existían las zonas mixtas,
07:24o lo que son el uso de suelo mixto y las zonas habitacionales, o el uso de suelo habitacional,
07:28con tres vertientes.
07:30En el Plan Municipal de Desarrollo actual, sigue respetando, obviamente, el uso de suelo habitacional,
07:36e incluyen dentro del Plan Municipal de Desarrollo un uso de suelo muy específico,
07:41que se llama habitacional mixto.
07:42Ese uso de suelo habitacional mixto son zonas en las que hay una transición de lo habitacional
07:51a los diferentes usos que pudieran haber.
07:55Obviamente, la densidad de población va disminuyendo.
07:58¿Por qué?
07:59Primero, pues porque van los usuarios de las viviendas de colonias abiertas,
08:08se empiezan a desplazar a uno, bueno, se empiezan a desplazar a fraccionamientos cerrados
08:14que tienen mayores beneficios dentro de las mismas cerradas,
08:18o por el propio crecimiento de las personas, pues van empezando a fallecer, ¿no?
08:24Sí, sí, sí.
08:24Eso hace que se disminuyan las viviendas y que se empiece a incrementar poco a poco
08:30el número de establecimientos.
08:32Las zonas habitacionales mixtas te van a aceptar otros giros siempre y cuando no te afecten
08:38a las viviendas existentes.
08:39Eso pasó, por ejemplo, en Colonia Centenario, que se llenó de restaurantes.
08:44Sí, pero en Centenario, por ejemplo, no se permitió ahora con el nuevo Plan Municipal de Desarrollo.
08:52Es muy tajante y respeta lo habitacional, no mete el habitacional mixto
08:57y deja las vialidades como corredores de uso de suelo mixto
09:01y lo que son, vamos a decir, los centros de la colonia o los interiores de las manzanas
09:08dejan uso de suelo 100% habitacional.
09:11De tal forma que no vas a poder poner un restaurant si no está sobre una vialidad principal.
09:18Sí, sobre el Boulevard Hidalgo, ¿no?
09:21En este caso.
09:23Bueno, la Reforma también, la Pesqueta también, la Galeana tendría que revisarlo,
09:29pero seguramente la Galeana también debe tener uso de suelo mixto, la Doctor Paliza,
09:33pero, por ejemplo, ya la Tehuantepec ya no le dan.
09:36Sí.
09:36Tampoco le dan a la Doctor Noriega en ese mismo sector.
09:39Obviamente, el Boulevard Colosio, en la Colonia Centenario, pues también tiene uso de suelo mixto.
09:44Sí.
09:45El habitacional mixto más bien lo aplican en colonias del Gran Centro de Hermosillo, ¿no?
09:53Geográficamente, Centro de Hermosillo, que está delimitado, pudiera ser entre el,
09:57al norte por el Boulevard Lázaro Cárdenas, al sur por el Luis Encinas,
10:01al este por el Boulevard Rodríguez Morelos y al oeste por el Solidaria.
10:04Todo ese gran sector, que es el gran centro de Hermosillo, en el Plan Municipal de Desarrollo
10:10anterior teníamos, teníamos uso de suelo mixto.
10:13La mayoría estaba manchada de color naranja, ¿no?
10:15Sí.
10:15El color naranja en el Plan Municipal de Desarrollo es color mixto.
10:19El color, el color naranja es uso de suelo mixto.
10:22Y ahorita se convierte en gran cantidad de esta gran mancha urbana que contempla un área muy grande en Hermosillo,
10:31se contempla como uso de suelo habitacional mixto.
10:35¿Qué te dice?
10:36Que sí te van a permitir tener comercio, pero siempre y cuando los vecinos estén de acuerdo.
10:42O sea, que a ellos no les trastorne su vida diaria.
10:44Sí.
10:45Y de aquí hay un, por ejemplo, seguramente te ha tocado verlo y a los que nos están escuchando seguramente también,
10:51te van a encontrar unas, cuando hay unos usos adicionales de suelo a los inmuebles,
10:57por ejemplo, si tú quieres convertir una casa en departamentos, aun cuando no le modifiquen la fachada,
11:03lo que te va a pedir para la licencia de uso de suelo, te van a pedir que le coloques una lona
11:08en la fachada por unos ciertos días, en el que tú dices, sabes que este inmueble se está cambiando el giro
11:16y queremos avisarle a los vecinos.
11:20Si alguien se siente agredido o transgredido, creen que les va a trastornar su vivienda,
11:27pues bueno, tú puedes meter una queja vía, vía el, el, se me fue el nombre, la, el procedimiento.
11:38Exactamente, lo metes al ayuntamiento.
11:39Sí, el recurso, el recurso.
11:41Exactamente, sabes que yo no estoy oficial y de partes, oficial y de partes del ayuntamiento,
11:46tú vas y metes una, una, pues una queja y dices que esto me puede afectar a mi,
11:52a transgredir a mi, a mi, a mi, me va a trastornar mi, mi día a día, ¿no?
11:58Sí, y ahí a lo mejor ya se complica la anuencia, ¿no?
12:01O el permiso que le, que le van a dar.
12:03Bueno, qué interesante, Marco Antonio, si nos permites más adelante seguir conversando contigo.
12:08Con todo gusto.
12:09De este tema, sobre todo esta, esta alza o, que parece incontenible, ¿no?
12:15De, de, de, todo lo que es inmobiliario, al menos en Hermosillo y producto, pues, pues,
12:21nos dices de, de, pues, lo que el equipamiento, o mejor dicho, de esas inversiones comerciales,
12:29porque equipamiento, que digas tú, de parte del gobierno, pues, no, no, no, la verdad no vemos mucho,
12:34sí, está el paso a desnivel, pero, que digamos, uh, muy buenos servicios en materia de agua, de drenaje,
12:41qué bárbaro, nada de fugas, pues, no los veo mucho, ¿no?
12:45Pero, el, el incremento, el incremento de, de, de, de las, de las tarifas y eso, tú, tú bien lo sabes, ¿verdad?
12:54Que está, parece incontenible.
12:57Es correcto.
12:57Sí, hay un fenómeno interesante de plusvalía.
13:00Sí.
13:01Es la, el aumento del valor de los inmuebles, pues, habrá que ver, este, qué tanto es sostenible.
13:06No nos va a pasar lo que pasó en, en, en, dos mil, dos mil ocho, dos mil nueve, que, pues, obviamente hubo una, hubo una, hubo una burbuja.
13:13Sí.
13:13Y después hubo un, un, este, pues, un colapso inmobiliario, ¿no?
13:17No significa que eso vaya a pasar, pero, bueno, habrá que ver.
13:20Sí.
13:20Realmente el tiempo nos va a decir qué es lo que sucede y, y qué tan, qué tan, eh, eh, eh, sostenible son el, el aumento,
13:27o si poco a poco se va a empezar a, a regular, por ejemplo, como lo que está pasando en, en San Carlos, pues, bueno, ya, eh, poco a poco se están, eh, poniendo,
13:35obviamente hubo un incremento en el tiempo, eh, pero tal vez no, ya ahorita no con la, con la, con el mismo, con la misma aceleración con la que hubo.
13:44Sí.
13:45Durante de, de unos años de pandemia, alrededor de pandemia para, para, para, para.
13:49De cinco años para acá, ¿no?
13:51Más o menos.
13:52Bueno, la próxima semana, ¿qué te parece si renovamos esta conversación?
13:56Encantado de la vida, estoy platicando y platicamos, si quieres, ya nos metemos ahora, sí, lo que es la plusvalía, este, como tal, y, y, y los efectos en, en, en, en, en los inmuebles,
14:05es el valor de los inmuebles.
14:06Muy bien, gracias, hasta luego.
14:07Al contrario, gracias a ti, saludos a todos.
14:09Camarillo, es evaluador, evaluador profesional certificado. Vamos a una pausa, ya regresamos.
14:19Manténgase informado y en sintonía. Regresamos en un momento a Expreso 24-7.
14:24¿Cuánto cuesta estar realmente informado?
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