SMART IMMO - Immobilier neuf : non, tout ne va pas mieux ! - Vidéo Dailymotion

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Crise du neuf : illusion de reprise ou aggravation silencieuse ? Marc Gedoux alerte sur l’effondrement de l’offre, notamment en Île-de-France, et le désengagement des acteurs publics. Il appelle à des mesures d’urgence pour relancer la construction collective et lever les freins politiques.

Transcript

00:00Et tout de suite dans Smartimon, on s'intéresse au sujet de la construction.

00:08Non, tout ne va pas mieux, c'est ce que nous dit Marc Gédoux.

00:11Il est président du pôle Habitat FFB Grand Paris, et ça tombe bien, il est avec nous.

00:15Bonjour Marc Gédoux.

00:16Bonjour Fabrice.

00:17Non, tout ne va pas mieux.

00:19Alors on se pose cette question sur la crise de la promotion immobilière.

00:22On sait qu'on est en pleine crise, que c'est compliqué, qu'on est sur des temps longs,

00:26qu'il faudrait faire beaucoup plus de choses que ce qu'on fait,

00:28que les promoteurs sont actuellement à l'arrêt.

00:32Alors certains nous disent, il y a des choses qui vont un petit peu mieux du côté des financements,

00:37de la construction, on arrive à retrouver du foncier.

00:39Et vous dites au contraire, non, tout ne va pas mieux, attention.

00:42Attention, oui, c'est vrai que ce qui s'améliore en fait, ce sont les ventes,

00:47puisqu'on a vu que les crédits immobiliers ont fait une progression de 14% depuis le début de l'année,

00:52ce qui est assez considérable.

00:54Nos clients sont financés, nous arrivons à vendre, mais le stock ne se renouvelle pas.

00:57Ce qui fait que dans une chaîne de production, et on l'a vu au moment du Covid,

01:02si vous n'arrivez pas à produire, vous n'avez pas de chiffre d'affaires,

01:04parce que vous ne pouvez pas vendre.

01:06Donc là, c'est ce qui va se passer.

01:07Ce n'est pas ce qui va se passer, on est en plein dedans,

01:10puisque cette année, on a mis sur le marché en Ile-de-France 9200 logements,

01:15ce qui est le plus bas depuis 64% de moins que la moyenne de 10 ans,

01:19et c'est le chiffre le plus bas depuis 93.

01:22Et la 93, on ne s'en souvient peut-être pas pour les plus jeunes,

01:25mais c'est une crise majeure.

01:27Et là, on est dans une crise majeure.

01:28On est dans une crise majeure.

01:30Effectivement.

01:31Alors, ça veut dire qu'aujourd'hui, parce que c'est vrai que ça a été cassé,

01:35en tout cas par le financement, mais il y a eu plein d'autres problèmes, on va dire.

01:39C'est vrai que les matériaux ont explosé, la main d'œuvre, etc.

01:43Aujourd'hui, où est-ce qu'on en est ?

01:45Parce que certains nous disent qu'il y a quand même des facteurs d'amélioration.

01:48Alors, les facteurs d'amélioration, c'est les coûts de construction

01:51qui étaient montés à des prix complètement déraisonnables et hors normes.

01:55On ne pouvait plus construire à ces prix-là.

01:58Ils se sont assagis, mais on n'est pas revenu.

02:00On est quand même 15 à 20% plus cher, suivant les matériaux,

02:03par rapport à ce qu'on avait avant 2022.

02:05Donc déjà, c'est plus cher.

02:06Et de nous s'ajouter l'inflation des normes,

02:08notamment la RE 20 à 25, qui arrive cette année,

02:13et qui aussi enchérit les coûts de construction,

02:15parce qu'il faut être plus performant,

02:16qu'il y ait des matériaux qui sont moins diffusés, donc plus chers.

02:20Et on est vraiment dans un effet de ciseau,

02:22parce que les prix de vente, eux,

02:24du fait de l'augmentation des taux, on était à moins de 1% avant 2022.

02:28Ils ont diminué.

02:29Maintenant, on arrive à trouver des financements, c'est tout récent,

02:32qui sont en dessous de 3% pour 25 ans,

02:35pour les bons dossiers, avec un peu d'apport, ce qui est très bien.

02:39Mais là, les prix de vente ne peuvent pas augmenter plus,

02:42et on est trop, trop chers dans le neuf,

02:44parce qu'il y a une pénurie.

02:45Et la pénurie est vraiment très criante.

02:47Alors on dit que souvent, cette pénurie,

02:49où ces coûts, ils commencent dès le début,

02:51quand on lance les opérations,

02:52c'est-à-dire sur le foncier,

02:53où on est sur des coûts énormes,

02:56notamment, là aussi, à cause de la réglementation,

02:59à cause de ce fameux ZAN qui a un petit peu bloqué cette extension.

03:02Alors on a beaucoup moins de fonciers à notre disposition,

03:04donc quand on est sur des appels d'offres et des consultations,

03:08on est plusieurs dizaines, voire plusieurs vingtaines à concourir,

03:11et ça contribue.

03:12Il y a toujours un des candidats qui fait un pari

03:15sur une augmentation future des prix des logements,

03:20et puis quelquefois, les opérations,

03:22une fois sur trois, l'opération n'aboutit pas,

03:25parce qu'il n'arrive pas à se commercialiser à ces prix-là.

03:27Et donc on est vraiment en effet de ciseaux.

03:30Avec un autre effet, c'est que nos clients,

03:32ce qu'on appelle la pré-commercisation,

03:34tant que les travaux ne sont pas commencés,

03:36ont du mal maintenant à signer un contrat de réservation,

03:40sauf pour les appartements qui sont d'exception,

03:42dernier étage, terrasse, où là, on a cette demande,

03:44mais pour les appartements en étage courant,

03:47ils disent on va attendre que le chantier démarre pour regarder.

03:49Donc on a besoin aussi de ce qu'on appelle des ventes en bloc,

03:53auprès des organismes sociaux,

03:54parce qu'on nous impose en fait un quota de logements sociaux,

03:57pour pouvoir démarrer les opérations,

03:58parce que les banques demandent un quota de 40%, 30 à 40% minimum

04:02de chiffre d'affaires pré-réservé avant d'acheter le terrain.

04:05Mais alors justement, ce qui est étonnant, Marc Gédoux,

04:09c'est qu'on sait que d'un côté, les Français veulent se loger,

04:12que c'est une dépense contrainte de plus en plus forte.

04:15Est-ce que le logement collectif n'est pas le grand oublié finalement

04:18des politiques actuelles ?

04:20Alors, dire qu'il est oublié,

04:22en fait c'est vrai qu'il y a eu un effet d'annonce avec le PTZ

04:24qui a été à nouveau ouvert dans les régions pour les constructeurs de maisons,

04:28mais il faut voir que c'était un champ de ruines avant,

04:30on était à moins 70%,

04:32mais là, le logement collectif, en fait,

04:35il a été...

04:36Bon, c'est vrai que la fin du dispositif Pinel

04:39a fait que déjà 40% des ventes ont disparu,

04:44les investisseurs ne viennent plus,

04:45parce que c'est plus intéressant pour eux,

04:47ils sont attentistes aussi,

04:49on a des contraintes,

04:49donc il faudrait que le gouvernement...

04:52Mais qui, en fait,

04:54il faut quand même louer le travail de Valérie Létard,

04:57puisque le PTZ, elle l'a remis,

04:58et là, la ministre du logement, excusez-moi,

05:01qui connaît extrêmement bien ses dossiers,

05:03qui est très proactive,

05:05et qui arrive, malgré les contraintes budgétaires de l'État,

05:09à l'État de notre écoute,

05:11et arrive à débloquer les dossiers.

05:12Et là, on attend vraiment,

05:14pour convaincre les investisseurs de revenir sur le marché,

05:16cette nouvelle loi sur le statut des bailleurs privés,

05:21qui permettrait, en fait, de mettre à égalité

05:22l'investissement immobilier par rapport à d'autres investissements,

05:26parce que là, actuellement,

05:27on est...

05:28Enfin, j'ai employé le terme un peu brutal,

05:29on est tellement matraqué

05:30que c'est pas très attractif pour les investisseurs,

05:33à telle enseigne que les professionnels,

05:35les investisseurs institutionnels,

05:36vous allez comprendre,

05:38dans le locatif libre,

05:39ne représentent plus que 5% des investissements,

05:43ce qui est rien.

05:44C'est vrai qu'on a eu un retrait de ces grands acteurs institutionnels,

05:48et sans le soutien, on se dit,

05:50effectivement, des grands organismes,

05:51Action Logement ou CDC Habitat,

05:53les promoteurs, on se demande,

05:55comment ils vont faire pour écouler...

05:56Alors, il faut d'abord louer les engagements

05:59qui ont été tenus par l'Action Logement et CDC Habitat,

06:03parce que sans eux,

06:04beaucoup d'opérations,

06:06pratiquement les trois quarts,

06:08ne seraient jamais sortis,

06:09ce qui, en fait, fait qu'actuellement,

06:11les entreprises de bâtiments

06:12ne sont pas en si mauvaise forme,

06:13parce qu'elles profitent,

06:15parce que ça dure deux ans,

06:17le temps de construction,

06:17elles profitent de l'investissement

06:19qui a été fait par CDC Habitat.

06:20Ils ont été acheteurs en dernier ressort, finalement.

06:21Ils ont été acheteurs

06:22pour permettre de débloquer les opérations

06:23qui n'avaient pas le quota

06:25de pré-commercisation suffisant

06:26pour être financées.

06:27Voilà.

06:28Donc, c'était vraiment...

06:29Il faut louer leur travail,

06:30mais leurs fonds propres,

06:32ce n'est pas une poche sans fonds,

06:35donc ils sont limités.

06:36Et là, les fonds propres,

06:38ils vont quand même en garder

06:39pour essayer aussi

06:40d'entretenir leur parc,

06:41de le rénover.

06:42Bien sûr.

06:42Parce que c'est quand même très important

06:44de pouvoir rénover

06:44et respecter la nouvelle réglementation thermique.

06:48Marc Gédou,

06:48j'ai envie de vous demander aujourd'hui

06:49quelles sont les solutions concrètes

06:51pour relancer rapidement,

06:53si possible,

06:53la production de loge.

06:54Qu'est-ce qu'il faudrait faire ?

06:55Malheureusement, rapidement,

06:56je ne suis pas très optimiste

06:57parce qu'il faudrait débloquer les projets.

07:00C'est ça qu'il faut faire.

07:01Débloquer les projets

07:02dont les permis de construire

07:03sont suspendus,

07:04soient été refusés.

07:05On est à moins d'un an

07:07de l'élection municipale.

07:08Qui bloque, en général.

07:09Qui bloque.

07:09Et c'est comme ça,

07:11depuis des décennies,

07:12avant chaque échéance municipale,

07:15la délivrance des permis de construire chute.

07:17Malheureusement,

07:17il n'y aura pas de miracle.

07:19Donc là-dessus,

07:19à court terme,

07:21pour répondre à votre question,

07:21je ne suis pas optimiste.

07:23Par contre,

07:23à moyen terme,

07:25il faut, en fait,

07:26quand on dépose un permis de construire,

07:27parce que nous,

07:27c'est des permis de construire

07:28qui sont négociés avec les villes,

07:31quand vous déposez un permis de construire,

07:32vous avez des services associés,

07:33les pompiers,

07:34les services de l'eau,

07:35les architectes des bâtiments de France

07:36qui examinent le dossier dans leur coin.

07:38Sans discuter entre eux.

07:40Sans discuter avec nous.

07:41Il faudrait qu'il y ait une mute.

07:42Il faudrait qu'il y ait une mute.

07:43Après le dépôt d'un permis,

07:44par exemple,

07:44deux mois après le dépôt du permis,

07:46qu'il y ait une réunion

07:47qui soit organisée par la collectivité

07:48qui va délivrer le permis de construire,

07:50pour réunir ces acteurs

07:52et pouvoir discuter entre eux.

07:54Quelquefois,

07:54on a des avis contradictoires

07:55qui bloquent les projets,

07:57parce qu'on a le pompier

07:59qui met un avis négatif

08:00et puis la BF a dit

08:01« Oui, mais c'est moi qui ai imposé

08:02telle prescription. »

08:05Le maire n'a pas d'autre choix.

08:06Donc parler ensemble, finalement.

08:08Parler ensemble.

08:09C'est des facteurs humains

08:10et ils sont très importants.

08:11Voilà.

08:12Bon, si tout ne va pas mieux,

08:13il y a quand même des facteurs d'espoir

08:14et c'est tant mieux.

08:15Merci, Marc Gédoux.

08:16Je vous remercie, Fabrice.

08:16Je vous rappelle que vous êtes

08:17président du Pôle Habitat

08:18FFB Grand Paris.

08:19A très bientôt sur Smartimo.

08:20Merci beaucoup.

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