Crise du neuf : illusion de reprise ou aggravation silencieuse ? Marc Gedoux alerte sur l’effondrement de l’offre, notamment en Île-de-France, et le désengagement des acteurs publics. Il appelle à des mesures d’urgence pour relancer la construction collective et lever les freins politiques.
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00:00Et tout de suite dans Smartimon, on s'intéresse au sujet de la construction.
00:08Non, tout ne va pas mieux, c'est ce que nous dit Marc Gédoux.
00:11Il est président du pôle Habitat FFB Grand Paris, et ça tombe bien, il est avec nous.
00:15Bonjour Marc Gédoux.
00:16Bonjour Fabrice.
00:17Non, tout ne va pas mieux.
00:19Alors on se pose cette question sur la crise de la promotion immobilière.
00:22On sait qu'on est en pleine crise, que c'est compliqué, qu'on est sur des temps longs,
00:26qu'il faudrait faire beaucoup plus de choses que ce qu'on fait,
00:28que les promoteurs sont actuellement à l'arrêt.
00:32Alors certains nous disent, il y a des choses qui vont un petit peu mieux du côté des financements,
00:37de la construction, on arrive à retrouver du foncier.
00:39Et vous dites au contraire, non, tout ne va pas mieux, attention.
00:42Attention, oui, c'est vrai que ce qui s'améliore en fait, ce sont les ventes,
00:47puisqu'on a vu que les crédits immobiliers ont fait une progression de 14% depuis le début de l'année,
00:52ce qui est assez considérable.
00:54Nos clients sont financés, nous arrivons à vendre, mais le stock ne se renouvelle pas.
00:57Ce qui fait que dans une chaîne de production, et on l'a vu au moment du Covid,
01:02si vous n'arrivez pas à produire, vous n'avez pas de chiffre d'affaires,
01:04parce que vous ne pouvez pas vendre.
01:06Donc là, c'est ce qui va se passer.
01:07Ce n'est pas ce qui va se passer, on est en plein dedans,
01:10puisque cette année, on a mis sur le marché en Ile-de-France 9200 logements,
01:15ce qui est le plus bas depuis 64% de moins que la moyenne de 10 ans,
01:19et c'est le chiffre le plus bas depuis 93.
01:22Et la 93, on ne s'en souvient peut-être pas pour les plus jeunes,
01:25mais c'est une crise majeure.
01:27Et là, on est dans une crise majeure.
01:28On est dans une crise majeure.
01:30Effectivement.
01:31Alors, ça veut dire qu'aujourd'hui, parce que c'est vrai que ça a été cassé,
01:35en tout cas par le financement, mais il y a eu plein d'autres problèmes, on va dire.
01:39C'est vrai que les matériaux ont explosé, la main d'œuvre, etc.
01:43Aujourd'hui, où est-ce qu'on en est ?
01:45Parce que certains nous disent qu'il y a quand même des facteurs d'amélioration.
01:48Alors, les facteurs d'amélioration, c'est les coûts de construction
01:51qui étaient montés à des prix complètement déraisonnables et hors normes.
01:55On ne pouvait plus construire à ces prix-là.
01:58Ils se sont assagis, mais on n'est pas revenu.
02:00On est quand même 15 à 20% plus cher, suivant les matériaux,
02:03par rapport à ce qu'on avait avant 2022.
02:05Donc déjà, c'est plus cher.
02:06Et de nous s'ajouter l'inflation des normes,
02:08notamment la RE 20 à 25, qui arrive cette année,
02:13et qui aussi enchérit les coûts de construction,
02:15parce qu'il faut être plus performant,
02:16qu'il y ait des matériaux qui sont moins diffusés, donc plus chers.
02:20Et on est vraiment dans un effet de ciseau,
02:22parce que les prix de vente, eux,
02:24du fait de l'augmentation des taux, on était à moins de 1% avant 2022.
02:28Ils ont diminué.
02:29Maintenant, on arrive à trouver des financements, c'est tout récent,
02:32qui sont en dessous de 3% pour 25 ans,
02:35pour les bons dossiers, avec un peu d'apport, ce qui est très bien.
02:39Mais là, les prix de vente ne peuvent pas augmenter plus,
02:42et on est trop, trop chers dans le neuf,
02:44parce qu'il y a une pénurie.
02:45Et la pénurie est vraiment très criante.
02:47Alors on dit que souvent, cette pénurie,
02:49où ces coûts, ils commencent dès le début,
02:51quand on lance les opérations,
02:52c'est-à-dire sur le foncier,
02:53où on est sur des coûts énormes,
02:56notamment, là aussi, à cause de la réglementation,
02:59à cause de ce fameux ZAN qui a un petit peu bloqué cette extension.
03:02Alors on a beaucoup moins de fonciers à notre disposition,
03:04donc quand on est sur des appels d'offres et des consultations,
03:08on est plusieurs dizaines, voire plusieurs vingtaines à concourir,
03:11et ça contribue.
03:12Il y a toujours un des candidats qui fait un pari
03:15sur une augmentation future des prix des logements,
03:20et puis quelquefois, les opérations,
03:22une fois sur trois, l'opération n'aboutit pas,
03:25parce qu'il n'arrive pas à se commercialiser à ces prix-là.
03:27Et donc on est vraiment en effet de ciseaux.
03:30Avec un autre effet, c'est que nos clients,
03:32ce qu'on appelle la pré-commercisation,
03:34tant que les travaux ne sont pas commencés,
03:36ont du mal maintenant à signer un contrat de réservation,
03:40sauf pour les appartements qui sont d'exception,
03:42dernier étage, terrasse, où là, on a cette demande,
03:44mais pour les appartements en étage courant,
03:47ils disent on va attendre que le chantier démarre pour regarder.
03:49Donc on a besoin aussi de ce qu'on appelle des ventes en bloc,
03:53auprès des organismes sociaux,
03:54parce qu'on nous impose en fait un quota de logements sociaux,
03:57pour pouvoir démarrer les opérations,
03:58parce que les banques demandent un quota de 40%, 30 à 40% minimum
04:02de chiffre d'affaires pré-réservé avant d'acheter le terrain.
04:05Mais alors justement, ce qui est étonnant, Marc Gédoux,
04:09c'est qu'on sait que d'un côté, les Français veulent se loger,
04:12que c'est une dépense contrainte de plus en plus forte.
04:15Est-ce que le logement collectif n'est pas le grand oublié finalement
04:18des politiques actuelles ?
04:20Alors, dire qu'il est oublié,
04:22en fait c'est vrai qu'il y a eu un effet d'annonce avec le PTZ
04:24qui a été à nouveau ouvert dans les régions pour les constructeurs de maisons,
04:28mais il faut voir que c'était un champ de ruines avant,
04:30on était à moins 70%,
04:32mais là, le logement collectif, en fait,
04:35il a été...
04:36Bon, c'est vrai que la fin du dispositif Pinel
04:39a fait que déjà 40% des ventes ont disparu,
04:44les investisseurs ne viennent plus,
04:45parce que c'est plus intéressant pour eux,
04:47ils sont attentistes aussi,
04:49on a des contraintes,
04:49donc il faudrait que le gouvernement...
04:52Mais qui, en fait,
04:54il faut quand même louer le travail de Valérie Létard,
04:57puisque le PTZ, elle l'a remis,
04:58et là, la ministre du logement, excusez-moi,
05:01qui connaît extrêmement bien ses dossiers,
05:03qui est très proactive,
05:05et qui arrive, malgré les contraintes budgétaires de l'État,
05:09à l'État de notre écoute,
05:11et arrive à débloquer les dossiers.
05:12Et là, on attend vraiment,
05:14pour convaincre les investisseurs de revenir sur le marché,
05:16cette nouvelle loi sur le statut des bailleurs privés,
05:21qui permettrait, en fait, de mettre à égalité
05:22l'investissement immobilier par rapport à d'autres investissements,
05:26parce que là, actuellement,
05:27on est...
05:28Enfin, j'ai employé le terme un peu brutal,
05:29on est tellement matraqué
05:30que c'est pas très attractif pour les investisseurs,
05:33à telle enseigne que les professionnels,
05:35les investisseurs institutionnels,
05:36vous allez comprendre,
05:38dans le locatif libre,
05:39ne représentent plus que 5% des investissements,
05:43ce qui est rien.
05:44C'est vrai qu'on a eu un retrait de ces grands acteurs institutionnels,
05:48et sans le soutien, on se dit,
05:50effectivement, des grands organismes,
05:51Action Logement ou CDC Habitat,
05:53les promoteurs, on se demande,
05:55comment ils vont faire pour écouler...
05:56Alors, il faut d'abord louer les engagements
05:59qui ont été tenus par l'Action Logement et CDC Habitat,
06:03parce que sans eux,
06:04beaucoup d'opérations,
06:06pratiquement les trois quarts,
06:08ne seraient jamais sortis,
06:09ce qui, en fait, fait qu'actuellement,
06:11les entreprises de bâtiments
06:12ne sont pas en si mauvaise forme,
06:13parce qu'elles profitent,
06:15parce que ça dure deux ans,
06:17le temps de construction,
06:17elles profitent de l'investissement
06:19qui a été fait par CDC Habitat.
06:20Ils ont été acheteurs en dernier ressort, finalement.
06:21Ils ont été acheteurs
06:22pour permettre de débloquer les opérations
06:23qui n'avaient pas le quota
06:25de pré-commercisation suffisant
06:26pour être financées.
06:27Voilà.
06:28Donc, c'était vraiment...
06:29Il faut louer leur travail,
06:30mais leurs fonds propres,
06:32ce n'est pas une poche sans fonds,
06:35donc ils sont limités.
06:36Et là, les fonds propres,
06:38ils vont quand même en garder
06:39pour essayer aussi
06:40d'entretenir leur parc,
06:41de le rénover.
06:42Bien sûr.
06:42Parce que c'est quand même très important
06:44de pouvoir rénover
06:44et respecter la nouvelle réglementation thermique.
06:48Marc Gédou,
06:48j'ai envie de vous demander aujourd'hui
06:49quelles sont les solutions concrètes
06:51pour relancer rapidement,
06:53si possible,
06:53la production de loge.
06:54Qu'est-ce qu'il faudrait faire ?
06:55Malheureusement, rapidement,
06:56je ne suis pas très optimiste
06:57parce qu'il faudrait débloquer les projets.
07:00C'est ça qu'il faut faire.
07:01Débloquer les projets
07:02dont les permis de construire
07:03sont suspendus,
07:04soient été refusés.
07:05On est à moins d'un an
07:07de l'élection municipale.
07:08Qui bloque, en général.
07:09Qui bloque.
07:09Et c'est comme ça,
07:11depuis des décennies,
07:12avant chaque échéance municipale,
07:15la délivrance des permis de construire chute.
07:17Malheureusement,
07:17il n'y aura pas de miracle.
07:19Donc là-dessus,
07:19à court terme,
07:21pour répondre à votre question,
07:21je ne suis pas optimiste.
07:23Par contre,
07:23à moyen terme,
07:25il faut, en fait,
07:26quand on dépose un permis de construire,
07:27parce que nous,
07:27c'est des permis de construire
07:28qui sont négociés avec les villes,
07:31quand vous déposez un permis de construire,
07:32vous avez des services associés,
07:33les pompiers,
07:34les services de l'eau,
07:35les architectes des bâtiments de France
07:36qui examinent le dossier dans leur coin.
07:38Sans discuter entre eux.
07:40Sans discuter avec nous.
07:41Il faudrait qu'il y ait une mute.
07:42Il faudrait qu'il y ait une mute.
07:43Après le dépôt d'un permis,
07:44par exemple,
07:44deux mois après le dépôt du permis,
07:46qu'il y ait une réunion
07:47qui soit organisée par la collectivité
07:48qui va délivrer le permis de construire,
07:50pour réunir ces acteurs
07:52et pouvoir discuter entre eux.
07:54Quelquefois,
07:54on a des avis contradictoires
07:55qui bloquent les projets,
07:57parce qu'on a le pompier
07:59qui met un avis négatif
08:00et puis la BF a dit
08:01« Oui, mais c'est moi qui ai imposé
08:02telle prescription. »
08:05Le maire n'a pas d'autre choix.
08:06Donc parler ensemble, finalement.
08:08Parler ensemble.
08:09C'est des facteurs humains
08:10et ils sont très importants.
08:11Voilà.
08:12Bon, si tout ne va pas mieux,
08:13il y a quand même des facteurs d'espoir
08:14et c'est tant mieux.
08:15Merci, Marc Gédoux.
08:16Je vous remercie, Fabrice.
08:16Je vous rappelle que vous êtes
08:17président du Pôle Habitat
08:18FFB Grand Paris.
08:19A très bientôt sur Smartimo.
08:20Merci beaucoup.