LEX INSIDE - Baux commerciaux : droit de préemption loi Pinel - Vidéo Dailymotion

Passer au player Passer au contenu principal Passer au pied de page

08/01/2025

Baux commerciaux : droit de préemption loi Pinel avec Louise Duvernois, Associée, Veil Jourde.

Catégorie

Transcription

Afficher la transcription complète de la vidéo

00:00On poursuit l'émission, on va parler du droit de préemption dans le cadre de la loi Pinel en

00:16matière de beaux commerciaux avec mon invité Louise Duvernoy, associée chez Veille Jourde.

00:21Louise Duvernoy, bonjour. Bonjour Arnaud. Nous allons voir ensemble les conditions

00:26du droit de préemption de la loi Pinel en matière de beaux commerciaux. Tout d'abord,

00:32qu'est-ce que le droit de préemption prévu par la loi Pinel en matière de beaux commerciaux ?

00:37Donc c'est un droit de préemption dont va bénéficier le locataire d'un bail commercial

00:41dans certaines conditions. Ce droit de préemption a été instauré par la loi Pinel il y a une dizaine

00:46d'années. Donc que prévoit ce texte ? L'obligation pour le propriétaire d'un local à usage commercial

00:52ou à usage artisanal, lorsqu'il envisage de vendre ce local, de notifier au locataire le prix et les

00:58conditions de la vente projetées. Et ça vaut offre de vente au profit du locataire. Et le locataire

01:03a alors un mois pour se prononcer et s'il accepte, à ce moment-là la vente doit se réaliser dans un

01:09délai entre deux et quatre mois si le locataire a recours à l'emprunt bancaire. Donc c'est un

01:14dispositif qui est lourd et qui peut impacter de manière significative les délais d'une

01:20transaction. Alors ce qu'il faut savoir c'est que la cour de cassation a reconnu le caractère

01:25d'ordre public de ce droit, c'est-à-dire qu'on ne peut pas y déroger contractuellement. Et la

01:30sanction attachée à ce droit est lourde puisque toute vente conclue en violation de ce droit est

01:35entachée de nuité. Et pour que ce droit s'applique, il faut que la vente porte sur un local à usage

01:41commercial ou à usage artisanal et ce critère suscite quelques interrogations. D'accord,

01:47on a bien vu les contours du droit de préemption, sa définition, les sanctions. Est-ce que le droit

01:53de préemption prévu par la loi Pinel s'applique aux locaux de bureaux et aux entrepôts ? Alors

01:58justement Arnaud, c'est un point qui en l'état du droit actuel n'est pas tranché avec certitude.

02:02D'accord. Pourquoi ? Parce que la loi ne définit pas ce qu'est un local à usage commercial ou à

02:07usage artisanal. Ensuite la doctrine est assez divisée sur le sujet, que ce soit pour les locaux

02:13de bureaux ou les entrepôts. Vous avez une partie de la doctrine qui va considérer qu'il convient

02:19d'exclure systématiquement les bureaux et les entrepôts du champ d'application du droit de

02:23préemption Pinel. D'accord. Une autre partie de la doctrine qui au contraire va considérer à partir

02:27du moment où les bureaux et les entrepôts sont loués dans le cadre d'un bail commercial, on va

02:32devoir appliquer ce droit de préemption. Et vous allez avoir une dernière partie de la doctrine

02:35qui elle va être plus mesurée, plus nuancée. Par exemple en matière de bureaux, selon cette

02:41partie de la doctrine, on va devoir distinguer si les actes de commerce sont accomplis à l'intérieur

02:45des locaux. Et est-ce qu'on se trouve dans un local où une clientèle est accueillie, type vous savez

02:52les bureaux boutiques, agences bancaires, agences immobilières, qu'on retrouve en pied d'immeuble.

02:56Et c'est uniquement dans ce cas-là, pour cette partie de la doctrine, qu'on doit appliquer le

02:59droit de préemption Pinel. Et vous avez eu une réponse ministérielle en avril 2021 qui elle a

03:05indiqué qu'il convenait de ne pas appliquer le droit de préemption Pinel aux bureaux et aux

03:11entrepôts. Et cette réponse ministérielle était en ligne avec la pratique majoritaire à l'époque.

03:17Et au niveau de la jurisprudence, on n'a pas tellement de jurisprudence en matière d'entrepôts.

03:23En matière de bureaux, la cour de cassation ne s'est pas prononcée sur le sujet. Mais on a deux

03:29arrêts de cour d'appel en 2021 et 2022, qui ont été rendus par la cour d'appel de Paris et la

03:35cour d'appel de Rennes, et qui ont reconnu aux locataires commerciales de bureaux un droit de

03:41préemption. Alors ce qu'il faut savoir, c'est que ce locataire, Arnaud, exerçait dans ses locaux

03:47une activité commerciale. C'était une activité d'administration de biens. Donc ces arrêts ont

03:52entraîné une confusion sur le marché, parce que certains y ont vu l'affirmation selon laquelle

03:58il fallait purger le droit de préemption pinelle en matière de bureaux, et d'autres ont considéré

04:03qu'il ne fallait pas donner une portée aussi large à ces arrêts. Parce que ces arrêts, finalement,

04:07avaient été rendus dans ce sens-là, parce que le locataire exerçait une activité d'administration

04:12de biens. Donc on était précisément, selon eux, dans le cadre d'un bureau boutique. Et c'est pour

04:16ça que ça avait été statué en ce sens. Quelles sont les conséquences pratiques, du coup ? Alors

04:20les conséquences pratiques, comme je vous l'ai dit, la sanction est assez lourde. C'est la nullité

04:23de la vente. Donc compte tenu des incertitudes qui pèsent dans la matière, on assiste de plus en

04:29plus à ce qu'on appelle des notifications par prudence. Ça veut dire quoi ? C'est-à-dire que

04:33dans le cadre d'une transaction, dans le doute, on va préférer notifier au locataire les conditions

04:42et le prix de la vente, pour lui proposer d'exercer son droit de préemption, alors même qu'il n'est

04:47pas certain qu'il en bénéficie. D'accord, mais on préfère agir avec prudence, du coup, et plutôt

04:53prévenir que guérir, comme on dit. C'est un peu la situation à laquelle on se retrouve aujourd'hui.

04:57Mais ce qu'il faut savoir, c'est que bien souvent, dans le cadre d'une transaction, il y a un dialogue

05:01qui va être instauré entre un vendeur, un acquéreur et les conseils respectifs des parties,

05:06pour savoir si, oui ou non, il convient de purger le droit. Et en fonction de là ou du côté dans

05:10lequel on se place, si on se place du côté du vendeur ou du côté de l'acquéreur, les impacts

05:13ne sont pas les mêmes. Vous voyez, quand on est côté du vendeur, on peut se dire qu'il a tout

05:18intérêt à purger de manière prudente le droit de préemption, parce qu'il évite ainsi l'inuité de

05:23la vente. Et puis, si le locataire accepte, tant mieux, son livre sera vendu. Alors que quand on

05:28se place du côté de l'acquéreur, c'est un peu différent, parce que l'acquéreur risque de lui,

05:32de se retrouver évincé d'une transaction pour laquelle il a bien souvent engagé des frais.

05:37Alors, le projet de loi simplification de la vie économique entend clarifier cette situation. Quelles

05:43sont les clarifications apportées par ce projet de loi ? Alors, ce projet de loi qui a été adopté

05:48par le Sénat en octobre dernier, et qui doit encore faire l'objet d'un examen par l'Assemblée

05:53nationale, prend justement soin de définir ce qu'il faut entendre par local à usage commercial et

05:58local à usage artisanal. Donc, selon ce projet de loi, un local à usage commercial c'est un

06:05local qui est aménagé à titre principal pour la réception de la clientèle et en vue de la

06:10réalisation sur place d'actes de vente ou de prestations de services. Et un local à usage

06:15artisanal, ce serait un local aménagé à titre principal pour la réalisation sur place d'actes

06:21de production, de transformation, ainsi que pour la vente résultant de ces activités, et dans

06:28laquelle la clientèle serait reçue à titre habituel. Ainsi, ce projet de loi, s'il était

06:35adopté en l'état, il permettrait d'exclure la plupart des entrepôts et des bureaux du

06:41champ d'application droits de préemption Pinel, parce qu'effectivement les bureaux classiques type

06:46administration ainsi que les entrepôts de stockage, par exemple, n'ont pas pour fonction principale

06:52d'accueillir de la clientèle ou de réaliser sur place des prestations d'actes de vente ou de

06:57production. D'accord. En définitif, quel est l'impact attendu par cette clarification ? L'impact

07:03attendu, c'est évidemment d'exclure, comme je l'ai dit, la plupart des entrepôts et des bureaux du

07:10champ d'application du droit de préemption Pinel, éviter du coup la multiplication des

07:15notifications par prudence, harmoniser les pratiques en la matière et apporter une meilleure sécurité

07:20juridique aux opérations immobilières portant sur ces actifs. Et pour vous, c'est une bonne chose ?

07:25Oui, c'est une très bonne chose. Merci pour cet éclairage. Louise Duvernoy, je rappelle que vous

07:31êtes associée au sein du cabinet veille-journe. Tout de suite, l'émission continue, on va parler

07:36critique d'une marque par un influenceur.

Recommandations

9:15

À suivre

LEX INSIDE - LEX INSIDE, 2e partie du 16 octobre 2024

16/10/2024

9:13

LEX INSIDE - Le point sur la loi Industrie Verte

18/09/2024

7:40

SMART LEX - L'interview de Mallory Labarière (Nexa avocats) et Anne-Lise CHAGNEAU (Nexa avocats) par Florence Duprat

03/11/2021

6:49

LEX INSIDE - Cookies : être en conformité avec la CNIL

20/09/2024

9:25

LEX INSIDE - Zoom sur le juriste immobilier

27/03/2025

9:31

LEX INSIDE - La responsabilité pénale des dirigeants avec Mathieu Lanteri, Avocat, Bougartchev Moyne Associés

11/10/2024

26:29

Enregistrement audio des réunions du CSE, baux commerciaux & droit de préemption loi Pinel, influenceurs et critique d'une marque.

08/01/2025

7:37

SMART LEX - L'interview de Angélique Deruenne (CFD Law) par Florence Duprat

02/05/2022

7:56

LEX INSIDE - Zoom sur les juristes de la French Tech

07/02/2025

4:11

SMART LEX - L'interview de Anaïs Bove (Bove Law Office) par Florence Duprat

15/06/2021

8:48

SMART LEX - L'interview de Alexandre DIEHL (LAWINT) par Florence Duprat

02/05/2022

4:18

SMART LEX - L'interview de Aïcha Ouzar (B&O; Legal) par Florence Duprat

23/06/2021

4:02

SMART LEX - L'interview de Ian De Bondt (Fed Légal) par Florence Duprat

23/07/2021

27:40

LEX INSIDE - Emission du mercredi 16 octobre

16/10/2024

9:19

LEX INSIDE - Salaires des cadres : information et recours

21/03/2025

8:39

LEX INSIDE - Réussir sa mise en conformité LCB-FT

07/12/2024

9:32

LEX INSIDE - Cybersécurité : tendances et enjeux juridiques

02/04/2025

6:58

SMART LEX - L'interview de Laurent ARCHAMBAULT (Selene avocats) par Florence Duprat

25/02/2022

9:39

LEX INSIDE - La souveraineté numérique : ce qu'il faut savoir

18/09/2024

3:58

SMART LEX - L'interview de Kahina Bennour (B&O; Legal) par Florence Duprat

23/06/2021

9:48

LEX INSIDE - LEX INSIDE, 4e partie du 26 février 2025

26/02/2025

9:38

LEX INSIDE - PFAS : nouveautés législatives

23/04/2025

3:59

SMART LEX - L'interview de Jérémy Bensoussan (Lexing Alain Bensoussan avocats) par Florence Duprat

28/05/2021

4:07

SMART LEX - L'interview de Alexandra Szekely (Le 16 Law) par Florence Duprat

25/06/2021

8:31

LEX INSIDE - Défense des actionnaires

18/06/2025