SMART PATRIMOINE - Immobilier : les acquéreurs de retour ? - Vidéo Dailymotion

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23/10/2024

Mercredi 23 octobre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Yann Jéhanno (Président, Laforêt France)

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00:00Et c'est parti pour les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement immobilier

00:08ou à l'acquisition immobilière de Smart Patrimoine et nous avons le plaisir aujourd'hui

00:11d'être accompagné de Yann Géhanno, bonjour Yann Géhanno.

00:15Bonjour.

00:16Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine, vous êtes le président de La Forêt France

00:19et alors La Forêt France a publié son billet de tendance du troisième trimestre 2024 et

00:24alors ce que vous constatez c'est que ça y est, les acquéreurs sont de retour sur

00:28ce marché immobilier au global en France.

00:30Au global, les acquéreurs sont de retour, en effet, 5% d'acquéreurs en plus enregistrés

00:35dans nos bases de données en 12 mois, alors ils ne sont de retour pas partout, on voit

00:40en effet des marchés où les prix ne sont pas encore régulés, les acquéreurs ne viennent

00:44pas sur le marché et pas pour tous les types de biens non plus, on voit que 5% d'acquéreurs

00:50en plus au niveau national mais plus 3% pour les maisons simplement, plus 9% pour les appartements

00:58dans un contexte inflationniste, l'appartement reprend un petit peu d'avance sur le Graal,

01:04le rêve de tous les Français qui est la maison individuelle.

01:06On revient plus vers l'appartement que vers la maison, pourquoi ? Parce qu'on part du

01:09principe que l'appartement coûte moins cher, parce que c'est la localisation en centre-ville

01:13ou en ville qui offre plus de facilité ?

01:16Oui, c'est un peu tout ça, l'enveloppe financière déjà pour une maison est souvent supérieure

01:21à l'enveloppe financière nécessaire pour un appartement, une maison c'est souvent

01:23plus grand qu'un appartement, l'entretien également d'une maison c'est plus grand

01:29donc ça coûte plus cher à chauffer, c'est plus cher à entretenir, il faut s'occuper

01:33des extérieurs, de son portail, de ses haies, de ses toitures etc, et puis on est un peu

01:39excentré parfois loin des services publics, de l'éducation, des transports et ça nécessite

01:45souvent une deuxième voiture pour les ménages et dans un contexte inflationniste, les français

01:50font attention à toutes ces dépenses.

01:52Avant de regarder un petit peu la typologie des acquéreurs, si on reste effectivement

01:57sur les recherches, est-ce qu'il y a des régions, des zones qui s'en sortent mieux

02:01que d'autres, là où on voit effectivement le marché repartir plus vite ?

02:05Alors, plus que des zones, ce sont des enveloppes budgétaires, on voit qu'en environnement

02:10citadins, les centres-villes, on est sur des enveloppes budgétaires jusqu'à 450 000 euros,

02:17c'est le budget que les français peuvent y concéder sans trop de difficultés, arrivent

02:21à faire financer par les banquiers et quand on s'éloigne, en environnement rural, on

02:26voit que là l'enveloppe financière, elle plafonne plutôt à 250 000 euros.

02:30Donc ce qui est en dessous de 250 000 euros se vend facilement, au-dessus de 250 000 euros

02:36dans les environnements ruraux ou semi-ruraux, c'est beaucoup plus difficile.

02:40Je vois dans le billet de tendance que l'Île-de-France a du mal à repartir pour le coup en matière

02:44de demande.

02:45Ah oui, c'est la région qui est toujours en difficulté, il faut revenir quelques années

02:51en arrière, lorsqu'on sortait du confinement et du Covid, on a vu beaucoup de parisiens

02:56franchir le périphérique pour acheter une maison en première couronne, les propriétaires

02:59de maisons en première couronne sont eux allés acheter une maison encore plus grande

03:03en deuxième couronne et tout ça a pressurisé les prix à la hausse, les affaits augmentés

03:09et aujourd'hui les acquéreurs qui sont sur le marché sont les acquéreurs locaux des

03:14franciliens de première et de deuxième couronne et qui voient que les prix sont totalement

03:17déconnectés de la réalité avec des vendeurs qui ont des difficultés.

03:21Donc ils ne se positionnent pas là où on aurait imaginé que potentiellement ils auraient

03:25continué à alimenter, là ils mettent une pause sur la demande ?

03:29Non, ils ne visitent même pas, ils ne nous contactent pas pour les biens, ils attendent

03:33que les biens redescendent là au niveau où les transactions se font.

03:37Alors la question c'est les acquéreurs sont-ils de retour ? Vous nous avez dit oui mais pas

03:41tous.

03:42Alors quels sont les acquéreurs de retour ? Est-ce que les primo-accédants par exemple

03:44sont de retour sur le marché ?

03:45Un peu, un peu, aidés par la baisse des taux d'intérêt mais on voit quand même qu'en

03:51quelques années la tendance finalement s'est inversée, il y a quelques années une transaction

03:56sur deux, un achat sur deux se faisait au bénéfice d'un primo-accédant et une transaction

04:01sur trois au bénéfice d'un secondo-accédant.

04:03Bien sûr.

04:04Aujourd'hui c'est le contraire, 53% des ventes se font au profit de secondo-accédants

04:08qui n'ont pas nécessairement besoin de passer par la case financement ou en tout cas qui

04:13bénéficient d'un apport plus conséquent et les primo-accédants lorsqu'ils ne sont

04:17pas soutenus familialement, qu'ils ne bénéficient pas d'un prêt familial par exemple ont encore

04:23du mal quand même à se constituer ce fameux apport que les banquiers attendent et puis

04:29on a une troisième catégorie qui sont les investisseurs, là les français sont tiraillés

04:33entre le fait de se dire que l'investissement dans la pierre c'est aujourd'hui la seule

04:37solution pour se constituer un patrimoine en allant voir son banquier et en le faisant

04:40financer et en même temps une régulation, une hyper-régulation sur l'immobilier locatif

04:47que ce soit la fiscalité, la taxe financière, les obligations de rénovation énergétique

04:5116% des transactions seulement aujourd'hui dans le cadre d'un investissement locatif,

04:54il y a cinq ans on était à 27%. On va parler dans un instant peut-être éventuellement de la façon

04:59dont les français voient aussi peut-être de nouvelles manières d'aborder la fiscalité

05:04notamment avec la loi de finances 2025 et l'impact que ça peut avoir sur l'immobilier.

05:07Juste avant, peu de primo-accédants, est-ce que c'est inquiétant quand on est professionnel

05:12immobilier parce qu'il y a quelques années on avait tendance à dire qu'un marché dynamique

05:14c'est un marché où il y a des primo-accédants, c'est eux qui entretiennent le marché,

05:17ils achètent effectivement les biens des secondo-accédants qui peuvent aller acheter d'autres biens

05:21et ça entretient toute la dynamique. Aujourd'hui c'est inquiétant de voir qu'il n'y a pas tant de primo-accédants que ça ?

05:26C'est inquiétant globalement en effet dans le parcours résidentiel comme vous le soulignez,

05:30il faut des primo-accédants pour permettre à celles et ceux qui sont propriétaires de revendre,

05:34de trouver des débouchés et puis d'acheter quelque chose de différent.

05:38Mais la vraie problématique aujourd'hui c'est celle de l'accès au logement.

05:41Il n'a jamais été aussi difficile d'avoir un toit au-dessus de la tête

05:44que ce soit en étant locataire du parc social, locataire du parc privé ou candidat à l'accession.

05:51Pour la première fois depuis des années d'ailleurs, la proportion de propriétaires en France a reculé,

05:57légèrement certes, mais cette proportion a reculé.

06:00Donc la politique du logement est à reposer justement pour relancer la construction,

06:05refaire venir des primo-accédants, les rendre financiables et puis attirer également des investisseurs.

06:10Des prix qui baissent, parce que c'est le cas aujourd'hui, enfin depuis plusieurs mois,

06:15ça n'a pas suffisamment baissé par rapport aux coûts du financement

06:19qui lui-même est revenu à un niveau un peu plus raisonnable ?

06:22Les acquéreurs aujourd'hui bénéficient quand même d'une combinaison baisse des taux d'intérêt.

06:28On est passé globalement de 4,20, 4,25 à quasiment 3,50 aujourd'hui en moyenne,

06:34donc une restitution du pouvoir d'achat d'à peu près 7% avec ce jeu mécanique des taux d'intérêt.

06:39Des prix qui ont reculé au niveau national de 4,5% et puis des marges de négociation également

06:45qui ont progressé d'un point.

06:47Maintenant, est-ce que c'est suffisant ? Ça dépend des territoires.

06:50On voit qu'à Paris, la baisse s'est entamée maintenant il y a deux ans.

06:53On est aujourd'hui à Paris au prix de 2018 avec l'Est parisien autour de 8000, 8500 euros du mètre carré,

07:00l'Ouest parisien autour de 9000 euros du mètre carré et le centre autour de 11 000

07:05et un marché parisien qui est donc extrêmement fluide.

07:08Maintenant, la périphérie, ça n'est pas suffisant.

07:10Sur les maisons, ça n'est pas suffisant.

07:13Et puis sur le marché des résidences secondaires, là, c'est encore totalement bloqué

07:16parce qu'on a des propriétaires qui n'ont pas besoin nécessairement de vendre

07:20et des acquéreurs qui ont également une surface financière suffisante pour patienter.

07:25Donc, le marché le plus bloqué en France est celui du secondaire.

07:28Et alors justement, dans les propositions de la loi de finances 2025,

07:33dans ce que l'on peut voir effectivement dans les échanges ou les votes des députés à l'Assemblée nationale

07:40et notamment à la Commission des finances, il y a un certain nombre de mesures qui concernent l'immobilier.

07:44Alors, rien n'est encore figé, donc effectivement, là, on en parle un petit peu au conditionnel.

07:47Mais est-ce que vous constatez, notamment sur ce qu'on a pu voir comme évolution du régime en ce qui concerne le LMNP par exemple,

07:53est-ce que vous constatez que ça a une incidence à court terme sur des projets d'investissement immobilier par exemple ?

08:01Aujourd'hui, ça gèle en effet certains projets d'investissement immobilier parce que même si rien n'est définitif,

08:07on voit quand même dans quel sens le vent va nous porter.

08:11Alors, ce projet, il a un bénéfice et moi, je plaide pour cette vision, c'est d'avoir une fiscalité commune,

08:19qu'on soit dans l'ancien, qu'on soit dans le neuf, qu'on soit sur de meublé ou qu'on soit sur du vide.

08:23On a un investisseur, il est aussi vertueux quel que soit le cas de figure.

08:28En revanche, on voit qu'on va aligner la fiscalité sur la moins favorable évidemment pour les investisseurs

08:34et ça, c'est une problématique quand on plaide plutôt pour une flat tax pour l'investissement immobilier.

08:39Merci beaucoup, Yann Géhennaud, de nous avoir accompagné dans Smart Patrimoine.

08:42Je rappelle que vous êtes le président de la Forêt France. Merci beaucoup.

08:44Merci.

08:45Merci à vous également. On se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.

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