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SMART PATRIMOINE - Refinancement des comptes courants d'associés dans les sociétés immobilières
B SMART
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23/10/2024
Mercredi 23 octobre 2024, SMART PATRIMOINE reçoit Sébastien Delattre (Associé, Ambre Patrimoine)
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Et nous finissons cette émission comme d'habitude avec l'œil de l'expert et
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aujourd'hui le sujet qui va nous animer c'est le sujet du refinancement des
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comptes courants d'associés dans les sociétés immobilières et pour cela nous
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avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Sébastien
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Delattre. Bonjour Sébastien Delattre. Bonjour Nicolas. Bienvenue, vous êtes
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associé chez Ambre Patrimoine et on va parler d'un sujet qui ne parle pas
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forcément à tout le monde, à tous ceux qui nous écoutent donc on va peut-être commencer par
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redéfinir un petit peu tout simplement ce que c'est qu'un compte courant
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d'associés dans une société immobilière. Bien sûr, donc déjà on va
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parler des sociétés immobilières à l'impôt sur les sociétés. D'accord. Et le
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compte courant d'associés va être tout simplement un prêt que va consentir
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l'un des associés ou le gérant à la société en question. D'accord. Voilà tout
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simplement. Et pourquoi est-ce qu'il y a un problème ou en tout cas un
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questionnement de refinancement dans ce cas si on contracte un prêt au nom d'un
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associé ? Alors ce n'est pas forcément un problème mais c'est un manque de
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liquidité. D'accord. Parce que donc l'associé ou le gérant a mis du cash à
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l'intérieur et ce cash se trouve complètement bloqué à l'intérieur
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puisque ça a servi à acquérir un bien immobilier. Bien sûr. Et donc le
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refinancement c'est pouvoir redevenir liquide tout en conservant le
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bien immobilier à l'intérieur de la société. Et alors ça c'est un sujet sur
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lequel on peut intervenir en matière de gestion de patrimoine ça peut être une
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opportunité d'investissement le refinancement de compte courant
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d'associés dans les sociétés immobilières ? Donc ça peut être tout à fait un
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conseil dans la partie accompagnement et mais avant tout il faut trouver le
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financement de cette... Bien sûr. Le refinancement de ce compte courant
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d'associés parce que toutes les banques n'interviennent pas sur ce sujet et
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quand elles le font elles imposent un certain nombre de contraintes qui peut
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gêner l'intérêt de l'opération puisque pour faire simple
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elles vont imposer de replacer chez elles sur leurs produits financiers une grande
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partie des fonds qui ont été levés et donc ça va empêcher l'associé de
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récupérer son capital pour pouvoir le réinvestir tel que lui le souhaitait
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réellement à la base. Une question avant peut-être que vous
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nous expliquez concrètement le dispositif de refinancement si on détient enfin si
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les comptes courants d'associés sont dans une société détenue en direct ou
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si c'est au travers d'une holding comme on peut le voir régulièrement ça change
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quelque chose effectivement dans le dispositif ? Vous avez tout à fait raison, on ne va pas
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aborder les choses de la même façon. Si on détient directement les parts de sa
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société à ce moment là notre compte courant d'associés a un intérêt
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particulièrement fiscal et la plupart du temps en tant que conseiller je vais
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déconseiller aux clients de procéder au remboursement à crédit de ce compte
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courant d'associés. Pourquoi ? Tout simplement ils ont mis un apport et
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cette la société a une dette envers elle. Une fois que le prêt à côté
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éventuel aura été remboursé cette société donc immobilière génère un
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revenu et le fait de pouvoir rembourser progressivement ce compte
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courant d'associés ce qui va générer un revenu sans la moindre fiscalité pour
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l'associé donc la plupart du temps le plus simple est de ne pas le rembourser
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à crédit et de générer un revenu complémentaire sans la moindre fiscalité.
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Alors est-ce qu'on peut peut-être rentrer un petit peu plus dans le détail
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et expliquer concrètement comment se passe le refinancement d'un compte
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courant d'associés ? Juste avant si on peut, il y a la deuxième version quand on
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ne détient pas le compte courant d'associés, enfin quand on ne détient pas
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la société en direct mais via une holding, là pour le coup vous
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conseillez peut-être de le faire ? Là je conseille plutôt de refinancer à crédit
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cette opération pour justement libérer les liquidités en une seule fois et
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pouvoir les réinvestir. Et donc ça fonctionne comment ? Alors comment ça va
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fonctionner ? La plupart du temps comme le bien aura été libéré d'un prêt
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éventuel précédent on va faire un rachat de prêt donc on rachète le compte
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courant d'associés avec un prêt hypothécaire donc un établissement
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bancaire va prendre une nouvelle garantie hypothécaire sur le bien
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immobilier pour rembourser directement le compte courant d'associés en
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intégralité. Et l'opération est bouclée ? Et l'opération est bouclée, on a récupéré
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son cash qu'on va pouvoir réinvestir comme on l'entend. Ensuite, comme je le
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disais tout à l'heure, l'une des difficultés c'est que la plupart des
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établissements bancaires français vont vouloir récupérer une partie de ce cash.
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Ensuite il existe d'autres solutions notamment en passant par des banques
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européennes, des banques allemandes et des banques belges qui ont une appétence
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hypothécaire différente des banques françaises et qui peuvent intervenir sur
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le territoire français et qui vont faire un prêt purement hypothécaire sans
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imposer de récupérer une partie des placements cotés. Très rapidement en
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conclusion ça veut dire qu'on utilise quoi le refinancement d'un compte courant
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d'associés pour optimiser la liquidité c'est ça optimiser ses liquidités ? Tout à
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fait pour récupérer sa liquidité, l'optimiser et ainsi pouvoir réorganiser
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ses placements tel qu'on l'entend. Merci beaucoup Sébastien Delattre, je
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rappelle que vous êtes associé chez Ambre Patrimoine et quant à nous on se
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retrouve très vite sur Bsmart for Change.
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