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Retrouvez le clip vidéo de l'intervention de l'EPF issue de la journée "Pack territorial" du 17 juin 2025 à Poitiers.
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00:00Je ne vais pas vous parler de l'EPF, mais effectivement des sujets autour du droit de propriété et de ce qu'elle a pour conséquence.
00:16Donc déjà, je commence par une citation d'Edgar Pisani, qui est ancien ministre de l'équipement et ancien ministre de l'agriculture. C'était dans les années 60 et qui avait sorti un bouquin dans les années 70 qui s'appelait Utopie foncière,
00:33qui était quasiment un projet de loi pour un projet de loi clé en main pour résoudre notamment les problématiques du droit de propriété et de son incompatibilité parfois avec les impératifs d'intérêt général.
00:53Dans cette citation, il en arrive à la conclusion qu'en fait, le droit de propriété, c'est une construction civilisationnelle. C'est une question culturelle.
01:05Et donc tous les choix faits par la population, les personnes individuelles sont faits au regard de cette construction.
01:13Donc là, j'ai repris un document d'une chercheuse de l'Université de Nantes. C'est très schématique, mais qui a apporté les notions de civilisation.
01:26Et ce qu'il faut noter, c'est qu'on est rentré dans l'ère de la modernité il y a un peu plus de 200 ans.
01:32Et on imagine surtout la révolution industrielle, les évolutions techniques.
01:38Mais ça a été possible aussi par la création du droit de propriété qu'on connaît aujourd'hui.
01:44Ce qui permet d'investir dans une entreprise, à une banque, de financer une opération d'investissement.
01:50C'est bien parce que derrière, il y a un droit de propriété robuste et que personne ne va être spolié ou le patrimoine de la société ou du particulier ne sera pas spolié.
02:02Donc c'est cette garantie et qui a été notamment un des fondamentaux de la révolution de 1789 par la déclaration des droits de l'homme qui déclare que la propriété est un droit violable et sacré.
02:17Alors qu'est-ce qui ressort de ça ? Je ne suis pas juriste, mais ce qui ressort de ça, c'est que quand on est propriétaire, on a trois prérogatives.
02:26C'est celle d'utiliser le bien qu'on possède. Donc c'est l'usus, c'est le fructus, c'est le droit de prélever tous les produits qui sont faits sur ce bien, de percevoir.
02:37Donc c'est notamment les récoltes, mais c'est aussi les loyers, par exemple, quand on est propriétaire d'un logement.
02:44Et l'abusus, c'est le droit de faire ce qu'on veut. C'est la partie absolue.
02:51Donc c'est le droit de vendre, c'est le droit de détruire. Voilà, si on a envie de démolir sa maison, on a le droit.
02:59Voilà, donc c'est très extensif. Et effectivement, le code civil de Napoléon a introduit une notion très extensive du droit de propriété,
03:10donc qui emporte aussi la propriété du sous-sol et de ce qui est au-dessus.
03:14Et finalement, ce sont, j'y reviendrai, les lois et règlements qui donnent quelques limites quand même à cette chose.
03:22Et le code civil précise bien que c'est un droit absolu, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements.
03:32Et donc l'interface se situe vraiment là.
03:34Donc les limites, c'est tous les codes et règlements.
03:40Donc c'est le code de l'urbanisme, le code minier qui, par rapport au sous-sol, limite l'usage,
03:47le code de l'environnement, le droit des baux ruraux, etc.
03:51Et c'est aussi le pouvoir de police.
03:54C'est-à-dire que derrière, il y a quand même une police qui permet de contrôler les usages
04:02et qu'elles sont conformes à la réglementation, notamment les sujets de pollution.
04:07Et en parallèle, on a aussi une volonté des propriétaires d'aller au-delà du droit de propriété,
04:14de s'accaparer, par exemple, le domaine public qui est devant chez soi.
04:18C'est le cas pour les commerces et les bars, par exemple.
04:21C'est les droits de vue.
04:25On vend des cartes postales de mon village.
04:27J'ai ma photo de ma maison dessus.
04:29Est-ce que j'ai le droit des droits d'auteur ?
04:34Et aussi tout ce qui porte à la valeur, notamment sur les projets éoliens, le droit de vue,
04:40le fait de construire un immeuble sur la parcelle d'à côté et ça me gâche la vue vers la mer.
04:45Tout ça, en fait, ce n'est pas lié au droit de propriété,
04:48mais le propriétaire, avec son droit absolu, estime avoir droit sur ce qui se passe autour de chez lui.
04:56Donc ça, c'est important parce que c'est psychologiquement important.
04:59Donc qui est propriétaire du sol en France ?
05:03Donc déjà, il faut savoir que quasiment l'intégralité de la France métropolitaine est cadastrée.
05:09Donc qui dit parcelle dit derrière, il y a un propriétaire qui est connu.
05:14Donc ce qui n'est pas cadastré, c'est quelques zones naturelles, les voiries.
05:18Et c'est à peu près tout.
05:24Donc l'INSEE fait tous les ans l'état du patrimoine de la nation.
05:29Il l'évalue.
05:30Donc je viendrai après sur les questions d'évaluation.
05:33Et donc les ménages, c'est 8 900 milliards d'euros de patrimoine foncier et immobilier.
05:41Parce qu'ils ne font pas la distinction entre les valeurs des constructions et la valeur du sol.
05:45Les sociétés, 3 800 milliards.
05:46Les administrations publiques, au sens large, 2 300 milliards.
05:50C'est-à-dire qu'il y a quand même, quand on parle de la dette en face,
05:55je crois qu'on a un peu plus de 3 milliards de dettes nationales.
05:59Ça a comparé à la valeur du patrimoine qu'on possède, du moins l'administration publique.
06:04Sur ce, c'est aussi des choses qui changent demain.
06:06C'est ce qui fait la valeur, je reviendrai, c'est le prix de la transaction.
06:10Ce n'est pas une valeur intrinsèque, c'est que c'est calculé par rapport à des prix de marché.
06:15Et donc, à titre d'exemple, c'est que le patrimoine évolue.
06:19Dans les 10 prochaines années, 10 millions d'hectares, je crois, sur 32 millions d'hectares disponibles
06:25pour les surfaces agricoles vont changer de main.
06:29Donc ça pose question, notamment au sujet autour de la financiarisation de ces activités.
06:34Avec la transition écologique, on sait que la question de la production de nourriture va être un enjeu dans les années futures.
06:41Il y a quand même des prises de position qui peuvent être parfois spéculatives.
06:46Donc la valeur, je l'ai expliqué, c'est la valeur de la transaction.
06:50Donc c'est le truc de base.
06:51Les services des domaines, quand ils évaluent un bien, ils vont chercher des références de prix qui ont lieu dans le périmètre.
06:57Et ça sert à calculer.
06:59Mais si tout le monde veut vendre son bien le même jour, le marché, la valeur n'existera plus.
07:06Et donc, les autres systèmes de valeur, c'est ce que ça peut rapporter.
07:10Capitalisation, le compte à rebours, c'est exactement la même chose.
07:13C'est qu'on construit un immeuble, un promoteur construit un immeuble, il vend ses logements.
07:17Et à la fin, les coûts de travaux déduis.
07:19Et c'est ce qui reste pour le foncier.
07:20Donc la valeur, elle est extrêmement liée à deux choses.
07:25La première, c'est là où ça se passe, la localisation.
07:28C'est-à-dire qu'en Creuse ou sur le bassin d'Arcachon, on n'a pas les mêmes valeurs.
07:33C'est lié à l'adresse.
07:35Mais c'est aussi lié, et ça, on a souvent tendance à l'oublier, à l'autorité publique.
07:42Quand on crée des périmètres de Balzane, par exemple, où on restreint la construction d'extension urbaine,
07:50ça va forcément avoir un impact sur la valeur des biens.
07:53Ça va être un risque de montée des prix là où c'est constructible.
07:57Et une perte de valeur forte là où le droit à construire disparaît.
08:03Les droits à construire liés aux pélues, les plafonds de densité, etc.
08:08Mais aussi, dans le monde agricole, les vignobles qui sont extrêmement liés à la valeur,
08:13extrêmement liés au classement des vignes.
08:16On voit aussi des impacts sur les valeurs, par exemple, dans les centres-villes,
08:22par rapport aux cartes scolaires.
08:23C'est-à-dire qu'en fonction d'un collège réputé ou moins réputé,
08:26les valeurs, ça a un impact sur les valeurs.
08:28Parce que les gens cherchent une adresse en fonction de la carte scolaire.
08:32Donc ça, c'est des choses qui se mesurent.
08:34Et puis, on ne parlera pas du recul du tricote ou la question de l'affichage des futurs zonages des zones qui seront impactées par le recul.
08:45Est-ce que ça va forcément avoir un impact sur les valeurs ?
08:48Donc c'est pour ça que l'administration publique a créé de la valeur ou peut en détruire en fonction de ces règles.
08:55Donc typiquement, c'est pour ça que l'usage des sols choisis par le propriétaire,
09:03il y a quand même une forte dimension par rapport à ce que ça rapporte.
09:07Donc c'est pour ça qu'en zone détendue, ça a toujours été très facile de produire du lotissement
09:12plutôt que de la réhabilitation de Centrebourg, parce que ça rapporte.
09:16Alors que la réhabilitation de Centrebourg, ça ne rapporte pas.
09:19Le renouvellement urbain en densification dans Bordeaux, quand c'était autorisé,
09:28ça rapportait si on multipliait la densité par 8.
09:31C'est démontré.
09:34Donc le fait de dire qu'on supprime 3 étages fait qu'il n'y a plus d'opération,
09:39parce qu'il n'y a pas d'équilibre économique.
09:41Il y a des exemples contre-intuitifs.
09:44À l'EPF, on a préempté une maison dans le vignoble bordelais,
09:47parce que c'était un viticulteur qui rachetait la maison pour la raser,
09:51pour faire de la vigne, parce que ça rapportait plus d'argent
09:53que le prix de la maison elle-même.
09:56Ça rapportait plus de valeur.
09:57Donc on a motivé la préemption pour le maintien du logement.
10:02Je parle de la double peine des agriculteurs en Loire-Atlantique,
10:05parce que la politique du département de Loire-Atlantique,
10:07c'est d'acheter tous les espaces naturels sensibles à 1 euro le mètre carré.
10:10Quand le foncier agricole est 7 fois moins cher.
10:13Donc forcément, ça a un impact aussi sur des politiques.
10:20C'est pour ça que le département n'a aucun mal à acheter des ENS.
10:25Et puis on voit les transformations,
10:27les idées du moment de transformation des entrées de ville
10:30ou de bureaux en logement.
10:33Le frein, c'est les sujets de valeur.
10:35C'est-à-dire que quand bien même le code de l'urbanisme évolue
10:42pour autoriser ce genre d'opérations, les faciliter, les simplifier,
10:45s'il n'y a pas d'équilibre économique, on ne s'en sortirait pas.
10:50Donc c'est pour ça que j'en arrive quand même à titre personnel à la conclusion
10:54que l'usage des sols est extrêmement lié à l'arbitrage
10:59et fait en fonction d'éléments financiers.
11:01Donc pour terminer, je conclue avec une autre citation des Garpizani
11:08qui effectivement, c'est un peu l'éléphant dans la pièce.
11:16C'est-à-dire qu'on parle des sujets qu'on aborde aujourd'hui
11:18sur de la transition écologique, sur la concurrence des usages.
11:22Donc à un moment, il va falloir se poser la question de faire évoluer aussi
11:27notre droit de propriété.
11:30Un jour, on peut peut-être l'adapter aux nouvelles circonstances.
11:33C'est-à-dire que c'est un outil qui est performant pour faire du développement à outrance.
11:41On dira.
11:43Est-ce que c'est toujours adapté ?
11:44C'est un vrai sujet.
11:45Et on voit bien que derrière, souvent, dans le comportement des maires
11:53qu'on rencontre, etc., c'est derrière, il y a aussi une volonté
11:59de préserver la valeur patrimoniale des concitoyens
12:02et donc de ne pas s'opposer à ce genre de choses.
12:06Merci.
12:07Bon, on avait déjà du mal à ne pas passer pour de dangereux décroissants.
12:17Voilà qu'on va passer pour des collectivistes.
12:21Merci pour ces éclairages, Sylvain.
12:23Est-ce qu'il suscite des questions ou des réactions ?
12:25C'est peut-être aussi soit question de clarification, soit pour la joie de l'échange.
12:30L'idée, c'était d'apporter un regard.
12:33C'était aussi la demande de David.
12:36de pouvoir susciter le débat.
12:38Absolument.
12:40Vous pouvez vous jeter sur Sylvain avec des questions.
12:44Merci.
12:44Vous avez peut-être déjà apporté des éléments de réponse.
12:47Mais bon, pourquoi est-ce que les communes rurales, notamment,
12:50mais pas uniquement, d'ailleurs, on vient de Dordogne,
12:54ont autant de mal à établir des stratégies foncières,
12:57si ce n'est des réserves foncières et sont à chaque fois en peine
13:01quand il y a un projet qui leur tombe du ciel ?
13:05Et est-ce que vous avez des exemples, plutôt dans des communes rurales
13:08ou des communautés de communes rurales, de stratégies foncières mises en place et réussies ?
13:14Oui, alors des exemples.
13:16Alors déjà, peut-être abordés sur deux points.
13:21Le premier, c'est effectivement l'interprétation qui a été faite par les élus ruraux de la Loisanne
13:32qui a été interprétée comme étant une interdiction de se développer.
13:37C'est-à-dire qu'en plus, dans une région où la métropole de Bordeaux est très présente,
13:45très puissante, ça n'a pas arrangé les choses.
13:52Et je rappelle effectivement qu'il y a ce sujet du rapport à la propriété.
13:58Je donne un exemple.
13:58Il y a quelques années, en Léthèque-Garonne, il y avait les CDPNAF.
14:05Et donc vous savez que la Chambre d'agriculture a une typicité là-bas, on dirait.
14:11Et donc la Chambre d'agriculture votait systématiquement pour l'ouverture à l'urbanisation
14:16avant même que la DDT présente le dossier en disant que c'est notre retraite.
14:21Donc il y a ce rapport à la propriété foncière qui impacte.
14:26Et tout le système des lotissements dont je parlais, c'est le modèle économique de développement
14:31qui est basé là-dessus.
14:33Y compris une banque, quand elle finance un ménage qui construit sa maison,
14:37elle le fait sans difficulté parce que le ménage, il a signé un contrat avec un constructeur de maison
14:42où il sait quel jour, à quelle heure et pour quel prix il aura les clés.
14:46Alors que s'ils se lancent dans un projet de rénovation d'une bâtisse,
14:53là la banque ne le financera pas parce que c'est trop risqué.
14:57Donc il y a quand même toute la chaîne de production qu'il faut faire évoluer.
15:01Et donc par rapport à la stratégie, la difficulté c'est que les maires euro sont démunis.
15:06Ils n'ont pas de service technique.
15:08Ils sont à la fois chefs de projet, commercialisateurs, ils font tout.
15:13Et donc des fois, on a des maires qui sont très volontaristes dans la Vienne.
15:18On a des projets, c'est des réussites où l'EPF, on a accompagné dans la maîtrise foncière du dernier commerce
15:23où il a réinstallé un restaurant, ça a créé une dynamique de centre-bourg
15:27où il y a un boucher qui s'est installé.
15:30C'est le cas en Dordogne aussi où on a accompagné la partie, disons, immobilière.
15:34Mais sans initiative locale, sans volontarisme local, c'est difficile de faire émerger des projets.
15:45Ça ne tombe pas du ciel.
15:47Et donc voilà, c'est un peu...
15:50Nous, on accompagne vraiment les élus qui ont une politique volontariste.
15:56Et on les accompagne.
15:57Il y a des réussites.
15:58Voilà.
16:01Merci. Est-ce qu'il y a une autre question ?
16:04Oui, il y a des choses qui bougent, notamment dans le monde du logement, le bail réel solidaire.
16:20C'est quand même une révolution.
16:23On ne mesure pas comme ça, mais le fait d'être propriétaire des murs de son logement,
16:27mais pas du sol, et de louer le sol, c'est une solution de PAN.
16:34Et je pense qu'on peut s'inspirer aussi de ce qui se passe dans d'autres pays, notamment en Angleterre,
16:42où en fait, quand on est propriétaire, on est propriétaire d'un bien, d'une construction.
16:46On n'est pas propriétaire du sol, parce que derrière, il y a un bail longue durée qui est adossé.
16:50Donc il y a des solutions juridiques.
16:55L'idée, ce n'est pas la collectivisation à outrance, comme le disait David.
17:00C'est des ajustements, mais avec cet enjeu, effectivement, dans l'image du droit de propriété qui est absolu.
17:13Je rappelle, par exemple, que le droit de préemption SAFER, qui est un outil qui est bien connu maintenant,
17:21le droit de préemption SAFER, c'est un droit de préemption anti-spéculatif.
17:26C'est-à-dire que, grosso modo, il a été créé par le législateur pour favoriser la liberté d'entreprendre du monde agricole
17:38vis-à-vis de la liberté fondamentale que constitue le droit de propriété.
17:43Donc c'est des sujets de rapports de force entre différents droits.
17:48C'est-à-dire qu'effectivement, la propriété, c'est une liberté fondamentale.
17:52Mais il y a d'autres libertés fondamentales, qui sont le droit de travailler, le droit d'habiter, etc.
17:57Donc c'est dans ces rapports de force que peut évoluer aussi la législation.
18:03Mais ça nécessite un certain volontarisme.
18:05C'est indéniable.
18:08Si je m'amende un peu par rapport à mon point sur le collectivisme,
18:13j'allais dire, en t'écoutant, je me disais presque,
18:16nous qui sommes un peu des spécialistes de la stratégie sans moyens,
18:20pour avoir une stratégie sur les sols, il faut des moyens.
18:23Mais en fait, c'est plus compliqué que ça.
18:25Il faut des moyens, mais aussi des leviers qui créent des rapports de force.
18:28C'est ça que je comprends.
18:29Oui, on est au cœur de la question de la concurrence des usages.
18:32Et donc, il faut effectivement utiliser tous les leviers.
18:39Mais de toute façon, ce qui est indispensable, c'est qu'on ne peut pas avoir,
18:43je pense, une politique d'aménagement du territoire si les outils ne sont pas en adéquation,
18:48et dont les outils juridiques.
18:49Quelqu'un veut rebondir sur l'aménagement du territoire ?
18:54Oui, c'est clair.
19:04Et notamment, dans la séance introductive, il y avait cette notion qui apparaissait.
19:07Là, j'étais vraiment sur la valeur financière.
19:10Mais les arbitrages se font exclusivement sur la valeur financière,
19:14du moins dans 90% des cas.
19:15Prenez tous les recours en procédure contre les permis de construire.
19:23C'est forcément un sujet de crainte par rapport à une perte de valeur.
19:30C'est évident.
19:32Donc, une perte de valeur financière.
19:36Sauf que ce n'est jamais dit dans les recours.
19:37C'est protection de l'environnement, etc.
19:40Mais c'est ce qui est sous la chambre systématiquement.
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