- 17/06/2025
Samedi 14 juin 2025, retrouvez Fabrice Cousté (Journaliste, B SMART), Helène Dub (Présidente de la Fondation Remake et associée directrice marketing et communication de Remake AM, Remake), Nicolas Brosseaud (Directeur gnéral, Catella Valuation), Antoine Chambrin (Project Management Senior Director, JLL) et Flore Pradere (Directrice de Recherche & Prospective Bureaux de demain, JLL) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:00Bonjour, bienvenue à tous, bienvenue dans Smartimo.
00:10Au sommaire de cette édition, on va tout d'abord s'intéresser à l'immobilier d'entreprise.
00:15Alors est-ce vraiment la reprise ou est-ce une reprise en trompe-l'œil ?
00:18On s'intéressera dans le débat à la transformation des bureaux.
00:22Est-ce vraiment possible ?
00:23Et enfin, une fondation pour combattre le mal-logement Smartimo.
00:27C'est parti !
00:30Dans Smartimo, tout de suite, on s'intéresse à l'immobilier d'entreprise.
00:36Premier trimestre plutôt en forme avec 3,2 milliards d'euros investis
00:39mais qui se concentre sur 3 méga deals.
00:42Alors est-ce qu'on est sur une reprise en trompe-l'œil ?
00:44On pose la question à notre invité, c'est un expert Nicolas Brosseau.
00:48Bonjour.
00:49Bonjour Fabrice.
00:49Vous êtes le directeur général de Catella Valuation.
00:52Et avec vous, on se penche justement sur cette hausse impressionnante des volumes investis au T1 2025.
00:57Mais je le disais, voilà, 3 méga deals que vous allez nous citer parce que vous les connaissez bien.
01:03Où en est-on actuellement sur cet immobilier d'entreprise ?
01:06Alors sur ces 3,2 milliards d'euros investis, effectivement, plus 46% par rapport au premier trimestre 2024,
01:12il y a environ un milliard d'euros un peu plus concentrés sur trois opérations importantes.
01:16La revente par Kering d'une cote part d'une société qui porte deux actifs parisiens auprès d'Ardian
01:22et de plusieurs investisseurs institutionnels pour environ 840 millions d'euros.
01:26La cession d'une partie, pareil, d'une cote part du Forum des Alpes, Arunibail, Rodamco,
01:31à la Caisse des dépôts pour environ 300 millions d'euros.
01:33Et la cession d'un immeuble 280 à Beauvoir-Saint-Germain, pareil, pour 250 millions d'euros.
01:38Donc voilà, ces trois deals correspondent plus ou moins à la hausse du montant investi par rapport au T1 2024.
01:47Est-ce que cet immobilier d'entreprise, on parle beaucoup de crise de l'immobilier en ce moment,
01:50sur logement, sur les bureaux, il a été également affecté ?
01:53Alors, l'immobilier d'entreprise a été très affecté. La hausse brutale des taux d'intérêt en 2022,
01:59suite à l'évasion de l'Ukraine et aussi suite au Covid, a affecté directement les volumes.
02:05On était, pour rappel, au plus haut du marché, à 37 milliards d'euros investis en 2021.
02:11L'an dernier, on était à 12 milliards. Donc un marché divisé par trois en quatre ans.
02:15Donc très fortement impacté au niveau du marché de l'investissement.
02:18Impacté aussi au niveau du marché de la location, notamment des bureaux, notamment des bureaux en Ile-de-France.
02:24On est passé d'une moyenne décennale autour de 2 millions de mètres carrés par an.
02:29Un volume plus tôt qui va cette année être compris entre 1,5 millions et 1,8 millions de mètres carrés.
02:34Et surtout une offre de bureaux qui n'a cessé de gonfler depuis trois ou quatre ans pour atteindre presque plus de 6 millions de mètres carrés.
02:39Aujourd'hui en Ile-de-France disponible et vide et alloué sur le marché.
02:42Et surtout vide, puisque la demande placée est en baisse pour les bureaux, mais également pour la logistique.
02:46Et pourtant, on voit que mois après mois, année après année, les investisseurs sont toujours positionnés sur ces segments.
02:52Pourquoi cet attrait, Nicolas ?
02:53Alors sur les bureaux, je dirais que l'investissement est concentré dans Paris,
02:57où le taux de vacances est bien plus bas que dans les communes de la première, la deuxième, le quartier central des affaires.
03:04Même le CUSA élargi au 6e, 7e arrondissement.
03:07Donc là, les investisseurs sont prêts à investir des beaux immeubles, corps, ou alors des immeubles à repositionner, à rénover, à restructurer pour pouvoir les louer.
03:16Donc des marchés dans lesquels la demande placée est importante et sur lesquels ils ont quelques certitudes de location.
03:22En logistique, c'est un peu différent.
03:24Quand on achète une plateforme logistique, un entrepôt, c'est souvent, même 89% des cas,
03:29un entrepôt qui est loué avec un bail de longue durée, un utilisateur de très bonne qualité.
03:33Ça peut être Amazon, ça peut être Carrefour, avec des beaux souvent de 9 ou 12 ans.
03:37Donc le marché qui fait effectivement moins 2% des demandes placées en logistique,
03:42le marché de l'investissement est moins impacté parce qu'on achète un produit, quasiment un produit financier,
03:46l'équivalent d'une obligation sur Amazon ou sur Carrefour, modulo, ce qui se passe au bout de 9 ou 12 ans.
03:53Paris-Intramuros, vous l'avez dit, concentre plus de la moitié des volumes.
03:57Les régions tirent également leur épingle du jeu.
03:59Est-ce que c'est le signe d'une nouvelle géographie de l'investissement en France ?
04:02Alors c'est le signe clairement sur les bureaux d'une nouvelle géographie.
04:05Comme on l'a dit, depuis 3 ans, Paris concentre la majorité des investissements.
04:10La première, la deuxième couronne, les quartiers périphériques, notamment même le quartier de la Défense,
04:16quartier d'affaires important, ne sont plus du tout recherchés par les investisseurs,
04:21en raison du marché locatif qui est moins bon, même si à la Défense, le marché locatif reste élevé.
04:25Mais à la Défense, on a des tours.
04:27Des tours, c'est beaucoup, beaucoup de mètres carrés.
04:29Des gros volumes, en moyenne une tour, c'est 500 millions, 600 millions.
04:32On n'a pas, depuis 2 ans, on n'avait plus, on n'avait plus depuis 2 ans d'investisseurs capables de se positionner sur des deals de cette importance.
04:39Les investisseurs étaient plutôt concentrés sur les nouvelles SCPI, des gros privés, des sociétés de luxe,
04:44qui effectivement achetaient des e-mails de plus petit volume, plus tôt dans Paris.
04:47Et pour la région, comme on l'a dit, la demande en logistique est très forte.
04:53Donc la logistique a drivé l'essentiel de l'investissement en région, ainsi que les commerces, les portefeuilles d'enseignes,
04:58Carrefour qui vend ses supermarchés.
05:01Voilà, ça c'est en région, donc ça explique le fait que la région se tienne bien, effectivement.
05:05On parle d'une région comme si c'était uniforme.
05:07C'est quoi ? C'est le bassin lyonnais, notamment, qui est le PACA qui tire son déprimé.
05:11Alors, sur la logistique, on a toujours cette fameuse dorsale qui part de l'île, qui passe par l'île de France, par Lyon,
05:16qui va jusqu'à Marseille, qui tire son épingle du jeu.
05:19Trois des grosses transactions qu'on a depuis le début de l'année sont sur la dorsale en logistique, effectivement.
05:23Mais on a maintenant aussi un barricande qui se déplace sur certains secteurs
05:26qu'on considérait il y a dix ans un peu comme plus périphériques en logistique,
05:31qui correspondent à des bassins de consommation, bassins d'emploi,
05:33où les justiciens maintenant aiment bien s'implanter, il y a moins de concurrence.
05:36Il faut quand même rester connecté à des réseaux, notamment autoroutiers, c'est primordial.
05:40Bien sûr. Contexte de taux, alors on l'a dit, c'est en train de baisser, mais c'est toujours élevé.
05:45Et puis la croissance n'est pas forcément au rendez-vous.
05:47Quels sont les actifs aujourd'hui qui sont les plus résilients et pourquoi ?
05:51Alors, les actifs résilients, il y a plusieurs catégories.
05:55Je pense qu'aujourd'hui, le scope d'investissement de beaucoup d'investisseurs,
05:59c'est le résidentiel géré, c'est-à-dire la résidence étudiante, le co-living,
06:04un peu moins la résidence senior pour des raisons après les scandales or pas et tout,
06:09même si les résidences senior ne sont pas forcément directement concernées,
06:13mais voilà, un petit peu recherchées.
06:15Donc ça, c'est vraiment dans le scope des investisseurs, mais l'offre est faible,
06:17il n'y a pas beaucoup de produits sur le marché.
06:19Voilà, donc ça nous donne des volumes d'investissement assez faibles sur ces produits-là.
06:23L'hôtellerie se défend toujours bien, elle est toujours très sous-équipée en hôtellerie,
06:26notamment en Ile-de-France.
06:27Les valeurs d'hôtels augmentent beaucoup.
06:29La demande a changé avant, les investisseurs achetaient juste les murs des hôtels.
06:33Aujourd'hui, ils veulent les murs et le fonds de commerce pouvoir repositionner les hôtels
06:36et profiter d'un effet chiffre d'affaires sur leur valorisation.
06:40Avec une montée en gamme souvent.
06:41Avec une montée en gamme, très souvent.
06:42Effectivement, alors pas jusqu'au Palace, mais effectivement,
06:44passer le 3 étoiles, un 4 étoiles, 2 étoiles, un 4 étoiles, ça, ça marche très bien.
06:48Il y a beaucoup d'exemples dans Paris, effectivement, avec des travaux très importants,
06:52mais qui sont assez vite amortis justement quand on détient le fonds de commerce.
06:55Bien sûr.
06:56Enfin, vous parlez d'une phase de repositionnement du marché actuellement.
07:01Concrètement, et pour votre métier, à quoi cela ressemble,
07:03côté valorisation et comportement des investisseurs ?
07:05Alors, comme on l'a dit, depuis 2022, le marché de l'investissement a considérablement baissé.
07:10Et les taux d'intérêt au conservement montés, ça induit quoi ?
07:12Ça induit des baisses de valeurs assez généralisées,
07:15même si elles ne sont pas uniformes sur tous les produits et toutes les localisations.
07:18On a baissé beaucoup les valeurs.
07:20C'est ce qui permet aussi probablement au marché de redémarrer un peu aujourd'hui.
07:22Les valeurs étant baissées, les prétentions des vendeurs ayant baissé,
07:26elles rencontrent un peu plus souvent les envies des acquéreurs.
07:29Le fait qu'il y ait eu plusieurs deals importants dans Paris, même à la Défense,
07:34nous permet, nous, évaluateurs, de aussi repositionner nos évaluations par rapport à ces deals.
07:38On n'avait pas de deal important depuis deux ans.
07:41On naviguait un peu à vue, on faisait ça par analogie à d'autres localisations, à des éleveurs plus petits.
07:47Là, ça nous permet de repositionner un peu nos valeurs
07:49et on espère aider le marché à redémarrer.
07:52On le souhaite, on observera les chiffres des trimestres prochains.
07:56Merci pour cet éclairage, Nicolas Brosseau.
07:57Je rappelle que vous êtes le directeur général de KT L'Evaluation.
08:00Et à très bientôt dans Smartimo.
08:01Merci beaucoup Fabrice.
08:06Tout de suite, c'est l'heure du débat dans Smartimo.
08:09Tour vide, loyer en berne, quartier d'affaires qui sonne creux.
08:12La crise du bureau frappe fort.
08:14Pendant ce temps, on sait bien que la demande de logement est en train d'exploser.
08:17Alors, face à ce paradoxe que faire, peut-être la solution, ce serait de convertir ou reconvertir ces bureaux en logement sur le papier.
08:24Ça paraît simple, mais ça ne l'est pas forcément.
08:26On en discute avec deux experts, des experts de JLL.
08:30Flore Prader, bonjour.
08:31Bonjour.
08:31Vous êtes directrice recherche et prospective bureau de demain chez JLL.
08:35Bienvenue à vous.
08:36Merci.
08:36Et vous êtes venue en compagnie d'Antoine Chambrin.
08:38Antoine, bonjour.
08:39Bonjour Fabrice.
08:40Directeur conseil, toujours chez JLL, avec une étude qui vient de paraître justement sur ces bureaux, sur ce défi de la reconversion.
08:49Alors, est-ce que c'est un mythe ou une réalité ?
08:50Ce qu'on va voir avec vous, Flore Prader, on parle de 6 millions de mètres carrés de bureaux vacants en Ile-de-France.
08:56Quelle est aujourd'hui exactement la réalité du marché et surtout comment en est-on arrivé à une telle situation ?
09:02Alors, merci beaucoup pour cette question.
09:04Effectivement, le sujet, c'est qu'aujourd'hui, on a un problème déjà au niveau des modes de travail.
09:09Donc, les modes de travail, on le sait tous, le télétravail s'est énormément déployé.
09:14Oui.
09:14Et ça crée des vraies situations qu'on ne connaissait pas auparavant, des situations inédites, avec des bureaux qui sont beaucoup moins fréquentés que ce qu'on avait pu connaître par le passé.
09:24Notamment le lundi et le vendredi, ma tombe.
09:26Totalement. Il y a vraiment des phénomènes de pique, de fréquentation et de baisse drastique.
09:32Pour vous donner une idée, le bureau, le vendredi, c'est en moyenne 20 à 30 % de fréquentation.
09:37Donc, ça vous donne un peu un état des lieux.
09:40Et par-dessus ça, il y a déjà cette strate nouveau mode de travail.
09:44Et en parallèle, vous l'évoquiez dans votre introduction, il y a un sujet aussi de nouveaux usages et d'inadéquations finalement entre des immeubles remplis de bureaux
09:53et des besoins de la population qui évoluent. Notamment, on a un sujet sur le logement, un manque criant de logement aujourd'hui.
09:59C'est vrai.
10:00Et un autre sujet sur aussi l'accès, par exemple, aux services publics.
10:04On sait qu'aujourd'hui, un quart des Français nous disent qu'ils n'ont pas accès aux services de première nécessité.
10:11Ils estiment ne pas y avoir accès.
10:12Donc, tout ça mis bout à bout fait qu'on se retrouve avec des immeubles qui nous vendent du bureau de façon pléthorique.
10:20C'est vrai.
10:20Et trop de bureaux, mais pas de réponse aux besoins des populations.
10:25Donc, le sujet qui était auparavant économique devient un sujet social, sociétal.
10:30À tel point que votre étude révèle que 64% des décideurs observent un taux de fréquentation inférieur à 60%.
10:38On se demande, Flore, si ça ne remet pas tout simplement en question le modèle traditionnel du bureau.
10:43On entend souvent le bureau est mort. Est-ce que c'est vrai ?
10:46Alors oui, totalement. C'est vrai que ça challenge les modèles traditionnels.
10:50Le bureau est mort, je ne pense pas. C'est vraiment mon sujet de prédilection.
10:53Je travaille beaucoup sur ce thème-là.
10:55Et le bureau, en fait, va avoir plein d'autres usages dans le futur.
10:59Mais la question, c'est est-ce qu'un immeuble demain ne doit contenir que du bureau ?
11:05Ou est-ce qu'il peut apporter autre chose ?
11:07Et c'est vraiment ça le sujet aujourd'hui.
11:09Le challenge pour nos architectes, nos AMO, c'est d'imaginer cette autre brique qui sera complémentaire au bureau.
11:15Et donc, on est en train de glisser vers de la mixité, en fait, de la mixité d'usages.
11:20C'est vraiment ça le défi de demain.
11:22Oui, un bâtiment multimodal, un bâtiment avec une haute intensité d'usage.
11:28Ça, ça peut être effectivement des solutions.
11:30Antoine Chambin, juste réaction.
11:31Je vous ai vu réagir quand on parlait de télétravail.
11:34On a l'impression qu'on est allé très loin dans le télétravail à une époque, juste après le Covid, et qu'on est en train de revenir.
11:39On parle de maintenant, on n'a plus les trois jours, on a deux jours, voire un jour et demi, voire un seul jour.
11:43Certaines entreprises sont allées très, très loin en imposant un jour en présentiel sur site et en réduisant vraiment leur empreinte de mètre carré en bureau.
11:53C'est le cas de grands groupes automobiles, notamment.
11:56C'est compliqué de faire revenir les gens au travail, même s'il y a une demande quand même des différents employés salariés de ces entreprises.
12:03Et à l'inverse, on a aussi des tours, je pense notamment à la Défense, qui ferment complètement le vendredi, c'est-à-dire qui imposent le vendredi en télétravail et qui ferment pour économiser des coûts de maintenance, notamment dans des immeubles de grande hauteur où les coûts explosent.
12:18Donc, il y a aussi cet enjeu d'économie de coûts, d'économie de surface, d'économie de coûts d'exploitation.
12:23Voilà, fermeture le vendredi, carrément.
12:25Vendredi, samedi, dimanche, des économies à la clé.
12:28Ce qui est intéressant, d'ailleurs, sur ce sujet, je me permets, c'est aussi la question, justement, de l'intensité d'usage et se dire, là où, traditionnellement, on regardait des coûts au mètre carré, des coûts au poste de travail, aujourd'hui, la question clé, c'est est-ce que mes bureaux sont utilisés ? L'intensité d'usage.
12:45Alors, justement, Antoine, vous évoquez un nouvel usage urbain des bureaux au-delà du logement, parce qu'il n'y a pas que le logement, quel service ou type d'activité pourrait émerger ?
12:57Eh bien, il y en a de plus en plus.
12:58Évidemment, on pense au logement, logement en accession, logement social, mais on pense également aux résidentiels gérés.
13:04Et quand on parle résidentiels gérés, ça recouvre tout un tas de réalités différentes.
13:08Ça peut être de résidence étudiante, ça serait disant senior, co-living, bill to rent.
13:12Sur la partie plutôt hôtelière, on a du branded apartments, qui sont des appartements qui ont les mêmes services qu'un hôtel, de l'hôtellerie.
13:20Et vraiment, c'est un petit peu comme quand on a lancé l'activité, l'activité, l'industrie, ou vraiment l'activité urbaine.
13:32On rencontre aussi tout un tas de réalités différentes, les dark kitchens, dont on a beaucoup parlé à Paris, et évidemment la logistique urbaine, de la messagerie.
13:42On commence à voir émerger évidemment aussi des sujets de data center urbain, avec tout ce sujet d'IA.
13:47On n'est plus non plus que sur des très gros data center hyperscale en de première ou deuxième couronne d'Ile-le-France ou de grandes métropoles.
13:56Vraiment, les immeubles sont regardés de plus en plus à l'ombre de tous ces usages différents qu'il faut arriver à maîtriser,
14:03dont il faut connaître les enjeux, les défis, notamment pour arriver à créer la valeur sur les actifs un petit peu en déshérence de bureaux.
14:09Oui, justement, à l'heure où les bureaux sont délaissés, on se dit, ça peut sembler évident de faire cette transformation des usages.
14:16Dans les faits, quels sont les principaux freins qu'on rencontre ? Est-ce que c'est uniquement économique ?
14:20Alors, c'est principalement économique. Les freins se retrouvent vraiment sur ce domaine-là, sur ce terrain-là de l'économique.
14:28Mais il y a d'abord un sujet évidemment d'efficacité des surfaces. Le bureau est très efficace en termes de surface,
14:34en termes de surface valorisable par rapport à surface construite, donc surface utile sur la surface de plancher.
14:40Quand vous êtes sur du logement, évidemment, il y a une perte de surface sur les parties communes, une perte de surface valorisable.
14:44Donc c'est déjà un premier sujet. Ou d'autres usages, autres également, notamment je pense à l'hôtellerie.
14:51Il y a un sujet aussi d'obsolescence des bureaux, enfin des bureaux qui ne sont pas forcément toujours très bien,
14:57qui n'ont pas toujours été très bien construits. Et donc une refonte totalement des systèmes techniques
15:03qui ont un coût, certains de plus en plus, et notamment on l'a vu avec la guerre en Ukraine
15:07et l'explosion du coût des matières premières, notamment sur les cordes d'État techniques.
15:12Et puis après, il y a des freins évidemment réglementaires, politiques également,
15:18puisque un bureau, c'est une taxe de bureau annuelle, une rente annuelle pour des collectivités,
15:26alors qu'un logement, par exemple, c'est une sortie d'argent pour une collectivité
15:29qui doit financer des équipements publics.
15:32Donc manque à gagner, et puis équipements publics en plus à financer.
15:35Donc ça peut alourdir la facture pour la collectivité.
15:38Flore Padrère, justement, vous avez identifié six piliers pour créer de la valeur
15:41autour de ces transformations. Alors on peut les citer, et puis vous allez nous dire
15:45sur ces six, quel est le plus stratégique, bien sûr.
15:47Oui, c'est intéressant parce qu'en fait, on a associé beaucoup d'acteurs de l'immobilier
15:52autour de la table, et on a vraiment eu ce débat de fond sur la valeur,
15:56parce qu'effectivement, si on s'en tient à la valeur économique,
16:00c'est très difficile d'avancer dans ces projets.
16:01On voit bien, Antoine, tu le dis bien, l'économique ne suit pas toujours.
16:06En revanche, il y a plein d'autres leviers de création de valeur.
16:09Et donc, on note notamment la valeur sociale, environnementale,
16:13la valeur d'usage, la valeur réputationnelle.
16:16Voilà, quelle image ça me donne, moi, en tant qu'investisseur,
16:19en tant que contributeur à la fabrique de la ville.
16:22Donc la valeur patrimoniale aussi, penser sur le temps long,
16:26pas penser uniquement là pour les six prochains mois,
16:29des deux prochaines années, c'est se dire à long terme,
16:32est-ce que mon patrimoine s'est valorisé ou pas ?
16:35Et ce qui est intéressant, c'est que clairement, aujourd'hui,
16:37on a un glissement et un accord, une convergence, en fait,
16:39de toutes les parties sur la valeur sociale.
16:42Alors qu'est-ce que c'est cette valeur sociale ?
16:43Alors la valeur sociale, c'est répondre aux besoins de société, en fait.
16:48Et tout à l'heure, vous évoquiez la question du télétravail
16:51et de la difficulté à faire revenir sur site.
16:54Et on voit qu'aujourd'hui, même pour l'employeur,
16:56arriver à proposer cette valeur, cet impact social positif,
17:01ça devient un levier pour faire revenir les gens sur site.
17:04Parce qu'on est fiers que l'entreprise contribue à la fabrique de la ville,
17:08contribue en apportant des services, une crèche qui est ouverte
17:13à la fois aux résidents de l'immeuble, mais aussi aux résidents du quartier.
17:17Donc c'est comme ça que, petit à petit, on glisse vers cette valeur sociale.
17:20Et il y a convergence.
17:21Très bien, valeur sociale, plutôt que valeur verte,
17:23qu'on avait en tête un petit peu, on en a beaucoup parlé ces dernières années.
17:27Antoine, est-ce qu'on a des exemples, justement, de transformation
17:30de ces bureaux qui se passent en ce moment et qui se passent bien ?
17:34On n'en a pas beaucoup, pour être tout à fait transparent.
17:39On en a eu quelques-uns, notamment quand tous les intérêts
17:42de toutes les parties prenantes, et je pense aux investisseurs,
17:44aux développeurs-promoteurs, aux usagers, aux futurs usagers,
17:47et évidemment aux collectivités, puisqu'il faut ce dialogue-là pour aller au goût.
17:51Et quand ce dialogue est fait en amont, avec une convergence des intérêts,
17:57cela s'observe.
17:59Alors où ça, à notaire ?
17:59Alors on l'a vu, à Issy Lémolinot, sur une transformation bureau en logement,
18:03pour le coup, logement en accession libre, permise par le PLU,
18:06donc le plan local d'urbanisme, la réglementation locale,
18:09où la mairie nous a dit, on est OK, cela peut se faire,
18:12bureau, logement, et c'est allé au bout.
18:14Il y a eu une petite perte de valeur, certes,
18:16mais que le propriétaire était prêt à prendre.
18:19Voilà, c'est ça, vous dites, il faut peut-être que les investisseurs
18:21acceptent à un moment, sur un immeuble de bureau obsolète
18:25ou en transformation, de se couper un bras de manière économique,
18:28mais pour ne pas perdre ni les deux bras ni les deux jambes.
18:30C'est un petit peu ça. On sort quand même, il ne faut pas l'oublier,
18:34d'une période un peu folle, d'une dizaine d'années,
18:36avec des emprunts quasiment à zéro, voire en négatif,
18:41qui a créé, alors, je n'ai pas envie de parler de bulles immobilières,
18:45mais un peu des valeurs qui sont parties à des échelles complètement décommitées,
18:51et qui continuent d'ailleurs un peu de gravir,
18:55notamment c'est le cas dans le quartier central des affaires,
18:57avec des loyers qui ne cessent d'augmenter, un taux prime qui commence à se stabiliser,
19:03alors que les premières couronnes, y compris Paris, Intramuros,
19:09commencent à être un petit peu plus en difficulté.
19:11Vous êtes gentil, c'est plutôt l'atterrissage, pas forcément en douceur,
19:14c'est même la gueule de bois pour certains.
19:16Pour certains, oui.
19:16Mais bon, c'est toujours pareil, quand il y a une exubérance un peu irrationnelle,
19:19comme ça, on connaît ça sur les marchés, évidemment, les lendemains déchante.
19:22Florent, je voudrais terminer avec justement cette montée,
19:25on le voit, des enjeux environnementaux,
19:28on parle de raréfaction du foncier,
19:30est-ce que justement cette reconversion du bureau,
19:32est-ce que ça va devenir peut-être la norme pour refaçonner demain la vie de demain ?
19:37C'est vraiment notre conviction chez GLL,
19:39parce qu'on est aujourd'hui dans une situation de blocage,
19:43et il y a une prise de conscience généralisée de tous les acteurs,
19:46alors il faut trouver les bons compromis,
19:48mais du fait que l'espace est une vraie ressource pour tous,
19:54et qu'on doit mieux l'utiliser,
19:56donc mieux la mutualiser, aller vers de l'hybridation,
19:59de l'intensité d'usage,
20:01et vraiment en faire un meilleur usage.
20:02On peut imaginer, quand on parle d'intensité des usages,
20:05par exemple que le bureau se transforme,
20:07peut-être pas le soir pour devenir une discothèque ou un bar,
20:09mais certains veulent le faire,
20:13c'est possible d'avoir cette intensité,
20:15ou d'imaginer un auditorium qui se transforme en cinéma par exemple ?
20:17Oui, c'est totalement ça,
20:19en fait on a déjà des exemples pour le coup d'entreprises assez avant-gardistes,
20:22et j'aime bien citer l'exemple de Blablacar,
20:24Blablacar prête ses salles de réunion aux âgés du quartier,
20:29en fait les citoyens du quartier,
20:31peuvent utiliser ces salles le soir et le week-end pour leurs réunions.
20:34Ça tombe bien, je crois qu'ils sont pas mal placés en plus.
20:36C'est ça, totalement.
20:38Voilà, Antoine, effectivement on voit cette transformation,
20:42vous avez parlé d'Issi les Moulineaux,
20:43il y a un autre exemple, Paris ou Proche-Banlieue ?
20:47Il y a un exemple, oui, Amine-la-République à Paris,
20:51d'un ancien garage Stellantis, donc Peugeot,
20:57qui va être transformé en logements, logements sociaux,
20:59avec la conservation d'un maximum de planchers béton,
21:04donc pas évidemment,
21:04parce qu'évidemment ça n'était pas prévu initialement pour se transformer,
21:08et je voudrais remondir aussi sur ce que tu as dit, Flore,
21:11c'est vrai que l'enjeu va être aussi de mieux construire,
21:15de mieux anticiper toute cette mixité d'usages,
21:17pas forcément à l'échelle de l'immeuble,
21:18mais une mixité d'usages dans le temps,
21:21c'est-à-dire du bureau pourra devenir du logement,
21:23du logement pourra devenir de l'activité,
21:25l'activité pourra redevenir du bureau ou du logement.
21:28C'est ce qu'on observe un petit peu sur des immeubles qui durent,
21:30qui sont typiquement les immeubles haussmanniens,
21:32qui ont été du logement, du bureau désormais,
21:34qui vont peut-être redevenir du logement.
21:36À condition de penser cette réversibilité en amont.
21:39Merci en tout cas pour ce défi,
21:41en tout cas la reconstruction, la reconversion des bureaux,
21:45on l'a vu, en tout cas il y a des solutions.
21:47Merci à Flore Prader et Antoine Chambrin de JLL,
21:50et à très bientôt sur Smartimo.
21:52Merci à vous.
21:52Merci Fabrice.
21:57Dans Smartimo, tout de suite on s'intéresse à la philanthropie,
22:00on va découvrir la Fondation Remake,
22:02ça tombe bien, on est en compagnie de sa présidente Hélène Debb.
22:05Bonjour.
22:06Bonjour Fabrice.
22:07Vous êtes également associée de Remake,
22:09directrice marketing et communication.
22:11Vous venez de recevoir le trophée de la philanthropie,
22:14catégorie espoir, pour cette fondation créée en 2024.
22:18Est-ce que vous pouvez nous en préciser les objectifs,
22:20notamment en matière d'habitat et d'inclusion sociale ?
22:24Eh bien déjà, merci Fabrice de m'inviter sur ce plateau
22:26pour parler de la Fondation Remake.
22:28La Fondation Remake, elle a été créée par Remake,
22:30alors juste un petit aperté,
22:32Remake c'est une jeune société de gestion spécialisée en immobilier,
22:34on a une SCPI qui s'appelle Remake Life,
22:36avec 750 millions d'euros d'actifs sous gestion.
22:40Et dès le départ, dès la création de l'entreprise,
22:42nous avons vu créer la Fondation Remake
22:44pour pouvoir nous agir en tant qu'entreprise
22:47sur la société, sur effectivement le mal-logement.
22:51Alors la Fondation Remake,
22:52elle va œuvrer effectivement sur le domaine du mal-logement,
22:56et puis aussi sur l'amélioration des conditions de vie
22:59des populations les plus vulnérables,
23:01notamment les femmes et les enfants,
23:03mais bien évidemment pas qu'eux.
23:04En 2024, nous avons soutenu pour 180 000 euros
23:08cinq projets associatifs,
23:10et en 2025, nous comptons également
23:12ressoutenir des associations
23:13à hauteur de 180 000 euros.
23:16Justement parmi ces projets soutenus,
23:18une maison de colocation pour sans-abri
23:20à Clermont-Ferrand a été financée.
23:21Voilà, c'est ce type d'initiative que vous recherchez,
23:25que vous allez aider ?
23:26Oui, alors pour un peu éclaircir
23:29ce qu'est cette maison de colocation,
23:33c'est une colocation qui héberge à la fois
23:36des personnes sans-abri avec des jeunes actifs,
23:38et c'est un projet qui est porté par l'association Lazare,
23:41une association que nous aimons depuis le début chez Remake.
23:45L'association Lazare, en fait, a un principe,
23:47c'est qu'une maison, ça n'est pas juste un hébergement,
23:50une colocation, ça n'est pas juste un hébergement,
23:52mais c'est un projet de vie commun
23:53entre deux mondes qui ne se seraient peut-être jamais croisés,
23:57des personnes qui sont à la rue et des jeunes actifs,
23:59dans l'idée, en fait, de montrer que l'immobilier
24:02peut être utile et réinsérer et recréer du lien
24:06entre les hommes.
24:07Bien sûr.
24:08La fondation est entièrement financée
24:10par Remake Asset Management.
24:12Comment cette démarche finentreprise,
24:14elle s'articule avec, justement,
24:16les activités de la SCPI Remake Live ?
24:18Eh bien, c'est deux activités qui sont très différentes
24:21l'une de l'autre, mais qui sont tout à fait complémentaires.
24:24Nous avons d'une part la SCPI Remake Live
24:26qui a une poche sociale.
24:275 à 10 % de la collecte qui est réalisée sur la SCPI
24:30finance un immobilier à utilité sociale.
24:33Et par ailleurs, nous avons cette fondation
24:35qui est financée intégralement par l'entreprise
24:37sur la base de son chiffre d'affaires,
24:39parce que nous considérons que notre métier,
24:41c'est créer de la valeur pour nos épargnants,
24:43mais c'est aussi, voilà, une fois qu'on a créé cette valeur,
24:46c'est de pouvoir aussi la partager en tant qu'entreprise.
24:49Et donc, nous faisons des dons sur notre chiffre d'affaires
24:52à cette fondation.
24:53Et cette fondation, elle est gérée par 4 collaborateurs
24:56qui choisissent des projets qui sont totalement différents
25:00de ce qui est dans la SCPI.
25:02Et donc, c'est pour ça que nous considérons
25:03qu'en fait, ce sont deux démarches tout à fait complémentaires.
25:06Tiens, justement, sur la sélection de projets,
25:08quels sont les critères de sélection ?
25:10Puisque j'imagine que vous regardez, vous êtes à l'affût,
25:13entre guillemets, du marché.
25:14Comment se passe cette sélection pour 2025 ?
25:16Alors déjà, il y a un premier critère qui est très important,
25:19c'est qu'il faut que ça rentre dans notre objet de fondation.
25:21Donc, c'est-à-dire la lutte contre le mal-logement
25:23ou l'aide aux populations très vulnérables.
25:26Donc ça, c'est un critère qui est important.
25:27Par exemple, on n'ira pas sur de la recherche médicale
25:30ou sur des choses qui sont en dehors de ce scope-là.
25:35Un deuxième critère qui est très important aussi pour nous,
25:37c'est la durabilité des projets.
25:40Est-ce que ce projet s'inscrit dans la durée
25:42ou c'est juste une aide ponctuelle aux personnes qui sont aidées ?
25:47Nous, on préfère des projets qui aident dans la durée
25:49et justement pouvoir les accompagner aussi dans la durée
25:52sur le montage de ces projets.
25:53Et un autre critère qui est très important pour nous, c'est le coup de cœur.
25:59On rencontre les associations, on va rencontrer les bénévoles,
26:01on va rencontrer les salariés, on va aussi rencontrer les bénéficiaires
26:04de ces associations, de ces projets associatifs.
26:08Et en fait, on fonctionne au coup de cœur à l'énergie qui sont déployées
26:13par ces bénévoles et ces salariés dans des conditions parfois très difficiles,
26:17dans des contraintes financières qui sont importantes.
26:20Et c'est comme ça que nous choisissons au sein de la Fondation Remake
26:24les différents projets soutenus.
26:27C'est vrai que ce n'est pas évident parce qu'on est tenté,
26:29on voit beaucoup de dossiers, on voudrait peut-être aider,
26:31saupoudrer entre guillemets.
26:32Vous avez choisi de vous concentrer justement sur certaines actions ciblées.
26:36Oui, alors en fait, plutôt que de saupoudrer,
26:38on a voulu axer nos dons sur quelques projets associatifs.
26:43Et puis aussi se dire qu'on ne va pas forcément choisir
26:46les très très très grosses assos,
26:48mais on va aider des associations de taille moyenne,
26:52voire très petites.
26:53Et l'idée, ce n'est pas uniquement de financer un projet associatif,
26:56ce qui est souvent le cas dans la philanthropie privée française,
27:00mais aussi d'aller financer des frais de fonctionnement.
27:02Donc ça va être, par exemple, aller financer le salaire
27:06d'une assistante sociale ou d'aller financer tout simplement
27:11une imprimante des locaux pour aider l'association à se développer.
27:15Oui, parfait.
27:16Et effectivement, des fois, quelques milliers d'euros
27:18peuvent faire tout à fait la différence,
27:19surtout sur des petites structures.
27:21En tout cas, on salue cette initiative Fondation Remake.
27:24On espère que ça donnera peut-être des idées
27:27à d'autres acteurs des SCPI, qui sont nombreux en France.
27:30Merci Hélène Dub, je rappelle que vous êtes
27:32présidente de cette fondation Remake
27:35et aussi directrice de marketing,
27:37la communication et associée de Remake.
27:39À très bientôt dans Smartimo.
27:40Merci beaucoup Fabrice.
27:41Merci.
27:42Merci.
27:43Merci.
27:44Merci.
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