- 21/06/2025
Samedi 7 juin 2025, retrouvez Fabrice Cousté (Journaliste, B SMART), Christian de Kerangal (Directeur Général, IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière)), Jean-Claude Bassien (Directeur général délégué, Nexity), Méka Brunel (Présidente, Université de la ville de demain, Fondation Palladio), Eric Costa (Directeur adjoint, Galeries Lafayette), olivier durix (directeur adjoint, Bouygues immobilier) et Anne-Sophie Grave (Présidente du Directoire, CDC Habitat) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:00Bonjour, bienvenue à tous, bienvenue dans Smartimo, depuis le SIATI, le sommet pour innover, agir et transformer l'immobilier.
00:16Dans un instant, on va s'intéresser au premier débat sur la révolution des usages, que ce soit dans le commerce, sur le bureau ou encore dans le résidentiel.
00:24On verra ensuite comment on sort de la crise, on l'espère par le haut.
00:27Tout de suite, c'est Smartimo.
00:30Bureau commerce résidentiel, quelles sont les nouvelles tendances, non pas dans la mode, mais dans l'immobilier ?
00:38C'est sur Smartimo et c'est la question qu'on va poser à nos invités.
00:42On est ravis d'accueillir Jean-Claude Bastien. Bonjour Jean-Claude.
00:44Bonjour.
00:44Vous êtes directeur général délégué de Nexity.
00:47A vos côtés, Olivier Durix. Bonjour Olivier.
00:49Bonjour.
00:50Directeur général adjoint de Bouygues Immobilier et enfin Eric Costa.
00:54Eric, bonjour.
00:55Bonjour.
00:55Directeur immobilier du groupe Galerie Lafayette.
00:57On va justement voir ce qui se passe non seulement dans le bureau, mais également sur le commerce
01:04ou encore du côté du recyclage urbain.
01:06On commence avec vous Jean-Claude Bastien.
01:08On peut dire qu'on a un cas d'usage de transformation de bureau et vous en êtes l'exemple parfait
01:12puisque vous avez conçu, créé votre tout nouveau siège dans lequel vous avez aménagé il y a peu de temps.
01:18Et je crois que les chiffres sont encourageants.
01:21À l'époque où certains nous prédisent la mort du bureau, on voit que ce n'est pas tout à fait le cas si on a un bureau adapté.
01:26Alors, vous parlez de chiffres.
01:27Alors, je vais commencer par les chiffres.
01:29Le taux de fréquentation au bout de trois mois est de dix points supérieurs au taux de fréquentation de l'ancien siège.
01:34Sachant qu'on précise, pour ceux qui ne savent pas, vous étiez au l'hyper centre de Paris.
01:38On était dans le huitième arrondissement à Solstice, près de la gare Saint-Lazare, rue de Vienne.
01:47Et nous sommes maintenant à Saint-Ouen.
01:49Alors, Saint-Ouen, c'est emblématique parce que c'est une ville où on est aménageur depuis 15 ans.
01:54On a développé près de 280 000 m2 sur Saint-Ouen.
01:58Donc, c'est une ville qu'on connaît très, très, très bien.
02:01Et l'immeuble que nous avons aménagé là, c'est un immeuble qui résume tout.
02:07C'est-à-dire, il est plus petit.
02:09On est passé de 20 000 m2 à 13 000 m2.
02:12On a fait 6 millions d'économies de loyer.
02:14Ce n'est pas rien dans le moment.
02:15Et pourtant, il est plus serviciel.
02:18Il est plus connecté.
02:20Il est beaucoup plus flexible.
02:22Il y a trois fois moins de bureaux que rue de Vienne.
02:26Il y a deux fois et demi de plus d'espaces collaboratifs.
02:29On peut travailler de partout.
02:30Il est full Wi-Fi, full téléphonie.
02:33Et les collaborateurs travaillent vraiment de partout.
02:36Et vous me disiez, effectivement, que même des jours où, on le sait, des jours de télétravail, le lundi et le vendredi, il y a une participation supplémentaire.
02:42Oui, absolument.
02:43On a, comme partout, effectivement, une baisse le lundi et le vendredi.
02:47Mais la baisse est moins importante que ce qu'on constatait dans le cadre du précédent siège.
02:53Ça veut dire que quand c'est bien conçu, construit, aménagé, les salariés, ça emporte l'adhésion.
02:58Oui, parce que le bureau reste un lieu de production.
03:01Donc, pour que les gens produisent efficacement, il faut repenser les lieux pour les accompagner sur tout le moment de la journée.
03:10Pour qu'à chaque moment de la journée, les lieux leur permettent de travailler correctement, collectivement pour produire.
03:16Parce que c'est pour ça qu'on les paye.
03:17On ne les paye pas juste pour venir au bureau.
03:20Effectivement, c'est bien de le rappeler.
03:21Olivier Duris, justement, on s'intéresse avec vous chez Bouygues Immobilier au recyclage urbain.
03:25Là aussi, on sait qu'il va falloir transformer cette ville et certains actifs désuets.
03:30Je crois que là aussi, vous avez des exemples sur cette tendance qui monte, certains disent réversibilité ou de recyclage urbain.
03:36Oui, recyclage, c'est vrai que le terme est peut-être étonnant.
03:41C'est certainement de la transformation pour le coup d'usage, changement d'usage d'actifs tertiaires.
03:45On travaille beaucoup avec nos amis de la Poste Immobilier.
03:48Et pour le coup, on a créé un portefeuille de transformation d'anciens bureaux de poste en résidence senior.
03:53Donc, on ramène en centre-ville des gens, des seniors qui ont besoin d'être en proximité des lieux de commerce et de services publics.
04:02Donc, ça, c'est quelque chose qui est très important pour nous, qui est très important pour les élus locaux qui voient revenir une population qui fuyait un peu les centres-villes.
04:11Donc, on a fait ça à Châteauroux, en plus dans des bâtiments qui sont souvent emblématiques d'une période.
04:17Il y a encore marqué PTT ?
04:19Oui, pour certains, effectivement, sur le fronton, mais pas tous.
04:23Et puis, quelque chose qui est plus, aujourd'hui, transformant, c'est vraiment lié à la transformation aussi, des modes de consommation.
04:31On voit beaucoup d'anciens, grands supermarchés se vider, parfois changer de main.
04:38Et nous, c'est quelque chose qu'on suit de près.
04:42On fait une grosse transformation à Toulouse sur un ancien géant casino, par exemple, mais pas que.
04:48Voilà. Nous, c'est des modèles aussi économiques qui vont avec, qui nous intéressent.
04:52Et comment on adresse une population qui va venir reconsommer et ramener de la vie en centre-ville ?
04:56Oui. Alors, justement, c'est vrai que c'est une problématique que vous connaissez bien.
05:00Là aussi, transformation dans le commerce.
05:02Ça va à toute vitesse, un peu comme la mort du bureau.
05:05Certains prédisaient la mort du commerce, avec l'e-commerce notamment.
05:07Vous prouvez, chez Galère Raphaët, qu'il n'en est rien.
05:10C'est-à-dire que l'e-commerce, effectivement, a bouleversé totalement la façon de consommer.
05:15Et à partir du moment où on peut rester chez soi et acheter des produits qu'on peut trouver en magasin,
05:19il fallait qu'on trouve des réponses pour, à la fois, leur offrir ce service-là à nos clients,
05:24mais aussi leur donner envie de revenir dans les magasins physiques.
05:27Et donc, la praticité ne suffisait pas.
05:30Et on considérait que le shopping en magasin, il fallait l'appréhender comme une activité de loisir, en réalité.
05:35Et donc, prendre des codes d'architecture de loisirs.
05:37Quelles sont les bonnes raisons pour lesquelles on sort de chez soi ?
05:39Il y en a une dizaine.
05:40Donc, les agrégés autour de nous.
05:43Quelles sont les raisons pour lesquelles on va acheter de la mode ?
05:45Et ça, on a constaté que ça correspond à un besoin d'optimisme.
05:49Et donc, comment on fait pour produire de l'optimisme et créer des lieux qui donnent envie de venir,
05:53qui produisent de l'optimisme ?
05:54Et puis, le dernier facteur qui est l'anecdote que je t'étais tout à l'heure.
05:58Pourquoi est-ce qu'aujourd'hui, on appuie sur le bouton de la fermeture des portes des ascenseurs
06:03alors qu'il y a 15 ans, personne ne s'en servait ?
06:06Et qu'aujourd'hui, c'est le bouton le plus appuyé ?
06:07Ce sentiment, ce rapport au temps que le digital a modifié,
06:11ce sentiment d'urgence permanent, c'est du stress en réalité.
06:14Donc, il faut aussi qu'on intègre le fait de réduire le niveau de stress,
06:17donc de stimulation dans nos lieux de commerce.
06:20Donc, bonne raison de venir, produire de l'optimisme et réduire le niveau de stress.
06:24Et ça, c'est les réponses qui permettent de donner envie à des clients de venir et de revenir plus souvent.
06:29C'est là qu'il y a des analogies avec le bureau.
06:31On crée des lieux vraiment cette fois de vie, comme pendant longtemps on l'a dit,
06:35mais cette fois, il faut le faire vraiment.
06:36Et vous parlez de gestes architecturaux, c'est quoi par exemple ?
06:39Comment on aménage ?
06:40C'est casser les codes architecturaux des lieux de commerce du XXe.
06:45Une place centrale, un maquis-boucle autour, une juxtaposition de boutiques qu'on appelle des cellules,
06:48parce que conceptuellement, c'est le chemin directeur qu'on va retrouver dans les couvents, dans les prisons.
06:52C'est la logique d'enfermement.
06:53C'est logique-là, il faut les casser.
06:55Donc, il faut s'ouvrir au sens propre comme au sens figuré, faire entrer la lumière et créer une relation avec l'environnement autour de nous.
07:03C'est là qu'on revient à cette notion d'écosystème et du fait que les différentes composantes de la ville doivent être en relation.
07:11Pardonnez-moi, mais on peut le faire dans n'importe quel lieu parce qu'on pense à vos bâtiments assez emblématiques
07:17ou on n'a peut-être pas des ouvertures sur chaque côté ?
07:19Justement, on fait des ouvertures.
07:22On ouvre littéralement et on crée des extensions et on fait rentrer la lumière et on crée aussi des liaisons avec l'environnement autour de nous.
07:34Effectivement, Jean-Claude Bastien, justement, on revient au bureau, le bureau de demain.
07:40Il y a peut-être d'autres transformations des usages sur lesquels vous travaillez.
07:45Pour vous, qu'est-ce que ça va donner demain ?
07:47Quelles vont être ces nouvelles transformations, ces nouveaux défis qui vous attendent ?
07:50Ces nouvelles transformations, c'est s'adapter à la demande des clients.
07:55On en a parlé pour le bureau tout à l'heure.
07:57C'est vrai aussi dans le résidentiel.
07:59Il y a besoin de flexibilité des espaces.
08:01Il y a besoin de personnalisation des espaces.
08:04Il faut que l'on puisse le faire à des prix raisonnables.
08:09Le deuxième sujet que nous avons aussi à traiter, c'est d'accompagner le client dans sa capacité financière
08:16et à inventer des combinaisons produits physiques, produits financiers
08:20qui permettent de donner un petit plus de pouvoir d'achat immobilier aux clients pour qu'ils passent au désir d'achat.
08:26Et on revient aussi au pouvoir d'achat immobilier réel avec peut-être des appartements plus compacts, notamment une nouvelle offre chez Nexity.
08:33Et compact ne veut pas dire non désirable.
08:35C'est supprimer des espaces inutiles, ce n'est pas supprimer du désir.
08:38C'est un peu la même problématique.
08:42Ça fait la transition de cette équation économique souvent dans le recyclage urbain.
08:46On sait que des bureaux désués sur une trame des années 70, ça va être compliqué de faire cette réversibilité.
08:53Ou alors, à moins d'abandonner une large part au niveau financier, vous arrivez à convaincre les opérateurs de faire ces transformations ?
09:01Oui, on y arrive. L'enjeu est clairement économique pour les clients occupants en particulier, pour lesquels le pouvoir d'achat a été vraiment drastiquement réduit ces dernières années avec l'augmentation des taux.
09:12On voit qu'ils baissent maintenant.
09:13Nous, on essaie de les accompagner avec des offres complémentaires qu'on a appelées notamment le pass occupant, le pass investisseur, qui leur permet de les aider dans leur financement.
09:25Mais je pense que dans ces transformations, il y a aussi le coût économique de matériaux.
09:29C'est vrai que la rénovation et la réhabilitation est souvent plus chère que la création neuf.
09:36Néanmoins, on arrive sur certains sites, je cite beaucoup de projets, mais à la rue Serpenoise, à Metz, la transformation des bureaux du printemps en logement.
09:46On a trouvé cette équation économique qui a permis pour le coup d'un bâtiment unique, vraiment emblématique de la ville de Metz, de faire du logement.
09:54Et on trouve manifestement des acquéreurs. Donc l'équation, elle n'est pas toujours simple, mais quand les lieux s'y prêtent, on la trouve.
10:02C'est vrai que ce n'est pas toujours évident d'avoir ces lieux de commerce qui sont très attaqués.
10:06Alors pour le coup, c'est relié à l'actu, on en parle beaucoup en ce moment.
10:09Eric Osta, c'est évidemment toute cette fast fashion qui déborde avec des milliards de paquets.
10:15Je crois que c'est le premier vendeur actuellement, en tout cas en termes de mode.
10:19Comment on résiste à cette invasion ? Comment on retrouve du désir et du désir physique d'aller en magasin ?
10:25C'est ce que j'essayais d'expliquer tout à l'heure.
10:28C'est-à-dire qu'en fait, il faut de bonnes raisons de venir et ce n'est pas uniquement le shopping.
10:33Il faut multiplier les activités qui sont des restaurants, le sport, la santé, les voisirs, la culture, rencontrer des amis.
10:42Et c'est toutes ces activités qu'il faut qu'on engage autour de nous, où on va être moins dans un modèle transactionnel en essayant justement sur la fast fashion d'offrir le prix le plus bas, etc.
10:55Là, on va proposer en fait un modèle un peu plus dans la relation.
11:00C'est une logique de place de marché ?
11:01C'est une logique encore une fois de lieu de vie et c'est un terme qui a été galopoudé pendant des années parce qu'on parlait de lieu de vie mais on ne créait pas réellement de vrai lieu de vie.
11:12Tandis que maintenant, chaque composante doit en tant que telle être une bonne raison de venir.
11:16Donc par exemple, je prends un exemple tout bête, les restaurants pendant très longtemps dans les centres commerciaux, dans les grands magasins,
11:22où personne n'en réservait parce que c'était médiocre et que c'était là pour nous, parce qu'il y avait des flux et qu'ils profitaient des flux d'une certaine manière.
11:29Aujourd'hui, un restaurant, il faut que ce soit en tant que telle une destination.
11:32Chaque composant doit devenir en tant que telle une destination.
11:35Il faut créer le désir.
11:36Ça veut dire une montée en gamme aussi peut-être ?
11:38Pas nécessairement parce que ça c'est vrai dans certains centres-villes où effectivement la restriction de circulation fait qu'il y a de la montée en gamme.
11:45Mais là, il s'agit pour, en tout cas pour nous, l'ADN des Galeries Lafayette, c'est vraiment, il y a du luxe, mais il y a toujours de l'accessible.
11:53Ça reste des magasins qui sont accessibles à tous.
11:56Voilà ce qu'on pouvait dire sur cette révolution des usages, ou en tout cas cette évolution.
12:00Merci à tous les trois, nos DG, Jean-Claude Bastien pour Nexity et Eric Costa pour Galeries Lafayette et Olivier Durix pour Bouygues Immobilier.
12:08À très bientôt messieurs sur Smartibo.
12:09Et on va s'intéresser à ce qui se passe du côté de l'immobilier.
12:16L'immobilier est en crise.
12:17Alors, est-ce que cette crise est en train de passer comme certains souhaiteraient le voir ?
12:23Ou est-ce qu'on s'enfonce dans cette crise ?
12:24On a trois experts en plateau pour en discuter.
12:27Le débat entre Meka Brunel.
12:29Bonjour Meka.
12:30Bonjour.
12:31Présidente de la Fondation Palladio.
12:32Bienvenue à vous.
12:33À vos côtés, Anne-Sophie Graff.
12:35Bonjour Anne-Sophie.
12:36Bonjour.
12:36Présidente du directoire de CDC Habitat.
12:39Et enfin, Christian de Quai-en-Galle.
12:40Bonjour Christian.
12:41Bonjour.
12:42Le directeur général de l'IEIF, l'Institut de l'épargne immobilière et foncière.
12:47Voilà, grand spécialiste également.
12:49Meka, on va commencer avec vous, si vous voulez bien, avec quelques notions de médecine.
12:53Vous vouliez nous rappeler l'étymologie du mot crise.
12:56C'est vrai qu'on en parle beaucoup de cette crise.
12:57On a souvent l'impression qu'elle dure depuis très longtemps.
12:59Mais le sens de crise, c'est quoi exactement ?
13:01Écoutez, sur ce sujet, je vais vous citer Boris Cyrulnik, qui a l'habitude de dire que la crise, c'est un terme de médecine.
13:07Et ça, ça s'adresse aux crises cardiaques, où on réanime ou pas le patient.
13:15Et donc, ça ne dure pas longtemps.
13:17Et ce que nous vivons, on ne devrait peut-être pas l'appeler une crise, mais un changement de paradigme, une transformation multifactorielle, j'en sais rien.
13:26Mais en tout cas, ça ne peut pas être une crise qui dure, c'est une maladie chronique.
13:30D'accord. Alors, effectivement, vous en avez connu deux de tes crises, notamment 93, qui était beaucoup plus long, 95-99 à peu près.
13:37Est-ce qu'on est dans ce temps long ou est-ce qu'on pourrait avoir une crise, pas une crise flash, mais une crise un peu plus courte pour cet immobilier ?
13:43Je pense en tout cas que nous vivons vraiment une transformation très profonde à la fois de nos métiers, de notre environnement.
13:48Et je dis bien que c'est multifactoriel, parce qu'on en parlait tout à l'heure, Christian de Carangal parlait de la démographie, de la transformation sociétale, des besoins, du serviciel, de l'intelligence artificielle, du mode de travail, etc.
14:02Donc, on n'est pas dans quelque chose qui est monolithique.
14:05Ce n'est pas comme, par exemple, en 90, 93, 99, quelque chose qui était une crise de surproduction mondiale, financière et immobilière.
14:13Là, on est dans quelque chose qui est multifactoriel et qui nécessite une adaptation, mais peut-être aussi, c'est une grande opportunité d'apprendre différemment, de travailler, de collaborer et de fonctionner beaucoup plus en équipe et en transversal.
14:26Toujours. D'ailleurs, je crois que c'est l'idéogramme chinois. Le mot crise, c'est crise et opportunité. C'est à peu près le même mot.
14:33Non ?
14:33C'est Weiji, mais moi, il paraît que j'ai un accent quand je dis ça. C'est chance et opportunité. Et quand je le prononce, il paraît que ça veut dire poulet rôti.
14:41Donc, on vérifiera auprès des autorités compétentes.
14:45Anne-Souac-Léfigra, c'est vrai que c'est une crise multifactoriaire. Ça, c'est sûr. On a l'impression que ça s'est accéléré, bien sûr, avec la crise sanitaire, la crise de l'énergie.
14:55Donc, il y a plusieurs crises dans la crise. Et en tout cas, on voit que l'immobilier a été quand même fortement impacté depuis deux à trois ans.
15:01La CDC a joué un rôle assez extraordinaire. Ce qu'on avait titré dans une autre émission, la CDC prêteur en dernier ressort, puisque vous avez agi massivement.
15:10D'ailleurs, vous pouvez nous rappeler les chiffres et quelle est votre action actuellement ?
15:14Je voudrais rappeler un chiffre qui sont les mises en production, les mises en chantier de logements en 2024, qui étaient de 263 000 logements mis en chantier.
15:24On se souvient des débats. Est-ce qu'il faut construire 350 000 logements ? Est-ce qu'il faut en construire 500 000 ?
15:29Donc, on voit de toute façon qu'on est très loin, je dirais, du besoin. Et c'est un des chiffres les plus bas depuis, je dirais, une vingtaine d'années.
15:37Donc, voilà. Donc, crise, en tout cas, sur le logement, sur la production de logement importante par rapport, je dirais, aux besoins.
15:44Donc, c'est vrai que nous, CDC Habitat, on a essayé de jouer un rôle contracyclique, c'est-à-dire tant en 2023 qu'en 2024.
15:50On a fait deux plans de soutien en deux années de suite, en venant acheter auprès des promoteurs, plutôt précommander auprès des promoteurs pour leur permettre, en fait, de démarrer des chantiers et aussi soutenir la filière du bâtiment.
16:02Donc, en 2023, on a acheté comme ça 17 000 logements, à la fois de l'intermédiaire et du social. Et on a fait la même chose, voilà, en 2024.
16:12Donc, on a vraiment joué ce rôle contracyclique deux années de suite.
16:142025, je dirais, on va poursuivre, mais on n'a pas les capacités à faire des plans de soutien trois années de suite.
16:22Donc, on va poursuivre, mais de manière différente. On va garder un volume de production assez élevé au niveau du groupe.
16:27On produit de l'ordre de 20 000 logements par an. Donc, on va garder ce, je dirais, cet objectif-là.
16:33On va mettre l'accent, peut-être davantage, cette année, sur le logement locatif social.
16:37On peut l'augmenter de 25%. Puis, on va mettre l'accent aussi sur le logement étudiant,
16:41puisqu'on voit à chaque rentrée universitaire, effectivement, qu'il y a des besoins, je dirais, très importants.
16:46C'est là où le babé est, oui.
16:47Les besoins sont très divers, en fait. Et il faut qu'on arrive à adresser, je dirais, l'ensemble de ces besoins.
16:53Mais vous arrêtez, finalement, ce soutien faute de moyens ou parce que la filière, justement, a passé, finalement,
16:59le gros de la crise, est en train de se remettre et de se restructurer ?
17:02Alors, il faut rappeler, effectivement, que quand on produit, parce que quand on vient comme ça faire un plan de soutien,
17:07en fait, on achète surtout du logement intermédiaire auprès des promoteurs.
17:11Et jusqu'à la mi-2022, en fait, on avait à nos côtés des investisseurs institutionnels
17:16qui, en fait, ont arrêté d'investir sur le segment du résidentiel à partir de la mi-2022,
17:21compte tenu de l'augmentation des taux d'intérêt.
17:23Donc, on n'a pas eu, si vous voulez, ces investisseurs à côté de nous pour pouvoir produire davantage.
17:27Donc, on a fait ces deux plans de soutien intégralement, je dirais, sur le bilan de CDC Habitat,
17:31ce qui, d'ailleurs, va nous amener, je dirais, en 2025-2026, d'aller retester le marché du résidentiel
17:37et de voir, de remettre, en fait, des portefeuilles de logements sur le marché.
17:43Voilà, ça va être à peu près 5 000 logements, 4 portefeuilles très ciblés, voilà, assez diversifiés,
17:49pour voir, effectivement, si les investisseurs résidentiels, finalement, vont revenir,
17:54parce qu'il y a aussi un besoin pour eux d'investir.
17:58Et on a plutôt testé, on sent quand même, voilà, qu'il y a une envie de revenir sur le résidentiel,
18:03mais, bien évidemment, c'est très dépendant des conditions gérées de taux.
18:07Christian Caronel, on veut votre avis de financier, vous qui avez observé ce moment,
18:12c'est qu'on a l'impression que les institutionnels, parce que peut-être il y avait des meilleurs placements à faire
18:16ou des opportunités ont déserté ce marché, est-ce qu'avec la baisse des taux actuelles,
18:21n'a pas de la part de la Banque Centrale Européenne, on les voit revenir, est-ce que c'est en train de bouger ?
18:27Alors, c'est pas massif pour l'instant, parce que vous parlez de baisse des taux,
18:33et effectivement, la Banque Centrale Européenne baisse ses taux directeurs petit à petit,
18:38mais ça, ça a un impact direct sur ce qu'on appelle les taux courts.
18:42Or, les taux longs, qui sont un peu le benchmark des investisseurs institutionnels,
18:47eux, ils sont plutôt en train d'augmenter légèrement,
18:50notamment parce qu'il va y avoir en Europe des besoins de financement extrêmement importants,
18:56donc des émissions d'obligations de l'Allemagne, de la France et d'un certain nombre de pays,
19:02notamment pour financer le réarmement de l'Europe.
19:07Et donc, ça, c'est en train d'amener une remontée légère des taux longs.
19:12Et or, si on se dit qu'on a besoin d'une prime de risque minimale pour investir en immobilier,
19:18pour l'instant, on n'y est pas encore.
19:21Donc, il y a des achats de certains investisseurs institutionnels ponctuels sur des très bons actifs,
19:28notamment des actifs de bureaux situés dans Paris Intramuros,
19:32de l'hôtellerie parce que l'hôtellerie se porte plutôt bien, de la logistique.
19:37Il y a un certain nombre d'actifs immobiliers, de la santé, on en parlait,
19:42où les investisseurs commencent à revenir,
19:44mais on n'est pas encore dans une situation où l'immobilier est suffisamment attractif
19:50en termes de rentabilité par rapport au placement obligataire.
19:54Ça veut dire que ça n'a pas assez baissé encore ?
19:57Ça veut dire qu'il y a probablement encore un petit peu de correction de valeur à venir,
20:04en tout cas, notamment sur le marché des bureaux,
20:07où je pense que là, tout ce qui est en première couronne et en deuxième couronne
20:13n'a malheureusement pas encore assez baissé pour être au prix.
20:18Et juste un élément pour conforter cela,
20:21on a parlé de crise ou de transformation.
20:25C'est la première fois aussi qu'on est en train de vivre quelque chose de massif au niveau des bureaux,
20:30puisqu'on peut parler de fin de la tertiarisation.
20:35Et la tertiarisation, elle a commencé dans les années 50.
20:38Ça veut dire qu'on a accompagné 70 ans de tertiarisation
20:41et qu'aujourd'hui, c'est fini.
20:44C'est-à-dire que, alors pardonnez-moi, c'est parce que c'est, comme certains le disent,
20:47la fin du bureau avec le télétravail qui vient d'arriver,
20:50ou est-ce que c'est parce qu'il y a moins de gens, tout simplement, et c'est un aspect démographique ?
20:54Alors, il y a deux raisons.
20:55Il y a une raison qui est liée au fait que les entreprises prennent moins de mètres carrés par occupant.
21:02Deuxième raison, le télétravail, parce que vous avez un taux d'occupation qui est un peu plus bas.
21:08Mais la raison fondamentale, c'est la démographie.
21:11Aujourd'hui, on a toutes les générations du baby boom qui sont en train de partir à la retraite.
21:14Donc, des cohortes d'âge qui partent, qui sont beaucoup plus nombreuses que celles qui rentrent sur le marché.
21:19Et donc, globalement, il n'y a pas besoin de plus de bureaux, en tout cas en Ile-de-France.
21:23Il va falloir, au contraire, transformer plus, restructurer plus, notamment transformer en logement.
21:31Et on sait que ce n'est pas simple.
21:32Réversibiliser, je pense que ça existe, mais on en parle beaucoup en ce moment.
21:34En tout cas, avoir de la réversibilité, bien sûr.
21:37Et c'est un chantier fondamental et, à mon avis, qui va devoir amener les promoteurs à se transformer, les investisseurs à se transformer.
21:44En fait, toute la chaîne de création de valeur.
21:46Alors, justement, après cette crise peut-être cardiaque qu'on a eue, il est temps de se réinventer ?
21:52Ou plutôt que de rafistoler le malade, on doit changer le logiciel, là, Mécabrunel ?
21:58Le changement de nos façons de faire est déjà en route.
22:03On n'a pas le choix.
22:04On n'a pas encore trouvé la solution.
22:06Mais nous, à la Fondation Palladio, on valorise énormément, évidemment, l'aspect académique de réflexion, de transversalité.
22:13Mais aussi ces actions collectives, qui sont des coalitions d'acteurs transversaux,
22:17auxquelles participent un grand nombre de nos mécènes, dont CDC Habitat, par exemple,
22:21qui est de travailler ensemble le secteur public, le secteur privé des entreprises,
22:26quel que soit leur domaine de l'industrie de l'immobilier de la ville et le secteur associatif, société civile, etc.,
22:32pour porter à échelle une idée sans demander de nouvelles lois, autant que faire se peut.
22:38On utilise la boîte à outils existant et sans demander d'argent public,
22:42parce qu'il y a beaucoup d'économies circulaires qu'on peut faire et on peut être créatif là-dessus.
22:47Et en utilisant la loi de Pareto sur le 80-20, on arrive à faire pas mal de choses,
22:52des choses qui sont intéressantes parce que ça demande en open source, finalement,
22:56de partager un grand nombre de réflexions.
22:58Moi, je suis impressionnée et extrêmement touchée par ces élans collectifs
23:05qui travaillent ensemble sur des sujets transversaux.
23:08L'autre sujet, c'est que nous travaillons aussi avec des villes moyennes
23:11qui ont besoin de se transformer, des villes dites gilets jaunes,
23:16et qui ont besoin de se transformer.
23:17Et qu'en allant leur apporter notre réflexion collective de façon transversale,
23:21non pas un jour tel secteur, un jour tel autre, etc.
23:25Nous permettons aux maires, c'est les élections l'année prochaine,
23:28d'accélérer leurs réflexions, transformations au service de l'ensemble de leurs habitants.
23:33Et Dieu sait que c'est difficile d'être maire, notamment des villes moyennes aujourd'hui.
23:37Donc, il y a un élan.
23:38Oui, on s'enrichit en tout cas, et il faut dessiloter.
23:41Ensuite, il ne faut pas oublier qu'on est en bas de l'échelle de Maslow.
23:44Il faut un toit pour la dignité humaine,
23:47et en plus pour travailler, pour vivre pour aujourd'hui, comme ici,
23:50se retrouver et échanger ensemble.
23:52Tout à fait.
23:53Anne-Sophie Graf, justement, sur cette question,
23:56et de mettre les énergies, peut-être les bonnes pratiques en commun,
24:00de les faire savoir.
24:01Oui, et puisqu'évoquer Meka Brunel, c'est-à-dire la transformation, en fait.
24:06On est vraiment maintenant dans un modèle qui est en train de se transformer.
24:09Il faut réinventer nos façons de produire du logement.
24:12C'est-à-dire qu'on intègre quand même fortement la dimension stratégique climat,
24:17les enjeux environnementaux.
24:19Et donc, c'est vrai que dans la production de nouvelles logements,
24:21nous, on intègre de plus en plus, en fait, du recyclage foncier,
24:24de la reconversion de friches.
24:26Et c'est à la fois très intéressant, parce que ce sont des fonciers existants,
24:30souvent intégralement minéralisés,
24:32sur lesquels on va venir renaturer quasiment 40% de ces fonciers
24:36pour créer derrière un quartier qui va comporter du logement,
24:41à la fois du social intermédiaire, de l'accession, des commerces, des équipements,
24:45mais qui va être aussi, si on veut être cohérent sur une approche globale
24:49d'un point de vue climat,
24:50qui va aussi avoir des mobilités douces, des énergies renouvelables,
24:55puisque c'est bien, voilà, une conception aussi bioclimatique,
24:59aussi comment on va gérer la ressource en eau,
25:02ça c'est aussi un sujet fondamental pour demain,
25:04voilà, comment on intègre toutes ces dimensions environnementales,
25:07mais aussi sociétales,
25:08parce que, là, j'ai parlé de la transformation au sens où on transforme un foncier,
25:12mais on a aussi, je dirais, cette réflexion sur la réversibilité,
25:16vous l'évoquiez, je dirais, de nos logements,
25:19puisqu'on considère, nous, que le temps de l'usage de nos logements,
25:23enfin, en fait, va être beaucoup plus court qu'hier,
25:26c'est-à-dire, je vais prendre l'exemple, aujourd'hui,
25:29la transformation des bureaux en logement.
25:30Transformation des bureaux en logement, aujourd'hui, c'est très cher,
25:32il y a des bureaux qu'on n'arrivera jamais à transformer en logement
25:34pour des raisons de coût.
25:36Quand on construit, aujourd'hui, une résidence étudiante,
25:39dès à présent, on doit se dire,
25:42puisque si on regarde la natalité, aujourd'hui,
25:45la natalité d'aujourd'hui, c'est les étudiants de demain,
25:47la natalité est en forte baisse.
25:48Donc, comment on fait pour transformer demain ce bâtiment ?
25:50Comment on transformera ?
25:54Et donc, il faut effectivement que, dès à présent,
25:56on se dise, il faut qu'on construire de manière réversible,
25:59donc la modularité, la réversibilité,
26:01on l'intègre de plus en plus dans nos modes constructifs
26:04pour se dire, ce bâtiment, c'était du logement familial,
26:07c'était du logement étudiant,
26:09demain, ça va peut-être être de l'habitat partagé pour seniors,
26:12on ne sait pas, aujourd'hui, on ne sait pas.
26:14Par contre, ce qu'on sait, c'est qu'on va devoir le transformer,
26:17peut-être à 10-15 ans et à moindre coût.
26:19Donc, il faut l'anticiper dès la fin.
26:21Ça sera le mot de la fin, Christian, allez-y.
26:24Juste pour dire que, je pense qu'en fait,
26:26on est en train de repenser, de revenir à une ville
26:30beaucoup plus mixte.
26:32On a passé toute une période, dans les années 70-80,
26:35où on a fait des quartiers monofonctionnels,
26:38les gens n'en veulent plus,
26:39et puis, on voit bien que ça n'est pas ça qui crée la vie,
26:44qui crée le bonheur d'être ensemble.
26:47On a besoin de mixiter des usages,
26:50de mixiter des actifs,
26:53et peut-être aussi une réflexion de la part des investisseurs
26:56qui soit beaucoup plus tournée vers le quartier,
26:59même si ce n'est pas simple du tout à faire,
27:01que seulement vers l'heure active dans un coin.
27:06Voilà, en route vers la ville quart d'heure, peut-être.
27:08En tout cas, le malade n'est pas tout à fait mort,
27:11et c'est tant mieux l'immobilité en train de se transformer
27:13à toute vitesse, et on en est les témoins sur Smartimo.
27:16Merci d'avoir participé à notre émission.
27:18Christian de Carangal, IEIF, Anne-Sophie Graff,
27:20CDC Habitat, MacAvonac, Fondation Paladio,
27:22et à très bientôt sur Bsmart.
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