LEX INSIDE - Diagnostic immobilier : le rôle du notaire

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02/04/2025

Diagnostic immobilier : le rôle du notaire avec Cécile Dupain, Notaire associée, KL Conseil.

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00:00On poursuit ce Lex Inside, on va parler du rôle du notaire en matière de diagnostic

00:15immobilier avec mon invité Cécile Dupin, notaire associé au sein de KL Conseil.

00:21Cécile Dupin, bonjour.

00:22Bonjour Arnaud.

00:23Le notaire à la charge d'authentifier un acte de vente immobilière, nous allons voir

00:28ensemble le rôle du notaire en matière de diagnostic immobilier.

00:32Tout d'abord, pourquoi faut-il un dossier de diagnostic technique dans une vente ?

00:37Aujourd'hui, la plupart des ventes immobilières sont des ventes de biens dits anciens par

00:43opposition aux biens neufs et ces biens sont vendus pour la plupart des échanges de vente

00:50immobilière par des particuliers, donc entre particuliers, des biens anciens et donc on

00:55donne tout un dossier d'information sur l'état du bien puisqu'il est vendu dans

01:01l'état dans lequel il est le jour de la vente, sans garantie de cet état par le vendeur

01:07et donc le législateur a peu à peu mis en place un dossier qui est une forme d'audit

01:13de l'immeuble pour informer au maximum l'acquéreur des qualités et peut-être des défauts du

01:19bien qu'il va acheter.

01:20Alors on va parler de la composition du dossier, de quoi est composé ce dossier ?

01:25Aujourd'hui, quand on parle stricto sensu du dossier de diagnostic technique, c'est

01:29un dossier qui est composé de 12 diagnostics et qui est prévu par le code de la consommation.

01:35Ces diagnostics, c'est l'amiante, le plomb, les termites, l'électricité, le gaz, les

01:41risques naturels, technologiques, etc.

01:45Et c'est aussi dans certains cas particuliers, alors tous ces diagnostics doivent être

01:49faits en fonction des qualités intrinsèques du bien et de sa localisation.

01:55Et donc vous pouvez avoir, à certains endroits par exemple, désormais des diagnostics sur

02:00les cheminées à foyer ouvert, c'est très précis, c'est très pointu, voilà globalement,

02:05et la performance énergétique également, voilà tout ce dossier.

02:09Donc ça c'est le dossier vraiment de diagnostic technique tel qu'il existe et puis il y a

02:14tout un nombre d'autres diagnostics qui viennent s'ajouter et qui dépendent d'autres

02:19critères.

02:20Donc par exemple en copropriété.

02:21Aujourd'hui, on doit faire un audit énergétique pour les grosses copropriétés, on a également

02:28au moment de la mise en copropriété, quand on passe d'une monopropriété à une multipropriété,

02:34on doit faire un diagnostic levanteur, un diagnostic technique global de l'immeuble

02:40pour pouvoir informer chaque acquéreur de la solidité du clos du couvert, un visuel

02:45sur tous les travaux à venir dans les 10-15 prochaines années.

02:48Il y a donc de nouveaux diagnostics qui se développent, qui viennent dans des cas particuliers,

02:54l'objectif est toujours d'informer au maximum les acquéreurs.

02:58Alors on a vu la composition du dossier, le nombre de diagnostics, qu'est-ce qui se

03:02passe quand il n'y a pas le dossier ou quand le dossier est erroné ?

03:06Alors, si le dossier est erroné, ça c'est le plus simple, c'est le diagnostiqueur,

03:13c'est sa responsabilité.

03:14Le vendeur a fourni le dossier de diagnostic et donc le diagnostiqueur qui a commis une

03:19erreur est responsable vis-à-vis de l'acquéreur, donc c'est une attaque en dommage ouvrage

03:24classique.

03:25À l'inverse, un dossier de diagnostic absent, c'est beaucoup plus embêtant.

03:28Alors il y a un diagnostic particulier, c'est l'état des risques naturels, technologiques,

03:34pollution des sols, celui-ci il est obligatoire, entre guillemets obligatoire, s'il n'est

03:38pas là, vous pouvez demander la résolution de la vente.

03:41Pour les autres, le vendeur reste garant des vices cachés.

03:45Donc ce dossier de diagnostic aurait permis de pouvoir se dégager de cette responsabilité

03:52et là elle revient, donc c'est soit une action rédhibitoire, soit une action résolutoire.

03:56Donc soit, si vraiment c'est très grave, la vente est annulée, le prix est restitué,

04:01si c'est un peu moins grave, des dommages d'intérêt pour réparer le préjudice subi.

04:05Alors on va évoquer les enjeux des diagnostics, quels sont les enjeux soulevés par ces diagnostics,

04:11est-ce qu'ils ont un effet véritable dans les ventes et plus généralement sur le marché

04:16immobilier ?

04:17Oui, c'est le cas, alors les enjeux simples, au cas par cas, au quotidien, nous on reçoit

04:23nos clients, on reçoit des acquéreurs qui viennent nous voir, on reçoit leur dossier,

04:28on lit le dossier et on leur explique les enjeux pour chacun de ces diagnostics.

04:32Par exemple, simplement, un client qui achète un bien pour faire de la mise en location

04:36des anomalies électriques, on l'avertit qu'il va être responsable vis-à-vis de

04:39son locataire des éventuels dommages.

04:40Celui dont on entend beaucoup parler, la performance énergétique, il y a des interdictions de

04:45mise en location, donc on éveille vraiment l'acquéreur et si ces diagnostics font

04:50que le projet n'est plus viable, au cas par cas, effectivement, on va perdre des opérations.

04:56Et plus largement, ça permet d'orienter et de protéger les acquéreurs par, entre

05:03guillemets, la politique, le gouvernement, on va dire que dans les années, fin des années

05:0890, l'amiante a été découverte, on a créé ce diagnostic, aujourd'hui, on traite

05:13l'amiante.

05:14C'est vraiment un outil politique qui est mis en place.

05:18Celui qui est plus actuel, c'est la performance énergétique.

05:23Orienter les diagnostics, attirer l'attention des acquéreurs vers ça, c'est permettre

05:29une transition énergétique et d'accompagner vraiment l'immobilier tout entier.

05:35Donc c'est vraiment donner des grandes lignes, finalement.

05:39Et le tout dernier dont on entend parler maintenant, c'est dans l'état des risques, c'est

05:44le recul du trade coach qui est devenu obligatoire.

05:46De quoi s'agit-il ?

05:48Le recul du trade coach, c'est prendre en compte sur les 5, 30, 100 prochaines années,

05:54les évolutions géologiques du sol et donc les façades, les façades, pardon, les falaises

06:00qui vont s'écrouler avec le temps, avec l'avancée de la mer et le réchauffement

06:05climatique.

06:06L'exemple célèbre, c'est à Soulac-sur-Mer, un immeuble qui est dit le signal qui a dû

06:10être évacué et les propriétaires indemnisés parce que l'immeuble est voué à disparaître.

06:17Il va tomber dans la mer.

06:18Donc, on essaye de prendre ça en compte aujourd'hui et de prévenir les acquéreurs.

06:23Attention, le bien que vous achetez dans 30 ans sera sous l'eau.

06:25Alors, peut-être des bonnes pratiques à rappeler en matière de diagnostic immobilier.

06:31Alors, c'est très important de faire réaliser les diagnostics immobiliers par un professionnel

06:38qui est compétent, qui est assuré et qui est indépendant.

06:42Nous, on vérifie ça quand on reçoit le dossier, évidemment, on vérifie ça pour

06:46nos clients.

06:47Ce qui est important, c'est que le vendeur fasse faire ce dossier diagnostique dès la

06:50mise en vente et dans l'idéal qu'il soit transmis à l'acquéreur au moment de la négociation.

06:55Un acquéreur qui a déjà fait son offre, un vendeur qui l'a déjà accepté, s'il

07:00n'avait pas les informations alors qu'elles préexistaient, il va y avoir un sentiment

07:04désagréable pour l'ensemble des parties.

07:07Et donc, un maximum de transparence avec une transmission dès le départ de ce dossier,

07:14c'est l'idéal.

07:15Est-ce que le rôle du notaire a évolué par rapport à ces diagnostics qui sont de

07:21plus en plus nombreux ? Est-ce que par exemple, l'IA peut aider dans le futur le notaire

07:27à contrôler ces diagnostics ?

07:29Oui, notre rôle, je trouve, a profondément changé.

07:33Évidemment, on a un rôle très technique maintenant d'accompagnement du vendeur pour

07:38bien vérifier que chaque case est bien remplie et que tout a été fait, que tout a été

07:42transmis, accompagner l'acquéreur pour qu'il les comprenne, pour qu'il voit les

07:47enjeux.

07:48Mais aussi, j'ai l'impression que ça a étendu notre rôle plus de conseils.

07:53Et l'IA, on espère, bientôt va pouvoir nous aider à faire une synthèse, et c'est-à-dire

07:59être que c'est l'IA qui vérifiera pour nous vraiment le côté technique et que nous,

08:03on soit plus vraiment dans l'accompagnement du client et lui dire « attention, si ce

08:07diagnostic a tel défaut, le risque pour vous à anticiper, c'est celui-là ». Être

08:13dans la valeur ajoutée et ne plus avoir à vérifier la date à laquelle il a été fait,

08:19si le délai est bien écoulé.

08:20Et ça, aujourd'hui, ça nous prend beaucoup de temps.

08:23Donc, ce sera un vrai progrès pour vous.

08:25On l'espère, oui.

08:26On va conclure là-dessus.

08:28Merci, Cécile Dupin.

08:29Je rappelle que vous êtes notaire associée au sein de l'étude Kail Conseil.

08:33Merci beaucoup.

08:34Tout de suite, l'émission continue.

08:36On va parler de la clause de non-concurrence.

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