Focus sur les bonnes pratiques pour emprunter - Le Grand Témoin

Sud Radio

18/01/2025

Avec Pierre de Buhren, DG Groupe Empruntis

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##LE_GRAND_TEMOIN-2025-01-18##

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00:00Vous êtes avec nous dans Parlons Imo pour parler logement.

00:03On est avec Béhannis de Villefleuriau et son invité.

00:06Et oui, Pierre De Buren, bonjour.

00:08Bonjour.

00:09Vous êtes le directeur général du groupe Empruntis.

00:11Alors, vous êtes courtier.

00:13Est-ce que vous pouvez déjà nous présenter le métier de courtier ?

00:15Qu'est-ce que vous faites ?

00:17Alors, notre métier, c'est d'accompagner les emprunteurs,

00:20les acheteurs d'appartements ou de maisons

00:22pour essayer de trouver la meilleure solution de financement.

00:25On les aide à comprendre leurs projets,

00:26comprendre leur budget et après les trouver la bonne banque

00:30pour les accompagner dans la durée.

00:31Et vous travaillez, j'imagine, avec toutes les banques

00:33ou vraiment, concrètement, sans langue de bois ?

00:36On travaille avec toutes les banques sur l'ensemble du territoire.

00:39On a des 250 agences à peu près qui sont réparties partout.

00:42Et voilà.

00:44Donc, après, on trouve toujours la bonne banque pour le bon client.

00:47Alors, on va parler des taux.

00:48On va rentrer dans le vif du sujet.

00:49Là, on est en janvier 2025.

00:52L'année dernière, on a eu plusieurs baisses des taux successives

00:55de la part de la Banque Centrale Européenne.

00:57Ça a influencé.

00:58Je rappelle que les taux étaient montés très haut.

01:01On était à 4, quasiment 4,5%.

01:04Rappelez-moi, en 2022, fin 2022, c'est ça ?

01:06Fin 2022, fin 2023,

01:11mais on était encore plus haut fin 2023.

01:12On était à 4,5% en décembre.

01:16Et ça a commencé à baisser, du coup, en 2024.

01:20Là, aujourd'hui, actuellement,

01:22combien peut-on emprunter pour un achat immobilier ?

01:26Alors, on était effectivement un petit peu en dessous de 4,5%

01:30sur des crédits à 25 ans qui sont la plupart des crédits,

01:32notamment pour les gens qui achètent leur première maison

01:35ou leur premier appartement.

01:36Aujourd'hui, les taux affichés sont de l'ordre de 3,40, 3,45,

01:42avec des marges de négociation qui sont assez importantes avec les banques,

01:45qui sont très friandes de nouveaux clients pour les accompagner.

01:49Alors, justement, la marge de négociation,

01:51c'est vrai que là, on a recommencé l'année.

01:53Donc, en fait, les banques, arrêtez-moi si je me trompe,

01:55ont des objectifs de crédit.

01:57Ça veut dire qu'elles doivent remplir leurs objectifs.

02:01Donc, c'est le bon moment pour emprunter.

02:03C'est quoi une marge de négociation ?

02:05Ça veut dire que le client, enfin vous, en l'occurrence,

02:07vous représentez le client et vous pouvez négocier, c'est ça, des taux ?

02:10Nous, on va accompagner le client et souvent,

02:12on peut aller 20, 30, 40 centimes,

02:16c'est-à-dire passer de 3,40 à 3,10, 3,15,

02:18selon les profils des clients.

02:20Certains très bons clients peuvent aller encore en dessous.

02:24Donc, après, c'est toujours la relation qu'il y a entre quel est le projet,

02:28quel est le potentiel du client du point de vue de la banque.

02:30Les banques sont toujours halentes à l'idée de financer un crédit immobilier

02:33parce que c'est pour elles l'occasion

02:35de récupérer une famille entière en tant que client.

02:37Donc, en fait, ils sont à la recherche de nouveaux clients

02:39parce qu'il y a beaucoup de concurrence.

02:41Il y a beaucoup de concurrence et finalement, changer de banque,

02:43ce n'est pas quelque chose qu'on fait de manière anodine.

02:45On ne se lève pas un matin en disant « tiens, je vais changer de banque aujourd'hui ».

02:48On le fait quand on y est poussé.

02:50Et c'est vrai que l'achat d'une maison ou l'achat d'un appartement,

02:53c'est finalement quelque chose qui est extrêmement structurant chez quelqu'un.

02:58Et voilà, quand on prend des valises pour 25 ans,

03:01c'est quand même ça qui se passe, on bascule quand même dans un autre monde.

03:04Et c'est à cette occasion-là qu'on est plutôt à l'écoute d'une nouvelle banque.

03:08Et donc, pour les banques, c'est très important d'aller capter du nouveau client.

03:13Donc, plutôt qu'un objectif de crédit,

03:15elles ont bien un objectif de conquête de clientèle.

03:18Et nous, on leur sert à ça, à leur apporter des clients

03:20qui spontanément ne passeraient pas la porte d'une agence.

03:23Donc nous, on est à la fois client de l'emprunteur pour l'accompagner dans son projet

03:27et client de la banque parce qu'on est une forme de vitrine commerciale pour elle.

03:30Vous avez parlé de bon profil. C'est quoi un bon profil en 2025 ?

03:34Alors, un bon profil en 2025, je pense que c'est un bon profil en 2024 ou en 2026.

03:39C'est toujours un client qui achète un bien qui correspond à une approche budgétaire qui est saine.

03:47L'État, d'ailleurs, a déclaré que l'approche budgétaire qui a été saine,

03:50c'était à peu près 35% de vos revenus qui sont alloués au remboursement de vos mensualités.

03:57C'est avec un minimum d'apport.

03:59Enfin, l'apport n'est pas obligatoire, mais il est conseillé.

04:02Ça montre qu'il y a eu un effort d'épargne qui a été fait par l'État.

04:05Il n'est pas obligatoire ? C'est-à-dire qu'on peut emprunter sans apport aujourd'hui ?

04:07Vous pouvez emprunter sans apport.

04:08Après, les taux ayant monté, on a vu les apports qui augmentaient.

04:12Parce que les dernières, c'était impossible d'emprunter sans apport. On est d'accord.

04:15On a toujours trouvé, comme vous passez par le bon courtier, je rappelle en partie.

04:19Vous êtes magicien, dites-moi.

04:20On n'est pas magicien, mais il y a des cas où vous pouvez aller chercher un levier de financement important.

04:27Donc après, à 110%, on appelle ça un prêt à 110%.

04:30Au-delà de 100%, ce n'est pas d'apport.

04:32Après, vous pouvez même aller financer les frais de notaire et donc pousser jusqu'à 110%.

04:38Et on a toujours trouvé des banques qui accompagnaient ce type de profil.

04:43Tant que derrière, la banque n'anticipe pas une difficulté financière récurrente du client

04:50qui viendrait le pousser à se mettre en défaut, à ce moment-là, elle est toujours prête à l'accompagner.

04:54Quels sont vos conseils pour ceux qui nous écoutent, qui souhaitent emprunter ?

04:58Quels sont vos conseils ? Qu'est-ce qu'il faut faire ?

05:00Est-ce qu'il faut faire attention quelques mois avant à ses comptes ?

05:04Pas de dépenses ? Est-ce qu'il y a des petits tips ? Est-ce que vous avez des tips à nous donner ?

05:09Le premier tip, je pense que c'est de bien se poser la question

05:13de quel est mon budget sain de paiement chaque mois pour mon logement.

05:18Ça, c'est la première chose.

05:19Et deuxièmement, c'est d'estimer l'intégralité des coûts qui vont être liés au logement.

05:23Parce que quand on bascule propriétaire, il se rajoute la tâte foncière,

05:26il se rajoute l'entretien d'un jardin quand vous avez une maison, il se rajoute pas mal de choses.

05:30Donc, il faut bien estimer l'ensemble des charges pour ne pas se retrouver finalement

05:35avec des charges qui n'étaient pas anticipées et qui vous font passer dans le rouge régulièrement.

05:40Donc, ça, c'est la première chose.

05:41La seconde chose, c'est une fois qu'on a ça, d'aller voir un expert, son banquier ou un courtier

05:46qui va vous dire, OK, compte tenu de vos capacités, vous pouvez emprunter à peu près tant.

05:52Et ensuite, voir avec les éléments d'apport dont on peut disposer

05:55ou d'aide dont on peut bénéficier de la part de la famille,

05:58comment est-ce qu'on va réussir à constituer un plan de financement qui soit sain.

06:02Il faut toujours penser que le crédit, ça doit être quelque chose de sain.

06:05Ensuite, les autres éléments à prendre en compte sont les qualités intrinsèques du bien qu'on achète.

06:10Selon que vous achetez un bien qui est performant d'un point de vue énergétique,

06:13qui ne l'est pas, vous allez avoir des charges qui vont être différentes

06:16et vous allez être en capacité de plus en plus de trouver des taux qui seront plutôt meilleurs.

06:21La plupart des banques proposent maintenant des taux qui sont plus favorables

06:25selon que vous achetez un bien qui est performant d'un point de vue énergétique,

06:29selon qu'il ne l'est pas, selon que vous allez faire des travaux ou pas.

06:31Tous ces éléments sont évidemment à prendre en compte.

06:34Ensuite vient la question importante qui est celle de quel est le dispositif d'assurance que l'on met au crédit.

06:42C'est ce qu'on appelle l'assurance des emprunteurs.

06:44Est-ce qu'on veut surcouvrir la famille ? Est-ce qu'on veut la couvrir à minima ?

06:48Et trouver la bonne assurance qui correspondra également au montage.

06:52Là, la politique monétaire s'est assouplie.

06:57Est-ce que vous constatez un retour des acheteurs, des Français intéressés pour acheter ?

07:04Qu'est-ce que vous constatez, vous, sur le terrain ?

07:06On a touché un point très bas au début de l'année 2024.

07:11Au mois de mars 2024, la France a produit 6,9 milliards d'euros de crédit immobilier.

07:17Ça ne s'était pas vu depuis des dizaines d'années.

07:19On a progressivement repris une tendance haussière

07:23et on est depuis quelques mois maintenant à une production moyenne de l'ordre de 10 milliards d'euros par mois.

07:28Quand vous dites 6 milliards, on a perdu combien en termes de pourcentage ?

07:33En mars 2022, on avait produit un peu plus de 22 milliards.

07:37En mars 2024, on a produit 6,9 milliards.

07:40On est passé de 22 à 6.

07:42Elle est vertigineuse.

07:44Quand on est sur une tendance à 10 milliards par mois, on est sur une tendance à 120 milliards par an.

07:50À comparer avec les 220 milliards, à peu près, deux ans auparavant.

07:56Peut-être une petite dernière question, parce que c'est les auditeurs qui nous la posent.

08:01Vous, en tant que courtier, comment vous vous rémunérez ?

08:03Nous sommes payés.

08:04Je vous ai dit, on a deux clients.

08:05On a à la fois la banque et le client.

08:07Donc, on est rémunéré par les deux.

08:09La banque nous verse une commission.

08:11C'est une commission dite d'apport, parce qu'on lui apporte un nouveau client.

08:13On lui apporte un dossier que nous avons travaillé, que nous avons analysé.

08:17C'est un allègement de charges pour elle et un apport de clientèle.

08:19Et nous sommes rémunérés par le client, parce que nous l'accompagnons.

08:22C'est un accompagnement qui est long, qui est vraiment sur mesure, qui est très humain dans la durée.

08:27Donc, nous sommes payés par les deux.

08:29D'accord. Merci beaucoup.

08:31Pierre de Buren, directeur général du courtier Empratis.

08:34Merci beaucoup.

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