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SMART PATRIMOINE - Expertises immobilières & pierre papier
B SMART
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08/01/2025
Mercredi 8 janvier 2025, SMART PATRIMOINE reçoit David Seksig (cofondateur, Remake AM)
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00:00
Nous terminons ce premier numéro 2025 de Smart Patrimoine avec l'œil de l'expert.
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Carte blanche sur le sujet immobilier, donné à David Seksic, le co-fondateur de Remake
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Asset Management.
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David, bonjour et bienvenue.
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Bonjour Grégoire.
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Votre carte blanche, si je puis dire, concerne l'immobilier à travers le sujet des expertises
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immobilières.
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On parle bien de Pierre Papier, d'investissement et d'une classe d'actifs immobilières qui
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s'est considérablement financiarisée depuis quoi ? Une trentaine voire une quarantaine
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d'années maintenant ?
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C'est ça, exactement Grégoire.
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En fait, on a une classe d'actifs qui s'est financiarisée dans les années 90, au milieu
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des années 90.
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Les anglo-saxons sont arrivés en Europe et ont commencé à importer des méthodes de
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financiarisation dans l'approche des immeubles, dans l'approche de l'immobilier.
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Alors, ça veut dire quoi financiariser l'immobilier ? Ça veut dire que finalement, si on regarde
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l'immobilier de manière assez simple, qu'est-ce qu'on a ? On a un point d'entrée, quel prix
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d'achat ? On a un point de sortie, quel prix de vente ? Entre les deux, il peut y avoir
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des fluctuations, ça ne vous aura pas échappé.
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Ces fluctuations, elles peuvent dépendre des marchés de taux et puis, dans toute la
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durée de détention, on va toucher des loyers qui vont s'indexer évidemment.
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Mais ça nous fait penser à quoi ce type de modèle ? Ça nous fait penser à une obligation.
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Et donc, on a approché cette classe d'actifs comme les obligations à partir de 1995-1996
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et tous les bailleurs de fonds institutionnels ont mis l'immobilier dans l'ordre de l'allocation.
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C'est devenu d'ailleurs une allocation indispensable pour tout investisseur que d'avoir de l'immobilier
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parce que sur le long terme, l'immobilier limite la volatilité d'un portefeuille, a
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tendance à l'écraser un petit peu tout en ayant une prime de risque suffisante pour
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rémunérer le risque auquel s'attend, auquel s'expose l'investisseur par rapport au risque
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spécifique immobilier.
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Comment est-ce qu'on met un prix sur tout ça ? C'est-à-dire la question de la valorisation
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pour un actif qui n'est pas coté.
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Alors, il y a des foncières cotées mais là, on parle vraiment de SCPI, d'investissement
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pierre-papier comme on dit, David, comment est-ce qu'on valorise ça ? À travers quelle
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méthodologie ? Le sujet, c'est celui des expertises immobilières.
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Alors, les experts immobiliers, puisqu'il y en a, ça existe, effectivement, ils approchent
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la valeur du non-coté de trois manières différentes et puis après, on fait des mixes
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de méthodes.
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La première, vous la connaissez parfaitement, tout le monde l'a fait, c'est ce qu'on
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appelle la méthode des comparables.
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Mon voisin a vendu son appartement à 10 000 euros du mètre, le mien vaut forcément
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le même prix, au moins, d'ailleurs, même si le sien, on voit la tour Eiffel en montant
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dans la cuvette des toilettes, pas forcément chez moi, mais effectivement, donc on a plutôt
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tendance à essayer de comparer ce qui n'est pas comparable puisque l'immobilier n'est
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pas fongible, c'est-à-dire que les actifs, finalement, ne sont pas comparables entre
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eux, ils ne sont pas de la même génération, ils n'ont pas tous la même clim, ils n'ont
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pas tous la même qualité de locataire, etc.
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Et donc, on essaye de comparer un peu des choux et des carottes mais c'est une première
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approche qui est une approche intéressante.
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La deuxième approche, c'est une approche purement mathématique, c'est ce qu'on appelle
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l'approche du rendement.
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J'attends 5%, 6%, 7% de rendement sur un actif, je vais prendre mon loyer, considérer
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que ça correspond au rendement que j'attends, donc je divise ce loyer par un taux et j'obtiens
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une valeur.
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Ça, c'est la méthode du rendement, on capitalise, c'est comme ça qu'on appelle les choses,
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à l'infini, et puis on va un petit peu modifier cette valeur suivant les risques qu'on détecte,
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les risques d'emplacement, les risques techniques, voire les risques de relocation à terme, etc.
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Parce que toutes les zones ne prennent pas, vous louez un immeuble à 100 euros du mètre
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et puis 10 ans après, vous le louez à 50 balles, donc ça peut être un peu compliqué
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parfois.
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Ça, c'est la deuxième méthode et puis pour les actifs les plus complexes, les actifs
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les plus complexes, par exemple les centres commerciaux, qui ont des actifs avec une
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multitude de locataires.
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Beaucoup de flux à intégrer.
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Exactement.
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Donc on va simuler tous les flux sur une dizaine d'années qu'on va recevoir et qu'on
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va sortir, les travaux, les franchises de loyers, etc.
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Et puis on va définir une espérance de valeur dans 10 ans, combien je peux vendre ce centre
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si je le travaille bien, et on va, ce qu'on appelle, faire une actualisation.
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C'est-à-dire qu'on va ramener la somme de ces flux futurs à la valeur d'aujourd'hui.
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C'est-à-dire qu'on va en fait diminuer la valeur de ces flux parce qu'on va considérer
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qu'un euro vaut mieux que deux, tu l'auras, et c'est la méthode traditionnelle en finance
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qu'on utilise pour valoriser les actions.
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Pour les entreprises, oui, c'est ça.
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Exactement.
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C'est une méthode très classique.
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Et on fait un mix de ces trois méthodes et c'est ce que font les experts immobiliers
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de manière traditionnelle pour approcher la valeur d'un immeuble.
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Quelle est l'influence du facteur taux dans cet univers de méthodologie de valorisation
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de l'immobilier ? Ça n'a pas été un sujet pendant très longtemps, ou en tout cas c'était
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un vent très favorable.
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Depuis 2-3 ans, on a compris que ça pouvait bouger dans l'autre sens.
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Effectivement.
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Après Lehman Brothers, en 2008, on a eu une baisse de taux massive qui est intervenue
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l'année.
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Et puis on a vécu l'âge d'or de taux quasiment négatifs qui a impacté, c'est l'argent magique,
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ça a impacté la dette des Etats, enfin ça a tout impacté.
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Et surtout cet argent magique est venu se greffer sur les actifs ce qui a emporté une
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hausse massive des valorisations.
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Donc pendant à peu près 13 ans, 2009 à 2022, on a eu une hausse régulière des actifs,
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que ce soit immobilier ou autre.
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Patatras, 2022, on sort du Covid, les chaînes de production doivent se reconstituer, on
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a l'Ukraine, etc.
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Inflation, hausse des taux pour stopper l'inflation.
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Parce que 0 à 5 quoi, 0 à 4.
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400 points de base en un an, l'explosion atomique, ça emporte toutes les classes d'actifs
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sur son passage.
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L'immobilier qui est une classe d'actifs très visqueuse, très lente, parce qu'il
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faut 6 mois pour faire une transaction, on ne s'aperçoit pas tout de suite de l'impact
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sur les prix, les bouts sont longs, tout est long, tout est lent.
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Et donc ça résiste, ça résiste, ça résiste, mais à un moment la digue se brise.
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Et effectivement c'est ce qu'on voit maintenant depuis un an et demi, le marché s'est fractionné
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avec des acteurs qui ont des performances aujourd'hui différentes en termes aussi bien
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de distribution que de valorisation.
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Pour conclure rapidement, David, est-ce que l'expertise, les méthodologies d'expertise
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sont nécessaires sans doute ? Est-ce qu'elles sont suffisantes pour estimer la valeur d'un bien ?
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Alors nécessaires c'est important parce que ça permet de donner une tendance.
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Maintenant j'aimerais juste rappeler que MSCI a sorti une excellente étude en 2023
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sur les 20 dernières années dans tous les pays quasiment du monde, en tout cas les
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pays européens plus les US, dans lequel on a regardé la différence entre les prix
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de transaction et les expertises.
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Il y a une différence en valeur absolue de l'ordre de 10%.
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Ça veut dire que les experts finalement sont toujours un peu en retard, toujours un peu
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en avance, mais c'est très difficile dans le non-côté de savoir véritablement la
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vraie valeur.
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Ce qu'il faut retenir, c'est pas ça me semble-t-il, c'est effectivement un indicateur
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de valeur avancée, mais ce qu'il faut retenir c'est que dans ce genre de classe d'actifs,
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les actifs non-côtés, il est extrêmement difficile d'essayer de faire du trading
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de SCP ou du trading de PCI ou d'STI, c'est pas possible, donc il vaut mieux se raisonner
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en termes de cycle.
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Et quand le point d'entrée, et il est bon aujourd'hui, est bon, il faut y aller et
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rester sur une bonne tendance.
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C'est la tendance qui compte.
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Merci beaucoup David.
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David Seixique, le co-fondateur de Remake AM qui était l'invité de l'œil de l'expert
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dans Smart Patrimoine, première édition 2025.
07:14
Merci Grégoire, à bientôt.
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