Le Grand témoin de Parlons Immo : Pourquoi construit-on de moins en moins en France ?

Sud Radio

25/05/2024

Avec Pascal Boulanger, président de la fédération des Promoteurs Immobiliers

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##LE_GRAND_TEMOIN-2024-05-25##

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00:00— Bonjour, Pascal Boulanger. — Bonjour, Sylvain. — Merci d'être avec nous. On est ravis de vous recevoir sur ce plateau.

00:05Vous êtes le président de la Fédération des promoteurs immobiliers. On va mettre les pieds dans le plat tout de suite.

00:11La semaine dernière, vous avez tenu votre conférence de presse et vous avez publié les chiffres du premier trimestre 2024

00:16concernant le marché du logement neuf, des chiffres toujours aussi catastrophiques. Est-ce que vous pouvez nous expliquer la situation à date ?

00:26— La situation est relativement simple. Nous n'avons jamais eu d'aussi mauvais chiffre. Aussi bien sur la demande que sur l'offre,

00:33nous n'avons plus de demande aussi faible. Et donc nous ne mettons plus rien à l'offre. Et nous retirons même des opérations.

00:41C'est-à-dire qu'aujourd'hui, dans nos statistiques, nous regardons – non pas encore le chiffre précis –

00:47mais le nombre d'opérations que les promoteurs ont retirées uniquement pour des raisons commerciales.

00:52Ce ne sont pas pour des raisons techniques ni des raisons juridiques de recours. Ce sont des raisons commerciales.

00:57Donc on s'en va dans une situation gravissime. J'attire l'attention depuis maintenant plus d'un an et demi sur ce défaut de demande

01:05alors que le besoin est là. J'entendais Bernice parler de 400 000 logements. Il y a des études. Nous, on avait commandé une étude.

01:12458 000. L'USH, 518 000. Donc tout le monde était assez d'accord pour dire que c'est entre 400 000 et 500 000.

01:19Le gouvernement dit beaucoup moins. Mais toutes les études demandées à des organismes indépendants montrent ce chiffre.

01:26On en sera très très loin. — Les chiffres au premier trimestre ont baissé de 20 % sur le dernier trimestre.

01:32— Ah mais de toute façon, c'est pas compliqué. Écoutez, Sylvain, je vais donner des grandes masses pour entrer dans l'état des chiffres.

01:38— Sous les 20 000 logements. C'est du jamais-vu. — Une année normale, l'AFPI, Fédération des promoteurs immobiliers,

01:43nous réalisons 160 000 logements. L'année dernière, nous sommes tombés à 95 000, dont 40 % vendus aux bailleurs sociaux.

01:52— En bloc, hein. C'est-à-dire que vous... — En bloc, oui. Pour ceux qui nous écoutent, c'est on vend l'immeuble entier.

01:57— On vend l'immeuble entier à un bailleur. — L'immeuble entier ou une partie. — Ou une partie. — Oui, aux bailleurs sociaux.

02:03Pour nous, il y a des obligations, les 25 % de la loi SRU. Mais là, on l'a fait de façon volontaire mais contrainte,

02:10parce qu'on n'avait pas d'acquéreur et qu'il fallait bien réussir à trouver une solution pour vendre ces logements.

02:15— Quand vous dites « on n'a pas d'acquéreur », ça veut dire qu'en fait, les Français veulent plus acheter du neuf ?

02:19— C'est-à-dire qu'aujourd'hui, cette crise est multifactorielle. Moi, depuis 3 ans, depuis les dernières élections municipales,

02:25je dis « on n'a pas d'offre ». Et j'ai envie de vous dire aujourd'hui de façon cynique, ça tombe presque bien qu'on n'ait pas d'offre,

02:33parce que de toute façon, la demande a été stoppée du fait de l'augmentation des taux d'intérêt.

02:37Et on a maintenant une situation bizarre. On a de moins en moins de demandes. Donc on retire de l'offre.

02:45Donc on perd du savoir-faire, parce qu'on ne remplace pas nos collaborateurs. On a des départs, on a des PSE chez tout le monde,

02:51notamment chez les majors. Vous, les journalistes, vous l'avez assez révélé. Donc on est dans une situation où, contrairement à ce qu'on peut croire

03:00sur le marché de l'ancien, où on a entendu il y a quelques minutes des correctifs sur les prix, nous, c'est un prix technique.

03:05Donc nous n'arrivons pas à baisser nos prix de façon importante, puisque l'année dernière est la plus mauvaise année depuis tant qu'on a des statistiques,

03:13depuis plus de 50 ans. Et les prix ont encore augmenté d'1,9%. C'est un prix technique. Donc comme ça ne marche pas,

03:19nous ne pouvons pas réajuster par le prix. Nous quittons le marché.

03:24— Alors justement, on va parler de ça parce que les Français sont les premières victimes collatérales du logement.

03:29Jamais autant la question du logement n'a été présente dans l'esprit du Français. Je voudrais juste rajouter que vous avez communiqué

03:35sur les réservations nées des partis qui ont baissé de 26%. Les mises en chantier baissent de 23%. Et seulement 26 000 logements ont été commencés,

03:45alors qu'en 2015, il y a pratiquement 10 ans, entre 2015 et 2018, le volume trimestriel représentait 59 600 logements collectifs.

03:53C'est énorme. Et question comment on a pu... On arrivait là, parce que vous parlez d'une double crise. On est d'accord là-dessus.

04:00Mais aussi de la demande, bien évidemment. Mais comment on fait politiquement ? Comment on fait pour accumuler et se retrouver structurellement

04:08dans cette situation ? Est-ce que c'est la carence de politique publique menée peut-être depuis plus de 10 ans, 20 ans ou 40 ans ?

04:14Comment vous l'expliquez, Pascal Boulanger ? — Simple. Simple et complètement incompréhensible. Depuis les dernières élections municipales,

04:25les maires n'ont plus envie de signer les permis de construire. Il faut savoir que les PLU, les plans locaux d'urbanisme,

04:30qui étaient déjà plus restrictifs que leurs prédécesseurs, leurs ancêtres, les POS, ces fameux PLU ne sont utilisés qu'à 65% de leur capacité.

04:39Donc normalement, le PLU, c'est la loi de la constructibilité sur un terrain X. Quand vous arrivez, vous savez qu'en moyenne,

04:46vous allez devoir vous négocier, vous battre même avec la ville pour pouvoir au moins avoir 65% des 100% prévus. Donc déjà, là, un problème.

04:56Beaucoup de maires vous disent « Moi, malgré le PLU, je ne signerai pas le permis ». — Donc concrètement, le droit du PLU, le plan local d'urbanisme,

05:02enseignement, le plan d'occupation des sols, vous pouvez y construire 10. Et le maire vous dit « Non, là, c'est pas plus de 6 ».

05:08— Si on fait la moyenne, 65%. 65% de constructibilité. — Et pourquoi ? Pourquoi ? — Parce que l'acte de construire dérange.

05:15Tout le monde a envie d'avoir de l'énergie pas chère, mais personne ne veut d'éolienne. Tout le monde veut prendre le TGV, mais pas longtemps de près de chez lui.

05:22Et tout le monde veut un logement, mais pas en face de chez lui. Donc on a cette situation. Et le maire qui, en plus, n'a plus de taxe d'habitation

05:30n'a que des inconvénients à signer les permis. Donc il y a même des maires qui nous disent en off « Écoutez, déposez-moi le permis rapidement.

05:38Je le refuserai rapidement. Vous m'attaquerez au tribunal. Comme vous respectez le PLU, je perdrai. Mais au moins, devant les électeurs,

05:47c'est pas moi qui aurai donné le permis. C'est le tribunal qui m'aura donné l'injonction de signer le permis ».

05:51— C'est hyper cynique. — Ah oui, mais c'est comme ça. C'est la vraie vie, quand même. — Alors pour essayer de répondre à cette crise du gouvernement,

05:58on l'a rappelé, notre cher président Emmanuel Macron veut réarmer la France avec la natalité. C'est bien ça.

06:03— Oui, tout à fait. — Donc on a sorti les missiles. En ce moment, c'est peut-être tendance. Les missiles, justement. Voilà.

06:08Hashtag « Réarmement pour la France », démographie. Ça, c'est un grand souci qu'a Jean-Marie Bordry, d'ailleurs.

06:13— C'est un peu gratuit, tout ça ? — C'est un petit peu gratuit. — Non, non, mais c'était le... Voilà. On l'adore.

06:21Alors justement, vous avez déclaré plusieurs fois que Guillaume Casmarian, le ministre du Logement, était de votre côté.

06:25— Oui. — Il a présenté sa feuille de route la semaine dernière au Sénat. — Oui. — Et vous avez aussi la loi d'Anaïs Glemer qui a été adoptée,

06:32qui est une loi qui va dans le sens de la maîtrise du marché locatif saisonnier. Est-ce que vous espérez enfin qu'avec les propositions

06:39que vous avez faites, on puisse avoir un début de sortie de crise ? Je rappelle qu'on a 2 mandats présidentiels, 4 gouvernements

06:46et un cinquième ministre du Logement. — Alors les propositions faites par Guillaume Casmarian ont notre soutien.

06:53J'échange régulièrement avec lui et son ministre de tutelle Christophe Béchut. Et je pense qu'ils ont vraiment conscience du phénomène

07:01et des solutions à y apporter. Malheureusement, les mesures portées dans ce projet de loi, même si elles vont dans le bon sens,

07:09sont totalement insuffisantes. Et nous, ce qu'on attendait, c'était un projet de loi de finances rectificatives, parce qu'on ne s'en sortira

07:17que par une fiscalité. Donc nous avons proposé des mesures qui rapportaient au gouvernement, qui ne coûtaient pas.

07:23Mais celles-ci n'ont pas été pour l'instant retenues. Et il n'y aura pas de projet de loi de finances rectificatives.

07:29Donc il faut attendre la fin de l'année. Et malheureusement, c'est loin, la fin de l'année, pour nous.

07:35— Tout le monde a fustigé les niches fiscales. Tout le monde a fustigé dans votre métier le fait qu'on vous avait mis

07:40sur percussion fiscale. Vous, vous répondez bien évidemment que non et que vous allez même plus loin. Vous dites « Nous, on est plutôt

07:48générateurs de recettes fiscales ». Donc vous vous y prenez plutôt mal. Qu'est-ce que vous proposez de votre côté pour justement relancer

07:55le secteur ? Quelles sont les principales mesures, vous, promoteur, que vous proposez ?

07:58— Alors il y a plusieurs questions dans votre question. En ce qui concerne le coût du logement, c'est unanime.

08:04Les chiffres, c'est pas moi qui les sors. C'est le ministère du Logement. Le logement coûte 38 à 40 milliards par an à l'État

08:13et rapporte 90 à 92 milliards. Voilà les chiffres. Donc on ne peut pas dire qu'on coûte... On rapporte 90 d'un côté,

08:19on en coûte en quarante. — Mais quand vous les entendez qu'on dépense un pognon de dingue, c'est pas moi qui l'a dit.

08:24— Oui, d'accord. Mais moi, ce sont leurs chiffres. Donc s'ils estiment que 40, c'est plus que 90, ils peuvent. Mais les chiffres, c'est ça.

08:31Donc aujourd'hui, ils se rendent compte d'ailleurs à Bercy que comme il n'y a pas de vente de logements neufs, il y a un gros manque de TVA.

08:40Je vous rappelle qu'un logement neuf, c'est en moyenne 250 000 € hors taxes. 20% de TVA, ça fait 50 000. Ça va vite.

08:48S'il en manque quelques dizaines de milliers, il y est. Et il va en manquer plus. — On l'a vu d'ailleurs dans les départements,

08:52une baisse des DMTO... — Ça, c'est autre chose. C'est sur les droits de mutation, sur les logements anciens.

08:56— Je fais une analogie dans l'ancien. Justement, on voit bien l'impact que peut avoir la fiscalité lorsqu'il y a une restriction de marché.

09:04Et là, pour le coup, pour le neuf, c'est aussi le même cas. — C'est le même cas. Donc aujourd'hui, soit on trouve une idée pour relancer la demande.

09:14Mais le vrai problème, c'est qu'une fois qu'on aura relancé la demande, on n'aura plus d'offres. Donc on va avoir une crise simultanée

09:21où là, je demande qu'on relance la demande, alors avec des mesures qui coûtent rien à l'État. On y reviendra si vous voulez.

09:28Mais une fois que cette demande sera relancée, si elle l'est, quelques semaines après, je dirai j'ai un problème, j'ai plus d'offres.

09:34C'est un métier qui s'éteint tout doucement. — Bien sûr, bien sûr. — On n'a plus de demandes. Donc on ne met plus rien à l'offre.

09:38— Bien sûr. — Et les collaborateurs sont... C'est un métier qui en tient de s'éteindre. C'est ça, le danger.

09:43— Alors on va être constructifs, justement. L'idée, c'est de faire passer le message. Quelles sont les premières choses que vous pourriez mettre en œuvre

09:48tout de suite si vous avez l'écoute du gouvernement, de l'exécutif ? — Alors sur l'offre, parce qu'il va falloir aussi travailler l'offre,

09:55même si c'est pas le sujet principal. Il faut donner une partie de la TVA immobilière aux maires qui construisent sur ce qu'ils font de plus.

10:04Je ne veux pas prendre de l'argent à Bercy. Je sais très bien que les agences de notation, la dépense publique, etc. Donc tout ça.

10:10Aujourd'hui, on prend la moyenne de ce que fait une ville. Et si elle fait plus, eh ben il y a un partage de la TVA. Comme ça, Bercy est gagnant,

10:18puisqu'on fait plus de logements, on rend plus de TVA. Et la ville est compensée. Ça permet aussi à ceux qui font des recours de ne plus trop avoir d'arguments.

10:25Le maire pourra leur dire « Attendez, grâce à cet immeuble, je peux rénover une crèche, une école ou ce que sais-je ». Ça, c'est sur l'offre.

10:31Sur la demande, on a plusieurs mesures qui ne coûtent rien, des mesures qui vont sur les prêts. On peut essayer de travailler...

10:39Et on a demandé à la Fédération des banques de travailler là-dessus. J'ai vu le président Damias il y a quelques semaines sur ce sujet.

10:45Et si on faisait un prêt hybride ? On prend arbitrairement... Le terrain vaut 20%. C'est arbitraire. 80% rentrent dans un prêt amortissable et 20% dans un prêt in fine.

10:56C'est-à-dire qu'on ne rembourse que les intérêts. Et on soldera soit à la fin du prêt, soit à l'avance.

11:01— Le capital, dans 10 ans. Voilà. À l'avance. — Ça resolde une grande partie de la clientèle. On a demandé aussi le prêt portable.

11:06C'est-à-dire que vous empruntez aujourd'hui un taux intéressant. Vous revendez dans 10 ans. Le taux est moins intéressant.

11:11Vous pouvez garder votre prêt pour votre nouvelle acquisition. On a demandé – j'ai rencontré aussi la Banque de France et le HCSF –

11:18qu'ils soient moins sévères sur les mesures. Ils contraignent trop. Et donc les banques nous disent « Mais nous, on voudrait prêter,

11:25mais on ne peut pas à cause du HCSF, le Haut conseil pour la stabilité financière ». Ça coûte rien, l'État, tout ce qu'il propose.

11:31— Bien sûr. Mais très rapidement, il nous reste moins de 10 minutes. — Le logement locatif intermédiaire TVA 10%. Il est accordé aux bailleurs sociaux,

11:40qui ne peuvent plus acheter parce qu'ils n'ont plus beaucoup de moyens. Ils ont acheté déjà beaucoup. Si on l'accordait aux particuliers

11:45avec les mêmes conditions que les bailleurs sociaux, ça coûte rien, l'État. On l'accorde aux bailleurs sociaux. Et dernière chose,

11:51une loi d'exception pendant 18 mois sur l'exonération de droits de succession. J'en ai déjà parlé plusieurs fois, Sylvain.

11:57— Merci beaucoup, Pascal Boulanger. On se revoit bien sûr dans votre congrès bientôt, dans quelques jours.