- 14/06/2025
Que faire des 6 millions de m2 de bureaux vacants en Ile de France ? Transformer ces bureaux en logements, commerces, data centers ou espaces hybrides serait la clé pour redonner du sens, de l’usage et surtout… de la valeur.
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00:00Tout de suite, c'est l'heure du débat dans Smartimo, tour vide, loyer en berne, quartier d'affaires qui sonne creux, la crise du bureau frappe fort.
00:11Pendant ce temps, on sait bien que la demande de logement est en train d'exploser.
00:15Alors face à ce paradoxe que faire, peut-être la solution, ce serait de convertir ou reconvertir ces bureaux en logement sur le papier.
00:21Ça paraît simple, mais ça ne l'est pas forcément.
00:24On en discute avec deux experts, des experts de JLL.
00:27Flore Prader, bonjour.
00:28Bonjour.
00:29Vous êtes directrice recherche et prospective bureau de demain chez JLL.
00:33Bienvenue à vous.
00:33Merci.
00:34Et vous êtes venu en compagnie d'Antoine Chambrin.
00:36Antoine, bonjour.
00:37Bonjour Fabrice.
00:37Directeur conseil toujours chez JLL avec une étude qui vient de paraître justement sur ces bureaux, sur ce défi de la reconversion.
00:46Alors, est-ce que c'est un mythe ou une réalité ?
00:48Ce qu'on va voir avec vous, Flore Prader, on parle de 6 millions de mètres carrés de bureaux vacants en Ile-de-France.
00:53Quelle est aujourd'hui exactement la réalité du marché et surtout comment en est-on arrivé à une telle situation ?
00:59Alors, merci beaucoup pour cette question.
01:01Effectivement, le sujet, c'est qu'aujourd'hui, on a un problème déjà au niveau des modes de travail.
01:06Donc, les modes de travail, on le sait tous, le télétravail s'est énormément déployé.
01:11Oui.
01:11Et ça crée des vraies situations qu'on ne connaissait pas auparavant, des situations inédites, avec des bureaux qui sont beaucoup moins fréquentés que ce qu'on avait pu connaître par le passé.
01:21Notamment le lundi et le vendredi, ma tombe.
01:23Totalement. Il y a vraiment des phénomènes de pique, de fréquentation et de baisse drastique.
01:29Pour vous donner une idée, le bureau, le vendredi, c'est en moyenne 20 à 30 % de fréquentation.
01:35Donc, ça vous donne un peu un état des lieux.
01:37Et par-dessus ça, donc, il y a déjà cette strate nouveau mode de travail et en parallèle, vous l'évoquiez dans votre introduction, il y a un sujet aussi de nouveaux usages et d'inadéquations finalement entre des immeubles remplis de bureaux et des besoins de la population qui évoluent.
01:53Notamment, on a un sujet sur le logement, un manque criant de logement aujourd'hui.
01:57C'est vrai.
01:57Et un autre sujet sur aussi l'accès, par exemple, aux services publics.
02:01On sait qu'aujourd'hui, un quart des Français nous disent qu'ils n'ont pas accès aux services de première nécessité.
02:08Ils estiment ne pas y avoir accès.
02:10Donc, tout ça mis bout à bout fait qu'on se retrouve avec des immeubles qui nous vendent du bureau de façon pléthorique.
02:17C'est vrai.
02:18Et trop de bureaux, mais pas de réponse aux besoins des populations.
02:22Donc, le sujet qui était auparavant économique devient un sujet social, sociétal.
02:28À tel point que votre étude révèle que 64% des décideurs observent un taux de fréquentation inférieur à 60%.
02:35On se demande, Flore, si ça ne remet pas tout simplement en question le modèle traditionnel du bureau.
02:41On entend souvent le bureau est mort.
02:42Est-ce que c'est vrai ?
02:43Alors oui, totalement.
02:44C'est vrai que ça challenge les modèles traditionnels.
02:47Le bureau est mort, je ne pense pas.
02:49C'est vraiment mon sujet de prédilection.
02:51Je travaille beaucoup sur ce thème-là.
02:53Et le bureau, en fait, va avoir plein d'autres usages dans le futur.
02:57Mais la question, c'est est-ce qu'un immeuble demain ne doit contenir que du bureau ou est-ce qu'il peut apporter autre chose ?
03:04Et c'est vraiment ça le sujet aujourd'hui.
03:06Le challenge pour nos architectes, nos AMO, c'est d'imaginer cette autre brique qui sera complémentaire au bureau.
03:13Et donc, on est en train de glisser vers de la mixité, en fait, de la mixité d'usages.
03:17C'est vraiment ça le défi de demain.
03:20Oui, un bâtiment multimodal, un bâtiment avec une haute intensité d'usage.
03:25Ça, ça peut être effectivement des solutions.
03:28Antoine Chambin, juste réaction.
03:29Je vous ai vu réagir quand on parlait de télétravail.
03:31On a l'impression qu'on est allé très loin dans le télétravail à une époque, juste après le Covid, et qu'on est en train de revenir.
03:36On parle de maintenant, on n'a plus les trois jours, on a deux jours, voire un jour et demi, voire un seul jour.
03:40Alors, certaines entreprises sont allées très, très loin en imposant un jour en présentiel sur site et en réduisant vraiment leur empreinte de mètre carré en bureau.
03:50C'est le cas de grands groupes automobiles, notamment.
03:53C'est compliqué de faire revenir les gens au travail, même s'il y a une demande quand même des différents employés salariés de ces entreprises.
04:01Et à l'inverse, on a aussi des tours, je pense notamment à la Défense, qui ferment complètement le vendredi.
04:07C'est-à-dire qui imposent le vendredi en télétravail et qui ferment pour économiser des coûts de maintenance, notamment dans des immeubles de grande hauteur où les coûts explosent.
04:15Donc, il y a aussi cet enjeu d'économie de coûts, d'économie de surface, d'économie de coûts d'exploitation.
04:20Voilà, fermeture le vendredi, carrément, vendredi, samedi, dimanche, des économies à la clé.
04:25Ce qui est intéressant, d'ailleurs, sur ce sujet, je me permets, c'est aussi la question, justement, de l'intensité d'usage et se dire, là où, traditionnellement, on regardait des coûts au mètre carré, des coûts au poste de travail,
04:36aujourd'hui, la question clé, c'est est-ce que mes bureaux sont utilisés ? L'intensité d'usage.
04:42Alors, justement, Antoine, vous évoquez un nouvel usage urbain des bureaux au-delà du logement, parce qu'il n'y a pas que le logement, quel service ou type d'activité pourrait émerger ?
04:54Eh bien, il y en a de plus en plus. Évidemment, on pense au logement, logement en accession, logement social, mais on pense également aux résidentiels gérés.
05:02Et quand on parle résidentiels gérés, ça recouvre tout un tas de réalités différentes.
05:05Ça peut être de résidence étudiante, ça serait disant senior, co-living, bill to rent.
05:10Sur la partie plutôt hôtelière, on a du branded apartments, qui sont des appartements qui ont les mêmes services qu'un hôtel, de l'hôtellerie.
05:17Et vraiment, c'est un petit peu comme quand on a lancé l'activité, l'activité, l'industrie, où vraiment l'activité urbaine rencontre aussi tout un tas de réalités différentes.
05:32Les dark kitchens, dont on a beaucoup parlé à Paris, évidemment, la logistique urbaine, de la messagerie.
05:38On commence à voir émerger évidemment aussi des sujets de data center urbain, avec tout ce sujet d'IA.
05:45On n'est plus non plus que sur des très gros data center hyperscale en de première ou deuxième couronne d'Ile-de-France ou de grandes métropoles.
05:53Vraiment, les immeubles sont regardés de plus en plus à l'ombre de tous ces usages différents qu'il faut arriver à maîtriser,
06:00dont il faut connaître les enjeux, les défis, notamment pour arriver à créer la valeur sur les actifs un petit peu en déshérence de bureau.
06:07Oui, justement, à l'heure où les bureaux sont délaissés, on se dit, tiens, ça peut sembler évident de faire cette transformation des usages.
06:13Dans les faits, quels sont les principaux freins qu'on rencontre ? Est-ce que c'est uniquement économique ?
06:18Alors, c'est principalement économique. Les freins se retrouvent vraiment sur ce domaine-là, sur ce terrain-là de l'économique.
06:25Mais il y a d'abord un sujet, évidemment, d'efficacité des surfaces.
06:29Le bureau est très efficace en termes de surface, en termes de surface valorisable par rapport à surface construite,
06:35donc surface utile sur de la surface de plancher.
06:37Quand vous êtes sur du logement, évidemment, il y a une perte de surface sur les parties communes,
06:40une perte de surface valorisable, donc c'est déjà un premier sujet.
06:43Ou d'autres usages autres également, notamment, je pense, à l'hôtellerie.
06:48Il y a un sujet aussi d'obsolescence des bureaux, enfin des bureaux qui ne sont pas forcément toujours très bien,
06:55qui n'ont pas toujours été très bien construits.
06:57Et donc, une refonte totalement des systèmes techniques qui ont un coût, certains de plus en plus.
07:03Et notamment, on l'a vu avec la guerre en Ukraine et l'explosion du coût des matières premières,
07:07notamment sur les corps d'État techniques.
07:08Et puis, après, il y a des freins, évidemment, réglementaires, politiques également,
07:15puisque un bureau, c'est une taxe de bureau annuelle, une rente annuelle pour des collectivités,
07:23alors qu'un logement, par exemple, c'est une sortie d'argent pour une collectivité
07:27qui doit financer des équipements publics.
07:29Donc, manque à gagner et puis équipements publics en plus à financer.
07:32Donc, ça peut alourdir la facture pour la collectivité.
07:35Flore Padraire, justement, vous avez identifié six piliers pour créer de la valeur autour de ces transformations.
07:40Alors, on peut les citer et puis vous allez nous dire, sur ces six, quel est le plus stratégique, bien sûr.
07:45Oui, c'est intéressant parce qu'en fait, on a associé beaucoup d'acteurs de l'immobilier autour de la table
07:51et on a vraiment eu ce débat de fond sur la valeur.
07:53Parce qu'effectivement, si on s'en tient à la valeur économique, c'est très difficile d'avancer dans ces projets.
07:59On voit bien, Antoine, tu le dis bien, l'économique ne suit pas toujours.
08:03En revanche, il y a plein d'autres leviers de création de valeur.
08:07Et donc, on note notamment la valeur sociale, environnementale, la valeur d'usage, la valeur réputationnelle.
08:14Quelle image ça me donne, moi, en tant qu'investisseur, en tant que contributeur à la fabrique de la ville.
08:20Donc, la valeur patrimoniale aussi.
08:22Penser sur le temps long, pas penser uniquement là pour les six prochains mois, les deux prochaines années.
08:28C'est se dire à long terme, est-ce que mon patrimoine s'est valorisé ou pas ?
08:32Et ce qui est intéressant, c'est que clairement, aujourd'hui, on a un glissement et un accord, une convergence, en fait, de toutes les parties sur la valeur sociale.
08:39Alors, qu'est-ce que c'est cette valeur sociale ?
08:41Alors, la valeur sociale, c'est répondre aux besoins de société, en fait.
08:46Et tout à l'heure, vous évoquiez la question du télétravail et de la difficulté à faire revenir sur site.
08:51Et on voit qu'aujourd'hui, même pour l'employeur, arriver à proposer cette valeur, cet impact social positif, ça devient un levier pour faire revenir les gens sur site.
09:01Parce qu'on est fiers que l'entreprise contribue à la fabrique de la ville, contribue en apportant des services, une crèche qui est ouverte à la fois aux résidents de l'immeuble, mais aussi aux résidents du quartier.
09:14Donc, c'est comme ça que, petit à petit, on glisse vers cette valeur sociale. Et il y a convergence.
09:19Très bien. Valeur sociale plutôt que valeur verte qu'on avait en tête, on a beaucoup parlé ces dernières années.
09:24Antoine, est-ce qu'on a des exemples, justement, de transformation de ces bureaux qui se passent en ce moment et qui se passent bien ?
09:33On n'en a pas beaucoup. Pour être tout à fait transparent, on en a eu quelques-uns, notamment quand tous les intérêts de toutes les parties prenantes,
09:40et je pense aux investisseurs, aux développeurs promoteurs, aux usagers, aux futurs usagers et évidemment aux collectivités, puisqu'il faut ce dialogue-là pour aller au goût.
09:48Et quand ce dialogue est fait en amont avec une convergence des intérêts, cela s'observe.
09:56Alors, où ça, à noter ?
09:57Alors, on l'a vu, ici, les Moulineaux, sur une transformation bureau en logement, pour le coup, logement en accession libre,
10:02permise par le PLU, donc le plan local d'urbanisme, la réglementation locale, où la mairie nous a dit, on est OK, cela peut se faire, bureau, logement, et c'est allé au bout.
10:11Il y a eu une petite perte de valeur, certes, mais que le propriétaire était prêt à prendre.
10:16Voilà, c'est ça, vous dites, il faut peut-être que les investisseurs acceptent, à un moment, sur un immeuble de bureau obsolète ou en transformation,
10:24de se couper un bras de manière économique, mais pour ne pas perdre ni les deux bras ni les deux jambes.
10:28C'est un petit peu ça. On sort quand même, il ne faut pas l'oublier, d'une période un peu folle, d'une dizaine d'années,
10:33avec des emprunts quasiment à zéro, voire en négatif, qui a créé, alors, je n'ai pas envie de parler de bulles immobilières,
10:43mais un peu des valeurs qui sont parties à des échelles complètement décomitées,
10:49et qui continuent d'ailleurs un peu de gravir, notamment c'est le cas dans le quartier central des affaires,
10:54avec des loyers qui ne cessent d'augmenter, un taux prime qui commence à se stabiliser,
11:00alors que les premières couronnes, y compris Paris, Intramuros, commencent à être un petit peu plus en difficulté.
11:09Vous êtes gentil, c'est plutôt l'atterrissage, pas forcément en douceur, c'est même la gueule de bois pour certains.
11:13Pour certains, oui.
11:14Mais bon, c'est toujours pareil, quand il y a une exubérance un peu irrationnelle comme ça,
11:17on connaît ça sur les marchés, évidemment, les lendemains déchante.
11:20Flore, je voudrais terminer avec, justement, cette montée, on le voit, des enjeux environnementaux,
11:25on parle de raréfaction du foncier, est-ce que, justement, cette reconversion du bureau,
11:30est-ce que ça va devenir peut-être la norme pour refaçonner demain la vie de demain ?
11:34C'est vraiment notre conviction chez GLL, parce que, voilà, on est aujourd'hui dans une situation de blocage,
11:41et il y a une prise de conscience généralisée de tous les acteurs.
11:44Alors, il faut trouver les bons compromis, mais du fait que le bureau est une...
11:48Enfin, l'espace, en fait, est une vraie ressource pour tous, et qu'on doit mieux l'utiliser.
11:53Donc, mieux la mutualiser, aller vers de l'hybridation, de l'intensité d'usage,
11:58et vraiment en faire un meilleur usage.
11:59Oui, on peut imaginer, quand on parle d'intensité des usages, par exemple,
12:02que le bureau se transforme, peut-être pas le soir pour devenir une discothèque ou un bar,
12:06mais voilà.
12:07C'est presque ça.
12:08Certains veulent le faire.
12:10C'est possible d'avoir cette intensité ?
12:12Totalement.
12:13On peut imaginer un auditorium qui se transforme en cinéma, par exemple ?
12:15Oui, c'est totalement ça.
12:16En fait, on a déjà des exemples, pour le coup, d'entreprises assez avant-gardistes,
12:20et j'aime bien citer l'exemple de Blablacar.
12:22Blablacar prête ses salles de réunion aux âgés du quartier.
12:26En fait, les citoyens du quartier peuvent utiliser ces salles le soir et le week-end pour leurs réunions.
12:32Ça tombe bien, je crois qu'ils sont pas mal placés, en plus.
12:34C'est ça, totalement.
12:35Voilà, Antoine, effectivement, on voit cette transformation.
12:39Vous avez parlé d'ici les Moulineaux, il y a un autre exemple, Paris ou Proche-Banlieue ?
12:45Il y a un exemple, oui, Amine-la-République à Paris, dans Paris, d'un ancien garage sténantiste, donc Peugeot,
12:53qui va être transformé en logements, logements sociaux, avec la conservation d'un maximum de planchers béton.
13:01Donc pas évidemment, parce qu'évidemment, ça n'était pas prévu initialement pour se transformer.
13:06Et je voudrais remondir aussi sur ce que tu as dit, Flore, c'est vrai que l'enjeu va être aussi de mieux construire,
13:12de mieux anticiper toute cette mixité d'usage, pas forcément à l'échelle de l'immeuble,
13:16mais une mixité d'usage dans le temps, se dire du bureau pourra devenir du logement, du logement pourra devenir de l'activité,
13:23pourra redevenir du bureau ou du logement.
13:25C'est ce qu'on observe un petit peu sur des immeubles qui durent, qui sont typiquement les immeubles haussmanniens,
13:29qui ont été du logement, du bureau désormais, qui vont peut-être redevenir du logement.
13:34À condition de penser cette réversibilité en amont.
13:37Merci en tout cas pour ce défi, en tout cas la reconstruction, la reconversion des bureaux.
13:42On l'a vu, en tout cas, il y a des solutions.
13:44Merci à Flore Prader et Antoine Chambrun de JLL et à très bientôt sur Smartimo.
13:49Merci à vous.
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