- 27/05/2025
Implanter un data center en France, c’est jongler avec les contraintes foncières, juridiques et environnementales dans un contexte de forte pression numérique. Dialogue croisé sur les enjeux de souveraineté, d’acceptabilité locale et de durabilité entre Thomas Herman, cabinet Herbert Smith Freehills et Rémi Andréassian, Digital Realty France
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00:00Et dans Smartimo, tout de suite, on ouvre ce débat sur les data centers.
00:08On sait que c'est un pilier évidemment de la souveraineté numérique française.
00:13En même temps, on a une explosion de ces besoins numériques accélérés,
00:16notamment par l'intelligence artificielle.
00:19Du coup, ça place ces data centers au cœur de notre quotidien digital.
00:23Il faut savoir que derrière chaque requête, derrière cette vidéo que vous regardez,
00:26il y a un data center.
00:28Alors, comment ces bâtiments voient-ils le jour ?
00:31Quels sont les enjeux juridiques, fonciers, environnementaux et industriels qu'ils soulèvent ?
00:36C'est ce qu'on va voir dans un instant avec nos externes.
00:39On croise les regards d'un opérateur de premier plan, Rémi Andration, bonjour.
00:44Bonjour.
00:44Vous êtes directeur marketing et porte-parole de Digital Realty France.
00:48Bienvenue à vous.
00:49Merci.
00:49Et à vos côtés, on est en compagnie d'un expert du droit de la construction et des énergies infrastructures,
00:55Thomas Hermand, bonjour.
00:56Bonjour.
00:56Vous êtes associé au cabinet Herbert Smith-Freeze.
00:59Bienvenue à vous deux.
01:00Alors, on démarre, messieurs, avec le début, c'est-à-dire comment on crée finalement
01:04ces data centers qui sont cachés, mais au cœur de notre vie, en tout cas de notre vie numérique.
01:10Comment on est un data center ?
01:11On se tourne vers vous, Rémi, pour démarrer.
01:14Effectivement, comment ça commence ?
01:16On imagine qu'il va falloir trouver le terrain, le foncier tout d'abord.
01:19Tout à fait.
01:20Alors, en fait, pour faire du data center, il faut trois choses fondamentales.
01:23La première chose, comme vous le dites, c'est le foncier.
01:26Donc, il faut trouver un terrain auquel on va attacher un permis de construire et un permis d'opérer.
01:32La deuxième chose essentielle, c'est de l'électricité.
01:34Donc, il y a un raccordement électrique suffisamment puissant, parce que les data centers de nouvelle génération
01:38commencent à atteindre des niveaux de puissance de 100 MW, 200 MW, 300 MW pour les gros campus actuels.
01:45Donc, il faut ce raccordement électrique.
01:48Pendant 25 ans, on est passé un peu sous les radars.
01:50Notre premier data center à Aubervilliers, c'était 2 MW.
01:53On a commencé comme ça.
01:54Aujourd'hui, on est en train de construire à Duny un data center de 200 MW.
01:57Donc, vous voyez, on est sur un facteur 100 en 25 ans.
02:00Et la tendance est encore exponentielle.
02:01Mais ça veut dire que les besoins ont explosé, évidemment, ou la consommation ?
02:05Les usages numériques explosent.
02:06Les besoins explosent.
02:08Beaucoup de bandes passantes, d'informations qui circulent, qui consomment énormément d'énergie dans les data centers.
02:13Il y a du stockage. Donc, ce n'est pas que du stockage passif, un data center.
02:16C'est aussi beaucoup d'échanges données.
02:17Ce sont des véritables plateformes de la data, des aéroports de la data.
02:21Et c'est pour ça que le troisième élément qui est essentiel, c'est justement la connectivité, les réseaux télécoms.
02:26On ne peut pas poser un data center n'importe où.
02:28Il faut qu'on le pose sur une zone où il y a déjà un certain nombre de réseaux télécoms présents.
02:33Soit des fibres terrestres, des fibres optiques terrestres qui irriguent les continents,
02:36qui connectent les grands hubs, les grandes capitales économiques.
02:39Et les câbles sous-marins qui, justement, font la liaison entre les hubs qui sont proches des continents
02:44et qui circulent à travers la mer et qui permettent d'avoir des latences très faibles pour échanger de la data partout.
02:48Oui, très bien. Et évidemment, avoir ces vidéos dans nos smartphones en un clin d'œil.
02:55Thomas Armand, on pense évidemment aux enjeux juridiques.
02:57À l'heure du ZEN, le zéro artificialisation nette.
03:00On sait que le foncier, c'est une source précieuse. On en parle beaucoup sur Smartimo.
03:03Comment on fait là quand c'est des permis pour implanter ces data centers ?
03:07On les met dans des caves ? On les met où finalement ?
03:09Alors, effectivement, une fois qu'on a sélectionné le foncier, ce qui est assez compliqué, il faut le sécuriser.
03:15Il y a deux options possibles.
03:18Soit vous allez acquérir le foncier, soit vous allez le louer.
03:21Et on va voir que ça peut avoir un impact sur la façon dont vous allez commercialiser ensuite le data center.
03:26Alors, soit vous allez acquérir le foncier, vous l'achetez, vous payez la soult.
03:32Avec les notaires, on va s'assurer de l'origine trentenaire du terrain.
03:36Soit vous allez le louer.
03:37Et là, il faudra regarder quel va être le véhicule juridique utilisé, le bail.
03:42Ça peut être un bail commercial, un bail à construction.
03:44Ça peut être tout un tas de différents types de baux.
03:48Et l'impact sur la commercialisation, il est assez fort.
03:50Puisque vous allez avoir des clients, notamment, par exemple, les grands clients hyperscale.
03:54Eux, ils vont aller regarder, effectivement, lorsqu'ils vont aller contractualiser avec une société opératrice de data center,
04:02comment le foncier a été sécurisé.
04:03Est-ce qu'il est sécurisé en pleine propriété ?
04:06Dans quel cas, très bien.
04:07Mais s'il est en location, là, il peut y avoir des sujets.
04:11Puisque eux vont investir des millions en équipements et en travaux dans ce data center.
04:17Et donc, effectivement, ils vont vouloir s'assurer que le bail va avoir une durée suffisamment longue.
04:21Qu'est-ce qui se passe en cas de fin de bail, de renouvellement ?
04:23Et donc, on voit la mise en place, notamment, d'accords tripartites avec le propriétaire,
04:29finalement, la société opératrice de data center et le client final.
04:35Tout de suite, est-ce qu'il y a une formule plus intéressante quand on parle, justement, des investissements
04:42et surtout de la puissance ?
04:44On s'imagine que fois 100 sur la donnée ou la puissance, est-ce que c'est pareil pour les montants ?
04:50Ça veut dire qu'on a peut-être plus envie de sécuriser un beau très, très long terme ?
04:54Oui. Alors, si on peut le faire, tant mieux.
04:57Ça dépend un peu du profil du propriétaire, en réalité.
05:00Et puis, ça dépend de la stratégie commerciale de développement de la société.
05:05Si elle a les fonds pour pouvoir acquérir le foncier tout de suite ou si elle préfère avoir un loyer.
05:11Il n'y a pas de solution unique, en réalité.
05:14Ça dépend un peu de la situation.
05:15En revanche, il est vrai qu'avec ce développement assez important des data centers,
05:21le bon foncier, celui qui est bien qualifié, les prix flambent pour ces fonciers,
05:28notamment au regard de la problématique que vous évoquiez tout à l'heure sur la loi ZAN,
05:33donc zéro artificialisation nette, qui va imposer en 2050 qu'on ne puisse plus artificialiser des sols
05:39pour le développement d'activités de ce type, par exemple.
05:42Alors, ce qui est intéressant là-dessus, c'est que cette loi ZAN a été identifiée
05:47comme un frein au développement des data centers,
05:51alors même qu'aujourd'hui, on considère que ces data centers sont essentiels
05:54pour le développement de nos économies, et notamment nos économies numériques.
05:58Et donc, il y a un projet de loi en ce moment,
06:00la loi de simplification de la vie économique, qui est devant le Parlement,
06:04et qui va prévoir des ajustements, un peu de souplesse,
06:07par rapport à ces contraintes de ZAN, de zéro artificialisation nette,
06:12pour les plus gros data centers, ceux qui vont être qualifiés de data centers,
06:16projet d'intérêt national majeur.
06:18D'accord, donc exception, finalement, pour ce type de projet.
06:22Rémi, alors justement, une fois le site identifié,
06:25que se passe-t-il concrètement ?
06:27On a l'impression que, voilà, on voit, on a aussi de l'agilité qui se fait au niveau juridique,
06:30peut-être au niveau des chantiers également.
06:32Est-ce qu'il y a un savoir-faire spécifique, peut-être français d'ailleurs ?
06:36Alors, tout à fait, il faut mixer plusieurs expertises pour la construction d'un data center.
06:40C'est des chantiers de très, très grande envergure.
06:43Il y a beaucoup de corps de métiers qui vont se réunir.
06:45On a bien sûr un besoin de génie électrique.
06:48Ce sont des usines électriques avant tout.
06:5045% de l'investissement dans un data center, ça va dans le génie électrique.
06:55Donc, c'est colossal, cette partie-là.
06:56Et bien sûr, il y a une partie qui est refroidissement aussi.
06:58Donc, il faut des ingénieurs, des experts, des techniciens.
07:01Il y a très peu d'entreprises.
07:03Le cercle des entreprises qui savent faire du data center est assez restreint.
07:06Donc, il faut se concentrer sur celle-ci.
07:09Et ce sont des chantiers qui vont durer de 4 à 5 ans depuis le permis de construire.
07:14Alors, on va livrer en plusieurs phases.
07:16On ne va pas livrer tout d'un bloc.
07:17On va livrer plusieurs phases qui correspondent à la puissance totale
07:19afin qu'on puisse déployer et donner de la capacité à nos clients qui attendent.
07:25Parce que la demande est très, très forte.
07:26On est sur une demande colossale.
07:28On est lié à la croissance des données.
07:30La croissance des données, c'est plus de 140% par an.
07:33Donc, ça veut dire qu'on fait x10 tous les 6 ans.
07:35Donc, les usages numériques explosent.
07:37Donc, ces chantiers sont colossaux.
07:39Il y a un savoir-faire, donc électricité, génie climatique.
07:43Et ce qu'on voit avec l'intelligence artificielle actuellement aussi,
07:45c'est le besoin de refroidissement hybride.
07:48Donc, on apporte une nouvelle couche de complexité dans la conception et le design des data centers.
07:52C'est quelque chose qu'on a anticipé il y a environ 3 ans avec notre campus Paris Digital Park,
07:57qui est le plus grand data center à la Courneuve.
07:59On sentait qu'il y avait un besoin de HPC qui commençait à arriver,
08:02qui était un peu les prémices de l'IA.
08:04C'est du High Performance Computing, donc c'est du calcul très haut de performance.
08:07Et ces serveurs-là, ces machines-là, elles ne se refroidissent plus à l'air.
08:12Le transfert calorifique de l'air ne suffit plus à refroidir suffisamment les machines
08:16pour qu'elles tournent correctement.
08:18Donc, on a besoin de liquide.
08:19Donc, on vient injecter du liquide dans les puces, dans les GPU, par exemple, NVIDIA,
08:23qui vont être positionnés à l'intérieur des serveurs.
08:24Et donc, pour ça, il faut du raccordement d'eau qui vient refroidir la puce,
08:28ressortir, qui est refroidie en terrasse technique, etc.
08:31Donc, ce sont des boucles d'eau qu'il faut mettre en place
08:32avec des systèmes de distribution d'eau dans les data centers.
08:36Donc, ça change complètement la donne.
08:37On n'est plus du tout sur du refroidissement à air soufflé traditionnel.
08:40Oui, et puis, de l'eau, ça peut être aussi d'autres gaz, d'autres liquides, en fait.
08:45D'autres liquides, en effet.
08:45D'hélium, en particulier, qui ont des capacités extrêmement froides.
08:50Exactement.
08:50Donc, ça, ça modifie le design des data centers.
08:53Et maintenant, on approche, enfin, on construit des data centers plutôt hybrides.
08:58Parce qu'on sait très bien qu'il y a aussi des refroidissements
08:59qui vont continuer à être refroidis avec de l'air pulsé,
09:02comme les équipements télécoms qui ne pourront pas accueillir du liquide, par exemple.
09:05Donc, c'est un savoir-faire vraiment riche.
09:08Et ce sont des chantiers colossaux.
09:10En effet, la loi simplification va nous permettre aussi d'accélérer sur pas mal de choses.
09:13On l'a dit, donc, pour faire sortir de terre, finalement, ces data centers, c'est déjà complexe.
09:17En plus, quand ils sont construits, c'est de plus en plus complexe.
09:19Mais les besoins sont là.
09:20Alors, justement, en termes de réglementation, de cybersécurité,
09:23Thomas, on se tourne vers vous.
09:24Puisque là aussi, on a beaucoup de normes, CSRD, décret tertiaire.
09:30Comment on fait face à cette inflation normative, justement, avec ce type de projet ?
09:36Oui, alors, c'est vrai qu'effectivement, vous avez raison d'utiliser le terme d'inflation réglementaire législative.
09:42Puisque jusqu'à récemment, finalement, les data centers étaient assez peu régulés.
09:47On pouvait avoir une obligation d'obtenir un permis uniquement parce que dans un data center,
09:52vous aviez une cuve à fioul qui était utilisée pour pouvoir alimenter les groupes électrogènes
09:56en cas de rupture d'approvisionnement électrique.
09:59Et donc, c'était par ce biais-là, quelque part, qu'on avait une autorisation qui était requise pour ces data centers-là.
10:05Et donc, en fait, aujourd'hui, ce qu'on constate dans la réglementation qui devient de plus en plus nombreuse,
10:11c'est le fait qu'on va avoir de la réglementation qui va s'appliquer spécifiquement au data center.
10:17Donc, avant, ce n'était pas du tout le cas.
10:18La réglementation ne prévoyait pas.
10:19C'était des réglementations très générales.
10:21En revanche, maintenant, la nouvelle réglementation va vraiment viser le data center.
10:28C'est le cas, notamment, en matière de reporting.
10:30Vous avez, enfin, le reporting est un très bon exemple.
10:34Vous avez, depuis les années 2000, des obligations de reporting qui étaient des obligations très générales,
10:40qui s'appliquaient à un certain nombre de sociétés, mais pas nécessairement dans le domaine des data centers.
10:45Et puis, petit à petit, ces obligations de reporting environnementales, notamment,
10:48se sont focalisées sur les data centers, notamment au travers de la directive efficacité énergétique
10:55qui vient d'être transposée.
10:56La CSRD ?
10:57Alors, la CSRD, c'est autre chose.
11:00Celle-ci, c'est une autre directive qui, elle, est générale et qui peut s'appliquer, effectivement,
11:06au data center parce qu'elle est générale.
11:08En revanche, vous avez une autre directive qui est la directive efficacité énergétique
11:11et qui, elle, vise spécifiquement les centres de données.
11:15Donc, ça, c'est intéressant parce que, là, on va vraiment avoir une obligation de publier
11:21des données spécifiques sur le data center, le nombre de données échangées, la consommation
11:26électricité, le PUE qui est le ratio d'efficacité énergétique lié à l'alimentation électrique,
11:34enfin, tout un tas de données qui n'étaient pas disponibles avant et qui vont l'être maintenant.
11:37Donc, on voit que, et ça, c'est un exemple, il y a d'autres exemples, notamment des obligations
11:42de récupération de la chaleur fatale qui va s'appliquer maintenant, à partir d'octobre
11:462025, au data center le plus important, d'une puissance d'un mégawatt.
11:50Donc, on voit que, petit à petit, la réglementation se spécialise et s'applique au data center
11:55de manière spécifique.
11:58Voilà, donc, vous venez, enfin, en résumé, très grossier, c'était un peu le Far West,
12:01en tout cas, il n'y a pas forcément beaucoup de régulation. Là, aujourd'hui, ça devient
12:05un objet vraiment très, très réglementaire.
12:07Absolument.
12:07Et donc, il faut être, évidemment, accompagné par des experts. Mais si je voudrais terminer
12:11avec ce dont on entend parler un peu partout, c'est-à-dire cette fameuse souveraineté
12:14numérique, on sait qu'il faut être propriétaire et de nos données, qu'elles ne soient pas
12:19exploitées peut-être à l'étranger, peut-être réutilisées. Aujourd'hui, ça pose aussi
12:23ce problème de sécurité, même de cybersécurité, rémunération.
12:26Alors, nous, en tant qu'opérateur d'infrastructure, on est vraiment un pur player de l'infrastructure.
12:32On ne touche pas à la cybersécurité. Ça veut dire que c'est du domaine de nos clients.
12:36Nous, ce qu'on va apporter, c'est la sécurité physique. Donc, comme on est un opérateur
12:39uniquement d'infrastructure, on ne touche pas, on ne manipule pas les données de nos
12:42clients. On n'a pas le droit de regard dessus. Donc, par conséquent, on n'est pas soumis
12:45aux lois extraterritoriales américaines, par exemple, comme le Cloud Act ou le Patriot Act.
12:50Donc, à aucun moment, on pourra répondre à ces demandes-là. Donc, ça protège nos clients.
12:54Et justement, on est neutre. Donc, on a choisi de ne pas faire le métier de nos clients
12:58de près ou de loin. On reste un acteur d'infrastructure. Et cela nous permet d'avoir une diversité,
13:03un écosystème de clients, de partenaires, de fournisseurs de Cloud, de fournisseurs
13:07télécom chez nous qui sont dans un environnement neutre et qui peuvent échanger de la donnée,
13:12apporter des services aux entreprises. Il y a à peu près 50% du CAC 40 qui est chez
13:16nous et qui vient se servir des fournisseurs de Cloud, publics, américains, souverains,
13:21Secnum Cloud, qui vient se connecter avec tous les réseaux télécom, etc.
13:25Et donc, l'intérêt d'être neutre vis-à-vis des opérateurs de Cloud et de Télécom apporte
13:29vraiment de la richesse à nos clients. Et ils peuvent justement aussi profiter de cette
13:34plateforme mondiale puisqu'on est présents sur six continents, dans les 50 grands hubs,
13:37dans les 50 grandes villes où ils concentrent le PIB informatique.
13:41Donc, la sécurité est assurée pour eux à ce niveau-là. Et ce qui est essentiel, c'est
13:47de pouvoir avoir les infrastructures sur le territoire en France. Donc, construire, bâtir
13:51les fondations pour le Cloud, pour l'intelligence artificielle, puisqu'aujourd'hui, on change
13:55de dimension et on bascule dans des méga-campus à plusieurs milliards d'investissements.
14:00Celui qu'on construit à Duny, par exemple, c'est ces deux milliards d'investissements
14:02qu'on a annoncés à Choose France récemment.
14:04Voilà, on n'a pas fini d'entendre parler ces méga-datacenters ou campus de datacenters,
14:08comme vous l'avez dit. Bien plus, on a compris qu'un bâtiment technique a un vrai levier
14:12d'aménagement de territoire, d'innovation et bien sûr de souveraineté. Merci à
14:16nos deux experts, Thomas Armand, associé du cabinet Herber Smith, enfin Free Heels.
14:21Merci à vous.
14:22Merci à vous.
14:22Et Rémi Andrassian, directeur marketing et porte-parole de Digital Realty France.
14:26A très bientôt, messieurs, sur Smartimo.
14:27Merci.
14:28Au revoir.
14:28Au revoir.
14:28Au revoir.
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