SMART IMMO - Immobilier pro : vrai rebond ou mirage ? - Vidéo Dailymotion

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14/06/2025

Sur le premier trimestre 2025, le marché immobilier d'entreprise français est marqué par une hausse impressionnante des volumes investis, mais concentrée sur trois méga-deals. Peut-on réellement parler de reprise généralisée ?

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00:00dans ce parti mot tout de suite on s'intéresse à l'immobilier d'entreprise premier trimestre

00:07plutôt en forme avec 3,2 milliards d'euros investis mais qui se concentre sur 3 méga

00:13deals alors est-ce qu'on est sur une reprise en trompe l'oeil on pose la question à notre invité

00:17c'est un expert Nicolas Brosseau bonjour Jean Fabrice vous êtes le directeur général de

00:22Catella valuation et avec vous on se penche justement sur cette hausse impressionnante

00:26des volumes investis au T1 2025 mais je le disais voilà trois méga deals que vous allez nous citer

00:32parce que vous les connaissez bien où en est-on actuellement sur cet immobilier d'entreprise

00:36alors sur ces 3,2 milliards d'euros investis effectivement plus 46% par rapport au premier

00:41trimestre 2024 il y a environ un milliard d'euros un peu plus concentrés sur trois opérations

00:46importantes la revente par Kering d'une cote part d'une société qui porte deux actifs parisiens auprès

00:53d'Ardian et de plusieurs investisseurs institutionnels pour environ 840 millions d'euros

00:57la cession d'une partie pareil d'une cote part du forum des Halles par Unibail Rodamco à la Caisse

01:02des dépôts pour environ 300 millions d'euros et la cession d'un immeuble 280 à Beauvoir-Saint-Germain

01:08pareil pour 250 millions d'euros donc voilà ces trois deals correspondent plus ou moins à la hausse

01:13du montant investi par rapport au T1 2024 est-ce que cet immobilier d'entreprise on parle beaucoup de crise de

01:20l'immobilier en ce moment sur logement sur les bureaux il a été également affecté alors l'immobilier

01:25entreprise a été très affecté à la hausse brutale des taux d'intérêt en 2022 suite à l'évasion de

01:31l'Ukraine et aussi suite au Covid voilà affecté directement les volumes on était pour rappel au

01:37plus haut du marché à 37 milliards d'euros investis en 2021 l'an dernier on était à 12 milliards donc un

01:44marché divisé par trois en quatre ans donc très fortement impacté au niveau du marché de

01:48l'investissement impacté aussi au niveau du marché de la location notamment des bureaux notamment des

01:53bureaux en Ile-de-France on est passé d'une moyenne décennale autour de 2 millions de mètres carrés par

01:59an un volume plus tôt qui va cette année être compris entre 1,5 millions et 1,8 millions de mètres

02:04carrés et surtout une offre de bureaux qui n'a cessé de gonfler depuis trois ou quatre ans pour

02:09atteindre presque plus de 6 millions de mètres carrés aujourd'hui en Ile-de-France disponible et vide et alloué sur

02:13le marché et surtout vide puisque la demande placée est en baisse pour les bureaux mais également pour la logistique

02:17et pourtant on voit que mois après mois année année après année les investisseurs sont toujours

02:21positionnés sur ces segments pourquoi cet attrait Nicolas ? Alors sur les bureaux je dirais que l'investissement

02:27il est concentré dans Paris où le taux de vacances est bien plus bas que dans les communes de la première

02:32à la deuxième, le quartier central des affaires, même le CUSA élargi au sixième, septième arrondissement voilà

02:38donc là les investisseurs sont prêts à investir des beaux immeubles, corps ou alors des immeubles à repositionner,

02:44à rénover, à restructurer pour pouvoir les louer donc des marchés dans lesquels la demande placée

02:48est importante et sur lesquels ils ont quelques certitudes de location. En logistique c'est un peu

02:54différent quand on achète une plateforme logistique, un entrepôt c'est souvent même 89% des cas un

03:00entrepôt qui est loué avec un bail de longue durée, un utilisateur de très bonne qualité ça peut être

03:04Amazon, ça peut être Carrefour avec des beaux souvent de 9 ou 12 ans donc le marché qui fait

03:10effectivement moins 2% des demandes placées en logistique, le marché de l'investissement est

03:14moins impacté parce qu'on achète un produit quasiment un produit financier l'équivalent

03:17d'une obligation sur Amazon ou sur Carrefour modulo ce qui se passe au bout de 9 ou 12 ans voilà.

03:23Paris intramuros vous l'avez dit concentre plus la moitié des volumes, les régions

03:28tirent également leur épingle du jeu alors est-ce que c'est le signe d'une nouvelle géographie de

03:32l'investissement en France ? Alors c'est le signe clairement sur les bureaux d'une nouvelle géographie

03:36comme on l'a dit depuis trois ans Paris concentre la majorité des investissements la première la

03:42deuxième couronne les quartiers périphériques notamment même le quartier de la défense quartier

03:47d'affaires important sont ne sont plus tout recherchés par les investisseurs en raison du marché

03:53locatif qui est moins bon même si à la défense le marché locatif reste élevé mais à la défense on

03:57a des tours des tours c'est beaucoup beaucoup de mètres carrés des gros volumes en moyenne une tour

04:01c'est 500 millions 600 millions on n'a on n'a pas depuis deux ans on n'avait plus on n'avait plus

04:06depuis deux ans d'investisseurs capables de se positionner sur des deals de cette importance

04:10les investisseurs étaient plutôt concentrés sur les nouvelles SCPI des gros privés des sociétés

04:15de luxe qui effectivement acheter des e-mails de plus petit volume plus tôt dans Paris voilà et pour

04:20la région comme on l'a dit la demande en logistique est très forte donc la logistique à driver l'essentiel

04:26des investissements région ainsi que les commerces les portefeuilles d'enseigne Carrefour qui vend ses

04:30supermarchés voilà ça c'est en région donc ça explique le fait que la région se tienne bien

04:35effectivement on parle d'une région comme si c'était uniforme c'est quoi c'est le bassin lyonnais

04:39notamment qui est le PACA qui tourne qui tire son épingle du jeu alors sur la logistique on a toujours

04:44cette fameuse dorsale qui part de l'île qui passe par l'île de France par Lyon qui va jusqu'à Marseille

04:48qui tire son épingle du jeu trois des grosses transactions qu'on a depuis le début de l'année sont sur

04:52la dorsale en logistique effectivement mais on a maintenant aussi un barrysante qui se déplace sur

04:56certains secteurs qu'on considérait il ya dix ans un peu comme plus périphériques en logistique qui

05:02correspondent à des bassins de consommation bassin d'emploi où les justiciens maintenant

05:05aiment bien s'implanter il ya moins de concurrence voilà il faut quand même rester connecté à des

05:09réseaux notamment autoroutiers c'est primordial bien sûr contexte de taux alors on l'a dit c'est

05:14en train de baisser mais c'est toujours élevé puis la croissance n'est pas forcément au rendez-vous

05:18quels sont les actifs aujourd'hui qui sont les plus résilients et pourquoi alors les actifs résilients il ya

05:24plusieurs catégories je pense qu'aujourd'hui là le scope d'investissement de beaucoup d'investisseurs

05:30c'est le résidentiel géré oui c'est à dire la résidence étudiante le co-living un peu moins la

05:36résidence senior pour des raisons après les scandales or pas et tout même si la résidence

05:41seniors ne sont pas forcément directement concernés mais voilà un petit peu recherché donc ça c'est vraiment

05:46dans le scope d'investisseurs mais l'offre est faible il n'y a pas beaucoup de produits sur le

05:49marché voilà donc ça nous donne des volumes d'investissement assez faible sur sur ces produits

05:53là l'hôtellerie se défend toujours bien elle est toujours très sous équipé en hôtellerie notamment

05:57en île-de-france les valeurs d'hôtels augmentent beaucoup la demande a changé avant les investisseurs

06:03acheter juste les murs des hôtels aujourd'hui veulent les murs et le fonds de commerce pouvoir

06:06repositionner les hôtels et profiter d'un effet chiffre d'affaires sur leur sur la valorisation avec

06:11une montée en gamme avec une montée en gamme très souvent effectivement alors pas jusqu'au palace

06:14mais effectivement passer le trois étoiles en quatre étoiles deux étoiles en quatre étoiles ça ça marche

06:19très bien il ya beaucoup d'exemples dans paris effectivement avec des travaux très importants

06:23mais qui sont assez vite amorti justement quand on détient le fonds de commerce enfin vous parlez

06:28d'une phase de repositionnement du marché actuellement concrètement et pour votre métier à quoi cela ressemble

06:33côté valorisation et comportement des investisseurs alors comme on l'a dit depuis 2022 le marché de

06:38l'investissement a considérablement baissé ça induit et les taux d'intérêt au conservement monté

06:43ça induit quoi ça induit des baisses de valeurs assez généralisée même si elles sont pas uniformes

06:47sur tous les produits toutes les localisations on a baissé beaucoup les valeurs c'est ce qui permet

06:51aussi probablement marché de redémarrer un peu aujourd'hui les valeurs étant baissées les

06:55prétentions des vendeurs ayant baissé elles rencontrent un peu plus souvent les envies des

06:59acquéreurs voilà le fait qu'il y ait eu plusieurs deals importants dans paris même à la défense nous

07:05nous permet nous évaluateurs de aussi repositionner nos évaluations par rapport à ces deals voilà on n'avait pas

07:10de deal important depuis deux ans on naviguait un peu à vue on faisait ça par analogie à d'autres

07:15localisations à des émeubles plus petits voilà là ça nous permet de repositionner un peu nos valeurs

07:20et on espère aider le marché à redémarrer et bien on le souhaite on observera les chiffres du des

07:25trimestres prochains merci pour cet éclairage nicolas brosseau je rappelle que le directeur général de

07:30cat et la valuation et à très bientôt dans ce parti mot merci beaucoup fabrice

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