SMART IMMO - La fin de la baisse des prix à Paris dans l'immobilier de prestige ?

B SMART

09/05/2025

Après plusieurs trimestres de repli, le marché parisien du luxe montre des signes de stabilisation. Moins affecté que le segment général, l’immobilier de prestige bénéficie d’une demande résiliente, portée par une clientèle internationale et des biens rares.

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00:00Dans Smartimo, on va arriver un petit peu en s'intéressant aux biens de prestige ou de luxe

00:09avec notre invité, c'est Richard Tsipine. Bonjour Richard.

00:12Bonjour Fabrice.

00:13Vous êtes directeur général de Barthes, une enseigne bien connue justement sur ces biens qui nous font rêver.

00:18On va se focaliser, je le dis, sur Paris notamment.

00:21Est-ce qu'il y a un bouleversement dans les arrondissements ou est-ce que c'est toujours les mêmes qui sont les plus prisés ?

00:25On va voir ça dans un instant.

00:27Mais tout de suite, Richard, déjà un aperçu sur ce qu'on vient de vivre, cette crise immobilière.

00:32Alors on se dit, les plus fortineux ne sont peut-être pas touchés.

00:35Et pourtant, vous avez vu quand même une baisse significative ces deux dernières années sur les gens qui ont des moyens

00:40mais qui ont quand même été impactés par cette hausse des taux d'intérêt.

00:44Oui, en fait, on a vécu la crise la plus longue depuis au moins 25 ans.

00:48C'est une crise qui a duré presque deux ans, de janvier 2023 à septembre 2024.

00:53Et tout le monde a été, presque tout le monde a été concerné.

00:57Je ne parle pas des ultra, ce qu'on appelle les ultra high natuels individuals.

01:00Donc ceux qui ont beaucoup d'argent, cela a été.

01:02Mais le segment le plus marqué chez nous, qui a baissé le plus en 2023-2024,

01:07c'est le segment entre 1 et 3 millions d'euros.

01:10En réalité, c'est un segment qui concerne les foyers, les familles avec enfants,

01:14de gens aisés, qui gagnent très bien leur vie, mais qui sont dans leur cycle de vie

01:19où vous avez toutes les dépenses qui s'accumulent.

01:22C'est-à-dire que vous avez les écoles, pour ceux qui mettent les enfants dans les écoles privées,

01:25vous avez les vacances et vous avez évidemment l'immobilier.

01:28Donc ce sont des foyers qui sont très sensibles au taux d'intérêt.

01:31Et comme les taux d'intérêt en début 2023 sont passés de moins de 20% à 4,5 en quelques mois,

01:36l'impact a été incroyable sur ce segment-là.

01:40Et donc il s'est, j'irais presque arrêté, il s'est gelé en tous les cas.

01:43Et ça a été très compliqué.

01:44En revanche, sous 1 million, qui sont beaucoup de pieds à terre,

01:47et au-dessus de 3 millions, qui concernent des gens qui ont des gros moyens,

01:51on n'a quasiment pas été vraiment impacté.

01:54Alors justement, on s'intéresse à ce qui se passe sur Paris.

01:57Les arrondissements les plus prisés, on voit souvent dans les classements,

02:01Richard, 6e, 7e, 8e aussi avec ce fameux triangle d'or.

02:06Est-ce que ça bouge un petit peu ? Quelle est la dynamique ?

02:09Oui, ça bouge.

02:10Le 6e et 7e, ça reste vraiment les arrondissements les plus recherchés à la fois par la clientèle française,

02:16très aisée, qui cherche les bonnes écoles, qui cherche les endroits charmants,

02:21mais aussi la clientèle étrangère.

02:24Au point même que certains Français sont prêts à faire des efforts,

02:28à concéder des surfaces, des moindres surfaces, pour rester dans ces quartiers.

02:33Et puis vous avez l'autre côté, le 8e, Rive droite,

02:36qui souffre d'une petite désaffection,

02:40qui a sans doute été marquée depuis quelques années par des images à la télé,

02:45de manifestations.

02:47Et puis surtout aussi, ce sont des secteurs, le 8e, un secteur, un quartier, un arrondissement,

02:52où vous n'avez pas cette vie de quartier qui fait rêver, qui attire, qui séduit,

02:56comme vous pouvez le trouver dans le 6e, dans le 7e, le Marais,

02:59ou des quartiers bobos qui sont beaucoup plus gais.

03:03Donc 6e, 7e, le 8e un petit peu en retrait, et le Marais, donc 3e, 4e, qui ont le vent en poupe également ?

03:08Oui, du côté de la rive droite, c'est vraiment les quartiers qui ont le vent en poupe.

03:11Si vous allez vous promener le week-end, c'est beau et le monde.

03:15Alors c'est parfois trop de monde, trop de touristes qui peuvent aussi gêner certains résidents.

03:20Mais en tous les cas, vous avez des petits restaurants, tout à pied, c'est très important.

03:25Vous allez au théâtre facilement, vous traversez la Seine, vous allez à Notre-Dame.

03:31Enfin, vous avez vraiment des endroits très sympas, très dynamiques.

03:38Et puis je crois aussi qu'on peut dire que les Jeux Olympiques ont vraiment été un moment

03:43qui a mis focus sur Paris pour le monde entier.

03:47Donc ça a beaucoup joué.

03:48Oui, vous avez vu un avant, un après, parce que c'est vrai que Paris s'était vidé en prévision de ses Jeux.

03:55Finalement, effectivement, franc succès, vitrine extraordinaire avec tous nos beaux monuments mis en valeur.

03:58Est-ce qu'il y a eu un effet rebond quelque part, peut-être une affluence ?

04:02Et surtout, je voudrais savoir, est-ce que ce sont des Français qui passent vos portes ou est-ce que ce sont des étrangers ?

04:09Alors, les étrangers sont toujours là et je dirais peut-être un petit peu plus.

04:14En tous les cas, il est clair que les Jeux Olympiques ont été extrêmement positifs.

04:18Quelle nationalité en particulier ? On parle beaucoup des Américains.

04:20Le numéro un, c'est l'Américain.

04:22Alors on a toutes les nationalités, évidemment, parce que dès lors que vous êtes étranger

04:26et que vous avez envie d'investir dans la pierre, qui est souvent une valeur refuge,

04:31vous avez de l'argent, vous avez les moyens,

04:33vous êtes parfois issu d'un pays un peu déstabilisé, politiquement ou économiquement.

04:41Paris, en l'occurrence, c'est vraiment l'endroit, la France, mais Paris en particulier,

04:45c'est un endroit très sécurisant pour investir.

04:47Donc vous avez tout type de clair étranger.

04:49Mais le numéro un, c'est vraiment l'Américain.

04:50Donc les Américains, est-ce qu'il y a des transactions quand même qui se font entre Français ?

04:57Vous le disiez, donc c'est les fameux ménages, entre 1 et 3 millions d'euros qui sont en train de revenir.

05:02Là, on est sur du franco-français ?

05:04Oui, entre 1 et 3.

05:05Alors, non, ça dépend.

05:07L'étranger n'est pas du tout majoritaire.

05:09Il est plus ou moins majoritaire, ou en tous les cas, dans des très grandes proportions,

05:14sur des arrondissements spécifiques et des segments spécifiques.

05:19C'est-à-dire qu'au-dessus de 4 millions, c'est vrai que l'étranger représente une partie importante,

05:23dans le 8e certainement, mais évidemment au rive gauche.

05:26Mais globalement, c'est quand même une grande majorité des Français

05:28qui sont clients acheteurs et vendeurs à Paris.

05:32Voilà, des biens exceptionnels.

05:33Après, c'est vrai que ça peut atteindre des sommes considérables,

05:37plusieurs millions, on le disait, même plusieurs dizaines de millions

05:40sur certains hôtels particuliers.

05:42Là aussi, il va y avoir une bataille finalement de multimillionnaires.

05:46Quels sont les profils que vous avez ?

05:49Parce qu'il faut les avoir aussi, ces profils en base.

05:52Oui, absolument.

05:52À partir du moment où vous avez les biens, vous avez les acquéreurs.

05:56Parce qu'ils ne sont pas très compliqués à toucher.

05:58D'autant plus que maintenant, avec ces nouveaux réseaux sociaux

06:01qui sont extrêmement utilisés, voire sans doute trop aujourd'hui,

06:06mais ça va sans doute aussi se structurer, s'organiser, se professionnaliser,

06:10on séduit assez facilement des étrangers qui viennent de très loin.

06:16Nous avons quelqu'un qui travaille chez Barnes,

06:19qui est un spécialiste des réseaux sociaux

06:21et qui est présent très souvent sur Instagram

06:24en présentant les plus beaux biens qu'on peut proposer,

06:28mais aussi bien à Paris qu'à l'étranger.

06:29On voit justement, effectivement, qu'il y a de plus en plus d'émissions de télé

06:34également sur des biens qui font rêver, que ce soit en France ou à l'étranger.

06:38Vous voyez justement une nouvelle vague un peu médiatique,

06:41vous parliez des réseaux sociaux,

06:43de présenter ces biens qui nous attirent, qui font rêver

06:46et qui font venir justement ces investisseurs ou ces particuliers.

06:51Oui, c'est une nouvelle forme de communication

06:52qui est très sympa, qui touche très facilement des cibles qui nous intéressent.

06:55Et en l'occurrence, quand cette personne dont je vous parle fait un film,

07:00il y a plusieurs centaines de milliers de followers qui vont le regarder.

07:05C'est le numéro un dans le monde, celui qui travaille pour Barnes.

07:08Et sur ces centaines de milliers, vous avez tout de suite 50, 80, 100 clients potentiels

07:14qui contactent Barnes.

07:16Et sur ces clients, vous avez à peu près 70 à 80 % d'étrangers.

07:20Donc c'est une façon beaucoup plus efficace.

07:22Vous touchez le monde entier finalement.

07:23Le monde entier est beaucoup plus efficace que les portails traditionnels.

07:25Oui, ça vous permet également de recruter, parce que vous disiez finalement

07:28l'offre crée la demande.

07:30Ça vous permet de recruter aussi des clients qui se disent

07:32« Tiens, voilà une agence capable de vendre mon bien d'exception ».

07:34Absolument.

07:35On a vraiment des clients qui viennent d'Amérique du Sud, évidemment,

07:39du Moyen-Orient, des États-Unis en premier lieu,

07:42et qui nous contactent directement.

07:44Du coup, on est vraiment là.

07:45C'est une façon incroyable de pouvoir rentrer en contact

07:47avec cette clientèle très haut de gamme et très motivée.

07:50Eh bien voilà, les nouveaux moyens pour promouvoir ces biens d'exception.

07:54Alors s'il fallait le faire, évidemment, on voit qu'en tout cas,

07:57Paris attire toujours autant, notamment après cet effet JO.

08:01Et bien sûr, constat également que les Français sont bien présents

08:04et que le dynamisme de ce marché haut de gamme,

08:07eh bien voilà, subit un effet un peu coup de boost.

08:09Merci Richard Sipin, je rappelle que vous êtes directeur général de Barnes.

08:12Et à très bientôt sur Smartimo.

08:13Merci Fabrice.

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