Giorgio Semenzato y Kevin Koh Maier, CEO y director de Inversiones de Finizens, nos presentan su nueva cartera indexada, centrada en el mercado inmobiliario.
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00:00¿Qué tal amigos? Muy bienvenidos una semana más a Tu Dinero Nunca Duerme. Ya saben, el
00:09primer programa de cultura financiera de la Radio Generalista Española. Un programa al
00:13que venimos a aprender a invertir, a despertar nuestros ahorros y a ponerlos a trabajar,
00:18y si es posible, siempre de la mano y en compañía de los mejores. Por eso puedo saludar
00:22ya a mi compañero Domingo Soriano. ¿Cómo estás, Domingo?
00:25¿Qué tal, Luis Fernando?
00:26Muy bien. Oye, y muy interesante el tema que tenemos hoy encima de la mesa. Primero
00:30déjenme que salude desde Value School a Andréi Trucmel. Andréi, ¿cómo estás?
00:34¿Qué tal, Luisfer? ¿Todo bien?
00:35¿Sí? ¿Qué tal por Value School? ¿Cómo estáis?
00:37A ver, bien. Ahora, bueno, con mucho lío ¿no?
00:40¿Estáis preparando el Summer Summit?
00:42Sí.
00:43Ahora me lo cuentas. Ahora me lo cuentas y le decimos a la gente cómo se puede apuntar
00:46si es que quedan plazas libres, porque tengo que saludar también a Manuel Llamas, a mi
00:50otro mosquetero. ¿Cómo estás, Manuel?
00:52¿Qué tal, Fernando? ¿Cómo estás?
00:53Bien, mira, el bólido tengo ya aquí preparado, el papel, para coger notas que tenemos hoy
00:58en lecciones importantes que nos van a dar nuestros invitados de hoy, que son dos. Vienen
01:03desde Finicensis. Eso, su CEO, Giorgio Semensato. ¿Cómo estás?
01:07¿Qué tal? ¿Cómo estáis?
01:08Hoy un gusto verte por aquí. Ya empezamos a ver colorcito, ya estamos un poco morenitos.
01:14Algunos más morenos que otros. Yo sigo blanco, pero comparado con Giorgio, Giorgio está…
01:18Sí, Giorgio tiene un aspecto estupendo, casi tan estupendo como el de Kevin Comeyer, su
01:23director de inversiones. ¿Cómo estás?
01:24Pues muy bien, muy bien. Un placer estar aquí.
01:26Muy bienvenidos a los dos a Tu dinero nunca duerme. Muchas gracias a ambos por estar aquí.
01:30Vamos a ir enseguida al tema que nos traéis hoy, que es muy interesante, ya lo adelantó,
01:34pero antes, recomendaciones. Andrey, a ver, desde Value School, ¿qué nos recomendáis?
01:42Comentabas nuestros programas formativos, que ahora mismo tenemos abierta la convocatoria
01:47para el Summer School. Y en el Summer School es un programa pensado para gente joven que
01:54esté más o menos en la época de la universidad, que quiera introducirse un poco en el sector
01:59de la inversión, de la mano de muchos profesionales. Pero para quien no conozca tampoco nuestro
02:05programa formativo, puede entrar a la página web, en la sección de cursos, y ahí tiene
02:09acceso también a otros, como inversión por dividendos, finanzas personales enfocadas
02:14a la pareja, alguno que os sonará también a vosotros, como el Despertador de Tu Dinero 2.0.
02:20Y bueno, que le echen un vistazo y si tienen un poco de hambre para esta época así un
02:26poco estival, para aprender sobre inversión, pues ahí tienen bastantes programas.
02:32Pues ahí queda esa recomendación fantástica, has dicho, entrando en la web de Value School, ¿verdad?
02:36En la sección de cursos, correcto.
02:38Nosotros tenemos algún curso también, está en el horno, aunque todavía no se ha estrenado,
02:44casi podemos darlo en exclusiva, la sexta edición de Invertir con Cabeza, lo tenemos ahí domingo.
02:49Eso es, sí, y si no está, pero ya yo creo que próximos días...
02:53La preventa está, o la...
02:55Yo creo que la preventa está, por eso estaba dudando, yo creo que ya lo que es la preventa está,
02:59y el inicio de la campaña debe estar, ha faltado unos días, efectivamente.
03:04El que no se pudo apuntar a la quinta, y que está ahí pensándoselo, tiene la sexta.
03:09Todo lo que se ha publicado, todo lo que hemos ido haciendo en estas cinco ediciones,
03:15con nuestras clases, las clases de los expertos, todo para los que se apunten a la sexta,
03:20y además contenido nuevo, como hay en cada edición.
03:22Desde luego que sí, y si además somos amigos de Tu Dinero Nunca Duerme,
03:27a través de la cuadrilla Manuel, pues mejor que mejor.
03:31Pues sí, efectivamente, la cuadrilla es la comunidad de este programa,
03:37con información adicional, también cursos, vídeos...
03:41Así que ahí, para estar informados, solo hay que apuntarse,
03:45visitas la cuadrilla Tu Dinero y ahí te está la información.
03:48Fenomenal, pues dados esos consejos, déjeme que les dé uno último.
03:52¿Buscas una forma inteligente de rentabilizar tus ahorros?
03:55Bueno, pues confía en Santa Lucía Asset Management,
03:57la gestora de fondos de inversión del Grupo Santa Lucía,
04:00con la solidez de un gran grupo y 20 años de experiencia en la gestión de activos.
04:04Si tú sabes ahorrar, ellos saben invertir.
04:07Descubre más en santaluciaam.es
04:10Bueno, entramos en Harina, y lo vamos a hacer ya con Giorgio Semensato
04:13y con Kevin Comeyer, de Finicense.
04:16Nos proponen un tema muy interesante, además les agradezco mucho que quieran hablar de esto,
04:21porque es algo que tiene muy calentito en el horno,
04:24esa estrategia que llevan a cabo durante todo este año,
04:27con carteras nuevas, muy especializadas,
04:31acá estáis el 100% renta variable americana,
04:34ese perfil defensivo, y de repente decís,
04:38vamos a descorrelacionar la cartera a través de inmobiliario,
04:42y nos traéis un producto invertido 100% en inmobiliario,
04:46y además con vuestro sello, con vuestra seña de identidad,
04:50con esa ultradiversificación indexada.
04:54Sí, estamos muy ilusionados de poder anunciar esta nueva cartera,
04:58que entra, como bien dices, dentro de nuestras estrategias temáticas.
05:01La nueva cartera es un producto que se llama Finicense Inmobiliario Internacional,
05:06y es un producto cuya aspiración es transformar la manera
05:11en que se invierte en el sector inmobiliario en España.
05:14El sector inmobiliario, como sabemos, es un activo que tradicionalmente,
05:17y culturalmente, tiene mucho peso en la cartera del ahorrador e inversor español,
05:22pues es un activo que, típicamente, se ha accedido a ello,
05:26la mayoría de las personas, el ahorrador o el inversor particular,
05:30tratando de comprar una vivienda, un garaje, o un número limitado de ellos,
05:35para quien tenga acceso a más capital,
05:38pero nada fuera de esta tipología de inversión.
05:44Nosotros sabemos que esta tipología de inversión tradicional en vivienda de este estilo
05:50tiene una serie de carencias bastante relevantes, en nuestra opinión,
05:55que se pueden resumir en cuatro puntos.
05:58Primero es la iliquidez, es decir, la falta de liquidez.
06:02Eso significa que tú estás invirtiendo, estás comprando un activo,
06:06que si te hace falta venderlo por otras necesidades de la vida,
06:10pues no es darle a un botón.
06:12Cualquiera que haya intentado vender una vivienda, pues sabe que hay unos trabajos,
06:16unos trámites, unos tiempos, y si cuantas más prisas tengas,
06:20más tendrás que bajar el precio al que vas a vender,
06:23con lo cual, reducir tu rentabilidad, y además tendrás más problemas
06:26si pillas un ciclo donde hay menos personas interesadas en adquirir esa vivienda.
06:33Eso por un lado.
06:34Según la diversificación, como decía, típicamente la inversión en inmobiliario,
06:38pues el inversor español medio ha podido acceder a una, dos, tres viviendas,
06:44como mucho, o tres garajes.
06:47Y eso, típicamente además, concentrados en proximidad de la zona donde vive,
06:52incluso en el mismo barrio, muchas veces.
06:56Y eso es una concentración, tanto en número de activos,
06:59porque son unos pocos activos, en el caso de ser uno es una concentración total,
07:02y además concentración también por tipología activo,
07:06porque uno tiende a comprar tres pisos, o dos pisos y un garaje, quien pueda,
07:12y también geográfica, porque tiendes a comprarlo en las zonas donde vives
07:18o en las zonas que conoces.
07:20Y eso, como sabemos, esa concentración acarrea un riesgo de concentración,
07:25como se define técnicamente, muy elevado,
07:28y es desaconsejable para cualquier tipo de inversión.
07:32Tercero, pues hay una dificultad, porque cuando tú vas a comprar un activo como la vivienda,
07:37pues hay una dificultad de selección.
07:39Tienes una oferta, tienes que hacer un trabajo de prospección de mercado,
07:43visitando inmuebles, y luego tomar una decisión entre un espectro,
07:47que además es bastante limitado, porque de nuevo no vas a visitar,
07:50muy probablemente, mucha vivienda en Singapur,
07:53sino bastante cerca de tu casa, y además como persona, como ser humano,
07:58tienes un tiempo, una energía limitada para visitar inmuebles,
08:01y luego hay que tomar una decisión con todo lo que conlleva.
08:05Y por último, una vez adquirido ese activo, pues hay que gestionarlo,
08:09si hay que alquilarlo o gestionarlo, o gestionar una posibilidad,
08:12es decir, hay trabajo que hay que hacer,
08:14y eso no tan solo añade carga de trabajo al ser humano, al inversor en ese caso,
08:21sino también riesgos operativos, y por último,
08:25es una gestión que si mal llevada, va a restar bastante la rentabilidad final,
08:30como veremos en números agregados,
08:32porque todo el mundo nunca se hace el cálculo de que si alquilas una casa
08:36y hay X meses donde no los alquilas,
08:39pues eso va directamente contra tu rentabilidad final,
08:42o si hay un inquilino que no se quiere ir o no te paga,
08:45sin ir al tema extremo de los okupas,
08:48pues ahí sí que tienes un problema gordo, como sabemos,
08:51y desgraciadamente muchos de nuestros estudiantes ahora han vivido.
08:53Con lo cual, habiendo entendido eso, nosotros con nuestra filosofía
08:57y a través de nuestros valores, pues nos hemos cuestionado
08:59si teníamos la capacidad de transformar en manera altamente positiva
09:04la manera de hacer ese activo,
09:06y entonces llegamos a construir este producto
09:11que uno por uno va a solventar y va a eliminar esos puntos que he comentado,
09:15y liquidez, este es un producto totalmente líquido,
09:18es decir, en cualquier momento tú puedes aportar cualquier suma que quieras
09:22mientras que no puedes hacerlo en un piso,
09:25no puedes comprar un piso y cuatro ladrillos más cuando tengas el capital,
09:30y más importante todavía, puedes retirar el dinero a precio del mercado
09:34en el momento que quieras, es decir, cualquier necesidad
09:36prevista en prevista tuvieras, pues puedes hacerlo con este producto.
09:40Según la diversificación, tiene una diversificación internacional
09:43en decenas de miles de activos,
09:46no uno, dos, tres, decenas de miles de activos
09:49en los principales mercados del mundo, Estados Unidos, Europa, Australia,
09:53Japón, Canadá, etcétera, etcétera.
09:55Luego, la gestión es totalmente automatizada,
09:58con lo cual no tienes que decidir, seleccionar, visitar viviendas,
10:02gestionarlas, alquilarlas, desalquilarlas, lidiar con los inclinos,
10:05eso está todo delegado a los fondos que componen nuestra cartera,
10:10luego hablaremos más en detalle.
10:13Y, por último, la calidad del activo,
10:16que detrás es una calidad totalmente inaccesible
10:19para cualquier inversor particular.
10:21Son activos, como muchas veces se escucha,
10:24pues muy frecuentemente, casi cada mes,
10:27en los titulares de los periodos financieros,
10:29Amancio Ortega se hace con las oficinas de Google en Nueva York,
10:32o se hace con los centros logísticos de Amazon en Singapur, etcétera, etcétera,
10:38es decir, son activos, pues como centro de datos, centro logístico,
10:41centros logísticos, hospitales, etcétera, etcétera,
10:43a los que históricamente han tenido acceso solo las grandísimas fortunas
10:47y que evidentemente son activos que tienen un perfil cualitativo
10:49y de solidez infinitamente superior a la que puede ser,
10:52pues con todo respeto, una vivienda en el barrio,
10:55cerca de nuestra casa.
10:59Es cierto que la inversión inmobiliaria es una de las opciones favoritas
11:06de parte de los españoles, esto es muy habitual,
11:10y además resulta que es muy habitual con muchos argumentos,
11:14es comprar una casa, al final tienes ahí un activo que puedes ver y tocar,
11:19y lo asocian mucho a la seguridad, eso es muy curioso,
11:23yo es que soy muy conservador, yo soy de toda la vida,
11:26a mí ladrillo, a mí dame un piso, claro, para invertir en inmueble
11:31o diversificar tus inversiones a través del inmobiliario,
11:35comprando inmobiliario, tienes que contratar un crédito hipotecario,
11:40tienes que pagar una serie de impuestos,
11:44tienes que contratar una serie de servicios seguros,
11:47servicios luz, agua, tienes que pagar la comunidad de propietarios,
11:53tienes que asumir las derramas,
11:57entras en una dinámica que no se acerca,
12:02al menos desde mi punto de vista, al concepto clásico de seguridad,
12:06porque además normalmente es una inversión que haces para poner en alquiler,
12:11y España es precisamente quizá el país desarrollado
12:15en el que esa parte está menos garantizada que ninguna otra,
12:19a ti mañana te deja de pagar un inquilino y te has fastidiado,
12:22hay gente que se ha tirado 5 años sin ver un duro
12:25teniendo que mantener a su inquilino,
12:27esta es una solución de mercado fantástica
12:31para diversificar, para descorrelacionar tu cartera
12:35y decir una parte de mi cartera que vaya correlacionada al ciclo inmobiliario
12:40y en un momento determinado si falla variable o si falla renta fija
12:44ahí tengo otra pata que me va a equilibrar la cartera, ¿no André?
12:48Sí, justo comentaba ahora Giorgio un poco
12:51ese tipo de activos inmobiliarios que quizás
12:54nosotros como inversores, la gente de a pie pensaría directamente
12:57en residencial o en comercial, lo más típico como unas oficinas,
13:00pero comentabas el centro de datos,
13:03tirando un poco más hacia infraestructuras, quizás,
13:06no sé si tenéis también algo relacionado con explotaciones agrícolas,
13:09pero tengo la curiosidad de saber, seguro que sí a nivel interno
13:13vosotros tenéis un poco datos de cómo han funcionado
13:16esas otras inversiones a las que el inversor particular
13:19no tiene acceso dentro de la dicotomía de tipos de activos inmobiliarios
13:25y quería saber un poco eso, las diferencias que puede haber
13:28entre el típico activo inmobiliario residencial que conocemos nosotros,
13:32un piso, por ejemplo aquí en cualquier barrio, en Chambery,
13:35y quizás un centro de datos que esté localizado en Arkansas, me lo invento.
13:41Sí, cómo funcionan estos activos inmobiliarios,
13:44por qué son tan interesantes, aparte de que son activos
13:47de alta relevancia estratégica para empresas líderes a nivel mundial,
13:52por ejemplo he mencionado Amazon y Google, son oficinas de Amazon y Google
13:56o centros de datos de NVIDIA o centros logísticos de Amazon,
14:02entonces tú realmente compras la compra, se hace la compra de ese activo
14:10y ese activo tiene aparejado un contrato de alquiler típicamente
14:14a muy largo plazo con esas empresas, entonces tú realmente estás comprando
14:18un activo donde ya un inquilino con un contrato vigente
14:23y además es un inquilino que es un excelente pagador,
14:26porque es de las mejores empresas del mundo.
14:29Amazon paga.
14:30Sí, con una altísima probabilidad tú has comprado un activo
14:33que en sí en valor tiene muchísimo valor y además tiende a crecer en el tiempo
14:38y además tienes un pagador muy bueno que te va pagando todos los meses
14:42una cifra relevante, eso componiendo tanto el efecto de que hay un buenísimo pagador
14:47que además no te hace, no te ocupa el edificio, etcétera, etcétera
14:53y además que quiere estar en ese activo porque es muy relevante para su negocio,
14:58entonces hay un alineamiento de interés entre quién alquila
15:01y quién recibe el pago de alquiler porque quien está pagando quiere ese activo
15:06porque le hace falta para su negocio.
15:09Básicamente compones la ventaja de que hay un activo que se valoriza
15:13a lo largo del tiempo más todo el flujo de alquileres, eso en términos netos
15:17y ya descontando todo el efecto de comisiones, mantenimientos, costes de seguro,
15:22todo lo que hay detrás de la gestión de los activos inmobiliarios
15:26pues se traduce en media anualizado con subidas y bajadas a largo plazo
15:31en aproximadamente un 6,5% de rentabilidad al año.
15:35Eso si lo ponemos en perspectiva, pues con el alquiler medio en España
15:38pues mira, hay mucho estudio, no recuerdo si es del Estado de Donación Estadística,
15:43etcétera, etcétera, que te dicen cuál es el alquiler bruto en España
15:48que es ya más bajo, tiende a ser más bajo en media que ese número
15:52pero es que además si lo llevas a neto, es decir, descontando,
15:54que siempre se nos olvida a todos, que hay impuestos que pagar,
15:57que hay que pagar un seguro, que hay tiempo donde no los alquilas,
16:01que hay que pagar mantenimientos, etcétera, etcétera,
16:04pues eso se baja hasta niveles de un 2% neto.
16:07Entonces, la realidad es que el desconocimiento, como decía Luisfer,
16:10sobre la inversión inmobiliaria es tan alto que para, yo le diría a un amigo,
16:15para el caso promedio tener una rentabilidad neta de un 2% al año
16:21con todos esos riesgos y ese trabajo que tienes que hacer,
16:24para eso pues mejor tenerlo en un fondo monetario como el que tenemos nosotros
16:27porque te da más o menos esa rentabilidad diaria, no tienes problemas,
16:31liquidez total, infinitamente menos riesgo, ¿no?
16:34Entonces es mucho más sensato.
16:36Y de hecho nosotros pues este producto lo ofrecemos
16:42solo a clientes que demuestran, a inversores que demuestran
16:46tener una elevada tolerancia a riesgo.
16:48Es decir, no es un producto que nosotros consideramos conservador,
16:52todo lo contrario.
16:53De hecho, culturalmente, el problema que ha habido
16:56es que antes no había tanta sofisticación en los mercados financieros,
17:00entonces si lo pensamos bien, hace años, pues hace 100 años,
17:03pues unas personas que quisiera poner a regularizar su patrimonio
17:07no tenían mucha opción, es decir, o comprabas un activo o oro
17:12u otras pocas cosas, ¿no?
17:14A día de hoy la sofisticación de los mercados financieros
17:16es infinitamente mayor, hay producto para todo,
17:18pero culturalmente, pues ese retraso educacional y cultural
17:23hace que muchas personas perciban la inversión inmobiliaria
17:27como algo seguro, cuando no es así.
17:30Y de hecho, yo siempre digo, cuando uno compra un piso,
17:34si fuera todas las mañanas a las 8 de la mañana
17:37o a las 9 de la mañana, al mismo hora que abren las bolsas,
17:40fuera con un cartel y le pusiera colgado en la puerta de casa
17:43cuánto vale su piso ese día y así todos los días,
17:46la percepción cambiaría, ¿no?
17:48Porque sabrías cuánto vale tu casa
17:52y cómo fluctúa ese precio a lo largo del tiempo.
17:55Entonces, la realidad es que la inversión inmobiliaria
17:57ha sido siempre tradicionalmente muy artesanal
18:00a nivel de la persona particular
18:03y los resultados te dicen que efectivamente
18:05la rentabilidad que se ha obtenido en media,
18:08con lo cual hay casos bastante peores que eso,
18:11pues ha sido muy pobre.
18:13Mientras que por el otro lado, si lo haces como lo hacen,
18:15los grandes capitales institucionales
18:18que sí saben, típicamente, más que el inversor de a pie,
18:23cómo invertir en activos de calidad,
18:26pues los números son totalmente distintos
18:29y los riesgos son infinitamente menores
18:31que comparado con la inversión tradicional.
18:34El tema en cuestión me interesa especialmente
18:37porque es cierto que aquí, que llevamos ya 6 años
18:40con este programa de cultura financiera,
18:43en España somos ladrillescos.
18:46Al español medio le gusta el ladrillo, tocarlo,
18:50y gran parte del patrimonio de los españoles
18:53está metido en el mercado inmobiliario.
18:56De hecho, el grueso de nuestra riqueza
18:59está centrado en el mercado inmobiliario.
19:02Pero me parece muy interesante porque la explicación
19:04que estás dando, Giorgio, sirve para desmitificar
19:07algunas de las grandes titulares
19:10que están relacionadas con el ladrillo.
19:12Por ejemplo, el tema del coste de oportunidad.
19:15La gente suele ver solo lo que cobra
19:18por el alquiler de sus inmuebles,
19:20ya sea un local comercial, ya sea una plaza-garaje
19:23o ya sea una vivienda.
19:25Yo es que cobro 1.000 euros al mes,
19:28pero a eso le tienes que descontar la cantidad de meses
19:31que no alquilas la vivienda porque se te ha ido el inquilino
19:34y estás buscando otro.
19:36A eso le tienes que restar también
19:39los gastos que tiene esa vivienda,
19:41como por ejemplo la tasa de basura
19:43o los gastos de comunidad que los paga el propietario,
19:45no los paga el inquilino.
19:46Los impuestos, el impuesto de bienes inmuebles.
19:51Las deudas, si encima estas inviertes,
19:54compras una casa para alquilar
19:56y lo haces a través de una hipoteca,
19:58tienes que pagar la hipoteca.
19:59Por lo tanto, eso supone una serie de intereses.
20:03Luego, sobre el alquiler,
20:05tienes que declarar impuestos sobre la renta.
20:08Y luego a eso se le suma la incertidumbre
20:10de la inseguridad jurídica,
20:11el tener que lidiar,
20:12si eres tú el que se encarga,
20:14con el inquilino.
20:15Oye, fulanito, a las 12 de la noche
20:17es que se me ha estropeado la caldera,
20:18ya que tienes que ir tú.
20:19O llamar al seguro.
20:21Ah, bueno, pero yo es que lo subcontrato,
20:23lo subcontratas,
20:24pero tienes que pagarlo también.
20:26La comisión a la inmobiliaria para que se encargue de eso.
20:28O, bueno, sí, hay el riesgo de que me deje de impagar
20:31la inseguridad a nivel de propietario.
20:33O que se me meta alguien en el piso
20:35o que el inquilino me deje pagar.
20:37Bueno, también hay agencias que se dedican a garantizar eso.
20:39No, no se preocupe.
20:40Si tiene un inquilino moroso, yo se lo cubro.
20:42Eso hay que pagarlo también, algún porcentaje.
20:45Claro, al final, se te queda la rentabilidad neta,
20:48como bien estás comentando, Giorgio,
20:50en el 2% frente al 6%,
20:53que, en base al producto que habéis sacado,
20:56es la rentabilidad histórica media
20:58que obtienen la cartera que habéis compuesto.
21:03Mi pregunta concreta, en este caso, Kevin,
21:05para que la gente entienda...
21:07Estas son las desventajas de invertir en ladrillo físico.
21:11Vayamos a las ventajas de invertir en un producto como el vuestro,
21:14compuesto por REITs.
21:16Y yo creo que hay que empezar por lo fundamental.
21:18Expliquemos a la gente qué es un REIT.
21:20En España hay algo parecido, pero tiene un nombre diferente.
21:23Son SOCIMIS.
21:24¿Qué son los REITs?
21:25Sí, pues tú mismo lo has dicho, ¿no?
21:27SOCIMI, al final, es una empresa
21:29que dueña de muchas propiedades,
21:32donde, de alguna manera,
21:34para poder tributar de una manera eficiente,
21:37le obligan a esa empresa a tener que distribuir
21:40gran parte de los beneficios que distribuye en el año.
21:42Pensar en una empresa en la que tiene muchas propiedades,
21:45en la que tú, si compras acciones de esa empresa,
21:47te tienen que dar prácticamente todo el alquiler
21:50que recibas en ese año.
21:52Entonces, hay muchos tipos de REITs en el mercado.
21:55Hay REITs que se concentran en oficinas, en hoteles,
21:58en centros de datos, en España, en Estados Unidos,
22:01en Japón, etcétera.
22:03Entonces, nosotros, como ya sabéis,
22:06hemos utilizado exactamente el mismo diseño de carteras
22:09que solemos utilizar, que es a través de la indexación.
22:12Entonces, nosotros, los productos,
22:14lo que hacen es capturar todo el mercado entero.
22:16Por lo tanto, accedemos a más de 350 REITs en todo el mundo,
22:21que, a su vez, cada uno de esos REITs,
22:23pues tienen miles y miles de propiedades.
22:25Cuando Giorgio decía decenas de miles de propiedades,
22:28son decenas de miles de propiedades,
22:30sino cientos de miles en todo el mundo.
22:33Entonces, tú eres dueño de una acción
22:38que lo que es el subyacente son miles de propiedades,
22:42¿dónde van pagando alquileres todos los años?
22:44Y, por supuesto, con una gestión muy profesional,
22:47porque son empresas que únicamente se dedican
22:49a la gestión de ese tipo de activos a nivel global.
22:52Entonces, uno de los elementos, características fundamentales
22:55es que paga un muy buen dividendo anual.
22:58Es de los dividendos más altos que hay.
23:00Si lo comparamos, por ejemplo, con otro tipo de mercados,
23:03pues está en torno al 4-1%,
23:06frente, por ejemplo, a Europa, que es alrededor de un 3%,
23:08o emergentes, un 2,7%,
23:11Estados Unidos por debajo del 2%.
23:13O sea, para que nos entendamos,
23:14la mayoría de los beneficios que obtienen esas empresas
23:17con el alquiler de sus inmuebles
23:19lo reparten entre sus accionistas.
23:21Tienen la obligación.
23:22Tienen la obligación de repartirlo entre sus accionistas.
23:24Porque, de esa manera, tienen un...
23:27¿Por qué se hace?
23:28Porque lo obligan a lo que es pagar ese alquiler
23:33para que así, de todas formas,
23:34obtengan algo que es muy beneficioso para los inversores.
23:37Y es que, entonces,
23:38tienen un beneficio de impuestos bastante positivo en ese aspecto.
23:41Es decir, ese tipo de socimis se hacen así, se estructuran así,
23:44porque son muy eficientes
23:45y, entonces, pues evitan impuestos de doble imposición, etc.
23:48Es una cuestión un poco más técnica.
23:50Pero lo más relevante es que pagan unos dividendos muy altos,
23:53que son los alquileres de los que ha hablado Giorgio,
23:55que son muy seguros en el caso de, evidentemente,
23:57grandes pagadores institucionales a nivel global.
24:00Ese 4-1% se utiliza.
24:03No se paga a los inversores.
24:05Lo que se suele hacer es utilizar para comprar
24:07más acciones del mismo producto.
24:09Por lo tanto, el interés compuesto aquí
24:11cobra una importancia fundamental.
24:13Como ese 4-1%, si lo va reinverteando en el tiempo,
24:16pues, al final, se multiplica por sí mismo,
24:19obteniendo unas rentabilidades muy buenas.
24:21Sabéis que a mí me encanta hablar del interés compuesto.
24:23Ese 6,9% que hubiera obtenido la cartera en los últimos 15 años,
24:29si cogemos ese 7% y lo multiplicamos por 15,
24:32pues es un 100%, ¿no? Más o menos.
24:34Ese 6,9%, como es anualizado,
24:38no es 6,9% todos los años, es anualizado,
24:41pues, al final, esa rentabilidad alcanza el 170%.
24:46Es decir, en los últimos 15 años hubiera sido un 170%.
24:50Si nos lo llevamos a 30 años,
24:52otra vez el interés compuesto no es 170 por 2,
24:5515 por 2, 30 años, ¿no?
24:57No es 340%, sino es 583%.
25:02Entonces, no tenemos métricas exactamente
25:05de cuánto ha hecho la propiedad en un mercado concreto,
25:08porque, claro, eso es uno de los grandes problemas
25:11que tiene la inversión en vivienda.
25:14Que la rentabilidad que ha hecho tu vecino
25:16no tiene que ser la que ha hecho tu madre,
25:18sino la que ha hecho... Pues depende,
25:20cuando han comprado, qué propiedad,
25:22si tres dormitorios, si...
25:24Barrio, si la acera limpia.
25:26Es decir, no hay métrica.
25:28Y hemos intentado, hemos intentado hacer este ejercicio
25:31y os garantizo que es prácticamente imposible,
25:34porque uno de los grandes problemas en la vivienda
25:37es que no hay vivienda igual.
25:39Es decir, una vivienda...
25:41Pues no es lo mismo una vivienda en buen estado
25:43que una vivienda en mal estado.
25:45Sí, mismo número, pero no es lo mismo.
25:47Es un producto homogéneo, ¿no?
25:49Entonces, lo que sí sabemos es que nosotros somos capaces
25:52de ofrecer un producto muy diversificado
25:55con una gran tendencia, además, ya digo, de indexación,
25:58que eso es muy importante entender,
26:00porque yo he tenido grandes debates con clientes
26:02donde es cierto que en los últimos años, por ejemplo,
26:05ha habido un cambio claro de cómo utiliza el ser humano
26:08la propiedad física, ¿no?
26:10Es decir, Wits antes estaba bastante dominado
26:13por hoteles y oficinas.
26:15No es de extrañar a vosotros que a raíz del COVID
26:17ha habido un cambio de tendencia.
26:19Hay muchos más centros de datos, centros logísticos,
26:21por razones obvias, ¿no?
26:23Si nos queremos la inteligencia artificial,
26:25pues va a haber más centros de datos, ¿no?
26:27En los tres últimos años,
26:29el peso de Wits ha extendido en un 8% en oficinas
26:32y un 4% en hoteles,
26:34y se ha ido a un 4% a hospitales,
26:36un 3% a centros de datos
26:38y un 3% en centros logísticos.
26:40Entonces, no solo es la exposición inmobiliaria internacional
26:44en un activo que te va a dar entre un 6% y un 7% analizado
26:47sin complicaciones,
26:49es el hecho de que te garantizas de alguna manera
26:51estar indexado en aquellos bienes inmobiliarios
26:55donde las grandes empresas lo utilicen para el futuro,
26:57porque no lo sabemos cómo se va a utilizar.
26:59De hecho, sorprende mucho que sea hospitales.
27:01Hospitales antes eran un bien público,
27:04pero cada vez son bienes...
27:08Bueno, lo vemos en Madrid, ¿no?
27:10No tengo que decir nombres, ¿no?
27:12Seguro que en otras ciudades europeas también, ¿no?
27:14Es decir, cada vez hay más hospitales gestionados de manera privada, ¿no?
27:17Pues muchas veces el suelo de ese hospital
27:20no es dueño de una empresa privada,
27:22pues se gestiona de manera eficiente
27:24y entonces ese suelo es dueño de una Socimi, ¿no?
27:28Entonces tú de alguna manera puedes acceder a ese hospital, ¿no?
27:32Pues nosotros no solo accedemos a ese hospital,
27:34centros de datos, centros logísticos, oficinas,
27:37en su conjunto, ¿no?
27:38Ya vuelvo a repetir, y además evolucionando
27:40a lo que es el sector indexado.
27:41Y solo un apunte, porque estamos hablando de ventajas, desventajas,
27:44comparando la inversión inmobiliaria física
27:47con la inversión a través de productos como el vuestro,
27:51que son productos indexados, invertidos en rates,
27:55pero luego hay algo que no se ve,
27:58corrégime si me equivoco,
27:59que es el interés compuesto.
28:01Acabas de explicar, Kevin, interés compuesto, claro.
28:036,9% de interés medio anualizado,
28:0815 años, 175% como efecto de interés compuesto.
28:12Es decir, que los beneficios o los dividendos
28:15o la rentabilidad que ofrecen estos productos,
28:17como la reinviertes, se acaba acumulando.
28:20Esto no sucede en el alquiler físico.
28:22Lo que hace el particular que alquila una vivienda,
28:24mis 1.000 euros, y los 1.000 euros se los gasta ese mes.
28:27O sea, no lo reinvierte o no lo suele reinvertir.
28:29Y paga.
28:30Bueno, y paga impuestos,
28:32pero a lo mejor lo utiliza para amortizar la hipoteca
28:34o para pagar los suministros de la casa,
28:38pero es que no solo eso, porque ese efecto...
28:40O sea, ese efecto no se da.
28:41Claro, pero ese efecto es muy importante.
28:43Y es muy importante también el hecho de que
28:46sea un producto expuesto al negocio inmobiliario
28:49de la manera, digamos, tan fielmente expuesto,
28:53pero además con liquidez diaria.
28:55Porque es cierto que existe otra fórmula
28:58de inversión en el negocio inmobiliario,
29:00que es el famoso crowdlending o crowdfunding.
29:03Aquí hemos hablado y hablamos,
29:05y después hablaremos también con Civislend,
29:07que tiene sus propias características,
29:09pero es un producto completamente distinto,
29:12porque no deja de ser una renta fija.
29:14En realidad estás prestando dinero.
29:16Es un dinero que es ilíquido mientras lo tienes invertido
29:20y cuando termina el plazo te devuelve en tu principal
29:23más tus intereses.
29:24Pero como no estás tú preocupado de lo que te ha dado
29:27volverlo a reinvertir y así en una rueda constante,
29:30tampoco tienes el interés compuesto automático
29:33que podríamos decir te da un producto
29:35de estas características.
29:36Al final es decir, oye, el modelo de cartera indexada,
29:39ultradiversificada, a largo plazo,
29:42como forma o como parte de una cartera diversificada
29:46con otros productos, pues tener un 100% renta variable,
29:51tener algo en un producto de renta fija
29:55y en este caso un producto descorrelacionado
29:58metido en inmobiliario.
29:59Pues oye, estás metido con las empresas,
30:02las mejores empresas del mundo,
30:03el negocio de inmobiliario.
30:04Me parece un producto redondo, Domingo.
30:06A ver, tiene muchas cosas muy interesantes
30:08porque es verdad que la inversión inmobiliaria clásica en España
30:14tiene todos sus problemas que he comentado antes, Giorgio.
30:17Yo ahí estoy de acuerdo.
30:18También tiene algunas ventajas.
30:20Por ejemplo, muchas veces compras el piso
30:23en la zona que más conoces.
30:24Siempre decimos no compres un activo que no comprendes.
30:26Muchas veces el piso en tu barrio sí que lo conoces.
30:30Pero yo estoy de acuerdo en que algunas de esas ventajas
30:33para mí son dos fundamentalmente.
30:34Compras el activo en la zona que conoces
30:36y en segundo lugar es una inversión obligada.
30:39O sea, pagar la hipoteca no puedes decir
30:41no, es que este año tengo unas vacaciones muy chulas,
30:43ya empiezo a ahorrar en septiembre,
30:45ya abro el fondo de inversión en septiembre en la hipoteca.
30:47Aunque tengas las vacaciones chulas, el banco te la cobra.
30:50Con lo cual es una inversión obligada.
30:52Pero tiene todas las dificultades que tú has puesto
30:55y yo destacaría mucho la ilusión de la rentabilidad.
30:58Esa es la que yo más me he encontrado con gente que te dice
31:00no, fíjate, compré un piso por tanto
31:02y saco de renta cada mes este dinero.
31:05Fíjate, si hago las cuentas, en 15 años está pagado, lo que sea.
31:08Y tú le dices, pero el año pasado no estuvo cuatro meses vacío.
31:12Bueno, sí, pero, bueno, eso.
31:14Y no te gastaste no sé cuánto en pintar y en reformar
31:16porque te habían ido los inquineos.
31:18No, claro, esto, bueno, sí, pero no lo contamos.
31:20Si contamos solo hay que contarlo todo
31:22y no cuentas el IVI, la gasto.
31:24Entonces la ilusión de la rentabilidad
31:26sí que yo me la he encontrado muchas veces.
31:28Y yo quería preguntaros en ese sentido,
31:30porque me parece un producto bastante interesante este,
31:32casi, no sé si anecdótico,
31:35pero dos fondos que tienen más de 360 rates individuales.
31:41¿Por qué estos dos?
31:43¿Por qué esos, no sé si había alguna,
31:46o sea, qué era lo que buscabais?
31:48No sé si en estos dos, en conjunto, en la cartera
31:51y por qué finalmente se ha traducido en esta composición concreta.
31:54Bueno, hemos utilizado en este caso dos
31:57porque nos aportaban suficiente diversificación ya en cartera.
32:01El hecho de que ya tengan 350 rates lo dice todo.
32:05Uno es de BlackRock,
32:07al final no deja de ser la gestora más grande en el mundo.
32:09Yo creo que su introducción es evidente.
32:11Y el segundo es de Amundi,
32:13que es la gestora europea más grande.
32:18Entonces, ¿qué hemos buscado en ese tipo de activos?
32:22Lo que siempre buscamos.
32:23Buscamos mucha eficiencia,
32:24buscamos buenos resultados,
32:25track record,
32:26bajos costes.
32:27Por supuesto, nosotros accedemos siempre a la clase institucional,
32:30lo que nos da unos costes muy bajos,
32:33que eso no lo hemos hablado.
32:35Es decir, ese 6,9% que aludíamos antes es neto.
32:38Aquí sí que es neto,
32:39es neto de costes,
32:40de todos los costes en cartera.
32:42Y entonces siempre buscamos que sea el activo más eficiente.
32:45Entonces un poco es técnico,
32:46pero lo que intentamos buscar es más rentabilidad
32:49para nuestros clientes por menos precio.
32:52Eso es lo que se resume.
32:53Y la diversificación es esencial.
32:55Entonces, con esos dos activos nos daba más que suficiente
32:58para cubrir toda la exposición Arbitz que queríamos.
33:02De hecho, es muy interesante lo que dices, Domingo,
33:04que yo creo que la principal virtud,
33:07que yo creo que no es cuestionable, siendo pragmáticos,
33:11de la inversión inmobiliaria,
33:13es lo que decías de que una inversión obligada,
33:15es decir, aunque tenga todas esas deficiencias
33:18y tiende a ser mala,
33:20pero es mucho mejor que esa persona
33:23tire ese dinero en otra cosa y se lo gaste.
33:26Es mucho mejor que esa persona
33:28esté obligada a todos los meses
33:31pagar a través de ese pago de hipoteca
33:33una aportación o un activo
33:35que podrá ser tendencialmente peor que otro,
33:39como hemos comentado,
33:40pero no es tirar ese dinero y gastárselo
33:43para no encontrarse con nada en el futuro.
33:46De hecho, ha sido el salvavidas
33:48típico de la jubilación.
33:50La jubilación se sustenta en países como España,
33:53donde no hay un componente de inversión privada
33:55hacia la jubilación.
33:56A la altura de otros países,
33:57se sustenta porque la gente,
33:59quiera o no, compra un piso
34:00y, por lo menos, podrá vivir en ese piso,
34:02en la jubilación.
34:04Tiene un componente muy importante.
34:06Ahora bien, para cualquiera que lo vea
34:09como una fuente de inversión
34:13en alternativa a otras,
34:15como la nuestra
34:16o cualquier otro producto de inversión más eficiente,
34:20ahí es cuando se cae el castillo.
34:23Está literalmente muy abajo en la lista
34:26de las inversiones en términos de eficacia y eficiencia
34:30que un inversor pueda asumir.
34:32De hecho, nuestro producto viene...
34:37No me gusta usar la palabra revolucionar,
34:40pero transformar la manera
34:42en que un inversor en España
34:44pueda ver esa exposición al sector inmobiliario.
34:49De hecho, si tuviera que explicar este producto
34:52a un amigo muy poco culto a nivel financiero,
34:55le diría, oye, mira,
34:57si tú crees que el ser humano está hecho de materia,
35:01es decir, tenemos un cuerpo físico,
35:03no somos etéreos
35:05y muy probablemente no lo usaremos nunca,
35:08y el ser humano siempre tendrá la necesidad
35:10de tener un techo y un sitio resgualdado
35:12para hacer cosas, para trabajar, para ir, etc.
35:15Entonces, si tú te crees eso,
35:18mañana el ser humano tendrá que necesitar
35:21la misma exposición,
35:23la misma necesidad de esa propiedad física.
35:26Ahora, ¿cuál es la ventaja de hacerlo?
35:28Con lo cual tienes exposición a un activo que estará ahí.
35:32¿Cuál es el problema?
35:34Que además tú no sabes para qué se va a usar.
35:37Entonces, en nuestro caso, ese problema se elimina
35:40al ser indexado a las tendencias globales del inmobiliario.
35:43Ese trocito de participación que tú compras,
35:46tu aportación, que, por cierto, es extremadamente baja,
35:49es solo de 1.000 euros, puedes acceder a este producto,
35:52ese 1.000 euros se va a trocear hoy,
35:54si inviertes hoy en X por ciento, como hemos comentado,
35:57en centros de datos, en X por ciento de hospitales,
36:00pero dentro de un año se va a recolocar internamente
36:03en, a lo mejor, un poco más oficinas
36:05o el uso que se le dé en futuro a esa propiedad.
36:08Turístico, logística, o lo que sea.
36:11O cosas que ni siquiera nos podemos imaginar,
36:13porque hace 10 años difícilmente nos hubiéramos imaginado
36:16tanto centro de datos, etc.
36:18Entonces, tú estás seguro de que no tienes que hacer nada
36:21y estás pegado a las tendencias inmobiliarias globales
36:25y, además, a ti no se te requiere ningún esfuerzo.
36:29Entonces, si tú te visualizas ese escenario,
36:32pues realmente es una inversión
36:34que te hace estar bastante cómodo
36:36porque tú ves que nadie sabe dentro de X años
36:40para qué va a servir esa parte de cartera que yo tengo.
36:45Pero sí sé que es un mecanismo automático
36:47que se va a adaptar a esa tendencia
36:49y que la va a recoger y no me tengo que preocupar de nada.
36:52Ahora bien, las grandes ventajas que tiene este producto,
36:56que es, como hemos contado, la liquidez,
36:58un precio diario, la adaptabilidad y tal,
37:01tiene una gran desventaja para una persona
37:04que no es inversora.
37:06Una gran desventaja que no existe
37:08cuando tú compras una vivienda,
37:10que es que aquí la gracia es que tienes un precio líquido todos los días
37:15y ese precio, pues, como es lógico, varía.
37:18¿Vale? Puede ir para abajo o para arriba.
37:20Tendencialmente, pues, hemos visto que va para arriba,
37:23con lo cual, en media, pues, tiende a dar una rentabilidad
37:25del 6 y... más del 6,5% anualizado.
37:28Pero a veces va para abajo
37:30y, sobre todo, pues, cuando hay grandes crisis mundiales,
37:33tiende a ir para abajo, al igual que cualquier una acción.
37:36Al igual que S&P 500, al igual que Telefónica,
37:39al igual que cualquier acción, Google, etcétera, etcétera.
37:41Entonces, para una persona que no es un inversor,
37:44que nunca ha invertido en algo,
37:46que delante de una pantalla, pues, todos los días cambia de valor,
37:50pues, claro, eso supone un reto, como sabemos,
37:52educacional y didáctico, ¿no?,
37:54en términos financieros muy importante.
37:57Pero eso te va a pasar con este producto
37:59o cualquier producto cotizado que quieras comprar.
38:02Y esa es la gran ventaja,
38:04esa asimetría, esa anomalía,
38:06esa falta de cultura financiera que uno tiene
38:09cuando accede a la vivienda tradicional,
38:11acaba siendo una ventaja desde su punto de vista,
38:14porque, repito, nadie te viene a colgar todos los días,
38:16cada cinco minutos, pues, el precio de tu piso, ¿no?
38:19Porque si así fuera,
38:21pues, aseguro que nadie de esos inversores viviría, vamos.
38:24Se desprenderían de ello muy rápido,
38:26porque aquello, ¿no?, es un sin vivir.
38:29Entonces, bueno, pues,
38:31estamos orientados a personas que entiendan
38:34que esto es inversión,
38:36entiendo que todas las ventajas que he comentado
38:39tienen aparejado el hecho de que tú tengas que ver en pantalla
38:42un precio que varía todos los días.
38:44Pero es una ventaja ya.
38:45Pero es bueno, entre otras cosas, porque es líquido.
38:47O sea, quiere decir que tú mañana tienes cualquier cosa
38:49y le das al botón y...
38:51Es que, en medio de una crisis inmobiliaria,
38:53el tema de la riqueza es muy importante.
38:55Cuando hay momentos...
38:57Que ahora no hay burbuja, insisto,
38:59algunos dicen, bueno, vaya burbujón ahí en el sector inmobiliario.
39:02No, el problema que tenemos en España es que hay falta de oferta
39:05y hay mucha demanda,
39:07y hay, sobre todo en el centro de las ciudades,
39:09desaparecen los pisos en alquiler.
39:12Por lo tanto, hay momentos de gran liquidez en ese sentido.
39:15Pero vayamos a la crisis inmobiliaria de años atrás,
39:18no había liquidez.
39:19Por eso insisto mucho en ese punto,
39:20porque, volviendo al principio,
39:22la inversión inmobiliaria no es una inversión segura,
39:25no es una inversión conservadora,
39:27es una inversión de riesgo moderadamente alto,
39:30de moderado tirando para alto,
39:33y, además, cuanto más lo hagas en inmuebles físicos,
39:39como hemos comentado,
39:40con riesgos de selección, mantenimiento, alquiler,
39:43inquilinos, ocupas, costes de todo tipo,
39:46falta de liquidez, etc.,
39:47aumentas el perfil de riesgo de esa inversión.
39:50Con lo cual, por mucho que tradicionalmente
39:54se haya creído que es lo más seguro,
39:56es todo lo contrario.
39:57Entonces, por responsabilidad,
39:59esta inversión la hacemos accesible desde nuestra página web
40:02solo a personas que,
40:03respondiendo a nuestro test de perfilado de cliente,
40:06tengan el perfil 6 de 6.
40:08Pero si tú ya tienes el perfil 6 de 6,
40:11no tienes que perfilarte de nuevo,
40:12ya directamente tienes acceso.
40:14Lo puedes contratar directamente.
40:15Y saber que, como toda inversión en bolsa,
40:19porque al final la gracia es que es una participación
40:24en un fondo de inversión,
40:25con lo cual contratas ventajas,
40:26pues cuando haya momentos de crisis,
40:29que ojalá sean que tarden tiempo,
40:33pero en algún momento llegará, sabemos,
40:35que sea impulsada por el adril o por el crédito o lo que sea,
40:39entonces, en ese momento,
40:40prácticamente todos los activos similares
40:44bajarán un porciento muy relevante en todo el mundo
40:48y tú no eres especial.
40:50Y eso es lo bueno.
40:51Pues va a pasar y eso hay que saberlo.
40:53Y eso, como siempre repetimos,
40:56es un comportamiento natural de los mercados
40:58y no hay que preocuparse si estás muy bien diversificado
41:03y si tienes claro que el activo que hay detrás
41:06tiene una calidad específica y tiene una relevancia,
41:10con lo cual a largo plazo tiene una plural muy elevada
41:15de replicar números parecidos a los que ha comentado Kevin
41:19que han ocurrido en el pasado.
41:20A mí me hace mucha gracia el tema,
41:22o sea, me hace mucha gracia,
41:23me refiero a que estabas hablando de que, claro,
41:26otra de las características o de las diferencias que existen
41:30tras la inversión en inmobiliaria tradicional,
41:32invertir en inmuebles a través de este tipo de productos,
41:34en vuestro caso indexados en REITs,
41:37es el hecho de que no hay precios diarios.
41:39Y me hace mucha gracia por lo siguiente,
41:41porque hay mucha gente que piensa,
41:43mi piso vale medio millón
41:46y resulta que lo saca al mercado por medio millón
41:50y, chico, pasan los meses y no lo venden, no lo venden.
41:55Los que no tienen necesidad de vender de forma urgente,
41:59bueno, pues ahí mantiene el precio.
42:03Bueno, pues ya alguien me lo dará o no.
42:07Ahora, como necesites el dinero,
42:09vas a tener que ajustar el precio
42:11y, en ese caso, el precio, efectivamente,
42:14de este tipo de productos lo tienes a diario.
42:17Luego también está el coste,
42:18porque ahí dices, bueno,
42:19la vivienda se regulariza con el tiempo,
42:20la vivienda física me refiero.
42:22Pero hay otro cálculo,
42:23hemos hablado de los costes ocultos, invisibles
42:26y no tan invisibles del alquiler.
42:29Pero también hay costes muy importantes
42:30en la venta de vivienda.
42:32La fundamental es que tienes que pagar impuestos,
42:34tienes que pagar un impuesto por vender
42:37sobre las ganancias de ese inmueble
42:40y luego, no en todos los ayuntamientos,
42:42pero en muchos ayuntamientos,
42:43entre ellos, por ejemplo, el de la capital,
42:46tienes que pagar un impuesto
42:47que mucha gente lo desconoce hasta que lo descubre.
42:50El impuesto de plusvalías,
42:52que te quita un tercio,
42:54hasta un tercio o más de la valorización del inmueble.
42:59A ello súmale, bueno,
43:01pues si lo has comprado con una hipoteca,
43:03todos los intereses que has pagado durante muchos años
43:06para devolver la hipoteca,
43:09más los intereses.
43:11Este es un punto también importante.
43:14Pregunta desde el punto de vista logístico.
43:16¿Este nuevo fondo que ponéis en marcha
43:20incluye también la posibilidad
43:21de que vuestros partícipes aporten de forma sistemática?
43:26Por supuesto.
43:27Para nosotros es innegociable.
43:29El hecho, ya sabéis,
43:31como ha mencionado Giorgio,
43:33que el mínimo es 1.000 euros,
43:34pero el mínimo mensual
43:36o el mínimo de cada aportación puntual,
43:38cuando tú quieras,
43:39nuestros clientes tienden a hacerlo mensualmente,
43:41pero si tenemos alguno que lo hace semanal,
43:44tenemos algún cliente que hace aportaciones semanales,
43:47lo cual es bastante interesante,
43:50pero es solo de 100 euros.
43:53Entonces, eso es una cuestión que tú haces desde tu banco,
43:56que donde envías el dinero,
43:57nosotros nos encargamos de invertirlo.
43:58Entonces, para nosotros eso,
44:00la inversión regular,
44:01con independencia de qué estrategia lancemos,
44:04eso siempre es una buena idea,
44:07porque, evidentemente,
44:09seleccionar el punto de entrada es más complicado.
44:11Pero sí, sí, ya digo,
44:131.000 euros de inicio
44:14y 100 euros cuando tú quieras a partir de ahí.
44:17Y luego la ventaja fiscal de los fondos de inversión,
44:21que son traspasables.
44:23Oye, que a ti este fondo te ha encantado
44:26y de repente crees que es fantástico
44:28y estás encantado con su comportamiento
44:31y tienes por ahí uno que no te está haciendo nada,
44:34pues lo traspasas y punto.
44:35De cualquier tipo,
44:36como si es un fondo de renta fija,
44:37de renta real,
44:38le puedes transformarlo automáticamente.
44:39Que no es lo mismo que decir,
44:40no, es que tengo aquí una casa en Orcasitas
44:42y he visto otra en San Blas
44:44que me gusta mucho,
44:45la voy a traspasar.
44:46No se puede.
44:47Vamos, y aunque lo quieras vender y comprar,
44:49pasas por caja un montón.
44:51Generalmente,
44:52estas analogías son totalmente correctas.
44:54Es decir,
44:55la realidad es que cuando tú
44:57es mucho trabajo adquirir una vivienda
44:59y además,
45:00cuando lo has comprado,
45:01estás pillado.
45:02Eso es así.
45:03O sea,
45:04no hay manera.
45:05Es así.
45:06Tienes un inmueble,
45:07además,
45:08que no es un bien físico.
45:09Dices,
45:10bueno,
45:11el bien físico,
45:12igual que el oro.
45:13Ya,
45:14pero el oro es igual en todo el mundo
45:15y lo puedes mover.
45:16O sea,
45:17no te tienes que...
45:18La casa,
45:19no.
45:20La casa,
45:21no.
45:22Es una característica.
45:23La casa,
45:24con unos...
45:25Cimientos.
45:26Con cemento,
45:27hierro,
45:28tal,
45:29al suelo,
45:30y tú no te la puedes llevar.
45:31Entonces,
45:32claro,
45:33es un activo muy perjudicial
45:35para el inversor,
45:36especialmente si uno no es consciente
45:38de cosas obvias como estas.
45:40Pero,
45:41claro,
45:42las descubres luego cuando te toca.
45:43No puedes mover la casa.
45:44¿Qué ocurre?
45:45Un barrio tan bonito,
45:46de repente en 10 años,
45:47pues aquello se convierte...
45:48Se degrada.
45:49Se degrada y tal.
45:50O imagínate,
45:51Giorgio,
45:52que tienes un vecino
45:53tocanarices.
45:54Por ejemplo.
45:55Y que te hace la vida imposible.
45:56O que se te mete un ocupa en la comunidad
45:58y tienes un problema...
45:59Que se lo digan.
46:00Yo leí unos datos increíbles.
46:03Creo que era el ayuntamiento de Girona,
46:05más de un 10% de viviendas ocupadas.
46:07Más de un 10% de viviendas ocupadas.
46:10Y no se lo desea nadie.
46:11Y eso es el caso peor.
46:13Y el caso...
46:14Lo típico,
46:15pues tienes un inquilino...
46:16Además,
46:17ahí no solo afecta al 10% de las ocupadas.
46:19Es decir,
46:20el porcentaje de viviendas...
46:22Claro,
46:23afectadas por esa ocupación...
46:24Si hay un 10% de viviendas ocupadas
46:26en un barrio,
46:27un municipio,
46:28el porcentaje de afectadas
46:29es el 60 o 70% de esa zona.
46:31Por todo el comercio.
46:32¿Cuántas viviendas hay?
46:34Que ya hasta sacan portales
46:36como El Idealista...
46:37Con bicho dentro.
46:38Sí.
46:39Sí, sí, con bicho dentro.
46:40O sea,
46:41con ocupa.
46:42Casas a precio de derribo
46:43porque te la venden con el ocupa.
46:44Es que es un riesgo.
46:45Y además pensar
46:46que tú en una inversión
46:47de 10, 20, 30 años,
46:48es decir,
46:49no de aquí a un año,
46:50no te pase algo
46:51que hay que gestionar.
46:52Es bastante ingenuo.
46:53¿No?
46:54Yo considero que
46:55algo te va a pasar.
46:56O sea,
46:57en el mejor de los casos
46:58tendrás que gestionar cosas.
46:59En el peor,
47:00vamos.
47:01Y luego,
47:02una característica propia también
47:03de vuestra gestora
47:04que es la diversificación.
47:05Habíais comentado
47:06350 REITs
47:07alrededor del mundo.
47:08Habíais hablado
47:09de distintos tipos de activos.
47:10Centros comerciales,
47:11centros de datos,
47:12hoteles,
47:13residencial,
47:14oficinas...
47:15Pero a nivel geográfico,
47:16o sea,
47:17¿hay alguna geografía
47:18o algún punto
47:19o algún país
47:20o continente concreto
47:21que pese más
47:22en esta cartera?
47:23Estados Unidos.
47:24Estados Unidos.
47:25Estados Unidos es
47:26el mercado
47:27que más REITs
47:28concentra en el mundo.
47:29Pero entonces tenemos
47:30Estados Unidos,
47:31el principal mercado,
47:32Europa,
47:33Japón
47:34y Australia.
47:35Bien.
47:36En ese orden.
47:37Países serios.
47:38Pero...
47:39Exacto.
47:40Gracias por anotarme.
47:41Dentro de Europa...
47:42España un poco menos.
47:43Sí,
47:44te iba a decir
47:45que cuidado ahí.
47:46Pero Europa sería.
47:47Pero digamos
47:48un mundo desarrollado
47:49en el sentido de que
47:50invertir en propiedad
47:51en países emergentes
47:53donde quizás
47:54las leyes
47:55sean menos fuertes,
47:58con independencia
47:59del punto que acabas de decir
48:00que es verdad
48:01que en algunos países de Europa
48:02a veces se nos olvida.
48:03Pero, oye,
48:04yo creo que
48:05es más serio...
48:06O sea,
48:07estás más protegido
48:08invirtiendo en Europa
48:09que estás protegido
48:10en ningún otro lado, ¿no?
48:11Ya digo,
48:12mundo desarrollado
48:13que es donde realmente
48:14puedes garantizar
48:15o puedes tener
48:16acceso a ese activo
48:18Es que...
48:19Es que lo tiene todo.
48:20Y al final,
48:21luego hay una cosa
48:22que yo quería comentar
48:23porque nos lo hemos encontrado mucho,
48:26Domingo y Manuel
48:27no me dejarán mentir,
48:28en los cursos que hacemos,
48:29que la gente confunde mucho
48:31el tema de los REITs.
48:32Como las sociedades inmobiliarias
48:34en España se llaman SOCIMIS,
48:35porque, digamos,
48:36de manera interna
48:37tienen una serie
48:38de características propias
48:39o los REITs inmobiliarios
48:41fuera de nuestras fronteras,
48:43hay veces que dicen
48:46pero es una acción,
48:48no es una acción,
48:49estás comprando una compañía,
48:50no estás comprando una compañía,
48:51estás comprando una compañía
48:52que cotiza,
48:53simplemente que se llama,
48:54en lugar de empresa,
48:55pues se llama REITs inmobiliario
48:57o SOCIMI,
48:58es una empresa que se dedica
48:59al negocio inmobiliario
49:00y tiene sus características propias,
49:01pero no deja de ser una acción
49:03y compras una acción
49:04como si compras una parte
49:06proporcional de la propiedad
49:08de esa compañía.
49:09Lo único que tiene
49:10la característica
49:11que está su actividad,
49:12sus beneficios,
49:13todo va correlacionado
49:14con los ciclos inmobiliarios
49:16de cada uno de los activos
49:17en los que esa compañía
49:18está especializada.
49:19Y con la característica,
49:20con lo que estaba comentando Kevin,
49:21que son un tipo de empresas
49:22que gozan de ciertas
49:23ventajas fiscales
49:24porque están obligadas por ley
49:26a repartir dividendos,
49:27eso es.
49:28Esa es la clave
49:29para entender esto,
49:31porque si tú fueras una empresa
49:32en la que hace muchas cosas,
49:33cuando tú compras
49:34una acción de una empresa
49:35tú puedes estar haciendo
49:36compras, ventas,
49:37proyectos inmobiliarios
49:39en Groenlandia,
49:40muchas cosas, ¿no?
49:42El problema es que una vez
49:43en el que ellos dicen
49:44que por ley
49:45tú tienes que dar prácticamente todo,
49:47el beneficio a todos los partícipes,
49:50pero no solo el beneficio,
49:51sino todos los ingresos,
49:52todo el alquiler, ¿no?
49:53Lo obligas por ley.
49:55Eso hace que al final,
49:56aunque es cierto
49:57que tú compras una empresa
49:58que tiene mil propiedades,
49:59al final, ¿qué es lo que tú ganas?
50:01Pues lo que tú ganas
50:02es un porcentaje
50:04de los alquileres
50:05que recibes todos los años.
50:06¿Qué pasa?
50:07Como son empresas
50:08muy profesionales
50:09que están cotizadas,
50:10pues la gente que gana
50:12o la gente que gestiona,
50:14los equipos que gestionan
50:15los buits a nivel global
50:16son de los mejores
50:17que existen en el mundo.
50:18Son mucho más,
50:19lo siento,
50:20que una inmobiliaria local
50:21en tu barrio en la esquina, ¿no?
50:23No es eso.
50:24Son muy profesionales.
50:25Se han profesionalizado muchísimo
50:26con el paso de los años
50:27después de la crisis.
50:28El hecho de que los activos
50:29no sean residenciales,
50:30que tengan que estar hablando
50:32con las grandes empresas
50:33a nivel global,
50:34también ayuda.
50:35Es decir, son interlocutores
50:36con los Amazon, ¿no?
50:37Donde no es todo residencial.
50:39Hay mucho, ya digo,
50:41propiedad distinta,
50:43propiedad comercial,
50:44donde los tenedores
50:45son las grandes empresas
50:46a nivel global, ¿no?
50:47Entonces, al final,
50:48la exposición que tú tienes
50:49es verdad que es una empresa,
50:50pero tú no compras
50:53una cosa que es una actividad,
50:55sino que compras realmente
50:56la actividad de un alquiler
50:57de una propiedad específica.
50:59Y otra duda que me surge
51:01a raíz de la composición de cartera.
51:03350 rates ultradiversificados,
51:08pero concentrados fundamentalmente
51:10en Estados Unidos, Europa, Japón y Australia.
51:15Países serios, como decimos.
51:18Y luego, los rates,
51:20porque el universo de rates es ingente,
51:22porque hay muchísimos tipos
51:25de fondos de todo tipo,
51:26índexes de todo tipo.
51:28Vosotros habéis seleccionado 350
51:30y entiendo,
51:31corregidme si me equivoco,
51:32que tiene también una ventaja,
51:34y es que vosotros accedéis
51:36a la clase institucional.
51:38Explícanos, que la gente entienda,
51:40¿qué es eso?
51:41¿La clase institucional
51:42de este tipo de fondos?
51:43Pues la clase institucional, al final,
51:45es el coste que tú pagas
51:48para acceder a esta clase de activos.
51:51Comisiones más bajas.
51:52Comisiones más bajas.
51:53Nosotros tenemos la suerte
51:54que al final no solo invertimos
51:56por un inversor,
51:57invertimos más de 20.000 ya inversores,
51:59y eso nos hace que tenemos
52:00mucho poder en el mercado.
52:01Y entonces, en lugar de pagar
52:03unos costes mucho más elevados,
52:05al final, para que os ganéis una idea,
52:07pues el coste de esta estrategia
52:09está por debajo del 0,20.
52:11Entonces, si tú fueras al mercado,
52:14pues sería más del doble, probablemente.
52:160,3, 0,4%, ¿no?
52:18Y además lo tendrías que hacer tú,
52:19tendrías que estar comprándolo
52:20y tendrías que estar comprándolo
52:21con una cuenta de broker
52:22o con una cuenta, etcétera, etcétera.
52:24Entonces, nosotros ya hacemos
52:25el trabajo por ti.
52:27Vuelvo a repetir,
52:28es cierto que nosotros cobramos
52:29una comisión de gestión,
52:30pero es que damos mucho más por ello.
52:34Entonces, tenemos la gran suerte
52:36de tener unas conexiones
52:38con las grandes gestoras
52:39a nivel del mundo, a nivel indexado.
52:41No nos olvidemos que BlackRock
52:43es la gestora más grande en el mundo
52:46y una de las gestoras
52:47que ofrece más indexados en el mundo.
52:50Entonces, nosotros tenemos
52:51acuerdos muy favorables
52:52para nuestros inversores.
52:53Entonces, acceder a través de nosotros
52:56tiene unas ventajas muy claras.
52:58En fin, un producto nuevo
53:00dentro de vuestra estrategia de este año
53:02en fondos temáticos.
53:05En esta ocasión, un fondo
53:06con mucho sentido
53:07para diversificar carteras.
53:09Dentro de poco,
53:10nos hacemos la cartera permanente
53:11con Finishers, ¿eh?
53:12Sí, sí.
53:13Yo lo estaba pensando.
53:14¿No te crees que no lo he pensado
53:16a lo largo del programa?
53:17Que, precisamente,
53:18para ese tipo de estrategias
53:19de cartera permanente
53:20que antes era más complejo,
53:22pues es un producto
53:23que encaja perfecto.
53:24Quieres un 10%,
53:25un 15%, un 20% de inmobiliario,
53:26pues más sencillo, imposible.
53:28Yo soy Mensato, Kevin Comeyer.
53:30Muchas gracias a los dos
53:31por estar aquí de nuevo
53:32en Tu Dinero Nunca Duerme.
53:33Un placer.
53:34Domingo, Manuel, Andréi,
53:36nos vemos la semana que viene.
53:37Hasta la próxima.
53:38Y a ustedes, señores oyentes,
53:39gracias por estar ahí
53:40una semana más
53:41y aquí les espero
53:42la que viene
53:43con asuntos de su interés.
53:44Hasta entonces,
53:45sean muy felices, amigos.